Как разменять квартиру

Размен квартиры: законодательная база, способы размена, квартира без приватизации, приватизированное жилье, размен квартиры после развода и при наличии детей, отсутствие согласия одного (нескольких) собственников, размен по решению суда, с чего начать, подготовка документации, начисление налога. Размен квартиры является сделкой, которая осуществляется гражданами для смены одной жилплощади на другую. До начала процесса приватизации и обмен служил единственным способом улучшить свои жилищные условия. Однако и на сегодняшний день данный вопрос не утратил своей актуальности. Рассмотрим, как правильно разменять квартиру в 2019 году, какие способы предусмотрены законодательством, как обменять квартиру на дом и другие нюансы совершения таких сделок.

Общие моменты

Размен представляет собой юридическую процедуру, главными участниками которой становятся проживающие в муниципальном жилье граждане на основании договора социального найма.

Если же сделка проводится для приватизированной квартиры, тогда применяется понятие мена.

Различают классический и альтернативный обмен. Классический способ предполагает передачу лицом своего жилья в обмен на другую жилплощадь.

Однако здесь есть существенный минус, поскольку сложно найти вариант, который по всем параметрам устроит обе стороны.

При альтернативном способе проводится сделка по продаже квартиры, в которой подразумевается ее замена на другую квартиру.

Такая сделка используется гражданами, желающими улучшить условия проживания.

Что это такое

Размер квартиры – это соглашение между физическими лицами с участием государства. При этом законодательством предусмотрены как добровольный, так и принудительный обмен.

При первом способе все собственники жилья хотят улучшить условия проживания или же разделить большую жилплощадь на несколько маленьких отдельных квартир.

Принудительный размен используется только в отношении нанимателей государственного или муниципального жилья.

Размен приватизированной квартиры допускается только при согласии собственника.

Если же размен проходит по принудительной схеме, тогда должны быть защищены права всех участников сделки.

Исключением являются только случаи, когда сохранение прав одной стороны будет ущемлять права второй.

Цель размена состоит в разделении граждан, которые не желают или в силу личных причин не могут проживать совместно на одной жилплощади.

Условия для обмена:

Наиболее распространенным методом является равноценный обмен, стоимость жилья базируется на рыночной цене или выписке из БТИ.

При неравноценном обмене стоимость имущества одной стороны значительно превышает стоимость второй квартиры, данная разница в основном компенсируется в денежной форме.

В чем преимущества и недостатки

Неоспоримым достоинством размена является минимальный уровень риска для обеих сторон сделки. В случае признания сделки недействительной участники вправе остаться в прежнем жилье.

Преимуществом также является реальная возможность прекращения совместного проживания с лицами, которые угнетают или ущемляют права других жильцов.

Недостатком часто является отсутствие выбора интересующего объекта недвижимости на обмен, также процедура может затягиваться на неопределенный срок по бюрократическим причинам.

Основными правилами размена считаются следующие:

Правовая база

Размен жилья при помощи оформления одной сделки невозможно. Необходимо оформление договора купли-продажи большой квартиры и отдельных договоров на приобретение новых квартир.

Поэтому прежде чем заниматься данным вопросом, необходимо изучить нормы Гражданского и Жилищного Кодекса РФ:

Размен квартиры после развода и при наличии детей

Прекращение брачных отношений не влияет на непосредственное распоряжение недвижимостью.

Прекращение прав на совместное жильё допускается только после раздела имущества при разводе или через 3 года, когда проходит срок исковой давности.

Если речь идёт о муниципальном имуществе, где прописаны оба супруга, срок исковой давности не вступает в силу. В этом случае главную роль играет регистрация мужа (жены) на обозначенной площади, независимо от времени оформления прописки.

Если помещение приватизировано лицом до вступления в брак – это личная собственность, которой допустимо распоряжаться  только по его согласию.
То же, если жильё было получено до вступления в брак, а приватизировано в условиях возникновения семьи.

Раздел имущества после развода предусматривается, если помещение считается совместно нажитой собственностью. Исключение составляют: согласие владельца на размен и составленный ранее брачный контракт.

Если детям разводящихся родителей не исполнилось 18 лет, а помещение приватизировано, жену с детьми желательно выписать заведомо. В противном случае у контрагентов договора возникнут уместные претензии. Те же требования предъявят юридические лица, оформляющие сделку.

Этот момент стоит учитывать также в сторону лиц, на жилплощадь которых вселяются граждане. Против выписки детей, в защиту их интересов, проявят бдительность органы опеки. Они не допустят их выселения и снятия с регистрационного учёта, независимо от перехода прав к новым владельцам.

Если речь идёт о муниципальном имуществе, разделом займётся администрация.
Она берёт на себя ответственность за малолетних граждан, которым, при расселении владельцев, предоставят иную площадь для регистрации и постоянного жительства. Предварительная выписка здесь не потребуется.

Дарение ценного имущества другому лицу - довольно распространённая сделка. А как осуществляется дарение доли уставного капитала в ООО? Об этом читайте в нашем. Дарение доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (далее - ООО) - процедура довольно частая в бизнес- кругах. Она представляет собой Читать подробнее

Кто и что участвует?

Перед тем, как разменять квартиру, следует знать некоторые особенности данной процедуры. Так, например, участвовать в сделках с разменом квартиры имеют право не только физические лица, но и участники долевого владения (совладельцы), а также орган местного самоуправления. Различия в сделке также возникают в связи с различными характеристиками недвижимости и цели обмена. В связи с индивидуальными обстоятельствами размен может быть осуществлён:

• Равнозначный (по размеру жилой площади и стоимости недвижимого имущества);
• С доплатой за дополнительные полученные метры, если обмен не равноценный;
• Размен на квартиры в разных городах (важно учитывать, что стоимость недвижимости в регионах и отдельных населённых пунктах не одинаковая);
• На комнаты в коммунальных квартирах;
• Размен жилья на иные материальные ценности (не жилую недвижимость).

Основным требованием в сделке с разменом квартиры является обязательное сохранение прав обеих сторон. В некоторых индивидуальных случаях договор может быть изменён решением исполнительного комитета, но исключительно до того, как граждане, проживающие совместно, не будут расселены.

С чего начать оформление?

Для начала вам необходимо оповестить всех собственников жилья о своем намерении.

Если собственники согласны, необходимо взять с них письменное согласие.

Снимите с жилплощади обременение, то есть, выпишите посторонних жильцов. Подготовьте бумаги. После этого можете обращаться в риэлторское агентство или самостоятельно начать поиск покупателя или лицо для размена.

После того, как вами найден подходящий вариант и владелец также согласен на вашу недвижимость, нужно выбрать способ оформления сделки и заполнить документ. Лучше всего осуществлять данное действие в присутствии нотариуса с соответствующим заверением.

Законы о размене квартиры

Обозначенная процедура определяется законом, оглашаемым в статьях 67 и 72 ЖК РФ. Она по преимуществу основывается на бытовой подоплёке, в число причин входит то, что определяет совместное проживание граждан как нежелательный процесс.

Иногда пребывание на совместной территории становится невозможным. Например:

• Развод супругов.
• Совместное проживание на одной территории выросших детей с семьями и престарелых родителей.
• Деградация личности одного из совладельцев или супругов, в результате чего в помещении собираются шумные компании с непредсказуемым поведением, после принятия алкоголя или наркотиков.
• Смена места работы или учёбы одного из участников долевого владения.
• Решение органа местного самоуправления, если граждане пользуются помещением на основании договора социального найма.

Размен квартиры по решению суда

Конкретные ситуации, при которых не достигается согласия сторон, нередко завершаются подачей искового заявления.

Возбудить исковое производство допустимо как в сторону должностного лица, уполномоченного на решение вопросов с муниципальной недвижимостью, так и в сторону физического лица, препятствующего проведению процедуры. Подача исков – не редкость, так как в данном случае, сталкиваются имущественные интересы граждан.

Нарушенные права лиц уполномочен восстанавливать районный суд, расположенный по месту нахождения ответчика.
В исковом заявлении лаконично формулируют причину подачи иска и предмет взыскания, то есть право на размен, которому препятствуют совладельцы или третьи лица.

После изложения обстоятельств, перечисляют причины и юридические основания, допускающие проведение процедуры на основании интересов истца. В завершение излагают просьбу, обращённую к суду, о признании иска и разрешении осуществить размен на обозначенных в заявлении условиях.

Решение суда определяет способ сохранения интересов сторон и защищает права лиц, основываясь на нормах законодательства. Если иск отклонён, интересы заявителя аннулируются и участники договариваются на основании новых гражданско-правовых норм.

Расскажем, как в соответствии с законом 2019 года будет засчитываться срок отбывания в СИЗО по схеме «день за полтора». Последние новости о законопроекте 73983-5 и правовая аналитика. Как пересчитывается срок содержания в СИЗО по новому закону 2019 года: кому зачет времени в сизо будет день за полтора, а кому день за два. Кого пересчет не коснется. Как происходит пересмотр приговоров. Читать подробнее

Можно ли?

Приватизированное жилье – это недвижимость, которая принадлежит на праве собственности одному лицу или лицам, которые могут распоряжаться ей по своему усмотрению.

Совершенно не странно то, что иногда возникает потребность в смене жилья.

Переезд в другой район или даже город, расширение или уменьшение размеров жилья – все это объективные причины для того, чтобы осуществить данную процедуру.

Разрешено ли обменивать приватизированную недвижимость на приватизированную? Такая недвижимость подлежит обмену. Запретов на данное действие не дано. Случай, когда приватизация не разрешена, может быть только один – один из собственников не дал свое согласие на подобное действие. В остальном же, даже законодатель не запрещает подобное действие.

Как обменять приватизированную жилплощадь на такую же? К сожалению, в системе Российского права еще не появился нормативный акт, который бы целиком и полностью бы отвечал на вопросы, которые возникают в процессе процедуры.

Однако, в важнейших нормативных актах, которые именуются кодексами, упоминаются некоторые правила.

Две стороны, которые желают поменяться жилплощадями прописывают в документы свои пожелания и при наличии – пункт о доплате. Такой документ существенно облегчает процедуру. Подробнее с ним можно познакомиться в статье 567 ГК РФ.

Гражданский кодекс РФ Статья 567. Договор мены

1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Кроме Гражданского кодекса, данные вопросы освещает и Жилищный кодекс. Правда, в его статье 72 говорится об особенностях процедуры с недвижимостью, которая находятся в пользовании граждан по договору социального найма.

Итак:

1. Обмен приватизированного жилого помещения на приватизированное. Жилищный кодекс напоминает нам о том, что обменять такую квартиру можно только на равноценную, то есть, тоже, приватизированную. При этом, если все собственники и проживающие согласны на подобное действие, проблем с оформлением не должно возникнуть.
2. На муниципальную. Обмен на приватизированную квартиру муниципальной, практически невозможен и не потому, что это сложно документально. Практически невозможно найти человека, который бы согласился отдать собственное жилье за государственное, которым можно лишь пользоваться. Поэтому такая процедура существенно усложнена.
3. Без согласия проживающих. Как разменять такое жилье, если один против? Если жилплощадь находится в вашей собственности при решении поменять ее, вам не обязательно спрашивать согласие на это проживающих, и даже прописанных. Это ваша собственность и распоряжаться ей можете по собственному усмотрению.

Подача документов

Что нужно для обмена квартирами? Для подготовки договора мены приватизированной недвижимости необходимо собрать пакет бумаг, в который обязательно войдут:

• паспорта участников;
• свидетельства о праве собственности с обеих сторон;
• технические паспорта квартир;
• доверенности, если участники действуют не самостоятельно;
• разрешения органов опеки и попечительства, если квартира в собственности несовершеннолетнего;
• справки об отсутствии долгов по оплате налога на недвижимость и услуг ЖКХ;
• согласие на сделку банка, если недвижимость еще находится в залоге по ипотечному кредиту;
• согласие всех собственников, если их несколько от каждой стороны.

Для заключения соглашения потребуется:

• заявление в муниципалитет на обмен, подписанное всеми зарегистрированными членами семьи нанимателя в подтверждение их одобрения;
• договор социального найма;
• выписка обо всех прописанных и об отсутствии долгов по оплате за проживание и услуги ЖКХ;
• договор, который предоставляется в муниципалитет для одобрения.

Куда подавать документы? Для владельцев собственного жилья при мене никуда документов предварительно подавать не надо.

Это может потребоваться тем, кто хочет поменяться государственными квартирами. Им придется подавать весь пакет нанимателю для получения разрешения.

Уже после того как все задуманное состоится, владельцам приватизированных объектов необходимо явиться в Росреестр с пакетом бумаг для закрепления права собственника.

Способы размена квартиры

Процедура различается по способам проведения, с учётом принадлежности правообладателю, выступающему в роли правоспособного лица, допускающего участие в имущественных сделках.

Таковыми принято определять:

• орган местного самоуправления;
• физическое лицо;
• участников долевого владения.

Кроме этого, процедура дифференцируется основаниями, в роли которых выступают качественные и количественные характеристики объекта, цели проведения расселения.

К этому числу относятся размены:

• равноценные по площади и стоимости;
• предполагающие доплату за полученные при размене дополнительные метры;
• город на город;
• квартиру на комнаты в коммунальных квартирах;
• на жильё и иные имущественные ценности.

Главное – сохранение вида права.
Иногда по разрешению исполкома его, допустимо изменять. Но подобные юридические инициативы допускаются до начала расселения совместно проживающих граждан.

Как разменять приватизированное жилье?

Жильцы согласны на размен

При размене приватизированного жилья не существует категорических ограничений. В этой ситуации все будет зависеть от финансовой стороны сделки, а именно, достаточна ли оценочная стоимость квартиры для приобретения двух или нескольких отдельных. Если стоимость недостаточна, возможно внесение доплаты.

Если вы собираетесь разменять приватизированное жилье, нужно помнить, что в этом вопросе государство тщательно следит за соблюдением прав несовершеннолетних жильцов. Поэтому совершение мены контролируют органы опеки.

Документы, необходимые для подачи в органы опеки:

• свидетельство о приватизации жилья как подлежащего размену, так и приобретаемого;
• копии счетов за коммунальные услуги;
• выписки из домовой книги;
• справки из БТИ, подтверждающие оценочную стоимость квартиры;
• документы, свидетельствующие о родстве членов семьи.

Чтобы разменять приватизированную квартиру, можно воспользоваться двумя способами:

1. «Прямой обмен». Эта технология известна еще с советских времен, когда осуществлялись сложные схемы размена между несколькими семьями. Заключается он в том, что подбираются несколько квартир, жильцы которых готовы въехать в размениваемое жилье. При этом, всех участников должно все устраивать. На практике такой способ достаточно хлопотный и занимает много времени на поиски подходящего жилья.
2. «Альтернативный обмен». Наиболее популярный вариант, когда в первую очередь ищется покупатель на размениваемую квартиру. Если покупатель найден, подбирается недвижимость из имеющейся в свободной продаже и подходящая по цене.

Жильцы не согласны на размен

Если в размениваемой квартире, приватизированной по долям между жильцами, хотя бы один собственник будет против, совершить сделку не удастся. В соответствии с действующим гражданским законодательством, никто не может принуждать собственника продать или обменять свое имущество. В этой ситуации не поможет даже обращение в судебный орган. Как правило, такие иски даже не рассматриваются.

Единственный способ разъехаться – мирно договориться. Если же это невозможно, одному из собственников можно попробовать продать свою долю в квартире. Однако, как показывает практика, купить жилье на вырученные от продажи доли вряд ли удастся из-за недостаточной стоимости.

Препятствия к обмену

Существуют также обстоятельства, из-за которых размен квартиры становится невозможным:

• На собственника жилой недвижимости на момент заключения сделки подано в суд исковое заявление с требованием полного расторжения или изменения условий договора о найме, либо же заявление о признании официального соглашения сторон недействительным;
• Квартира в аварийном и непригодном для проживания состоянии, многоквартирный дом подлежит сносу, полному переоборудованию или капитальному ремонту;
• Объект будет изъят для государственных нужд;
• Имеющаяся жилплощадь является служебной или находится в общежитии (предназначена для общего пользования);
• По решению суда сделка с обменом признаётся фиктивной или корыстной;
• К проживающим гражданам переселяется человек, имеющий хронические заболевания, представляющие угрозу здоровья другим жильцам;
• В размене участвует член жилищно-строительного кооператива.

Только исключив все вышеперечисленные выше пункты можно говорить о беспрепятственном заключении сделки с меной жилья. При этом важно знать о том, что существует несколько вариантов размена – с куплей-продажей, прямым обменом квартиры на квартиру и альтернативные сделки.

Размен квартиры с несовершеннолетним ребенком

Соблюдение интересов несовершеннолетних детей тщательно контролируется органами опеки и попечительства. Что делать если ребёнок является собственником/одним из собственников размениваемой (продаваемой) квартиры? Если несовершеннолетнему принадлежит доля в квартире, необходимо при размене учесть, что он должен стать собственником недвижимости, не хуже прежней: то есть соответствующего качества, метража и прочего.

Сделка в данном случае совершается законным представителем несовершеннолетнего от его имени, но только после получения согласия органов опеки. Согласие невозможно получить, если имущество ребёнка после сделки уменьшится. Должностные лица органов опеки проверяют законность сделки: устанавливают её соответствие интересам несовершеннолетнего, проверяют, не ухудшатся ли условия проживания ребёнка, не уменьшится ли доля его собственности.

Неприватизированное жилье

Как упоминалось, размен неприватизированной квартиры тоже вполне возможен, однако для этого потребуется разрешения от муниципалитета. При этом возможен обмен только на равноценное жильё. Для сделки потребуются такие документы:

• Письменное заявление (желательно коллективное) на размен неприватизированной квартиры;
• Если жилплощадь относится к жилищно-строительному кооперативу, нужна будет выдержка с решения собрания его участников о приёме нового члена;
• Бумаги, удостоверяющие родственные связи жильцов (свидетельство о браке, рождении);
• Справка из медицинского учреждения о том, что сторона не имеет опасных хронических заболеваний;
• Разрешение органов опеки на сделку (при необходимости);
• Справка из домовой книги о зарегистрированных в квартире лицах;
• Выписка с лицевого счёта;
• Договор о социальном найме;
• Выписка о том, что долгов по оплате коммунальных услуг нет.

Если муниципалитет одобрит обмен, затруднений со стороны не возникнет, а стороны придут к согласию, то оно будет действительным в течение тридцати дней. Если речь идёт об обмене квартир в разных городах – шестьдесят дней. Несмотря на то, что в сделке фигурирует муниципальная недвижимость, бдительность терять не стоит.

Комиссионный магазин может стать прибыльным бизнесом для тех, кто не имеет больших сумм для вложений в торговое дело, но чувствует, что это поле деятельности - как раз для него. Правильно выбрав специфику и форму ведения дела, вы быстро добьётесь успеха. В статье рассказано о идее для бизнеса в 2019 году, приведён список плюсов и минусов. Мы расскажем как заработать в 2019 году и других актуальных бизнес идеях 2019 года. Читать подробнее

Нормативное регулирование

Разменять квартиру путём заключения всего лишь одного договора невозможно: нужно оформить и сделку купли-продажи старой, большой квартиры, и сделки купли-продажи новых. Поэтому необходимо знать особенности заключения подобных договоров, описанных в Гражданском кодексе.

1. Согласно 549-й статье, продавец недвижимого имущества обязуется передать покупателю в собственность объект недвижимости.
2. Чтобы договор имел юридическую силу и являлся действительным, его необходимо заключать в письменной форме, а все стороны ставят в документе свои подписи.
3. Договор купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации для перехода права собственности на недвижимый объект от продавца к покупателю.
4. Если одна из сторон договора уклоняется от госрегистрации, вторая сторона имеет право обратиться в суд. Убытки, понесённые из-за задержки регистрации, сторона-виновник обязана возместить.

Предмет договора

В документе должны быть подробные данные, позволяющие установить конкретно объект недвижимости, который подлежит передаче от продавца к покупателю. Если эти данные будут отсутствовать, договор считается незаключённым и недействительным.

Цена договора

1. Цена имущества, передаваемого от продавца к покупателю, обязательно указывается в соглашении сторон. При отсутствии указанной стоимости объекта недвижимости договор будет считаться недействительным.
2. Размен квартиры на две предполагает передачу объектов недвижимости от продавцов и принятие их покупателями. Это происходит после подписания передаточного акта либо другого документа о передаче.
3. Уклонение от подписания передаточного акта одной из сторон считается отказом от обязательства передать/принять имущество.
4. Если продавец передаёт покупателю недвижимость, не соответствующую договорным условиям, покупатель вправе потребовать замены объекта на тот, что соответствует договору.
5. Существенное условие договора продажи недвижимого объекта: если в нём проживают лица, сохраняющие право пользования жилым помещением после его приобретения, в документе необходимо перечислить этих лиц и их права.

Отсутствие согласия  одного (нескольких) собственников

При заключении договора требуется предоставление нотариально удостоверенного согласия супруга и совладельцев имущества.

Такое правило принято в отношении приватизированных помещений. Если лицо, находящееся в долевой собственности, возражает против размена, инициатор переезда вправе распорядиться только своей долей.

Например, муж и жена вступили в совместное владение по ? доле. Муж желает переехать, а жена – сохранить законную площадь.
Мужу требуется составить нотариально удостоверенное уведомление, с предложением выкупа половины площади и предупреждением о заключении сделки.

По прошествии одного месяца, он вправе обменять принадлежащую долю на иное помещение. За женой останется юридически закреплённое право на полноценное распоряжение своей половиной объекта. Этот алгоритм подходит и для собственников, чьи имущественные права распределены в иных пропорциях.

По-другому складывается ситуация с расселением жильцов из муниципального имущественного объекта. Если один член семьи, независимо от того, оформлено ли на него помещение, затребует разъезда, вопрос останется на рассмотрении органов власти. На основании поданного заявления, при взвешивании вариантов расселения, исполком примет решение.

Случаи отказа

Отказ в оформлении может быть произведен в случае, если одним из собственников не выполнены условия, которые необходимы для осуществления процедуры регистрации. К ним относят:

• неоплата налога;
• отсутствие документов;
• некорректно составленное заявление или бумаги;
• отсутствие согласия супруг или собственника;
• отсутствие ответа на посланный запрос в связи с неактуальностью предоставленных бумаг;
• подделка документов.

Размен квартиры при разводе и с родителями

Согласно положениям Семейного кодекса, всё совместно нажитое супругами во время брака имущество, в том числе и недвижимое, подлежит разделу «напополам», если иное не предусмотрено брачным договором. Получается, что после прекращения брака, супруги становятся собственниками долей в квартире. Продажа доли недвижимого имущества официально не запрещена и теоретически возможна. Но на практике выполнить это очень сложно, практически невыполнимо: какой покупатель согласиться владеть половиной квартиры? Поэтому необходимо, чтобы бывшие супруги пришли к взаимному соглашению: продали свои доли одному покупателю, а на вырученные деньги уже приобрели отдельное жильё для себя. Это и будет являться разменом. Процедура может быть значительно осложнена, если потребуется участие органов опеки (одним из собственников жилья является несовершеннолетний ребёнок).

Самостоятельно решать такую проблему очень сложно: придётся искать покупателя на квартиру, затем уже заниматься поиском жилья для себя. Поэтому лучше обратиться в профессиональные риелторские агентства. Сотрудники сделают так, что все договора купли-продажи будут заключены в один день, а риски продавцов будут сведены к минимуму.