Как узнать была ли перепланировка в квартире

Из статьи вы узнаете: как можно проверить была ли изменена конструкция жилого помещения и как узнать узаконена ли перепланировка квартиры, а также что ждет тех, кто не подтвердил переделку в уполномоченных инстанциях?. Что делать, если купили квартиру с неузаконенной перепланировкой? О том, каковы риски покупки с незаконной перепланировкой квартиры, куда обращаться и можно ли ее узаконить, расскажет статья.

На кого ложиться ответственность?

В суде и Жилищной инспекции аргумент, что перепланировка выполнена прежним собственником, в счет не принимаются, так как ответственность при продаже ложится на нынешнего владельца.

Купив переделанную без разрешения и согласований недвижимость, ее хозяин становится ответственным за это перед законом.

Как узаконить после приобретения?

Если выявлена незаконная перепланировка квартиры, куда обращаться после покупки?

Нужно собрать все имеющиеся документы, попытаться разобраться, что именно было изменено, и убедиться, что не затронуты несущие стены, перекрытия, диафрагмы жесткости, вентиляционные каналы и пр.

Все правила перераспределения площадей недвижимости регламентируются гл. 4 ЖК РФ. Если есть серьезные нарушения СНиП и других законодательных актов, то скрыть это уже не удастся, главное на этом этапе – понять масштабы бедствия.

С чего начать, куда обращаться?

Сначала нужно собрать семейный совет, на котором объявить о прискорбном факте, и предложить вариант немедленного исправления ситуации.

Нужно набросать аккуратный, точный (с соблюдением масштаба) эскиз своей только что приобретенной квартиры, приготовить все бумаги по жилищу.

Важно знать, что свидетельство о праве собственности иметь обязательно нужно – до оформления права собственности вопрос перепланировки решить не удастся.

С эскизом можно пойти на консультацию в БТИ или архитектурно-планировочное управление, чтобы утвердиться в своих догадках при помощи профессионалов.

Далее следует вызов на дом представителя БТИ для изготовления нового технического паспорта, в котором будут отражены все изменения в существующем ныне виде.

Существенные вмешательства в план жилья потребуют по эскизу изготовления проекта на те работы, которые уже сделаны.

Это оформляется в Жилищной инспекции. Сюда нужно явиться с подготовленными бумагами, но нужно быть готовым к таким последствиям:

• за неузаконенные изменения планировки могут выписать квитанцию на оплату штрафа (около 2-2,5 тыс. руб.);
• разрешение могут и не выдать, если будет налицо нарушение строительных и санитарных норм и правил.

Отказ ЖИ выдаст письменно, с аргументацией своего отрицательного ответа.

Подача документов

Какие документы необходимы? Перечень нужных бумаг выглядит примерно так:

• заявление;
• проект;
• новый технический паспорт;
• поэтажные планы;
• документы на право владения жилым помещением;
• изложенное на бумаге одобрение всех членов семьи;
• согласования от всех служб и органов, задействованных в уже осуществленной перепланировке.

В принципе, пакет документов не содержит ничего особенного и совпадает с тем, который подается обычно.

Все собранные бумаги подаются в единое окно, организованное при Жилищной инспекции для удобства граждан.

Сроки оформления, стоимость и результат

На рассмотрение вопроса и вынесение вердикта потребуется период до 45 дней.

Госпошлина оплачивается при оформлении нового технического паспорта, ее размер начинает отсчет от 900 руб. За изготовление проекта, получение согласований может набраться сумма в 50 – 100 тыс. руб.

Какие документы выдаются после оформления? По окончанию работы специалистами Жил. инспекции выдается разрешение на перепланировку, или отказ в ее узаконивании.

Отказ

В каком случае могут отказать? Могут не дать разрешения, если:

• затронуты несущие стены или другие важные элементы каркаса здания;
• перекрыты существующие вентиляционные каналы;
• уборная переместилась на территорию прежней жилой комнаты или кухни, а квартира при этом не находится на первом этаже, или имеются иные нарушения;
• не получено одобрение одной или нескольких служб – газовой, электрической, МЧС, санэпидстанции и пр.;
• категорически возражает управляющая МКД компания.

При удачном исходе, поскольку строительные работы уже выполнены, можно сразу заниматься переоформлением кадастрового паспорта.

Если вследствие изменений площадь стала отличной от той, которая зафиксирована в свидетельстве о праве собственности, то нужно будет менять и этот документ.

Как узаконить

Если перепланировка квартиры не прошла процедуру согласования, без составления проекта, добросовестный владелец должен осуществить следующие действия:

1. Заказать в БТИ техпаспорт с внесенными изменениями о незаконных преобразованиях.
2. Подготовить проектную документацию в специальной компании.
3. Её нужно будет согласовать в пожарной инспекции, санэпидемстанции, архитектурном бюро.
4. Уплатить штрафные санкции, в размере, определяемом КоАП РФ.
5. Обратиться в суд за признанием проведенной перепланировки законной. Для этого потребуется подготовить заявление и сдать в судебный орган в месте нахождения объекта. К нему прикладываются:

• Согласованный во всех службах проект;
• Старый и новый техпаспорт;
• Новая кадастровая документация;
• Документ, определяющий право собственности на недвижимость;
• Гражданский паспорт заявителя;
• Заключение проектировщика о безопасности проведенного ремонта.

При наличии всех необходимых документов, суд принимает положительное решение и легализует проведенные работы.

Что относится к перепланировке?

Проектному согласованию подлежат:

• Перенос, разборка и перестройка перегородок между комнатами;
• Смещение и постановка дверных заслонов;
• Изменение пространства жилья, имеющей много жилых помещений;
• Преобразование проемов в перекрытиях;
• Снос части основных конструкций;
• Образование коридора;
• Изменение кухонного пространства, санузла;
• Перемещение места расположения туалетной и ванной комнат, кухни;
• Соединение санузлов;
• Получение новых помещений;
• Увеличение жилой территории за счет нежилой;
• Замена газовых установок на иные;
• Перенос электробытовых точек, топливных систем;
• Проведение вентиляционных выходов.

Для осуществления таких видов работ нужно получать разрешение соответствующих инстанций.

Кроме того, существуют реконструкционные работы, которые нельзя производить. Это переустройство квартиры:

• Несогласованное с остальными собственниками либо жильцами;
• Без соблюдения требований инженерной, санитарной, строительной, эксплуатационной защиты недвижимости;
• Допускающее осложнение условий использования помещения или проживания людей;
• Связанное с построением или удалением несущих стен, влекущих создание помещения без естественного освещения или централизованных отопительных приборов;
• Вследствие чего возникают перемены в архитектуре здания.

Категорически запрещается:

• Встраивать газопровод в стену;
• Закрывать вентиляционные люки;
• Объединять лестничные площади и коридор;
• Изменять расположение кухонных и ванных комнат;
• Соединять территорию лоджии и площадь внутреннего размещения;
• Проведение демонтажа порогов, размещенных на выходах с балкона;
• Демонтаж блоков подоконников;
• Увеличение уже существующих проемов в наружных конструкциях на входе с лоджии;
• Разбор блока подоконника, если с его помощью удерживается балконная плита;
• Соединение двух жилых объектов, если их собственниками являются разные люди. Это возможно, когда владельцем является один и тот же человек;
• Сооружать препятствия доступу к коммуникационным и контролирующим измерителям.

Не считаются перепланировкой действия по:

• Проведению косметических работ;
• Установление дополнительных дверей;
• Монтаж входных загородок;
• Замена встроенных шкафов и других приспособлений;
• Устанавливание новой сантехники.

Такие мероприятия могут производиться по желанию владельца без разрешения контролирующих органов. Если они направлены на ухудшение собственных жилищных условий без нарушения интересов других жильцов, то инспекция требует их согласовывать подачей заявления, представленного собственником, о желании добровольно умалить такими действиями своё проживание. Такая заявка должна иметь нотариальное удостоверение.

Что такое перепланировка

Под ней понимается всякое преобразование эксплуатационных и технических параметров жилой площади, улучшения характеристик, отражающихся в виде изменений в записях поэтажного плана.

В переустройство включаются такие процедуры, как:

• Изменение жилищных параметров;
• Смена коммуникационных систем, включая переустановку оборудования отопления;
• Любые модификации, отмеченные в технической и правоустанавливающей документации на недвижимый объект.

Статьей 26 ЖК РФ устанавливается список работ, проведение которых подлежит получению разрешительной документации в соответствующих службах::

• Преобразование нахождения стен, окон и дверных проемов, лестниц между этажами, шкафов, встроенных в конструкции, санузлов и кухонных приборов, канализации и вентиляционных люков;
• Перемена функциональности объекта внутри квартиры. Это связано с переделкой жилых помещений в бытовые;
• Реорганизация фасадов, застекление лоджий, вывод на фасадную стену кондиционера, спутниковых установок, антенн, установка сетчатых перекрытий и другие переделки, сказывающихся на архитектуре строения. Такие переустройства не оказывают влияния на план квартиры, но влекут согласование проектной документации по перепланировке;
• Изменение половых покрытий. Это могут быть заложение новой стяжки, включение системы полов с подогревом и др.

Когда может быть полезной информация?

Любая перепланировка – это кардинальные изменения жилплощади, требующие согласования и узаконивания, с внесением соответствующих поправок в кадастровые документы в соответствие со статьей 25 Жилищного кодекса РФ.

1. Ремонт соседей. Если ваши соседи затеяли ремонтно-строительные работы, то будет нелишним узнать, имеется ли разрешение на перепланировку или нет. Так как в случае проведения самопроизвольных работ могут быть серьезно повреждены или вообще демонтированы несущие перегородки и конструкции, что повлечет за собой негативные последствия (от трещин в стенах и балках, до частичного или полного обрушения здания).
2. Покупка квартиры. В случае приобретения квартиры, в которой выполнена, но не узаконена перепланировка, это может стать причиной дополнительных финансовых и временных затрат со стороны покупателя, так как перепланировку нужно будет узаконить (если она выполнена в соответствии со всеми требованиями и нормами) или вернуть помещение в исходный вид (если были допущены грубые нарушения).

Поэтому в обоих вышеописанных случаях необходимо знать: имеется (имелось) или нет разрешение уполномоченных органов на проведение подобных ремонтно-строительных работ.

Самовольные работы

Все видоизменения конструктивной формы жилого пространства должны заноситься в техническую документацию, при проведении соответствующей корректировки текущей информации с выдачей разрешительных документов.

Любые перемены в существующих параметрах недвижимости нужно узаконить в устанавливаемом законодательством порядке, так как действия, направленные на переустройство, при их самовольном исполнении могут повлечь наложение штрафных санкций в размере до 2500 рублей.

Кроме того, инициатор ремонта должен за свой счет вернуть жилую недвижимость в первоначальный вид, в котором она находилось до переустройства. При невыполнении такого требования жилая площадь может быть выставлена для реализации на публичные торги с выплатой компенсации за неё.

Если же работы провел наниматель жилья по договору соцнайма, то соглашение с ним подлежит расторжению.

ВНИМАНИЕ! Несогласованные работы по переустройству жилья может повлечь возникновение аварийных ситуаций, таких как обрушение несущих конструкций, затопление жилплощади и другое.

Как проверить, законна ли она?

Беглый осмотр на предмет наличия переделок поможет сравнение с квартирой, расположенной этажом выше или ниже (если дом построен по типовому проекту).

Более детальная проверка происходит путем сравнивания фактического расположения перегородок, стен, дверных и оконных проемов, размещения санузла и кухни, балкона или лоджии, размеров коридора, кладовки и прочих вспомогательных помещений, а также жилых комнат, с поэтажной схемой в техническом паспорте, а при наличии кадастрового паспорта, то и с ним.

При наличии законно выполненной перекройки планы квартиры на обоих паспортах и фактическое расположение помещений будут идентичными, а это значит, что можно расслабиться и жить на этих квадратных метрах спокойно.

Если же факт с документами расходится, то ясно, что перепланировка была, и выполнена она незаконно.

Если купили квартиру с незаконной перепланировкой, что делать?

Как узнать о самовольной перепланировке

Как узнать о самовольной перепланировке

Перед оформлением договора купли-продажи, внимательно проверьте, поэтажный план и экспликацию, технический паспорт БТИ жилого помещения. Срок действия данных документов не ограничен. В нем не должно быть так называемых "красных линий", которыми отмечаются самовольные перепланировки и переустройства.

Красные линии в техническом паспорте БТИ

Кроме того, даже если в нем отсутствуют красные линии, обратите внимание на существующую планировку квартиры и на ту, которая отражена в документах выданных бюро технической инвентаризации соответствующего округа. Если они различаются, то можно с полной уверенностью сказать, что в данной квартире произведена самовольная перепланировка, что является поводом если не отказаться от сделки, то существенно снизить стоимость приобретаемого жилья.

По практике стоимость снижается как минимум на стоимость узаконивания перепланировки, а в большинстве случаев гораздо больше. Ведь после того как сделка будет заключена, вся ответственность по приведению квартиры в соответствие с действующими нормами ляжет на плечи нового собственника, так как фактически получится, что перепланировку выполнил именно он.

И хорошо, если в будущем, легализовать перепланировку будет возможно, ведь многие наши граждане производят несанкционированные переустройства не опираясь на действующую нормативную базу в данной сфере. Зачастую, это приводит к существенным нарушениям, которые можно исправить единственным способом - приведением планировки квартиры в соответствие первоначальному поэтажному плану БТИ. Основные из подобных нарушений, это увеличение ванн и санузлов за счет площади жилых комнат, объединение балконов/лоджий с внутренними помещениями квартиры, расширение и перенос кухонь на жилые комнаты, объединение газифицированной кухни с комнатами и некоторые другие.

Документы о незаконной перепланировке

Важное замечание: Зачастую многие риелторы идут на хитрость - получают кадастровый паспорт перед сделкой, но не вызывают техников БТИ для проведения обмеров помещения. То есть, вся информация которая будет в данном документе, будет отчерчена из "архивных" данных, на год последнего обследования. А во многих случаях обследования квартир не проводились с года постройки дома. По нашей практике попадались и 50-тые и 70-тые года, в которых была проведена последняя инвентаризация квартиры. Поэтому, что бы знать полную информацию по квартире, документы БТИ необходимо получить непосредственно перед проведением сделки, с вызовом техника БТИ, который зафиксирует планировку квартиры и если будут отклонения от первоначального поэтажного плана покажет их в "красных линиях".

Как и где узнать была ли выполнена переделка и соответствует ли она нормам?

Чтобы понять: есть ли в квартире перепланировка или нет (это информация будет актуальна при приобретении недвижимости), нужно сравнить жилплощадь с техническим паспортом на квартиру. Если все совпадает, то перепланировка в данной квартире не проводилась.

Проверить это легко, необходимо попросту снять замеры всех помещений жилья, после чего сравнить полученные результаты с теми, что указаны в техническом паспорте. При замерах стоит учитывать погрешность, которая должна варьироваться от -3 до +3 сантиметров. Также стоит обратить внимание на наличие/отсутствие межкомнатных перегородок, стен, расположение системы отопления и газовой плиты. Все параметры совпадают – значит, перепланировка не проводилась.

При несовпадении любого элемента или детали с техническим планом на недвижимость, можно считать это перепланировкой, причем сделанной самопроизвольно (незаконно). В данном случае придется ее согласовывать и узаконивать, но прежде необходимо выяснить, что именно было изменено.

Если ремонтно-строительные работы проводились по всем нормам и требованиям безопасности, то такое переустройство жилья можно будет узаконить в уполномоченных на это инстанциях. Если при переустройстве были допущены нарушения (затронуты/демонтированы несущие конструкции и элементы), то такую перепланировку согласовать нельзя по закону, придется возвращать жилье в исходный вид, а также уплатить штраф тем, кто будет проверять изменения жилплощади.

Справка! Ответить на вопрос: возможно или нет узаконить уже выполненную перепланировку могут только специалисты, компетентные в данных вопросах.

Чтобы узнать, соответствует выполненная перепланировка законодательству, необходимо обратиться в одну из проектных организаций, предъявив при этом техпаспорт на квартиру, план квартиры с выполненным переустройством (можно начертить от руки), а также фото и видео материалы тех конструкций, которые подверглись переделке. Также можно обратиться в Жилищную инспекцию, предварительно записавшись на прием к начальнику.

Таким образом вы сможете получить исчерпывающую информацию о законности/незаконности выполненной переделки жилья.

Имеются ли отметки в техпаспорте, если она была проведена?

В некоторых случаях, в техническом паспорте на квартиру уже имеются отметки о выполненной перепланировке, а также стоит штамп «Разрешение на выполненное переустройство в БТИ не предъявлено» (на поэтажном плате помещения). Именно этот штамп указывает, что выполненные работы по переустройству незаконны и не согласованы.

На экспликации к поэтажному плату также будет указано «Квартира переоборудована без разрешения», а также какие именно комнаты подверглись переустройству. В данном случае все предельно ясно – перепланировка произведена, но без разрешения.

Еще один вариант – это произведенная и узаконенная перепланировка. В этом случае на экспликации к поэтажному плану (третий лист техпаспорта) указывается акт о завершенном переустройстве помещения с соответствующим номером, который присваивается приемной комиссией, составляющей и подписывающей документ. Это свидетельствует о том, что перепланировка была проведена по всем правилам и узаконена в установленном порядке.

Обратите внимание! Если переделка жилья была произведена до 2005 года, то на листе экспликации к поэтажному плану вместо акта о приемы выполненных работ будет указан документ разрешающий данное переустройство и выданный уполномоченным на тот момент органом государственной власти (комиссия МВК, управление или префектура).

Как проверить её законность?

Такую проверку можно осуществить тремя способами:

• спросить у продавца квартиры (или у соседа);
• обратиться в Жилищную инспекцию;
• узнать информацию в Управляющей компании.

Рассмотрим более подробно каждый способ.

Спросить лично у соседа/продавца

Такой вариант имеет свои положительные стороны – это получение информации сразу же. Но не каждый сосед предоставит вам такое разрешение для ознакомления, даже если оно есть у него. Продавец, в свою очередь, наоборот будет заинтересован в том, чтобы данный документ был предоставлен потенциальному покупателю.

Если документов, подтверждающих законность переустройства жилья у продавца нет, то он будет пытаться всячески обходить данный вопрос, приводя различные доводы (например, что переделка в квартире – это дизайнерский ход, который не требует согласования и узаконивания).

Обратиться в Управляющую компанию

Если сосед начал проводить ремонтно-строительные работы, то можно обратиться в Управляющую компанию или ЖКХ, которые должны быть осведомлены о работах, которые проводятся по конкретному адресу.

Узнать информацию в Жилищной инспекции

Этот вариант самый надежный, так как именно Управляющая компания выдает разрешение на проведение ремонтно-строительных работ.

Поэтому, если ваш сосед не желает идти с вами на контакт, отказываясь показывать разрешение на проведение перепланировки, нужно обратиться в Жилинспекцию по месту жительства и написать заявление с просьбой представить вам информацию о предоставлении/непредоставлении разрешающих документов для переустройства жилья по определенному адресу (указать адрес соседа).

Если вы не хотите бумажной волокиты с оформлением заявления, то можно записаться на прием к управляющему Жилищной инспекции, где при личной беседе вы сможете проверить и узнать, как информацию о том была ли перепланировка узаконена, так и остальную интересующую информацию по вопросу переделки жилья соседом.

Важно! Отдел бюро технической инвентаризации имеет всю необходимую информацию о перепланировках (предстоящих, выполняемых и выполненных), но такую информацию они вам не предоставят, только собственнику жилья.

Как согласовать

Разрешение на перепланировку можно получить в жилищной инспекции. В неё сдается документация после осуществленного ремонта, для проведения обследования объекта инспектором и сравнения действительной реконструкции с изложенным в проекте планом. В результате составляется акт приемки выполненного переустройства, который является основанием для внесения изменений в техническую документацию в БТИ.

Новый техплан представляется в Росреестр для внесения измененных сведений в единый реестр прав.

В инспекции согласовывается проект запланированных работ в квартире или эскиз. Последний применяется в случае:

1. Переустановки сантехники, отопительной системы и радиаторов в другое место;
2. Демонтаж стен, не являющихся несущими;
3. Перенос дверных проемов, инженерных конструкций и отопительных устройств.

Эскиз используется для малозначительных преобразований, для более серьезных мероприятий необходимо согласование проекта. Его готовят соответствующие профессионалы, подготовив при этом экспертное заключение о возможности осуществления реконструкции.

Готовая документация сдается в МФЦ. Решение о согласовании документации либо об отказе принимается в течение 1,5 месяцев. Оно понадобится при планировании следующих видов реконструкции:

1. Установка окон и дверей в несущих перегородках;
2. Возведение лестницы внутри квартиры;
3. Перенос стен, создающих значительную нагрузку на здание;
4. Изменение места расположения санузла и кухонной комнаты;
5. Застекление балконов;
6. Установка оборудования, увеличивающего величину затрат коммунальных платежей и подобные мероприятия.

ВНИМАНИЕ! Перепланировку жилья в новостройке можно сделать только после выдачи документа, удостоверяющего правомочия собственника на объект.

Как узаконить самовольную перепланировку

Как узаконить самовольную перепланировку

Регламент узаконивания самовольных перепланировок предусматривает два пути.
1. Если перепланировка незначительная (допустим развернули унитаз, заделали дверь, возвели перегородку), то достаточно получить технический паспорт БТИ в красных линиях и обратиться в жилищную инспекцию для согласования в уведомительном порядке.
2. Если перепланировка более сложная (устройство/изменение конструкции полов, расширение санузла, перенос кухни, затрагивание несущих конструкций) то необходима разработка проектной документации. Действующим законодательством предусмотрен специальный порядок - при помощи технического заключения по факту выполненной перепланировки. О самом порядке действий для узаконивания перепланировок вы можете узнать в соответствующих разделах нашего сайта.

Документы для согласования перепланировки

Зачастую строения, которые возведены более века назад, все еще пользуются в качестве жилых. Но если условия невыносимы, то есть процедура признания дома аварийным и возможность переехать в новое жилье. Читать подробнее

Стоит ли покупать?

Приобретая жилище в МКД, нужно сличить визуально фактические привязки стен и перегородок с теми, которые нанесены на план в техническом паспорте.

Если появилась уверенность, что перепланировка была выполнена и при этом не оформлена, как положено, то следует задуматься, нужно ли покупать такую проблемную жилплощадь.

Возможные риски

Риски существуют разные, не всегда разрешается узаконить перекройку жилья по факту ее осуществления.

Кодекс РФ об административных правонарушениях Статья . Нарушение правил пользования жилыми помещениями

1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению

— влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах

— влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Могут быть такие проблемы:

• за выявленную несанкционированную перепланировку назначат немалый штраф (ст. КоАП РФ);
• произведенные работы выполнены с нарушением СНиП, в разрешении откажут и предпишут восстановить первоначальное состояние, и это в лучшем случае;
• действия, нанесшие серьезный вред несущим конструкциям всего здания, могут повлечь изъятие квартиры (п.5 ст. 29 ЖК РФ).

Разумнее от такого варианта приобретения жилища отказаться, но если переделка сделала квартиру действительно необычной и при этом супер комфортной, а запас средств покупателя не исчерпан до дна, то такой риск – сознательное решение готового на все круги узаконивания перепланировки.