Как покупать квартиру с обременением ипотекой

Купля-продажа квартиры, которая находится в ипотеке: что такое обременение, правила приобретения ипотечного жилья, пошаговая инструкция, возможные риски и способы их избежать, а также на что следует обращать внимание при покупке. Приобретая жилье, находящееся в залоге у кредитора, необходимо быть предельно осторожным. Продавец в этом случае подвержен огромному количеству рисков, избежать которых можно только тщательной проверкой объекта недвижимости. Кредитная организация должна быть в курсе намечающейся сделки и дать разрешение на ее проведение.

Как минимизировать риски при покупке квартиры с обременением?

На вторичном рынке рисков при покупке жилья может быть много. Они проверяются следующим образом.

• Привлечение грамотного риелтора.
• Все ограничения зафиксированы в Едином Госреестре прав на недвижимость. Покупатель получает выписку, заплатив пошлину. При отсутствии обременений в соответствующих пунктах стоят отметки "не зарегистрировано".
• Из квартиры должны быть выписаны все жильцы и оплачены все коммунальные услуги.
• Квартира не должна сдаваться в наем. Это можно проверить в органах местного самоуправления или в налоговой службе.
• На квартиру не должен быть наложен арест.
• Здание не должно быть в аварийном состоянии или ветхим. Каменные дома признаются ветхими при износе на 70 %, а деревянные - на 65 %.

Пошаговая инструкция

Покупка квартиры, на которую наложено ипотечное обременение, по наличию алгоритма шагов выглядит несколько иначе, нежели другого жилья, так как потребуется получить обязательное согласие банка, у которого заложено имущество, на осуществление такой сделки. Как правило, в случае, если клиент является «проблемным», никаких сложностей с оформлением такого согласия не происходит. Тем более, что банк переводит наложенное обременение на нового владельца недвижимости до того периода, пока полностью не будет погашена вся сумма кредита.

Выглядит такая сделка следующим образом:

1. Продавец и покупатель должны обратиться в банк для того, чтобы получить согласие на проведение сделки по купле-продаже квартиры с имеющимся на ней ограничением.
2. Если согласие было выражено, то покупателю необходимо предоставить все документы, которые будут с его стороны сопровождать сделку, которые необходимы для оформления ипотечного займа (так как задолженность переводится на него в виде кредита). Исключением является только тот случай, когда потенциальный покупатель готов расплатиться с банком собственными имеющимися средствами в день подписания договора. В этом случае готовится только пакет документов, который должен сопровождать любую сделку с недвижимостью (паспорт, согласие супруга при наличии, свидетельство о заключении брака, если есть супруг, а также документы на тех лиц, кто будет участвовать в процедуре оформления долевой собственности, если квартира будет приобретаться в такую форму владения, пользования и распоряжения).
3. В случае, если банк выражает свое согласие, на основании предоставленных документов и заявления о проведении сделки подписывается трехстороннее соглашение. В качестве сторон по такому соглашению выступают покупатель квартиры, ее продавец и банк, как держатель залогового имущества.
4. Регистрация перехода права собственности на жилье от продавца к покупателю и установления обременения на имущество до момента полного погашения имеющейся задолженности перед банком.

Как только задолженность перед банком полностью погашена, об этом владельцу квартиры выдается соответствующая справка, которую необходимо предоставить в территориальное подразделение Росреестра для того, чтобы снять ранее установленное обременение и получить полное право собственности на конкретный объект недвижимости.

Однако приобретение жилья с ипотечным обременением нередко имеет ряд определенных рисков.

Условия для совершения сделки

Главным условием для проведенияя сделки по обремененной недвижимости является получение согласие той стороны, которая является держателем залога. При покупке ипотечной квартиры кредитор должен быть поставлен в известность в первую очередь. Конечно, делать это обязан заемщик, так как продавцу важен конечный результат.

Кредитная организация, поставленная в известность о том, что заемщик желает продать обремененную жилплощадь, принимает решение о том, каким образом будет произведена процедура. Есть два стандартных варианта:

1. Заемщик сам ищет покупателя, при этом он может провести сделку по более выгодной стоимости.
2. Кредитор берет функцию реализатора на себя. Такой вид невыгоден собственнику, потому что банк может серьезно занизить стоимость квартиры, стремясь найти покупателя как можно скорее.

Первый вариант возможен только в том случае, если заемщик обратился в банк до того, как накопил серьезную просрочку и дело его было передано в судебную инстанцию.

При продаже обремененного жилья в ипотеку кредитная организация обязывает нового заемщика вносить большой первоначальный взнос. Часто речь идет о половине стоимости квартиры, а оставшаяся часть разбивается на ежемесячные платежи.

Виды обременений

Обременения бывают следующие:

1. ипотека;
2. рента;
3. наложение ареста на имущество;
4. наличие квартиросъемщиков;
5. наличие прописанных жильцов;
6. аварийное состояние дома.

А теперь подробнее о каждом виде обременения и возможности покупки квартиры:

• Ипотекой является залог недвижимости для получения кредита в банке на ее покупку. Она является гарантом того, что средства будут банку возвращены. Уже существующая квартира также может быть в ипотеке, когда владелец получает кредит для ее ремонта или других целей. В обоих случаях сделка сторон по продаже невозможна без разрешения банка на определенных условиях, например, погашения 50 % суммы первоначальным собственником. Банк может потребовать полной выплаты кредита и только после этого собственник получает право на продажу квартиры.
• Рентоплательщик в полной мере не распоряжается квартирой, если в ней проживает рентополучатель. Она может быть продана только с согласия последнего.
• На квартиру может быть наложен арест по разным причинам. Наиболее распространенной является неуплата за коммунальные услуги. Здесь ее продажа возможна только в случае погашения всех долгов и снятия ареста.
• Когда квартира находится в найме, проживающие в ней не могут помешать продаже. Но они имеют право находиться там весь период, указанный в договоре. В связи с этим новый владелец должен дождаться, пока срок действия договора не закончится. Только после этого наниматели обязаны освободить жилье.
• Для продажи квартиры все жильцы должны быть выписаны из нее. Некоторые категории граждан запрещено выселять, если у них нет другой жилплощади. К ним относятся несовершеннолетние, пожилые люди и инвалиды. Они останутся в квартире, даже если не являются ее собственниками. Если они выписаны незаконно, а квартира продана, в дальнейшем их права на проживание могут быть восстановлены через суд.
• Квартиры в аварийных домах продавать запрещено.

Риски покупателя при покупке квартиры с обременением

В юридически грамотной покупке залоговой квартиры заинтересован покупатель и банк. По этой причине кредитор участвует на каждом этапе сделки и контролирует весь процесс. Но все же это не избавляет покупателя от возможных рисков:

1. На квартиру могут быть наложены и другие обременения. Такое происходит при большой задолженности перед банком или перед государственными учреждениями (так, продажа квартиры, купленной по военной ипотеке, имеет ряд особенностей).
2. Доля от имущества выделяется детям при покупке квартиры с применением материнского капитала. И если не проконтролировать процесс отчуждения права собственности детей, то в последующем они будут иметь право на жилые метры.
3. Квартира имеет существенные недостатки. Вообще всегда продажа недвижимости связана с какой-либо веской причиной (тараканы, неблагополучные соседи, тонкие стены).
4. Деньги будут переданы, а кредит не погашен. С невыплаченной квартиры снять обременение невозможно, даже при смене собственника.

Чтобы снизить риски, нужно тщательно подходить к такой сделке.

Покупка квартиры с обременением

Для начала давайте разберемся, что такое обременение. Если вкратце, то это определенные юридически обусловленные условия, которые в той или иной мере налагают ограничения на собственника по распоряжению его имуществом.

Если на объект недвижимости налагается какое-либо обременение, то сведения об этом заносятся в ЕГРП; аналогичная отметка ставится на свидетельстве о праве собственности.

Продать квартиру, на которой есть обременения, можно; но в этом случае они переходят на нового владельца.

Виды обременений:

• Ипотека. Если квартира находится в залоге у банка и кредит не выплачен полностью, то продажа такой квартиры возможна только с согласия банка. Причем банк может поставить свои условия, без выполнения которых разрешения на сделку стороны не получат. К таким условиям может относиться, например, оплата 50% ипотеки первоначальным собственником и т.д.
• Рента. По общему правилу, рентоплательщик не может распоряжаться судьбой квартиры, в которой проживает рентополучатель. Здесь необходимо согласие рентополучателя.
• Наложение ареста на квартиру. Такая ситуация может возникнуть, например, если собственник не оплачивает коммунальные услуги довольно долгое время. С такой квартирой нельзя совершать никаких сделок; они будут признаны недействительными. Для продажи квартиры необходимо оплатить все долги, чтобы арест был снят.
• Квартира, находящаяся в найме. Продать такую квартиру наниматели вам помешать не смогут, но жилье им будет предоставлено для проживания на весь срок, указанный в договоре найма. Поэтому новый владелец должен будет «терпеть» этих лиц в своей квартире.
• Продажа квартиры с прописанным человеком. Для того чтобы «сняться» с регистрации (выписаться из квартиры), необходимо прийти в паспортный стол с соответствующим заявлением. Если кто-то из членов семьи отказывается выписываться, его можно выписать через суд. Но есть категории граждан, которые все равно имеют право на пользование жилплощадью. Соответственно, они «остаются» в квартире.
• Аварийный дом. В таком доме продать квартиру нельзя.
• Сервитут на земельный участок. Сервитут – это право третьих лиц на пользование участком, который им не принадлежит на праве собственности.

Таким образом, из всех вышеперечисленных случаев следует вывод, что продавать квартиру нельзя, когда дом признан аварийным и когда на жилье наложен арест. В остальных случаях потребуется согласие третьих лиц, в зависимости от конкретной ситуации.

Как купить ипотечную квартиру без риска?

Важной особенностью при совершении сделок с обремененными ипотекой объектами является тот факт, что владельцем жилья по документам является заемщик (а иногда и члены его семьи). При этом банк — залогодержатель, который может удовлетворить свои требования за счет денежных средств, вырученных от продажи жилья, должен дать согласие или запретить проведение сделки.

Рассмотрим 2 способа, как купить квартиру если она в ипотеке у банка:

• погасив ипотечный кредит и сняв запись в Федеральной государственной службе кадастра и картографии запись об обременении;
• получив письменное согласие банка на совершение сделки купли-продажи.

В обоих случаях пред тем как купить квартиру, купленную по ипотеке покупателю важно соблюсти все предусмотренные законодательством процедуры, обезопасить себя.

Все сделки с недвижимостью проходят госрегистрацию. Стороны оплачивают пошлину за регистрационные действия. Ее размер рассчитывает принимающий документы специалист МФЦ или Росреестра.

Документы

Итак, если квартира подобрана, следующий шаг покупателя — юридическая проверка всей имеющейся документации на жилье. Замечательно, если данная процедура будет осуществлена с привлечением грамотного юриста.

Предъявляемый продавцом пакет документов должен содержать оригиналы и копии нижеперечисленных документов:

• паспорта всех собственников жилья;
• свидетельства о госрегистрации и документы-основания возникновения прав собственности;
• кадастровый паспорт или техплан объекта;
• справка из банка об остатке ссудной задолженности и письмо-разрешение на продажу обремененной ипотекой квартиры;
• свежая, не «старше» 7-10 календарных дней выписка из ЕГРН.

Последний обозначенный в списке документ особенно важен. Именно из него покупатель может почерпнуть самую актуальную информацию о собственнике жилья, залогодержателе (владельце закладной).

Перед тем как купить квартиру которая в ипотеке у банка, необходимо тщательно проверить все данные в документах, а также убедиться лично в отсутствии в квартире неузаконенной перепланировки. Дополнительно стоит обратиться в банк-залогодержатель, чтобы уточнить условия, можно ли купить квартиру которая находится в ипотеке непосредственно у сотрудника кредитной организации.

Настало время выяснить, как купить квартиру с обременением ипотекой: порядок действий будет описан в следующем разделе.

Общие моменты

Причина того, что собственник ипотечной недвижимости решает продать объект, к примеру, — неспособность погашать задолженность.

И некоторые покупатели готовы взять такое жилье, так как есть такие преимущества:

Что нужно знать

Обременение — понятие многогранное, и суть такова, что владелец жилого помещения связан условиями и ограничениями. У собственника нет права распоряжения таким имуществом.

Данные обо всех ограничениях отражены в ЕГРП, да и в самом свидетельстве прав собственности будет стоять особая пометка.

После заключения договора купли-продажи все ограничения в полной мере перейдут к новому владельцу.

При обременении по ипотеке заемщик не вправе совершать сделки, если банк-кредитор не даст соответствующего разрешения.

Ипотека же представляет собой целевой кредит, который выдается банком под залог покупаемой квартиры.

Продажа же, обмен или сдача объекта в аренду будет невозможной, пока банк не снимет обременение.

Покупая квартиру с обременением нужно выяснять, есть ли прописанные граждане, какой размер долга перед кредитором.

Если такого соглашения не будет, то сделка будет просто невозможна. Стороны сделки по покупке недвижимости с наличием обременения по ипотеке:

• владелец недвижимости, на имя которого оформлена ипотека;
• покупатель, который соглашается приобрести жилье в ипотеке;
• банк, который является кредитором;

Какие бывают виды

Виды обременений:

Нормативное регулирование

При оформлении ипотечного кредита нужно руководствоваться положениями ФЗ № 102, что был принят в июле 1998 года.

Порядок и основания наложения обременений прописаны в ФЗ № 122, что утвержден в июле 1997 году.

Приобретение ипотечной квартиры

Ипотечная жилплощадь находится под обременением до того момента, пока заемщик не выплатит взятый кредит полностью. Данные о том, что квартира под залогом, фиксируются в Росреестре, поэтому продать такое помещение не представляется возможным без согласия кредитора. Купить ипотечную жилплощадь можно, но стоит быть готов к сложностям процедуры. Они выражаются в сборе дополнительных документов, участии банка в виде третьей стороны сделки, а также сроке заключения договора и вступления в права владения.

Купить обремененную недвижимость можно несколькими способами:

1. Дать продавцу недостающую часть денежных средств для погашения кредита в банке и только после снятия обременения оформить ее на себя доплатив оставшуюся сумму. Такой порядок считается не то чтобы незаконным, но довольно рискованным.
2. Оформить сделку через банк, внеся наличные средства за всю квартиру. Стоимость помещения делится на две суммы – кредитору и заемщику.
3. Переоформить ипотечный заём на покупателя. Этот вариант наиболее сложный, так как банк может не одобрить новую кандидатуру.

Любой вид купли-продажи сопряжен с трудностями и рисками, но имеет бонус в виде экономии денежных средств за счет сниженной стоимости ипотечной недвижимости.

Пошаговая инструкция покупки

Итак, близится покупка ипотечной квартиры в залоге у банка, передача денежных средств. Стороны заранее обсуждают этапы ее проведения. Можно выделить три варианта, как купить ипотечную квартиру квартиру:

1. За наличные денежные средства у банка-держателя закладной (на ярмарке залогового имущества).
2. Оформление кредита на покупку ипотечной квартиры.
3. Приобретение у заемщика — собственника жилого помещения.

Каждый вариант предусматривает отдельные особенности проведения сделки. Поэтому рассмотрим все способы, как купить квартиру, находящуюся в ипотеке.

Покупка у банка за наличку

В данном случае сторонами по договору купли-продажи объекта недвижимости выступят покупатель, продавец и кредитное учреждение. Форму договора утверждают юристы банка. После подписания документа покупатель оплачивает стоимость квартиры.

Затем стороны отправляются в МФЦ или Росреестр, чтобы сдать документы на снятие обременения (ипотеки) и регистрации договора купли-продажи квартиры. Регистрационные действия осуществляются специалистом госучреждения в установленный законодательством срок.

Записаться на сдачу документов в МФЦ можно заранее через Интернет.

В рамках описанного варианта развития событий оплачиваемые покупателем в счет стоимости жилья денежные средства будут направлены на погашение обязательств продавца по ранее оформленной ипотеке, покрытие связанных с продажей жилья издержек. Оставшаяся после гашения кредита и причитающихся платежей по нему сумма будет перечислена продавцу на открытый на его имя счет в банке.

Оформление кредита на покупку

Нехватка собственных денежных средств при покупке ипотечной квартиры — не повод отказываться от приобретения приглянувшегося варианта жилья. Ведь возможна покупка квартиры в ипотеку, которая в ипотеке на данный момент:

• в стороннем кредитном учреждении;
• в том же банке, который является залогодержателем по договору.

Второй вариант более распространен и реалистичен, поскольку:

• если собственник решил продать жилье в ипотеке по причине неплатежеспособности, то банк крайне заинтересован в смене залогодателя на более платежеспособное лицо;
• решение о возможности кредитования может быть принято достаточно оперативно, поскольку квартира ранее проходила все этапы согласования и принята банком в качестве обеспечения.

Прежде всего покупка ипотечной квартиры в ипотеку возможна только после проверки покупателя специалистами кредитного учреждения. Необходимо понять, соответствует ли заемщик предъявляемым банком требованиям:

1. Наличие гражданства РФ.
2. Возраст от 18 до 55-60 лет на момент оформления кредитного договора.
3. Наличие постоянного места работы и стабильного дохода (платежеспособность).
4. Наличие постоянной или временной регистрации на территории РФ.

Это обобщенные требования банковского учреждения перед тем, как купить ипотечную квартиру в ипотеку. Если покупатель им соответствует, ему остается лишь уточнить у кредитного менеджера полный перечень необходимых для принятия решения о выдачи кредита документов, собрать их и предоставить.

Универсального перечня нет, он может варьироваться в зависимости от банка и выбранной программы кредитования. Обычно пакет включает:

• паспорт гражданина РФ;
• документы о семейном положении;
• подтверждение занятости;
• справку о получаемом ежемесячном доходе.

До получения положительного решения не стоит предпринимать какие-либо шаги по выходу на сделку, тем более передавать денежные средства. Если потенциальный заемщик не соответствует требованиям или не может подтвердить платежеспособность, предоставить дополнительно запрошенные документы, сотрудники кредитного учреждения могут отказать в предоставлении ипотеки.

В случае одобрения, покупатель квартиры вносит первоначальный взнос, в размере не менее остатка задолженности продавца по ипотеке. После этого происходит полное гашение кредита, и банк подготавливает пакет документов для снятия обременения. В этот же момент стороны подписывают кредитный договор и договор купли-продажи.

Договор купли-продажи ипотечной квартиры: образец, бланк.

Затем формируется 2 пакета документов: на снятие обременения и регистрацию договора купли-продажи с использованием кредитных средств, которые одномоментно сдаются покупателем, продавцом и представителем банка в МФЦ или Росреестр на госрегистрацию.

По истечении максимум 2 недель будут зарегистрированы:

1. Снятие обременения по ипотеке, оформленной ранее продавцом квартиры.
2. Сделка купли-продажи.
3. Новая ипотека в рамках подписанного между банком и покупателем жилья кредитного договора.

На этом этапе покупка квартиры в ипотеку, которая находится в ипотеке завершена.

Приобретение жилья непосредственно у заемщика собственника

Обычно банки не препятствуют, если заемщик решает самостоятельно продать обремененную ипотекой квартиру. Разрешение от кредитной организации на продажу жилья в данном случае не обязательно, для регистрации сделки оно не потребуется.

Первоочередная задача участников схемы — закрыть ипотечный кредит. С этой целью покупатель на основании составленного договора купли-продажи передает наличными или перечисляет на счет продавца безналичным путем денежные средства в счет оплаты квартиры в размере остатка ссудной задолженности по ипотеке.

Скачать заявление о досрочном погашении ипотечного кредита: бланк, образец.

Оставшаяся сумма передается либо после снятия обременения, либо после госрегистрации договора о покупке квартиры — этот вопрос стороны должны обсудить заранее, обозначив порядок расчетов в договоре купли-продажи.

Затем представители банка изымают из хранилища учреждения закладную, а также подготавливают справку о полном гашении кредита. Документы передаются заемщику. Бумаги необходимо предоставить на регистрацию снятия обременения-ипотеки.

Документы будут зарегистрированы в течение установленного законодательством срока (до 12 рабочих дней, если пакет подан через МФЦ).

Теперь вы знаете, как покупать квартиру если она в ипотеке.

Условия покупки

До тех пор, пока собственник жилой недвижимости не выплатит за нее кредит и проценты, покупка квартиры, которая находится в ипотеке без разрешения кредитора невозможна, как и продажа. Соответственно, основное условие покупки жилья под ипотекой – покупатель должен полностью закрыть кредитные обязательства продавца.

Наиболее часто имеет место быть одно из двух условий, как купить квартиру, которая находится в ипотеке:

1. Покупатель может передать продавцу аванс или задаток равный остатку задолженности по кредиту. Продавец закрывает кредит, после чего снимает обременение, и получатель получает возможность купить ипотечную квартиру в залоге у банка без привлечения самого учреждения.Обычно это условие нужно выполнить тогда, когда покупателю важно, чтобы приобретаемая квартира не была на момент совершения сделки обременена ипотекой. Такая ситуация возникает, когда покупатель выполняет условие органов опеки и наделяет долями в приобретаемой квартире детей.
2. Покупка квартиры в ипотеку если квартира в ипотеке. Покупатель оформляет ипотеку в банке, являющемся держателем закладной по приобретаемой квартире, на себя. Иначе это называется переаккредитация. Конечно же, покупатель должен соответствовать всем требованиям, которые банк предъявляет к заемщикам.

Таким образом, самое важное и основное условие при котором возможна покупка квартиры, находящейся в ипотеке у банка — способность покупателя за счет собственных или заемных средств погасить обязательства продавца или принять их на себя.

Если квартира приобретена продавцом до 2019 г. и находится в собственности менее 3-х лет, при ее продаже по большей стоимости, чем цена покупки, бывший собственник уплачивает налог в размере 13% от разницы в цене. По приобретенным после г. объектам срок владения увеличен до 5 лет.

Советы покупателям

Чтобы покупка квартиры, которая в ипотеке прошла гладко, стоит прислушаться к следующим советам:

1. Перед внесением аванса лично в присутствии специалиста проверьте предоставленный продавцом пакет документов по покупаемому жилому объекту.Особое внимание уделите выписке из ЕГРН: помимо данных об имеющемся обременении в ней не должны присутствовать сведения о каких-либо иных ограничениях на действия с квартирой. Это важно сделать перед тем, как купить квартиру с ипотекой.
2. Обратите внимание на состав семьи продавца. Если имеется 2 и более несовершеннолетних детей, есть вероятность, что при покупке квартиры было использовано право на получение материнского капитала. Следовательно, должно быть выполнено обязательство о наделении детей долями в квартире.Если продавец утверждает, что маткапитал не привлекался, подтверждением этих слов может стать соответствующая справка из Пенсионного фонда.
3. У покупателя должно быть полное понимание ситуации на каждом этапе сделки. Поэтому важно сразу же выяснять непонятные вопросы. Ответ на них может дать представитель банка, юрист или риэлтор.
4. Обращайте внимание на содержание договора. Обязательно зафиксируйте основные моменты: параметры квартиры, порядок расчетов, взаимные обязанности и ответственность за их неисполнение, реквизиты сторон.

Если у вас возникают сомнения в отношении выбранной квартиры и высока вероятность, что покупка квартиры (если она в ипотеке) затянется на неопределенный срок, возьмите время на раздумье. На рынке недвижимости немало предложений. Возможно, целесообразнее будет отказаться от потенциально проблемного варианта и найти альтернативный объект.