Аппз что это такое в жкх

Лина!

Ответ на свой вопрос Вы можете найти в статье ниже. Если кратко, то любая выставляемая в счете плата должна быть согласована на общем собрании и при необходимости зафиксирована в соглашении между собственниками помещений и УК (как дополнительное соглашение к договору управления либо как самостоятельный контракт).

«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2017, N 5

О ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ СТРОКАХ В ПЛАТЕЖНОМ ДОКУМЕНТЕ

Появление новых строк в платежном документе (либо строк, не предусмотренных примерной формой) всегда вызывает недовольство потребителей, поскольку неизменно ассоциируется с незаконными требованиями управляющего МКД. Недовольный жилец, как правило, обращается в орган ГЖН, инспекторы проводят проверку и по ее итогам выносят предписание — устранить нарушения законодательства (обычно — прекратить начисления по такой дополнительной строке и провести перерасчет за прошлые периоды). В каком случае управляющему есть смысл обжаловать предписание? Как оформить правоотношения с собственниками помещений, чтобы введение дополнительных строк было законным?
Жилищным кодексом установлена обязанность нанимателей и собственников помещений в МКД по внесению платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги (ст. 153). При этом размер платы за содержание жилого помещения в МКД, в котором не созданы ТСЖ, ЖК, ЖСК, определяется на общем собрании собственников помещений в доме с учетом предложений УК и устанавливается на срок не менее одного года (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). В соответствии с ч. 2 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных в установленный срок. Требования к платежному документу, сформулированные в Правилах предоставления коммунальных услуг, гарантируют права потребителей при внесении денежных средств в счет платы за жилое помещение и коммунальные услуги. К примеру, задолженность за прошедшие месяцы можно указывать только в качестве справочной информации, требовать внесения полной суммы (не только платы за истекший расчетный месяц, но и долга) незаконно. Платежный документ должен предоставлять исчерпывающую информацию о плате за содержание жилого помещения и коммунальные услуги за расчетный период — месяц.
Увеличение УК платы в одностороннем порядке без решения общего собрания не допускается. Этот принцип страхует потребителей от платежей, взимаемых без их ведома и согласия.

Навязываемые услуги сторонних организаций

Суды признают незаконным включение в платежный документ строки «Добровольное страхование» без согласия собственников помещений в МКД. Причем нарушителями являются как УК, так и страховщик.
Дело в том, что дополнительная строка в квитанции появляется на основании агентского договора, заключенного между страховщиком и УК (УК оказывает услуги по привлечению физических лиц для заключения со страховщиком договора добровольного страхования имущества и гражданской ответственности физических лиц).
Предоставляя в счете-квитанции информацию об оплате жилищно-коммунальных услуг по строке «Добровольное страхование» (услуги определенного страховщика), УК нарушает принцип свободы договора, связанный с самостоятельным выбором потребителем страховой компании, что является навязыванием услуги. Налицо нарушение прав потребителей. Предписание государственного органа об устранении нарушения прав потребителей в части навязывания страховых услуг законно (Постановление АС ПО от 02.06.2016 по делу N А49-8950/2015).
В свою очередь, после получения такой квитанции у потребителей складывалось мнение, что данный конкретный страховщик имеет особый, отличный от других страховых компаний статус на рынке добровольного страхования квартир. Иные страховщики не могли воспользоваться данной услугой УК, поскольку в платежном документе нельзя разместить несколько аналогичных строк. Следовательно, действия страховщика квалифицируются как недобросовестная конкуренция (Постановление АС ПО от 08.09.2015 по делу N А72-18419/2014). Кроме того, потребители вводятся в заблуждение относительно обязательности оплаты услуги добровольного страхования наряду с жилищно-коммунальными услугами (Постановление АС УО от 21.03.2016 по делу N А34-2556/2015).
Включение в единый платежный документ платы за услуги, не являющиеся жилищно-коммунальными и оказываемые третьими лицами, Минстрой России в Письме от 13.07.2016 N 21928-АЧ/04 допускает только в случае наличия договора, заключенного ранее (до выставления платежного документа) между собственниками помещений и исполнителем (на примере услуг связи для целей телевещания (кабельного аналогового, цифрового телевидения)).

Непредвиденные неотложные работы по содержанию и ремонту
общего имущества

На основании правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 N 6464/10, в отсутствие решения общего собрания УК не вправе требовать от собственников помещений в МКД оплаты выполненных ею работ по содержанию и ремонту общего имущества, которые могли быть, но не были учтены при разработке перечня работ по договору и установлении размера платы за содержание жилого помещения.
Работы по предписаниям
К примеру, стоимость работ, выполненных по предписаниям инспекторов, нельзя предъявлять к оплате, если собрание собственников не одобряло выполнение ремонта и увеличение платежей (см., например, Постановление АС ДВО от 26.12.2016 N Ф03-6273/2016). Некоторые эксперты, защищающие в данном вопросе интересы УК, обосновывают право взыскивать непредвиденные расходы ссылкой на п. 20 Правил содержания общего имущества. В этом пункте сказано: если физический износ общего имущества достиг установленного законодательством РФ о техническом регулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, что подтверждено предписанием уполномоченного органа власти, собственники помещений обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов. Однако надлежащее содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления МКД с УК (пп. «а» п. 16 Правил содержания общего имущества).
Еще один пример — Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2017 по делу N А49-6073/2016, в котором суд признал законным предписание, выданное УК органом ГЖН, с требованием провести перерасчет платы за жилищную услугу, исключив из квитанции строку «Ремонт общего имущества». Данное начисление представляло собой стоимость ремонтных работ, выполненных на основании еще одного предписания (о восстановлении освещения в подъездах дома, ремонте подъездов, восстановлении почтовых шкафов). Суд отверг доводы УК о том, что она не могла предвидеть названные в предписании работы при обычной степени заботливости и осмотрительности, поэтому перерасчет произвести придется. Больше примеров относительно расчетов за неотложные работы представлено в N 9, 2016 (с. 55).

Сверхнормативные затраты по согласованным работам

Еще одна категория дополнительных расходов, которые не могут быть в одностороннем порядке предъявлены к оплате собственникам помещений, связана с ростом затрат на выполнение обязательных мероприятий по содержанию общего имущества. Так, УК выставила в платежном документе строку «Единовременное начисление», под которой имела в виду плату за вывоз снега в размере, превышающем запланированную величину по причине сверхнормативного количества осадков в зимний период. Это незаконно, поскольку при подготовке предложений по перечню работ и услуг по содержанию общего имущества в МКД УК должна прогнозировать в том числе стоимость работ и услуг по вывозу снега с учетом климатических особенностей, предусмотрев запас на случай аномально снежной зимы (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2017 по делу N А47-9867/2016).
К сведению. При таком планировании «с запасом» неизбежно возникает вопрос: нужно ли проводить перерасчет по итогам года, если объем фактически оказанных услуг (отражается в актах) окажется меньше запланированного? Если конкретнее, количество куб. м вывезенного снега не превысило объем, учтенный при установлении размера платы. С одной стороны, безусловно, потребители не должны оплачивать услуги, которые не были фактически оказаны. С другой стороны, определение должного размера платы за согласуемые с собственниками помещений перечень и объем работ является предпринимательским риском УК. Формально основанием для перерасчета признается оказание услуг ненадлежащего качества или с недопустимыми перерывами. Подробнее о проблеме неосновательного обогащения УК при исполнении договора управления читайте в статье Е.В. Емельяновой «Об отчете по договору управления, экономии подрядчика и неосновательном обогащении» (N 2, 2017).
Таким образом, чтобы фактически выполненные неотложные работы по содержанию и ремонту общего имущества могли быть предъявлены к оплате собственникам помещений, необходимо решение их общего собрания.

Обслуживание лифтов, вывоз ТБО

Чаще всего эти два элемента содержания общего имущества стоят особняком, поскольку обычно переданы подрядной организации (причем нередко монополисту) и размер платы за такие услуги зависит от цены услуги сторонней организации, на которую УК не всегда может повлиять. Бытует такое мнение: решением общего собрания собственников помещений надлежит определить размер платы за содержание общего имущества, за исключением платы за обслуживание лифтов и вывоз ТБО, а эти два платежа УК перевыставляет собственникам помещений ровно в том размере, в котором они предъявляются специализированными организациями.
Однако данный подход не соответствует закону. Обслуживание лифтов, вывоз ТБО <1>, а также аварийно-диспетчерское обслуживание и техническое обслуживание внутридомового газового оборудования являются обязательными составляющими содержания общего имущества. Если решением общего собрания установлена плата за содержание жилого помещения, выставление дополнительно платы за такие услуги незаконно, несмотря на то что УК фактически оказывает их (см. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2017 по делу N А26-6742/2016). В деле N А49-6444/2015 УК приводила довод, что общим собранием была утверждена редакция договора управления, в соответствии с которой плата за содержание жилого помещения была установлена как сумма двух величин:
— фиксированной платы за содержание общего имущества, определенной решением общего собрания;
— варьирующейся платы за техобслуживание лифтов и вывоз отходов в соответствии с документами, выставленными в адрес УК непосредственными исполнителями согласно заключенным договорам.
— <1> В соответствии с п. 2 Постановления Правительства РФ от 27.02.2017 N 232 в отношении вывоза ТБО данное утверждение справедливо до дня начала осуществления региональным оператором деятельности по обращению с ТКО в силу соглашения, заключенного органом государственной власти соответствующего субъекта РФ и региональным оператором по обращению с ТКО.

Однако данный довод не был подкреплен доказательствами: из решения общего собрания не следовало исключение из платы за содержание общего имущества каких-либо составляющих, договором управления плата за спорные услуги также не была утверждена отдельно. Поэтому начисление платы за вывоз отходов и обслуживание лифта сверх утвержденного решением собрания размера платы является незаконным (Постановление АС ПО от 08.02.2016 N Ф06-5488/2016).
Точно такое же заключение справедливо в ситуации, когда размер платы за содержание жилого помещения установлен по итогам открытого конкурса по отбору УК. Общество, выставлявшее дополнительно к размеру платы за содержание жилого помещения плату за вывоз ТБО в размере, установленном приказом руководителя общества, не смогло доказать, что размер платы за содержание жилого помещения в соответствии с конкурсной документацией не включал в себя плату за вывоз ТБО. Поэтому суд, руководствуясь общими правилами о том, что вывоз ТБО — это элемент содержания общего имущества, пришел к выводу, что данная услуга должна быть оказана за счет общего размера платы, зафиксированного по результатам конкурсных процедур. Выполнение работ по вывозу, сбору и размещению мусора не освобождает управляющую организацию от предусмотренной законом обязанности поставить на обсуждение общего собрания собственников вопрос о необходимости внесения и размере платы за вывоз ТБО (Постановление АС МО от 29.03.2017 по делу N А41-47548/2016).
Действующее законодательство предусматривает установление размера платы за содержание жилого помещения (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). При этом структура данной платы определена в ст. 154 ЖК РФ, ее элементами являются:
— плата за услуги, работы по управлению МКД;
— плата за содержание и текущий ремонт общего имущества;
— плата за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в МКД, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества.
Указание в платежном документе отдельными строками платы за каждый коммунальный ресурс, потребленный при содержании общего имущества, основано на прямом требовании законодательства. Одновременно в плате за содержание жилого помещения (согласно решению общего собрания и условиям договора управления) могут быть выделены плата за управление домом и плата за текущий ремонт. Обособление этих сумм в платежном документе необязательно, хотя и рекомендовано Минстроем России (см. Приказ от 29.12.2014 N 924/пр).
А вот установление платы за содержание жилого помещения и наряду с ней равнозначного платежа за одну из составляющих содержания общего имущества не соответствует закону. Свидетельство тому — Решение Челябинского областного суда от 22.09.2016 по делу N 3а-253/2016 (оставлено без изменения Апелляционным определением ВС РФ от 29.03.2017 N 48-АПГ17-4). Суд признал недействующим пункт приложения к решению Челябинской городской думы о плате за жилое помещение, поскольку из буквального толкования оспариваемой нормы следовало, что муниципальный законодатель, определяя плату за содержание придомовой территории, в том числе за содержание контейнерных площадок, указал ее в качестве самостоятельной позиции, а не в составе платы за содержание и ремонт.
Таким образом, наиболее безопасным вариантом представляется установление единого размера платы за содержание жилого помещения, внутри которого могут быть выделены отдельные составляющие. Требования к перечню строк платежного документа предусмотрены нормативными актами и не предполагают указания отдельно тех или иных составляющих содержания общего имущества, помимо прямо названных в ЖК РФ.

Дополнительные услуги: охрана

Дополнительные услуги (сверх минимального перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества) могут быть включены в договор управления по решению общего собрания собственников помещений в МКД. Именно на этом основании было признано законным выставление к оплате услуги по охране двора в Постановлении АС ПО от 30.03.2016 N Ф06-7107/2016 по делу N А65-18528/2015 и Апелляционном определении Верховного Суда Республики Татарстан от 23.01.2014 N 33-727/2014. Обратим внимание, что решение общего собрания собственников помещений о введении новой услуги по охране и взимании платы за нее (как составляющей платы за содержание жилого помещения) было проверено на предмет законности судом общей юрисдикции.
В свою очередь, в свежем судебном акте, казалось бы, небольшая оплошность УК сыграла роковую роль. Так, решением общего собрания собственников помещений УК было поручено заключить договор с охранным предприятием на определенных условиях (обход территории не менее двух-трех раз за вечер, выезд по звонку, стоимость услуг — 25 руб. с квартиры, включая собственников нежилых помещений). Однако требование о предварительном утверждении договора советом МКД (до его заключения), зафиксированное в решении общего собрания, не было выполнено. Именно это обстоятельство стало основанием для выдачи законного предписания о прекращении начисления сумм за охрану и проведении перерасчета (Постановление АС ЗСО от 14.04.2017 по делу N А67-1971/2016). Кстати, проверка была инициирована обращением недовольного потребителя.

Вознаграждение председателю совета МКД

Выше речь шла об обязательных и дополнительных услугах по содержанию общего имущества. Вознаграждение председателю совета МКД не рассматривается как часть платы за жилое помещение, поступающей УК, это самостоятельный платеж от собственников помещений в адрес физического лица, выполняющего определенные действия в их интересах. Порядок выплаты такого вознаграждения должен быть предусмотрен решением общего собрания (ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ).
Прежде всего следует предостеречь УК от включения вознаграждения председателю совета МКД в состав платы за содержание жилого помещения.
Так, не соответствует закону следующая формулировка решения общего собрания собственников помещений в договоре управления: «Установить размер платы за содержание жилого помещения, равный 35 руб., в том числе вознаграждение председателю совета МКД — 2 руб.». Если в этой ситуации УК будет выставлять в платежном документе плату за содержание жилого помещения общей строкой, не выделяя вознаграждение председателю совета МКД, это будет нарушением (см. Постановление АС ПО от 28.01.2016 по делу N А72-6575/2015). Действительно, услуги председателя совета МКД не имеют отношения к услугам УК. Роль УК состоит только в сборе денежных средств и выплате их председателю.
Если решением общего собрания установлены отдельно плата за содержание общего имущества и вознаграждение председателю совета МКД, УК не вправе суммировать эти две величины и предъявлять их к уплате единой суммой (см. Решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 16.03.2017 по делу N А74-357/2017).
Основной вопрос, возникающий на практике: можно ли вписывать вознаграждение председателю совета МКД отдельной строкой в общий платежный документ?
Так, в Постановлении АС ДВО от 21.12.2016 по делу N А51-10495/2016 было признано законным предписание органа ГЖН о проведении перерасчета платы для собственников помещений ввиду неправомерности включения в платежный документ строки «Вознаграждение председателю совета МКД». Из материалов дела следовало, что общим собранием собственников помещений было принято решение о выплате такого вознаграждения, УК было поручено ввести целевой платеж отдельной строкой в платежный документ. При этом в договор управления не были внесены никакие изменения, в нем продолжала фигурировать плата за содержание жилого помещения. Инспекторы посчитали, что незаключение особого договора между УК и собственниками помещений на основании данного решения общего собрания, по сути, является препятствием для включения новой строки в платежный документ. Вывод суда таков: дополнительные платные услуги, не связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, должны быть основаны на отдельном договоре между собственником и исполнителем и оплачиваться отдельным документом. Кстати, такая же фраза есть в Постановлении АС ПО от 28.01.2016 по делу N А72-6575/2015.
Опираясь на это утверждение, многие эксперты считают опасным выставление вознаграждения председателю совета МКД в общем платежном документе. Безусловно, отдельная квитанция в данном случае убережет УК от возможных претензий проверяющих и недовольных потребителей. Однако следует понимать, что выставление отдельной квитанции:
— приводит к дополнительным расходам, покрываемым за счет собственников помещений (включить новую строку в общий платежный документ очевидным образом дешевле, чем напечатать целый новый документ);
— способствует снижению платежной дисциплины, поскольку люди часто считают необязательным оплачивать дополнительный счет, кроме традиционного основного.
Все эти проблемы знакомы нам на примере сбора взносов на капитальный ремонт. Сравните: взнос на капитальный ремонт не входит в состав платы за содержание жилого помещения. В соответствии с ч. 3.1 ст. 175, ч. 2 ст. 171 ЖК РФ решение общего собрания о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете должно содержать также решение о выборе лица, оказывающего услуги по представлению платежных документов, об определении порядка представления платежек. Нет запрета на включение в платежный документ, на основании которого вносится плата за содержание жилого помещения и коммунальные услуги, взноса на капитальный ремонт, о чем свидетельствует также примерная форма такого документа (см. Приказ Минстроя России N 924/пр).
Отличие от платежа на выплату вознаграждения председателю совета МКД только в том, что он устанавливается решением общего собрания, а взнос на капитальный ремонт — законом. Однако, полагаем, неправомерно вовсе запрещать вводить дополнительные строки в платежный документ, естественно, при условии соблюдения всех формальностей.
Кроме того, даже в п. 3 Методических рекомендаций по заполнению примерной формы платежного документа, утвержденных Приказом Минстроя России N 924/пр, отмечено: платежный документ может применяться также для внесения потребителями платы за иные услуги и выполненные для них работы в соответствии с договором, заключенным между потребителем и исполнителем коммунальных услуг, и (или) договором управления многоквартирным домом. Поэтому при наличии решения общего собрания (неоспоренного и не признанного незаконным) и договора между потребителями и УК указание строки «Вознаграждение председателю совета МКД» не должно считаться нарушением.
Кстати, в судебной практике можно встретить и такое мнение. Отсутствие в договоре, заключенном между управляющей компанией и собственником помещения, условия о внесении иных платежей, назначаемых на основании решения общего собрания собственников, не является основанием для освобождения последнего от исполнения обязательств по уплате таковых, поскольку данные обязательства собственника основаны на законе и не могут быть изменены по соглашению сторон в силу специфики правоотношений (Решение Арбитражного суда Красноярского края от 27.02.2017 по делу N А33-28714/2016).

* * *
Строгость в отношении состава строк платежного документа обусловлена необходимостью защиты прав собственников помещений в МКД. Любая выставляемая в счете плата должна быть согласована на общем собрании и при необходимости зафиксирована в соглашении между собственниками помещений и УК (как дополнительное соглашение к договору управления либо как самостоятельный контракт).
Д.В. Дурново
Главный редактор
ИД «Аюдар Инфо»
Подписано в печать
10.05.2017