Как уменьшить налог на землю

Способы снизить земельный налог. Снижение кадастровой стоимости на земельный участок. Приведение стоимости к рыночной. Как правильно подать заявления. Как можно уменьшить налог на землю в 2019 году подробно указано в Налоговом Кодексе РФ. Зная имеющиеся особенности можно исключить вероятность возникновения недопонимания с налоговиками.

Образец заявления о перерасчете земельного налога

В законодательстве специальное заявление в ИФНС о перерасчете налога на землю не предусмотрено, т.е. вы пишите его в свободной форме, максимально подробно и информативно изложив причины для перерасчета. Скачать примерную форму заявления можно здесь.

Можно подать онлайн-заявку:

• в «Личном кабинете налогоплательщика»;
• либо через сервис сайта ФНС «Обратиться в ФНС России».

Инструкция для ЛКН:

1. В ЛКН откройте раздел жизненных ситуаций.
2. Здесь вы увидите кнопку для перехода к заполнению онлайн-заявки.
3. Выберите причину обращения.
4. В произвольной форме опишите свое ходатайство.

Если у вас нет ЛКН, то просто откройте сайт ведомства, спуститесь в самый нижний раздел главной страницы и перейдите по кнопке обратной связи.

Заполните обращение и подайте.

Если ни один из способов вам не подходит, позвоните по номеру, который указан в уведомлении, высланном вам, — там будет указан инспектор и его рабочий телефон. Если и этого телефона у вас нет, то позвоните по единому номеру ФНС 8-800-222-22-22. Срок рассмотрения заявления также строго не регламентирован, как и форма, поэтому ждать придется от нескольких недель до нескольких месяцев.

Что нужно знать

Порядок начисления и уплаты земельного налога несет под собой огромное число многочисленных нюансов, о которых рекомендуется знать заранее, чтобы исключить возникновение различного недопонимая с налоговым органом.

Для возможности снизит размер налогообложения нужно изначально ознакомиться с базовыми теоретическими сведениями.

Основные понятия

Налогообложение земли относиться к местному налога, из-за чего Налоговый Кодекс РФ определяется общие Положения внесения платы за участки земли.

Региональная исполнительная власть оставляет за собой право вносить персональные поправки. В частности, местные органы самоуправления определяют размер савки, используемой в конкретном регионе.

Одновременно с этим необходимо помнить о том, что налоговая ставка согласно статье 394 НК РФ не может превышать государственной.

Помимо этого, на региональном уровне устанавливается перечень категорий граждан, которые вправе рассчитывать на льготы во время начисления налога.

Кто является плательщиком

Определение категории налогоплательщиков несложное. На основании статьи 388 НК РФ плательщиками признаются как физические, так и юридические лица, у которых есть в собственности участок земли, подлежащий обязательному налогообложению, и одно из таких прав на надел:

• собственности, вне зависимости от того, долевая либо совместная;
• пользования без установленного периода;
• пожизненного владения на условиях принятия в наследство.

Граждане, которые обладают право безвозмездного пользования, в том числе применяющие участок земли по соглашению аренды, не обязаны вносить плату за начисленный налог на основании ст. 388 НК РФ.

В случае совместной либо долевой собственности на участок земли, каждый из владельцев вносит плату начисленного налога в рамках своей доли на основании ст. 391 и 392 НК РФ:

Что касается объектов налогообложения, то о них подробно указано в статье 389 НК РФ. В частности это наделы, которые есть на территории конкретного региона, принявшего Закон о налогообложении.

Исключением при этом являются:

• наделы, которые были изъяты из оборота либо же ограничены в этом;
• лесные массивы, которые используются с целью лесозаготовок;
• участки культурного наследования;
• наделы водного фонда, которые находятся в праве собственности у государства;
• участки под многоквартирными домами.

Если участок земли расположен одновременно на территории нескольких регионов, то плательщик положенного налога уплачивает его в каждом регионе по отдельности, в четком соответствии с местным законодательством.

На дачный участок либо иной подобный надел налог начисляется по общепринятому механизму.

Правовое регулирование

Налогообложение земли – региональный сбор, который подлежит к уплате совместно региональному законодательству.

Одновременно с этим, основными нормативно-правовыми документами по праву считаются глава 31 НК РФ и Федеральный закон “Об оценочной деятельности”.

В частности Законом предусмотрено право региональной исполнительной власти вводить свои поправки с целью урегулирования ряда вопросов, а именно:

• устанавливать и дифференцировать установленные налоговые ставки при условии, что они не будут превышать указанные в Налоговом Кодексе РФ;
• устанавливать правила и период оплаты начисленного налога компаниям, беря во внимание ограничения, указанные в НК РФ;
• устанавливать персональный перечень льгот.

Из этого следует, что в каждом регионе действуют свои законопроекты, которые в полной мере регулируют рассматриваемый вопрос.

Методы расчета кадастровой стоимости

Сначала о сроках. Расчет проводится раз в пятилетку, но не чаще раза за три года. После чего кадастровую стоимость устанавливают за будущий период до очередного перерасчета.

Полученные данные предстают основой рыночной стоимости строения, которая в любом случае тесно переплетается с кадастровой стоимостью. В Интернете есть калькуляторы, которые могут рассчитать стоимость надела земли. Но их результат за верный принимать не стоит.

Практика показывает, что новая кадастровая стоимость выше примерно на 25-30%. Но любой собственник обладает правом снижения оной.

Из чего складывается сумма земельного налога

Сумма земельного налога зависит от следующих факторов:

• назначения надела;
• срока владения;
• размера налоговой ставки;
• количество долей у собственника.

Земельный налог складывается из процентной налоговой ставки, умноженной на кадастровую стоимость. Для сельхозземель, территорий под жилые зданиям норма равняется 0,3%, для остальных – 1,5%.

Расчет суммы земельного налога можно записать в виде формулы:

ставка × кадастровая стоимость × число долей × период владения.

Проводим экспертную оценку кадастровой цены

Важное условие проведения юридически значимой оценки — выбор компетентной экспертной организации или оценщика. Они должны быть включены в реестры саморегулируемых организаций данного профиля. Кроме того, у них должна быть застрахована ответственность за последствия совершения юридически значимых действий.

Если удалось найти сразу несколько организаций, удовлетворяющих указанным критериям, то выбор конкретного исполнителя уже будет базироваться на критерии репутации. Необходимо поспрашивать у знакомых или бизнес-партнеров — с кем они имели дело, и с каким результатом. Можно ознакомиться со статистикой рассмотрения претензий Комиссии по кадастру и, если есть время — с судебными решениями по искам на предмет корректировки кадастровой цены. И если в большинстве случаев тот или иной оценщик фигурирует в выигранных спорах — можно обращаться к нему.

Стоимость услуг оценщика зависит от объема предполагаемых работ (и косвенных расходов — например, транспортных, которые возможны в случае необходимости прибытия оценщика на земельный участок, расположенный на значительном отдалении от города, где базируется его офис).

В среднем расходы на оценку составляют около 30 тыс. рублей. Заплатив их, владелец недвижимости согласует дату визита оценщика к себе на участок, предоставляет ему необходимые дополнительные документы по земельному участку. После осмотра объекта оценщик возьмет около недели на документирование результатов.

Основной документ, отражающий итоги оценки — это отчет, в котором фиксируется обоснованная рыночная цена объекта недвижимости. Важно, чтобы она была приведена по состоянию на ту дату, по которой определена кадастровая цена. Только в случае совпадения дат возможна переоценка кадастровой цены — иначе Комиссия, а за тем и суд с высокой вероятностью откажут в рассмотрении претензии.

В отчете должно быть все в порядке с различными «техническими» моментами — такими как показатели по площади участка, его адресом, кадастровым номером, персональными данными владельца. Если есть ошибки, то отчет необходимо вернуть оценщику на доработку.

В общем случае отчет, о котором идет речь, не предполагается дополнять какими-либо иными экспертными документами. Вместе с тем, в случае, если по итогам оценки выяснилось, что кадастровая цена более чем на 30% отличается от рыночной — может потребоваться провести экспертизу отчета в специализированной саморегулируемой организации, которая зарегистрирована в качестве экспертной в области кадастровых правоотношений. Такая экспертиза нужна, если предполагается дальнейшее обращение с претензией по корректировке кадастровой цены в Комиссию.

А если в Комиссию нет планов обращаться, и есть желание сразу пойти в суд, то экспертиза отчета — даже при выявлении указанной разницы между кадастровой и рыночной стоимостями, не требуется. В суд можно подавать заявление, имея на руках один лишь отчет от оценщика.

Экспертиза от Комиссии готовится, как и отчет, около недели, иногда — чуть больше. Стоит примерно 20 тыс. рублей.

То, нужно или нет обращаться в Комиссию в первую очередь, зависит от правового статуса владельца недвижимости. Рассмотрим, какие здесь установлены правила, в контексте следующего этапа решения задачи по корректировке кадастровой цены участка — этапа обращения в государственные органы.

Как снизить налог на землю физическому лицу

Этот налог исчисляется по общей формуле: база × ставка. К некоторых ситуациям применяются коэффициенты — иногда понижающие, иногда повышающие (например, на земли, на которых ведется ИЖС, налагается повышающий коэффициент). Но в целом сумма к уплате от базы. Базой обложения на сегодняшний день является кадастровая стоимость участка.

Кадастровая стоимость — это итог оценки участка техниками-инженерами. Росреестр нанимает частных оценщиков, работающих согласно закону об оценочной деятельности, — они считают стоимость земельных участков по методике Росреестра. Эта методика отличается от порядка назначения рыночной цены. Кадастровая стоимость в большинстве случаев меньше рыночной на 1,5-2 раза, но бывают случаи, когда превышает ее или суммы равны.

Кадастровая стоимость образуется исходя от:

• целевого назначения участка;
• площади;
• отдаленности или приближенности к инфраструктуре и социальным объектам;
• экономического положения на территории и т.д.

Раз в 3 года Росреестр пересматривает кадастровую стоимость — она может увеличиваться или уменьшаться. По этой причине ваш налог за один и тот же участок может каждые 3 года становится больше или меньше. Другая причина изменения — ставка. Муниципальные органы вправе менять ее — повышать и понижать. Но если снизить налоговую ставку на земельный участок вы не способны, т.к. это императивное установление, то кадастровую стоимость можно оспорить, если вы считаете ее завышенной или неверной.

Что можно еще делать, если завышен налог на землю:

• рассмотреть возможность получения льготы;
• использовать законные способы освобождения от обложения.

Как понять, что цена завышена

Посмотрите объявления о продаже похожей по параметрам земли в этом же районе. Если цена соседних участков в среднем ниже установленной кадастровой стоимости, похоже, она завышена.

Еще понять, что кадастровая стоимость земли возросла, можно по уведомлениям из налоговой — если за последние два-три года налог на землю увеличился в несколько раз.

Обращаемся в Комиссию и в суд

Обращаться в Комиссию при Росреестре в первую очередь (и только потом, если ничего не получится — в суд) обязаны юридические лица — но не все, а только имеющие в собственности земельный участок, по которому кадастровая цена установлена до 2019 года. Остальные юрлица, а также физлица и ИП могут сразу идти в суд.

Юрлица, обязанные идти сначала в Комиссию, должны, таким образом, иметь на руках два документа, в которых отражены результаты оценки цены недвижимости — отчет от оценщика и документ, удостоверяющий проведение экспертизы данного отчета саморегулируемой организацией.

Если Комиссия по желанию заявителя или в силу закона - первая инстанция, то туда необходимо направить заявление с просьбой о пересмотре кадастровой цены участка. Официальной его формы не установлено — в нем могут в принципе отражаться любые факты, которые заявитель посчитает нужным привести.

Заявление в Комиссию можно составить самостоятельно или же обратиться в юридическую контору за содействием. Обычно такие услуги юристов стоят не очень дорого — особенно, на фоне прочих расходов на оценку, и, как правило, не превышает 1500 рублей.

Для инициирования судебного иска к Росреестру собственнику необходимо подготовить:

• копию ответа из Комиссии, удостоверяющего отказ в пересмотре кадастровой цены (если обращение в Комиссию было);
• копию отчета от оценщиков (и документа, удостоверяющего его экспертизу, если она проводилась);
• документ об оплате государственной пошлины (300 рублей для физлиц, 2000 рублей для юрлиц).

Важнейший этап инициирования судебного иска — подготовка заявления. Предполагается рассмотрение дела в рамках административного производства, так как ответчиком будет государственный орган власти. Составление административного иска крайне рекомендуется доверить юристу, который на этом специализируется. Его услуги обойдутся примерно в 5000 рублей.

В течение двух месяцев административное дело будет рассмотрено судом. В случае, если возникнет необходимость в проведении дополнительной экспертизы, процесс может затянуться. Судебное решение вступит в силу в течение месяца после принятия в окончательной форме.

На основании судебного решения впоследствии может быть осуществлено обращение в ФНС с запросом на пересчет налога — но только за период с момента принятия решения в пользу истца. Например, если судебное решение вступило в силу в августе 2019 года, то налог будет пересчитан только до конца 2019 года. «Обратный пересчет» налога в общем случае осуществлен быть не может — даже если откорректирована кадастровая цена, принятая, к примеру, по состоянию на 1 января 2019 года.

В случае если налогоплательщик — юридическое лицо, то в силу специфики исчисления земельного налога организациями (когда предполагается внесение авансовых платежей), возможно также обращение в ФНС в целях инициирования пересчета налоговых обязательств.

Следует иметь в виду, что кадастровая цена участков в общем случае пересматривается государством 1 раз в 5 лет (но иногда чаще — с учетом положений регионального законодательства). Поэтому, если с момента ее установления прошло 4 года, то лучше дождаться очередной переоценки — и только потом при необходимости оспаривать ее. При этом, даже после успешного оспаривания кадастровой оценки государственные органы могут установить другую стоимость объекта недвижимости, которую придется оспаривать вновь.

Корректировка стоимости объекта по кадастру: оцениваем перспективы

Кадастровая цена — та, что устанавливается государством с учетом многих факторов — как экономического, так и технологического свойства. В части экономики за основу берется рыночная цена объекта недвижимости. К числу основных технологических факторов, влияющих на установление кадастровой цены объекта недвижимости, можно отнести:

• площадь участка;
• категория используемой земли;
• способ разрешенного использования земли;
• характеристики близлежащих объектов недвижимости и инфраструктуры.

При этом, как считают многие эксперты, в силу необходимости проведения массовых оценок по кадастру, алгоритмы соответствующей оценки, применяемые Росреестром, могут допускать довольно поверхностный анализ указанных факторов (как и фактора рыночной цены). Какие-то важные обстоятельства могут быть упущены, и часто — по объективным причинам.

Например, может оказаться так, что два рядом расположенных участка имеют разную степени приближенности к естественным водоемам, вследствие чего их агротехнические свойства могут заметно различаться. Как следствие — при продаже будут разными и цены на недвижимость. Но кадастровая их цена будет одинакова, вследствие чего собственник участка с менее выгодным расположением и менее плодородного будет платить тот же самый налог, что и его сосед, имеющий возможность регулярно рыбачить и поливать огород водой из естественного водоема (и при необходимости имеющий шансы продать свой участок дороже).

Другой вопрос — в какой степени она будет приблизительна в конкретном случае. Безусловно, если текущая рыночная и кадастровая цены отличаются на миллионы рублей, то в этом случае правомерно говорить о том, что Росреестром допущена безоговорочная неточность в установлении второго показателя. Как следствие — владелец земли будет необоснованно переплачивать налог, и величина переплаты может составлять десятки, а то и сотни тысяч рублей в год.

Но, как правило, указанные интервалы стоимости характерны именно для тех типов собственности, которые характерны для юридических лиц — представленных крупными бизнесами. Что касается обычных граждан — например, тех, у кого есть в собственности дача, то цифры, как правило, разнятся не столь значительно.

Подсчитать потенциальную разницу, безусловно, не лишне — как и определить, какой может быть выгода по налогу.

Для этого берутся:

• текущая кадастровая цена — по данным Росреестра;
• текущая рыночная цена — по данным основных агрегаторов объявлений о купле-продаже недвижимости;
• текущая ставка по объекту недвижимости.

Пример: В распоряжении Иванова — дачный участок, по которому кадастровая цена установлена в величине 1,5 рублей, в то время как рыночная по аналогичным участкам не превышает 1 млн. рублей. Ставка по налогу — 0,3%.

Таким образом, Иванов по текущим расчетам должен платить за свой участок 4500 рублей (0,3% от 1,5 млн. рублей). А если кадастровая цена была бы равна рыночной, то налоговая нагрузка бы составила 3000 рублей.

Таким образом, в случае с Ивановым вопрос в том — окупят ли себя последующие расходы на переоценку кадастровой цены исходя из выгоды в 1500 рублей в год.

Основная часть соответствующих расходов — это оплата услуг экспертной организации, которая проводит оценку земли.

Экспертиза отчета в саморегулируемой организации

Экспертное заключение на отчет об оценке потребуется, если вы обращаетесь с заявлением в комиссию, а в результате оценки рыночная стоимость отличается от кадастровой больше чем на 30%. Если обращаться сразу в суд, экспертиза отчета в СРО не нужна.

п. 20 приказа Министерства экономического развития РФ от  № 263

Экспертиза отчета стоит 15—35 тысяч рублей. Заключение эксперта на отчет будет готово через 7—10 дней.

Причины завышения

Почему же возникла существенная разница между показателями балансовой и кадастровой стоимости? Чем это обусловлено?

Как выяснилось, ранее кадастр определял стоимость того или иного недвижимого имущества без каких-либо определенных критериев. Именно поэтому конкретная земля могла оцениваться по-разному в зависимости от того, кто выступал оценщиком.

• Так, чаще всего оценщики определяли стоимость участка с учетом имеющихся объявлений в различных областях страны.
• Немаловажную роль для определения цены недвижимого объекта играет его предназначение.
• Эксперт определял окончательную стоимость земли, умножая цену за квадратный метр на общую площадь здания.
• При подсчете суммы не учитывался такой фактор, как близлежащие общественные объекты и отдаленные или близкие населенные пункты. А это на сегодняшний день играет немаловажную роль для определения стоимости недвижимого имущества.
• Не учитывался и уровень развитости города, и другие важные особенности.

Тем самым, определялась окончательная кадастровая цена без учета разницы показателей между договором купли-продажи и содержанием объявления о продаже. Поэтому земля по расчету оценщика имела совершенно иную стоимость. Ведь нередко продавец какого-либо участка соглашался идти на уступки и делать скидки за покупку.

Поэтому можно сделать вывод, что специалисты кадастрового центра определяли цену на участок неправильно. Именно этим обусловлен завышенный налог на землю. В связи с этим, если возникают сомнения относительно стоимости земельного участка, необходимо сразу предпринять меры по тому, как уменьшить земельный налог.

Документы на землю

Подготовьте правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на земельный участок. Для собственника — свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. Для арендатора — договор аренды.

По новому закону о кадастровой оценке копии правоустанавливающих документов заверять у нотариуса не нужно.

пп. 2 ч. 9 ст. 22 ФЗ от  № 237-ФЗ

Но федеральный закон об оценочной деятельности такое требование до сих пор содержит.

Это значит, что формально вас могут попросить заверить копии у нотариуса. Уточните это в Росреестре в вашем регионе.

абз. 16 ст. ФЗ от  № 135-ФЗ

Для обращения в суд копию заверять не нужно.

Справка о кадастровой стоимости

Полное название справки — «Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости». Ее можно заказать в любом отделении Росреестра, в МФЦ либо на сайте Росреестра.

Если заказываете выписку на сайте, обязательно укажите, что желаете получить ее в виде бумажного документа в территориальном отделе.

Справку выдадут не позднее 5 дней с момента запроса. Это бесплатно.

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости выглядит так:

Как уменьшить земельный налог?

Для этого важно собрать документы и предпринять конкретные меры.

Как известно, за любое имущество, будь оно движимым или недвижимым, предусматривается налог. Тем самым, пользование любым земельным участком должно сопровождаться уплатой налога. Собственник при этом обязан вносить в местный бюджет определенный размер земельного налога, который в последнее время стали рассчитывать по новому порядку. При этом важно подметить, что налог не предусматривается для тех участков, которые оформлены как арендованные.

Но от каких параметров зависит размер этого финансового обязательства? И можно ли уменьшить земельный налог от своей привычной стоимости? Как известно, налог поступает в местный бюджет. А это значит, что категорию лиц-льготников, ставки, сроки и порядок оплаты определяется представителями местной власти.

В первую очередь, владелец участка должен знать, что сумма платежа зависит от кадастровой стоимости данного участка. Как известно, в силу изменений в 2013 году кадастровый показатель стоимости земли существенно увеличился. А в связи с этим и повысился размер земельного налога. Но как же сделать так, чтобы предотвратить увеличение финансового обязательства? Некоторые владельцы уверены, что ситуацию можно исправить, если обратиться к судебным органам.

И действительно, согласно законодательству, размер кадастровой стоимости должен соответствовать рыночной. А это значит, что существенной разницы между данными показателями не может быть. И это должно быть определено на основе решения суда.

Как оспорить кадастровую стоимость земли для уменьшения налога

Если пришел большой налог на землю, первое, на что нужно обратить внимание, — это база обложения. Она будет указана в уведомлении.

Вы можете запросить отчет о порядке определения кадастровой стоимости на сайте Росреестра и узнать, по каким же параметрам оценивался ваш участок. Также можно заказать выписку из ЕГРН, чтобы иметь под рукой подробную информацию о своей собственности.

Как пользоваться сервисами Росреестра:

1. Откройте сайт Росреестра.
2. Спуститесь вниз по странице и откройте раздел сервисов.
3. Здесь найдите сервис для запроса выписки об основных характеристиках. Обратите внимание, что здесь же можете заказать отдельную информацию о кадастровой стоимости.
4. Выбрав услугу, заполняйте графы по своим документам и формируйте запрос. За выписку нужно заплатить — это можно сделать с помощью своей карты.

Если неправильно начислен налог на землю из-за кадастровой стоимости, в чем вы убедились, проверив информацию в ЕГРН, можно подать заявление на оспаривание.

Куда его подать:

• в специальную комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости;
• в региональный суд.

В первом случае вам не нужно платить пошлину и ждать рассмотрения дела так долго, как в суде. Также преимущество первого варианта — возможность оспорить решение комиссии и укрепить свою аргументацию, опираясь на мотивированный отказ комиссии.

Основания для оспаривания 2:

• рыночная стоимость участка ниже кадастровой на одну и ту же дату;
• кадастровая стоимость определена исходя из недостоверной информации.

При первом варианте заявление принимается, если на дату назначения кадастровой стоимости цены на рынке недвижимость стоила дешевле. А если кадастровая стоимость, к примеру, установлена в начале года, а осенью спрос на землю упал и рыночная стала ниже, то оспаривание необоснованно.

Какие документы вам понадобятся:

• правоустанавливающий договор;
• справка о кадастровой стоимости из ЕГРН — заказать можно в МФЦ;
• документы об использовании неверных сведений или о наличии ошибки либо отчет об определении рыночной стоимости на дату установления кадастровой стоимости;
• заключение экспертного оценщика, состоящего в СРУ.

Если вы подаете заявление в суд, то также нужна квитанция об оплаченной пошлине.

Варианты решения:

• приравнивание кадастровой стоимости к рыночной;
• пересмотр кадастровой стоимости;
• мотивированный отказ.
• Решение можно обжаловать в суде. В суд вы можете обратиться и сразу, миновав этап комиссии.

Важно!

Суд примет к рассмотрению иск, если с даты установления неправильной кадастровой стоимости не прошло 5 лет или она не была изменена.

Если постановление суда первой инстанции вас не удовлетворило, вы вправе подать апелляционную жалобу во вторую инстанцию. Если ваш иск будет удовлетворен, вы можете подать на возврат излишне уплаченных сумм земельного налога.