IX. Процесс продажи

IX. Процесс продажи

Вы можете привлечь риэлтора, но это сильно увеличит ваш бюджет. Вы и так много сделали для продажи, думаю, вы сами справитесь и с продажей.

Подготовьте тексты объявлений.

Оно должно содержать основные технические характеристики вашей квартиры, а также описание. Тут нужно подумать, не будьте банальными - не пишите шаблонами: уютная, качественная и т.п. Выделяйтесь.

Превратите недостатки в достоинства.

Например,

У вас квартира на 1 этаже - не нужно высоко подниматься без лифта и теплый подвал У вас угловая квартира - на каждой стороне есть окно, квартира очень солнечная У вас старый район - он очень зеленый, нет строек и пыли

и так далее.

Покупатели хотят слышать выгоды от покупки, а не потенциальные проблемы.

Задействуйте максимум площадок в продвижении

Сайты, форумы, социальные сети, друзей и т.п. Если у вас остались деньги от бюджета - то вы можете использовать их в качестве вознаграждения за рекомендацию. Это может сильно ускорить продажу. Помните: время - деньги.

Когда нашли покупателя, договоритесь о способе продажи, договоре и передаче денег. Об оптимизации налогов я писать не буду, но и тут есть возможности.

Иногда в подготовке (ремонте) бывает лучше что-то не сделать, так как это очень накладно (например, менять плитку, гарнитур), а взамен предложить покупателю скидку, которая будет выгодна и ему и вам. Просчитайте возможность торга по всем этим пунктам. Но торгуйтесь только по ним. Не блефуйте, не задирайте цену до потолка. Начните торг с надбавки в 7-15% от желаемой цены. Покупатель может согласиться. Если вас будут стараться отжимать - стойте на своем. Вы точно знаете сколько стоит ваша отремонтированная квартира. Вы все посчитали, ведь так?

Какие цели я поставил

Какие цели я поставил

1. Минимальная цена сделки должна составить 1,6 млн рублей, то есть, продать свою "убитую" квартиру дороже новостройки по цене выше 38 тысяч рублей за м2.

2. Потратить на ремонт максимум - 6% от планируемой цены продажи (96 000 рублей).

3. Увеличить стоимость квартиры за вычетом расходов на ремонт 304 тысяч рублей (25%).

Важно не только правильно принять деловое предложение, но и грамотно от него отказаться. Это поможет избежать двусмысленности и недосказанности в отношениях с деловыми партнерами. Читать подробнее

VIII. Фотографирование

VIII. Фотографирование

Для начала процесса продажи вам нужно сделать хорошие фотографии. В светлое время суток, с высоким разрешением, декором и максимальным количеством ракурсов.

Если ваша техника и умения позволяют - сделайте это самостоятельно. Если нет, то лучше наймите профессионала на 1 час. В небольших помещениях фотографировать непросто, нужны правильные объективы. Профессионал подчеркнет достоинства квартиры и скроет недостатки. Не забудьте добавить расходы на фотографа, они точно окупятся.

X. Мой личный опыт

X. Мой личный опыт

Как я уже писал в первой части руководства, то я решил выгодно продать убитую квартиру в хрущевке, которую получил по наследству. Цели продажи и условия также в первой части.

Цены на вторичную недвижимость в Пензе начали снижаться с 2014 года. Свою квартиру я продавал в 2015. Максимальные цены на м2 во вторичках в Пензе на сайте зафиксирован в марте 2015 - 50681 руб за метр.Тут надо отметить, что это цена объявлений, а не сделок. При этом сюда включены абсолютно все объекты, в том числе и достроенные новостройки. В это же время цена на новостройки сильно снизилась - до 36-38 тысяч за м2.

Динамика цен на вторичную недвижимость в г.Пенза / Источник:

Таким образом, квартира 42 квадрата, в среднем на вторичном рынке стоила 2 128 000 рублей, новостройка такой же площади 1 512 000. При этом новостройках пластиковые окна, трубы, базовая экономная отделка и планировка получше, чем у хруща.

В объявлениях квартиры продавали за 1,7-1,8 млн (по 42 тыс/кв), а были даже и по 2 млн. (январь 2018 - они до сих пор "продаются").

За мою же квартиру предлагали 1,2 млн (28,5 тыс/квадрат). Это меня никак не устраивало.

VI. Предпродажная подготовка (ремонт)

Фото 2
VI. Предпродажная подготовка (ремонт)

После того, как определились с бюджетом, нужно ему следовать. Не поддавайтесь искушению "чуть лучше". Вы можете в магазине подумать, что можно взять подороже линолеум, обои и т.п. Четко следуйте бюджету. Он здесь важнее, чем все остальное. Если есть возможность сэкономить, то делайте это на неокупаемых статьях расхода.

Если делать все будете сами, то не затягивайте. Если пригласите работника (с небольшим объемом может справиться один человек), то задайте ему жесткий срок. Чем дольше вы готовите квартиру, тем больше денег вы теряете.

Фиксируйте расходы по смете. Если выходите за нее, старайтесь вернуться. Если экономите, то не спешите потратить все. Возможно, эти средства помогут вам на этапе поиска клиентов.

Что в итоге?

Что в итоге?

Квартира была продана через 2 недели после окончания ремонта за 1 миллион 620 тысяч рублей - цель перевыполнена.

Цена за квадратный метр составила 38500 рублей, больше чем в новостройке - цель достигнута.

Потрачено на ремонт 46937 рублей из бюджета в 96000 рублей. То есть 48,8% от запланированного бюджета - цель выполнена.

Стоимость квартиры от первой оценки (1,2 млн) приросла на 373 тысячи рублей за месяц - цель перевыполнена.

Самое главное - покупатель был доволен и получил то, что хотел и за те деньги, на которые рассчитывал. А торговались с 1,8 млн. Оформление договора и регистрацию недвижимости я взял на себя, покупатель также был очень доволен.

Как взять телефон в рассрочку: правила, условия, список документов и рекомендации для желающих оформить кредит на смартфон. Сегодня совершить покупку дорогостоящего товара можно, оформив кредит или в рассрочку. Какие условия имеет рассрочка и что нужно для ее оформления, расскажет наша статья. Читать подробнее

Что было сделано:

Что было сделано:

― Замена стекла в комнате - 570 руб

― Линолеум и материалы для пола - 11000 руб

― Материалы для ремонта (краски, кисти) - 2000 руб

― Электроработы на всю квартиру (люстры, розетки, выключатели, установка) - 4000 руб

― Обои на всю квартиру кроме ванны и кухни (плюс клей) - 4950 руб

― Натяжной потолок во всю квартиру - 11280 руб

― Поклейка обоев, покраска - 13000 руб

― Картина для оформления - 137 руб

Итого: 46937 руб. (2,9% от планируемой стоимости продажи)

О пользе ведения учета личных финансов я уже писал здесь. Поэтому я помню все суммы и на что они были потрачены.

Что я не делал: ремонт в ванной комнате, замену коммуникаций, замену кухонного гарнитура, замену дверей.В итоге квартира изменилась до неузнаваемости. На штукатурку, поклейку обоев, покраску радиаторов, замену электроприборов и окон я нанял ремонтников. Все остальное сам + уборка.

Где покупать материалы: лучше всего там, где есть возможность легкого возврата лишнего материала (например, DIY-супермаркеты типа Леруа Мерлен, Касторама, ОБИ и т.п.)

Кого нанимать на работы: так как ремонт несложный, лучше всего нанять частного мастера по объявлению. Уровень качества будет приемлемым, так же как и цена. У меня работала молодая семья. Все розетки поменяли ребята, которые монтировали потолки.

VI. Составляем итоговый бюджет на подготовку

VI. Составляем итоговый бюджет на подготовку

Теперь нужно сопоставить наш бланк оценки текущего состояния квартиры (чек-лист из пункта II), учитывая приоритеты и ожидаемую цену продажи квартиры. Сформируем бюджет или смету на предпродажную подготовку.

Правильно составленный бюджет - залог успешной подготовки квартиры

Рассмотрим на примере (цифры абстрактные).

Допустим, квартиры в похожих домах в вашем районе с одинаковым метражом выставляются по 2 миллиона рублей. В этих квартирах пластиковые окна, ремонт 2000х годов, пластиковые коммуникации. Есть квартиры, которые продаются за 2,2 млн рублей, но они висят на сайте более полугода. Также есть квартиры, в которых ремонт попроще, но они все равно значительно лучше вашей квартиры, и продаются за 1,8 млн. К вам пришел риэлтор или вы пытались продать квартиру без подготовки и за нее предлагают 1,4-1,5 млн. Для вас это мало, вы хотите 1,7-1,75 млн. То есть ваша задача увеличить ценность вашей квартиры на 200-350 тысяч рублей. При этом вложить значительно меньше этой суммы. Устанавливаем планку бюджета в 7% от нижней цены = 122500 рублей. Если все сделать правильно, то вы получите 1 млн 750 тысяч при вложениях в 122 тысячи рублей.

За эти деньги вы добиваетесь того, что ваша "убитая квартира" становится нужной покупателю, да еще и приносит вам дополнительные средства, которые вы бы не получили, согласившись на условия риэлтора (еще были и комиссию его заплатили.)

Смотрим на наш список проблем и выделяем бюджет на каждый пункт. Не забывайте, что если вы сами не будете делать ремонт, то нужно добавить и стоимость работ.

Например,

Потолок - 22000, Линолеум - 12000, Обои - 17000, Люстры - 4*300=1200, Розетки 12*30=360, Фотосъемка N руб, Расходы на продажу N %, ... , За работу - 12%, Доставка - 5% Итого: 122500 рублей

Если не можете определиться с бюджетом - напишите мне на почту finprosvet7@, дам пару советов.

VII. Генеральная уборка.

Фото 3
VII. Генеральная уборка.

После того, как ремонтные работы будут выполнены, обязательно нужно все убрать и вымыть "до скрипа". Ваша квартира должна соответствовать по всем пунктам чек-листа (без исключений):

Чистые горизонтальные поверхности (полы, подоконники) и вертикальные поверхности (стены, двери, слитка). Сантехника блестит. Нет пыли, паутины, плесени. Окна прозрачные. Декор на местах (картина, занавеска). В квартире приятный запах (спокойный запах от освежителя воздуха). Перед продажей все должно блестеть

Все изъяны в ремонте, грязь, сколы и т.п. будут снижать стоимость вашей квартиры. Не экономьте на чистоте.

Вопросы и ответы

Хочу продать квартиру менее 3-х лет в собственности и построить дом своими руками, как мне не платить налог с продажи квартиры?

Эксперт:

Павел!

Налог при продаже имущества, которое находится в собственности менее 3х лет, платится с суммы дохода, т.е. с суммы, превышающей сумму покупки Вами этого имущества. Поэтому продав квартиру за ту же сумму, за которую Вы её приобретали, дохода Вы не получаете, соответственно, и налогом облагать нечего.

Эксперт:

В случае продажи дома Вы не можете не платить НДФЛ, если жилье в собственности было менее 3-х лет, но Вы имеете право получить налоговый вычет в размере 1 млн рублей (статья 220, п.2, пп.1) ИЛИ же уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с приобретением (в Вашем случае, с постройкой) дома (статья 220, п.2, пп.2).

Ниже цитирую пункты статьи на которые ссылаюсь выше:

Статья 220 Имущественные налоговые вычеты

«2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Если необходимы уточнения, пожалуйста, пишите.

С уважением, Светлана

до брака мне мама подарила квартиру, после квартиру продали и на эти деньги купила дом находясь в браке, сейчас муж хочет половину

Эксперт:

Любовь, добрый день!

Согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ,

Статья 34. Совместная собственность супругов

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

В силу ст. 36 Семейного кодекса РФ,

Статья 36. Имущество каждого из супругов

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.

3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата.

Таким образом, если Вы сможете доказать, что дом, приобретенный Вами в период брака, был приобретен на денежные средства, вырученные от продажи «добрачной» квартиры, которую Вам подарили, то суд откажет в удовлетворении иска супруга о разделе дома.

Меня интересует вопрос разделе имущества с супругой. Еще до брака мне была подарена моими родителями 2-х комнатная квартира. Через год после брака, когда родился ребенок мы решил продать мою квартиру, доложить деньги (их дали родители супруги) и купить загородный дом с участком, что и было сделано. Дом купили за 6 млн. рублей, 1 млн. из которых дали родители жены.

Прошло три года и мы решили расторгнуть брак. Обо всем удалось договорится (о детях, алиментах) кроме как об имуществе.

Адвокат жены сказал, что так как дом куплен в период брака, то это общее имущество и делится пополам, и не имеет значения что я покупал дом за деньги полученные от продажи моей личной квартиры.

Если бы я знал, то зачем было продавать квартиру, которая была моей личной, а дом стал общим.

Пожалуйста, проконсультируйте меня как по закону должно делиться имущество при разводе?

Заранее

Эксперт:

Есть статья 36 Семейного кодекса и Пленум Верховного Суда, который разъясняет данную статью и согласно которому, если имущество было приобретено за счет личных денежных средств одного из супругов, принадлежавших ему до вступления в брак, то это имущество не является общим.

Готовьте доказательственную базу, договоры купли-продажи квартиры, готовьте к допросу в качестве свидетелей родителе. Суд поверит тому чьи доводы и доказательства будут более убедительными, ну и правдивыми.

Эксперт:

Ст. 39 СК РФ установлено, что при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе, доли супругов признаются равными.

Вместе с тем, в силу ст. 36 СК РФ имущество, принадлежащее каждому из супругов до вступления в брак...является его собственностью.

Поскольку имущество было приобретено Вами до заключения брака, то и общим (совместным) имуществом оно являться в силу Закона не может. Если у Вашей жены есть адвокат, то и Вам необходимо заключить соглашение с адвокатом, поскольку защищать свои интересы в суде Вам будет самостоятельно достаточно не просто.

Эксперт:

В качестве доказательства соотнесения денег, полученных от продажи, и денег, потраченных на покупку, может случить даты соответственно продажи квартиры и даты покупки дома. Если между этими датами небольшой промежуток времени - это может служить доказательством использования именно этих средств. Запаситесь также справками о величине заработной платы Вашей. Будьте готовы в суде ходатайствовать об истребовании аналогичных сведений о доходах жены за тот же период. В суде требуйте справок из банков о наличии вкладов у супруги (если вдруг она заявит о том, что дом куплен на её сбережения).

Для участия в процессе воспользуйтесь услугами опытного юриста.

Удачи!

Источники

Использованные источники информации.

  • https://zen.yandex.ru/media/id/5a564473168a91f9a282d008/5a5a441657906a8e4602d6ac
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий