Плюсы и минусы оформления сделки дарения недвижимости между родственниками. Особенности оформления договора купли-продажи. Налогообложение сделок дарения и купли-продажи. Что выгоднее – дарственная или продажа?: Договор дарения или купли-продажи квартиры – что выгоднее?

Особенности и риски продажи по дарственной

Дарственной называют документ, позволяющий одному лицу стать правообладателем имущества, обязательств или вещи другого лица на безвозмездной основе. Если условие безвозмездности не соблюдается, соглашение неправомочно.

Особенностями сделки дарения является конкретная идентификация объекта дарения. При дарении недвижимости указывается точная площадь, адрес, номер в кадастровом реестре (для земельного надела). В документах обязательно прописываются характеристики участников соглашения, состоящие из фамилий, имен, отчеств, адресов прописки и проживания.

Прочие условия соглашения включаются в текст по согласованию сторон. Однако они не должны перечить законодательным нормам и положениям. Запрещено включать в содержимое контракта условия, требующие от одаряемого материальное вознаграждение в случае оказания услуг или наступления конкретного события, даты.

Важно! Все вышеперечисленные обстоятельства прописаны и в некоторых других гражданско-правовых соглашениях. Наличие таких пунктов позволяет оспорить законность сделки в суде.

Совершать сделку лучше с участием нотариуса, который проверит, нет ли на недвижимости арестов, налоговых залогов, ипотек. Договор купли-продажи квартиры или договор дарения для стабилизации гражданско-правовых отношений на законодательном уровне ограничивается некоторыми факторами. Невозможно провести сделку, если:

  • одаряемое лицо младше 14-ти лет, либо признано судебными органами недееспособным;
  • имущество не является собственностью дарителя;
  • одаряемым является работник бюджетной сферы, юридическое лицо или коммерческая организация.

К рискам продажи квартиры по дарственной относятся возможность оспаривания ее законности, право дарителя отозвать договор при возникновении случаев, прописанных законодательством.

Даритель, передавая право собственности одаряемому, не может указывать ему, как пользоваться и распоряжаться имуществом. Однако если будет доказана угроза жизни и нанесения вреда недвижимости дарителя от лица, принимающего дарение, возможна отмена соглашения дарственной.

Дееспособность и здравомыслие дарителя может поддаться сомнению и экспертизе. Малейшее отклонение от правовых нормативных документов ведет к признанию ничтожности соглашения.

В соглашении прописываются условия, при наступлении которых происходит передача имущественного права, последствия недобросовестного пользования даром, различные ограничения, препятствующие полноправному распоряжению, к примеру, квартирой.

Если покупатель недобросовестный, он может отказаться от выполнения данных в устной форме обязательств и не выплатить деньги за «товар». В этом случае у продавца нет никаких шансов на изымание с него денежных средств путем судебной тяжбы, поскольку дарственная подразумевает передачу имущества на безвозмездной основе.

Основные характеристики договора купли-продажи и дарения

Как лучше оформить недвижимость подскажет опытный юрист. Но для начала не мешало бы и самостоятельно разобраться, какой вариант все-таки более оптимальный: договор дарения или купли-продажи.

Договор купли-продажи – это соглашение двух сторон по передаче имущества за установленную плату. Договор заключается в письменной форме, но продавец и покупатель могут заверить его у нотариуса.

Если имущество принадлежит человеку, который на момент покупки состоял в браке, то оно считается совместным имуществом супругов. ГК РФ устанавливает, что при продаже супруг должен дать разрешение на сделку. По такому же принципу супруг покупателя дает свое согласие на покупку, поскольку тратятся общие сбережения.

Внимание: Если супруг не дал согласие, договор можно признать недействительным.

Разрешение супруга оформляется в виде заявления и заверяется у нотариуса. Написать заявление супруг может как в момент сделки, так и до ее заключения. Купленное имущество будет считаться общей собственностью супругов. При разводе оно будет подлежать разделу.

Данный договор предусматривает оплату за полученный объект. Оплата производиться в момент подписания договора либо до его письменного оформления. Сумма денежных средств должна быть обязательно прописана в договоре. Если речь идет о продаже недвижимости, то ключи от нее передаются одновременно при получении денег от покупателя.

Договор дарения – это сделка, предусматривающая передачу имущества другому лицу бесплатно. Получив что-либо в подарок, лицо ничем не обязано человеку, подарившему имущество. В тексте договора не указываются никакие денежные суммы. Если стороны обозначать сумму, то дарственная просто не будет иметь юридической силы.

Дарственная также может быть подписана в обыкновенной письменной форме. Но желательно удостоверить сделку нотариально.

Имущество, которое принадлежит одновременно нескольким собственникам, должно дариться от имени каждого из них. Например, если дарит имущество муж, то жена на это дает согласие, при условии, что приобретали они его во время брака. Если одариваемый состоит в браке, то от его супруги (супруга) разрешение не потребуется. Это объясняется тем, что при дарении не уплачиваются денежные средства.

Важно: Подаренный объект – это личная собственность человека независимо от того, был ли одариваемый в браке или нет на момент сделки.

Оба способа переоформления часто применяются при передаче имущества между близкими родственниками. Невозможно точно сказать: что лучше договор дарения или купли-продажи между родственниками? Каждый их этих гражданско-правовых договоров имеет свои положительные и отрицательные моменты.

Фото 1

Особенности договора купли-продажи

Договор купли-продажи – это соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать другой стороне (покупателю) товар. В свою очередь покупатель обязуется передать продавцу денежные средства, оговоренные текстом договора. Такие правоотношения регулируются Главой 30 ГК РФ.

В договоре купли-продажи также, как и в дарственной, прописываются права и обязанности сторон, условия передачи товара и его подробное описание. Покупатель обязуется использовать приобретаемый объект по назначению. Еще одно важное условие – цена сделки. Она определяется соглашением сторон.

Договор купли-продажи может быть нотариально удостоверен по желанию сторон. Кроме того, переход права собственности должен регистрироваться в органах Росреестра.

Такие сделки также имеют плюсы и минусы. К преимуществам относят следующее:

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (499) 110-72-16 (Москва)

+7( 812) 317-67-20 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

  • несложность оформления;
  • отсутствие ограничений для состава субъектов, за исключением несовершеннолетних и недееспособных лиц;
  • возмездность сделки;
  • минимальное количество условий для отмены сделки со стороны третьих лиц.

Не обошлось и без отрицательных сторон. Так, например, покупатель обязан выплатить в пользу продавца определенную сумму, что, конечно, является для него минусом. При этом продавцу необходимо оплатить подоходный налог с полученной суммы.

Если покупатель находится в браке, то возникает совместный режим владения имуществом. Исключение – ситуация, когда муж и жена заключили брачный договор, по которому действует другой режим распределения имущественных прав.

Понятие и особенности дарственной

Договор дарения, или дарственная — это документ, в соответствии с которым одна сторона сделки (даритель) передает другой стороне (одариваемому) определенную вещь или имущество. При этом передача происходит на безвозмездной основе, то есть получатель дара не должен ничего давать взамен его собственнику: ни денежные средства, ни товары или услуги.

Безвозмездность сделки является важнейшей ее отличительной особенностью — без соблюдения этого условия документ будет признан недействительным.

Договор дарения предусматривает наличие определенных существенных условий, а именно:

1. Идентификацию объекта сделки (то есть имущества, которое передается в дар). Если речь идет о недвижимости, то должны быть указаны такие данные:

  • площадь объекта (в том числе общая );
  • его месторасположение (то есть точный адрес, вплоть до указания этажа и этажности здания, если речь идет о квартире или ее доле);
  • кадастровый номер (для земельного участка).

То есть это должны быть такие данные, которые могли бы помочь точно и однозначно идентифицировать передаваемый объект среди множества других.

2. Приведение характеристик сторон договора. Эти характеристики включают в себя указание:


  • ФИО сторон;
  • адреса их регистрации и фактического проживания;
  • гражданства каждого из них и т. п.

Остальные условия договора могут выбираться сторонами по своему усмотрению. Единственное требование — их соответствие положениям действующего законодательства. В частности, запрещается вносить в него условия, накладывающие на одариваемого какие-либо обязательства, например:

  • по уплате денежных средств;
  • по передаче взамен других вещей;
  • по оказанию дарителю определенных услуг;
  • по передаче имущества только после наступления какого-то события (например, после смерти собственника).

Для всех этих ситуаций предусмотрены другие виды гражданско-правовых сделок, которые и нужно применять. Поэтому если данные условия будут присутствовать в документе, заинтересованные стороны смогут его оспорить.

Особенности оформления договора дарения

Отличительная особенность договора дарения – это именно отсутствие каких-либо вознаграждений со стороны одариваемого к дарителю. Если такое условие нарушено, договор может быть оспорен или отменен.

Несомненным плюсом договора дарения между кровными родственниками или супругами будет являться отсутствие требования уплаты налога 13% на прибыль при приобретении недвижимости. Независимо от того, сколько лет была недвижимость в собственности у дарителя (3 года до 2019 года и 5 — после 2019 года), налог НДФЛ не будет начисляться. Обязательное условие для оформления такой сделки – наличие справок и документов, подтверждающих родство.

Заверять договор дарения в нотариальной конторе – требование необязательное, но рекомендуемое специалистами.

Выбирая, что лучше заключать между родственниками, договор дарения или купли-продажи, стоит отдавать предпочтение не только тому, который будет дешевле в плане оформления и налогообложения, но и который более надежен в плане оформления права собственности.

Минусы, которые возникают при оформлении договора дарения

  1. При отсутствии родственных уз между участниками сделки по дарению недвижимости налог НДФЛ будет начислен независимо от времени владения недвижимостью.
  2. Договор дарения оспорить проще, чем договор купли-продажи:
  • Если одариваемый передает дарителю вознаграждение.
  • Если даритель – лицо преклонного возраста либо имеет психические отклонения или тяжелое заболевание.
  • Если у дарителя есть другие кровные родственники, которые могут являться наследниками первой очереди и не согласны с осуществлением сделки дарения.

Необходимый комплект документов для договора дарения

  1. Свидетельство о собственности на передаваемое имущество.
  2. Заявление о передаче права собственности одариваемому.
  3. Письменно оформленный дарственный договор.
  4. Выписка из БТИ с техническим паспортом.
  5. Если одариваемому меньше 14 лет – разрешение опекунов или родителей с согласием по принятию имущества в дар.

Собранный пакет документов передается в органы Росреестра для оформления перехода прав собственности на новое лицо. В установленный срок право переоформляется, и новый собственник может получить справку из реестра сделок с недвижимостью о том, что собственность принадлежит ему.

Если право владения недвижимостью передается по дарственной, одариваемое лицо, указанное в договоре, будет являться единственным владельцем. Независимо от того, есть или нет у одариваемого супруг/супруга или дети, объект не оформляется в общую семейную собственность.
Фото 2

Особенности и риски продажи по договору купли-продажи

Под соглашением покупки-продажи подразумевается документ, согласно которому происходит передача права собственности на объект продажи от собственника покупателю за определенную плату. В качестве недвижимости выступают квартиры, дома, земельные наделы, доли в домах и квартирах, комнаты, средства передвижения и прочее. В большинстве случаев этот вид соглашений применяется для объектов недвижимости.

Договор регламентируется наличием ряда предписаний. В письменной части договора должны быть четко определены данные сторон соглашения и предмет сделки. Обязательным условием является написание стоимости предмета соглашения. Отсутствие цены влечет признание сделки недействительной.

Важно! В соглашении четко прописываются не только права, обязанности сторон соглашения, но и порядок выставления штрафных санкций, за отказ или несоответствующее их выполнение.

Стоимость квартиры обозначается продавцом, но она должна находиться в пределах законодательных норм. Занижение оценочной стоимости может вызвать недоверие со стороны государственных регистрационных органов и послужить причиной повторного оценивания недвижимости.

Запрещено заключать сделку, если государственными органами наложен запрет на проведение каких-либо гражданско-правовых операций по отношению к данному имуществу. Сделка незаконна в случае:

  • несоблюдения основных условий контракта;
  • игнорирования регистрации документов в Росреестре;
  • доказательства принуждения к покупке (продаже) одного из лиц-участников процесса;
  • отсутствия разрешения одного из супругов;
  • если в документах поставило подпись лицо, не имеющее на это полномочий.

Не стоит забывать о столь важном риске, как присвоение купленному в браке имуществу статуса совместно нажитого. В случае развода, независимо от того на чьи деньги приобретена квартира, она делится пополам. Помешать разделу может только брачный контракт, содержащий условия раздела совместно нажитого имущества.

Продать квартиру, находящуюся в совместном владении супругов, без согласия мужа или жены невозможно. Поэтому всегда существует риск аннулирования сделки, в случае отказа совладельца. При долевом владении право преимущественной покупки принадлежит совладельцам. Передавая недвижимость в дарение, можно миновать это право.

Что лучше, выгодно оформить дарение или куплю-продажу — зависит от многих нюансов, которые стоит учитывать при выборе процедуры передачи имущественного права от одного лица другому.

Сравнительная таблица

Итак, купля-продажа и дарение имеют множество схожих параметров, а именно:

  • применяются для передачи имущества от собственника к другому лицу;
  • должны пройти процедуру государственной регистрации в Росреестре;
  • вступают в законную силу только после регистрации в Росреестре;
  • требуют наличия права собственности на передаваемое имущество;
  • оформляются письменно;
  • не требуют обязательного нотариального заверения.

Однако отличий не меньше. С юридической точки зрения они весьма существенны, что и создает сложность выбора, что лучше оформить.

Рассмотрим отличия в таблице:

Пакет документов для оформления этих видов сделок примерно идентичен. Он включает в себя:

  • общегражданские паспорта сторон;
  • квитанция на оплату государственной пошлины;
  • правоустанавливающие документы на отчуждаемый объект;
  • разрешение на совершение сделки, полученное от мужа/жены дарителя или продавца, если отчуждается совместно нажитое имущество;
  • согласие на сделку от других собственников, если объект находится в долевой собственности;
  • выписка с лицевого счета, подтверждающая отсутствие долга по коммунальным платежам.

В зависимости от ситуации могут потребоваться и другие документы. Сам договор составляется, как минимум, в трех экземплярах – для обеих сторон и Росреестра.

Отвечает адвокат Сергей Мирзоян:

Фото 4

Это часто встречающийся вопрос на юридических консультациях. У данных договоров разное предназначение, и не стоит один договор прикрывать другим. В праве такие договоры называются притворными.

В случае с договором купли-продажи, прикрытым дарением, и в случае с договором дарения, прикрытым куплей-продажей, могут наступить неблагоприятные для сторон последствия. К примеру: при совершении дарения, фактически прикрывающего договор купли-продажи, по которому переданы денежные средства продавцу, покупатель рискует не получить денежных средств от продавца при признании сделки недействительной. При этом он будет обязан вернуть продавцу приобретенное имущество. И другой пример: подписывая договор купли-продажи, под которым кроется договор дарения, недобросовестный даритель может оспорить договор купли-продажи как притворную сделку и доказывать, что денежные средства фактически не передавались и не могли быть переданы.

Отвечает юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Седа Топлакалцян:

Основным отличием договора дарения от купли-продажи недвижимости является его безвозмездность. В случае передачи по договору дарения встречной вещи договор является притворной сделкой, то есть ничтожным.

Преимущества договора дарения:

  1. Отсутствие обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (далее НДФЛ) в случае оформления договора между близкими родственниками (пп. 18.1 п. 18 статьи 217 НК РФ). Это родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, братья и сестры.
  2. Сокращенный срок ожидания для последующего отчуждения по договору купли-продажи. При последующей продаже недвижимости, принятой в дар, НДФЛ не нужно платить уже через три года (п. 3 статьи 217.1 НК РФ). А при договоре купли-продажи – через пять лет.
  3. При заключении договора дарения доли недвижимости не требуется соблюдать правило о преимущественном праве покупки другими сособственниками. А при заключении договора купли-продажи остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли (статья 250 ГК РФ).
  4. Договор дарения может быть расторгнут дарителем в определенном законом случае. Так, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, то он вправе отменить дарение (статья 578 ГК РФ).
  5. На недвижимость, переданную по договору дарения в период брака, не распространяется режим общей совместной собственности супругов. Недвижимость является единоличной собственностью супруга, который получил ее в дар (статья 36 СК РФ).

Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах

5 главных фактов о договорах дарения квартиры

Основные недостатки договора дарения:

  1. При заключении договора дарения между третьими лицами необходимо оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости имущества, принятого в дар.
  2. Договор дарения легче оспорить в суде и признать недействительным.
  3. Запрещено дарение в отношениях между коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 статьи 575 ГК РФ).
  4. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается только после получения согласия всех сособственников (статья 576 ГК РФ).
  5. Возможность отмены договора дарения (минус для одаряемого) (статья 578 ГК РФ).

Преимущества договора купли-продажи:

  1. Продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если недвижимость находится в собственности не менее пяти лет (для объектов, которые были приобретены с 1 января 2019 года (п. 4 статьи 217.1 НК РФ).
  2. Договор купли-продажи недвижимости содержит меньше условий для отмены сделки со стороны третьих лиц.
  3. Сторонами сделки могут быть как физические лица, так и юридические лица.

Недостатки договора купли-продажи:

  1. Длительный срок ожидания для последующей продажи без НДФЛ пять лет.
  2. На недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи в период брака, распространяется режим общей совместной собственности.
  3. Преимущественное право покупки у других сособственников при продаже доли объекта недвижимости (статья 250 ГК РФ). В частности, при продаже обязательно необходимо письменно уведомить сособственников о намерении продажи своей доли, а также сособственники имеют право преимущественной покупки по цене, предложенной третьему лицу.

Таким образом, в каждом отдельном случае при отчуждении недвижимости по договору дарения или купли-продажи для выбора наиболее оптимального и выгодного варианта передачи в собственность необходимо учитывать ряд обстоятельств, например, наличие родственной связи, период нахождения в собственности, основание приобретения и т. д.

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Могу ли я оформить 2 дарственные, чтобы не платить налог?

Фото 4

Дарственная — несколько дельных советов

При оформлении дарственной плата за передачу прав на передаваемую собственность не взимается. Даритель, который взамен получает иное имущество от одариваемого, автоматически нарушает права и договор теряет юридическую силу.

Выбирая, что лучше — договор дарения или купли продажи, необходимо разобраться с особенностями каждого из типов сделки.

Договора дарения и его лучшие стороны:

  • Если сделка проводится и подписывается родными — супругами или кровными родственниками, а недвижимость была во владении дарителя любой срок (как меньше, так и больше 3 лет), 13-процентный налог НДФЛ с лиц не изымается. Налог на имущество не будет взиматься при оформлении дарственной исключительно тогда, когда будет предоставлен документ, доказывающий наличие родства у участников сделки.
  • Договор дарения, подписываемый сторонами, заверяют у нотариуса не в обязательном порядке, хотя специалисты все же рекомендуют это сделать.

Несмотря на плюсы, договор дарения имеет и свои минусы. Ведь стоит выбрать не только то, что дешевле, но и то, что надежнее с точки зрения ваших прав.

Недостатки договора дарения:

  • Если одариваемый продаёт недвижимость менее чем через 3 года после дарения, то последний обязан сделать уплату 13-процентного подоходного налога со стоимости самой недвижимости.
  • Если тот, кто дарит собственность и тот, кто ее получает, не имеют родственных уз, тогда подоходный налог выплачивается в независимости от того, сколько лет собственность была во владении дарителя.

Для оформления сделки дарения собираются такие документы:

  1. Документ, содержащий информацию о наличии прав на собственность.
  2. Заявление от того, кто будет получать дарственную, с просьбой о том, чтобы переходящее право на недвижимость было перерегистрировано.
  3. Если договор был составлен письменно, без подтверждения у нотариуса, важно предоставить оригиналы этого документа в том количестве, сколько сторон его подписывало. Они будут переданы в инстанции для государственной регистрации. Также нужно иметь еще один оригинал, который станет правоустанавливающим документом.
  4. Если договор дарения заверялся у нотариуса, необходимо предоставить оригиналы по числу составителей сделки плюс одну копию данного договора.
  5. Выписку из технического паспорта из БТИ.
  6. После сбора документов, его необходимо передать в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
  7. Если недвижимость будет передана посредством дарения лицу младше 14 лет, то необходимо разрешение со стороны родителей или опекунов, которое подтверждает, что ему разрешено принять имущество.

При дарении доли имущества для регистрации перехода этого права, нужно получать согласие на оформление дарственной от лиц, которые являются владельцами других долей имущества. При передаче права на собственность в рамках сделки дарения полученная недвижимость не станет общим владением супругов.

Обратите внимание, что во время оформления дарственного договора нотариус обязательно проверяет недвижимость на наличие арестов, налогового залога или ипотеки.

Отвечают юристы S.A. Ricci жилая недвижимость:

Смотря о чьей выгоде идет речь. Если Вы являетесь владельцем квартиры, то с материальной точки зрения Вам выгоднее оформить дарственную, так как в случае продажи Вам придется заплатить подоходный налог (13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи). С другой стороны, если одариваемый Вами человек не является Вашим ближайшим родственником, то налог в размере 13% от стоимости квартиры уже придется заплатить ему. Единственный случай, при котором налог платить не придется никому, это если Вы оформляете договор дарения на близкого родственника (первая степень родства).

Кроме того, у договора дарения есть дополнительные плюсы. Подарив жилье, Вы гарантируете, что оно при любом развитии ситуации останется в единоличной собственности одариваемого человека. При заключении же договора купли продажи возможна, например, ситуация, когда квартира станет его совместной собственностью с супругом (или супругой), и тогда, в случае развода, ее придется делить как совместно нажитое имущество.

Если Вы подарите квартиру, то при желании сможете остаться в ней жить (если укажете это условие в договоре дарения). А при оформлении договора купли-продажи недвижимости Вы можете потерять право на проживание, если новый собственник захочет снова ее продать (если Вы не являетесь лицом, имеющим право постоянного пользования приватизированной квартирой и не выписываетесь из нее по собственному желанию). И, в целом, сама процедура оформления дарственной проще, чем процедура оформления договора купли продажи.

Фото 5

Основные отличия

Сделки относительно дарения и купли-продажи имеют множество похожих характеристик, а именно:

  • используются для передачи имущества от собственника к третьему лицу;
  • должны быть обязательно зарегистрированы в соответствующем регистрационном органе;
  • вступают в силу после официальной регистрации;
  • требуют наличия прав собственности на передаваемое имущество;
  • оформляются в письменном виде и не требуют обязательного нотариального заверения.

Однако, несмотря на все эти схожие черты, данные виды договоров имеют и некоторые отличия, причем весьма существенные. Данные отличия можно представить в виде сравнительной таблицы:

Документы, которые необходимы в обоих случаях, примерно одинаковы и включают в себя:

  • паспорт;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • заявление (составляется только при дарении);
  • правоустанавливающие документы на имущество;
  • разрешение на сделку от супруга;
  • согласие от других собственников имущества, если оно находится в долевой собственности;
  • справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

В зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться и другие бумаги. Также стороны должны предоставить сам договор в нескольких экземплярах, конкретная численность которых зависит от количества его сторон.

Вопросы и ответы

Мой дядя,инвалид 2-й группы,в разводе и у него есть дочь 35 лет.Они отказались за ним ухаживать и он хочет оставить квартиру мне.

1. Что дочь не сможет оспорить:дарственную или куплю-продажу?

2. Ндфл платится с рыночной стоимости подаренной квартиры или по БТИ остаточная?

3. Если заключать договор купли-продажи,дядю придется выписать?

4. Расписки от дяди,что он получил деньги за квартиру будет достаточно или ее должен заверить нотариус?

Эксперт:

Людмила!

1. Что дочь не сможет оспорить: дарственную или куплю-продажу?

Оспорить можно любую сделку. Но дарение отменить практически невозможно.

2. Ндфл платится с рыночной стоимости подаренной квартиры или по БТИ остаточная?

НДФЛ уплачивается с суммы дохода покупателя.

3. Если заключать договор купли-продажи, дядю придется выписать?

Нет конечно. В любом случае, дядя может остаться там проживать. Право на вселение/выселение принадлежит собственнику квартиры.

4. Расписки от дяди, что он получил деньги за квартиру будет достаточно или ее должен заверить нотариус?
Людочка

Нет, недостаточно. Что договор дарения, что договор купли-продажи в отношении недвижимости заключается только в письменной форме с государственной регистрацией.

Эксперт:
1. Что дочь не сможет оспорить: дарственную или куплю-продажу?

Дочь вряд ли сможет оспорить договор дарения или купли продажи.

Вы имеете ввиду по какому основанию оспорить?

2. Ндфл платится с рыночной стоимости подаренной квартиры или по БТИ остаточная?

ФНС рассчитывает налог (ндфл (13%) от рыночной стоимости квартиры.

3. Если заключать договор купли-продажи, дядю придется выписать?

Не обязательно выписывать дядю. В договоре купли продажи укажите, что он прописан в данном квартире.

Согласно ст.469 ГК РФ

1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.4. Расписки от дяди, что он получил деньги за квартиру будет достаточно или ее должен заверить нотариус?

Это по вашему усмотрению. Закон специальных оговорок не делает. Если хотите подстраховаться, то Заверьте нотариально расписку.

Эксперт:

Лучше дарение

Размер налога на дарение недвижимости представляет собой сумму, рассчитанную по ставке 3НДФЛ, то есть 13% от стоимости недвижимого имущества.

Исчисление налога на дарения выполняется исходя из процентной ставки дохода, полученного в результате принятия дара, то есть согласно определения кадастровой стоимости недвижимого имущества, которое является объектом сделки и рассматривается исключительно в денежном выражении. Стоимость имущества, подлежащего дарению, можно не прописывать в договоре, она будет определена исходя из кадастровой стоимости при исчислении налога.

При продаже выписывается не обязательно. Договор дарения оспорить практически невозможн, чтобы уж совсем не было сомнений заверьте договор нотариально. Расписки достаточно рукописной.

Эксперт:


1. Что дочь не сможет оспорить: дарственную или куплю-продажу?
Людочка

Теоретически оспорить сделку по дарению может и не участник сделки, но это очень непросто. Нужны для этого соответствующие основания, предусмотренные ст.ст.166-179 ГК РФ.

Но, хотя этого и не требует закон можно договор дарения заверить нотариально. Тогда шансов оспорить такую сделку будет значительно меньше.

2. Ндфл платится с рыночной стоимости подаренной квартиры или по БТИ остаточная?
Людочка

НДФЛ платится со стоимости указанной в договоре, но она должна быть желательно не ниже инвентаризационной по БТИ.

3. Если заключать договор купли-продажи, дядю придется выписать?
Людочка

Не обязательно, можете заключить с дядей договор безвозмездного пользования и он может проживать в данной квартире.

4. Расписки от дяди, что он получил деньги за квартиру будет достаточно или ее должен заверить нотариус?
Людочка

Расписки достаточно рукописной.

Эксперт:
Что дочь не сможет оспорить: дарственную или куплю-продажу?
Людочка

Если дядя дееспособный и понимает и отдает отчет своим действиям, то оспорить не сможет ни одно и другое

Ндфл платится с рыночной стоимости подаренной квартиры или по БТИ остаточная?
Людочка

с суммы, указанной в договоре, в размере 13%, я бы рекомендовала куплю- продажу, сможете получить возврат налога в размере 13% от стоимости, но не более 260 тр

Если заключать договор купли-продажи, дядю придется выписать?
Людочка

нет, можете в договоре прописать, что имеет право пожизненного проживания в квартире и право быть зарегистрированным

Расписки от дяди, что он получил деньги за квартиру будет достаточно или ее должен заверить нотариус?
Людочка

достаточно рукописной расписки, заверять не нужно у нотариуса

Эксперт:


1. Что дочь не сможет оспорить: дарственную или куплю-продажу?
Людочка

Если дядя не признан недееспособным и инвалидность не связана с подобной болезнью, то ничего не сможет оспорить, не дарение, не куплю продажу.

2. Ндфл платится с рыночной стоимости подаренной квартиры или по БТИ остаточная?
Людочка

Платится с той суммы, которая стоит в договоре купли продажи.

3. Если заключать договор купли-продажи, дядю придется выписать?
Людочка

При любом отчуждении дядя может остаться зарегистрированным в квартире.

4. Расписки от дяди, что он получил деньги за квартиру будет достаточно или ее должен заверить нотариус?
Людочка

Пропишите пункт в договоре, что расчеты между сторонами произведены полностью, и этого будет достаточно.

Эксперт:
1. Что дочь не сможет оспорить: дарственную или куплю-продажу?
Людочка

Оба док-та не сможет оспорить, если дядя дееспособен и адекватен в своих действиях, не состоит на учёте у психиатра

2. Ндфл платится с рыночной стоимости подаренной квартиры или по БТИ остаточная?
Людочка

С суммы указанной в договоре КП, либо кадастровой оценки БТИ (в случае договора дарения)

3. Если заключать договор купли-продажи, дядю придется выписать?
Людочка

Не обязательно, тут по желанию

4. Расписки от дяди, что он получил деньги за квартиру будет достаточно или ее должен заверить нотариус?
Людочка

Достаточно и простой письменной формы. но можете и у нотариуса заверить для надёжности

Эксперт:

Людмила!

1. Что дочь не сможет оспорить: дарственную или куплю-продажу?
Людочка

Сложнее будет оспорить договор дарения. Нужно будет доказывать, что отец не понимал значения своих действий при дарении. Это доказать очень сложно. Для верности договор дарения можно заверить нотариально. Хотя это и не обязательно.

2. Ндфл платится с рыночной стоимости подаренной квартиры или по БТИ остаточная?
Людочка

Да, с рыночной вы обязаны уплатить налог.

По данному вопросу есть письмо ФНС

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 6 апреля 2007 г. N 03-04-07-01/48
Министерство финансов Российской Федерации рассмотрело письмо ФНС России о налогообложении доходов физических лиц, полученных в порядке дарения, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Позиция Минфина России по вопросам налогообложения доходов физических лиц была доведена до налоговых органов для руководства в работе письмом от 11.05.2006 N 03-05-01-03/45.
В данном письме, в частности, указывалось, что в соответствии с Федеральным законом от 01.07.2005 N 78-ФЗ «О признании утратившими силу некоторых законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с отменой налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» (далее — Закон) имущество, переходящее физическому лицу в порядке дарения, с 1 января 2006 г. в случаях, предусмотренных пунктом 18.1 статьи 217 Кодекса, подлежит налогообложению в соответствии с положениями главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации.
Статьей 226 Кодекса (в редакции, действующей с 1 января 2007 г.) предусмотрено, что налоговыми агентами в установленных случаях могут быть организации, индивидуальные предприниматели, нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатский кабинет, а также постоянные представительства иностранных организаций.
При невозможности удержать у налогоплательщика исчисленную сумму налога налоговый агент в соответствии с пунктом 5 статьи 226 Кодекса обязан в установленный срок письменно сообщить об этом в налоговый орган по месту своего учета и указать сумму задолженности налогоплательщика.
Физическое лицо, выступающее в качестве дарителя, не может признаваться налоговым агентом.
В случаях, когда дарителем выступает физическое лицо, либо если даритель — налоговый агент не имел возможности удержать налог, одаряемое физическое лицо самостоятельно декларирует доход, полученный в порядке дарения, если такой доход не подлежит освобождению от налогообложения в соответствии с пунктом 18.1 статьи 217 Кодекса.
В соответствии с пунктом 18.1 статьи 217 Кодекса доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации.
Подтверждение налоговым органом права на освобождение от налогообложения доходов, полученных в порядке дарения, главой 23 Кодекса не предусмотрено. В связи с этим документы, подтверждающие наличие семейных или близкородственных отношений, могут запрашиваться налоговыми органами у одаряемого физического лица при осуществлении мероприятий налогового контроля.
При этом родственные отношения должны сохраняться на дату перехода имущества в собственность одаряемого физического лица.
Поскольку доходы, полученные в порядке дарения (за исключением денежных средств) от организаций и индивидуальных предпринимателей относятся к доходам, полученным в натуральной форме, в целях исчисления налога налоговая база по имуществу, полученному в порядке дарения, в соответствии с пунктом 1 статьи 211 Кодекса рассчитывается исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному статьей 40 Кодекса.
Если дарителем является физическое лицо, налоговая база рассчитывается налогоплательщиком исходя из существующих на дату дарения цен на такое же или аналогичное имущество и имущественные права.
К недвижимому имуществу и транспортным средствам для целей применения пункта 18.1 статьи 217 Кодекса относятся любое недвижимое имущество, включая предприятие как имущественный комплекс и транспортные средства, признаваемые в качестве таковых в соответствии с законодательством Российской Федерации. Так как налогообложение дарения недвижимого имущества и транспортных средств регулируется в пункте 18.1 статьи 217 Кодекса в одном и том же порядке, то в качестве какого из указанных видов имущества будут рассматриваться транспортные средства, относящиеся к недвижимому имуществу, значения не имеет.
3. Если заключать договор купли-продажи, дядю придется выписать?
Людочка

Нет, не обязательно. Он может проживать в квартире.

4. Расписки от дяди, что он получил деньги за квартиру будет достаточно или ее должен заверить нотариус?
Людочка

Нет, просто можно расписку в письменной форме.

Желаю удачи!

Эксперт:


1. Что дочь не сможет оспорить: дарственную или куплю-продажу?
Людочка

Любую сделку можно оспорить в суде. Но не каждую сделку успешно, т.к. все основания должны быть доказаны в суде именно той стороной, которая требует признания сделки недействительной.
В вашем случае шанс на оспаривания обоих сделок одинаков.
Если сделка будет удостоверена нотариально — то шансы будут равны нулю.

2. Ндфл платится с рыночной стоимости подаренной квартиры или по БТИ остаточная?
Людочка

По этому вопросу коллеги выше обстоятельно пояснили.

3. Если заключать договор купли-продажи, дядю придется выписать?
Людочка

Нет. Ваш дядя может спокойно проживать в квартире и быть в ней зарегистрированной до тех пор, пока вы в судебном порядке не признаете его утратившим прав пользования жилым помещением.

4. Расписки от дяди, что он получил деньги за квартиру будет достаточно или ее должен заверить нотариус?
Людочка

Расписки будет вполне достаточно. Можно передать деньги через банковскую ячейку.

С уважением,

Эксперт:

Добавлю к имеющимся ответам, что Ваш дядя может и завещание оставить в котором указывается кто наследник.

Эксперт:
4. Расписки от дяди, что он получил деньги за квартиру будет достаточно или ее должен заверить нотариус?
Людочка

договор купли — продажи или дарения регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной службы. После чего выдается Свидетельство о государственной регистрации права собственности.

При купли — продажи квартиры после того, как специалисты УФРС примут документы, сделка только тогда будет считаться законной когда будет подтвержден факт перечисление денежных средств по договору. При этом подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление финансовых документов, подтверждающих факт получения указанных средств ПРОДАВЦОМ, если передача через счет в банке. Подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление расписки ПРОДАВЦА о получении соответствующей суммы, заверенной нотариусом., если это передача наличными.

Эксперт:

Людмила!

1. Что дочь не сможет оспорить: дарственную или куплю-продажу?

Выбирая между дарением и куплей-продажей, принимайте во внимание следующее:

1. Если отменят договор дарения, у вас заберут полученную квартиру и вы останетесь ни с чем.

2. Если отменят договор-купли продажи, у вас также заберут купленную квартиру, но при этом продавец будет обязан вернуть вам стоимость этой квартиры, которую вы ему уплатили (ну или якобы уплатили, главное, чтобы продавец оставил вам расписку в получении денег). Эти деньги вы сможете взыскать с наследников дяди, в том числе и из стоимости этой квартиры.

Таким образом, ваши имущественные интересы более защищены договором купли-продажи.

Если будете заключать договор купли-продажи, не поленитесь взять справку из психиатрического учреждения о психическом состоянии дяди. Ведь если другие его родственники попытаются оспорить этот договор по причине того, что дядя не отдавал отчет в своих действиях, у вас на руках будет документ, подтверждающий его вменяемость на момент совершения сделки.

2. Ндфл платится с рыночной стоимости подаренной квартиры или по БТИ остаточная?

НДФЛ платится от цены, указанной в договоре купле-продажи. А если это договор дарения — от рыночной (еще один аргумент против договора дарения).

Если квартира находится в собственности дяди более 3-х лет, можете указать в договоре купли-продажи любую цену, налог дяде уплачивать не нужно. Если менее 3-х лет — указывайте цену до 1 млн. рублей.

4. Расписки от дяди, что он получил деньги за квартиру будет достаточно или ее должен заверить нотариус?

В случае спора с родственниками расписка, заверенная нотариусом, разумеется, будет иметь большее доказательственное значение, так как родственники непременно будут утверждать, что дядя никаких денег от вас не получал и что купля-продажа имела фиктивный характер. А так, поскольку передача денег происходила в присутствии нотариуса, оспорить реальность договора будет практически невозможно.

С уважением, Роман.

Эксперт:

Для оспаривания купли-продажи или дарения нужны достаточно выеские основания. Если есть сомнения в этом вопросе, оформляйте сделку у нотариуса.

Купля-продажа или дарение в данной ситуации не столь важно. И та и другая сделка облагается НДФЛ. Поэтому цену указывайте, учитывая свои финансовые возможности. В договоре дарения также укажите стоимоть имущества, которую определите сами. 13% от суммы договора надо будет уплатить в бюджет. Собственник вправе сам определить стоимость имущества. Он никак не ограничен тенденциями рынка или расчетами БТИ. По разовой сделке ИФНС не сможет оспорить стоимость (ст.40НК РФ), поэтому Вам нет необходимости придерживаться каких-то определенных пределов.

Расписка в получении денег может быть нотариальной или в простой письменной форме. Обычно ее вносят в акт приема-передачи имущества, в договор, но можно оформить отдельным документом. Это дело вкуса.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://kvartirastudia.ru/darstvennaya-ili-dogovor-kupli-prodazhi.html
  • https://nasledstvanet.ru/darenie/darstvennaya-ili-kuplya-prodazhi-chto-luchshe.html
  • https://estatelegal.ru/nedvizhimost/darenie/chto-luchshe-oformit-darstvennuyu-ili-dogovor-kupli-prodazhi/
  • http://ru-act.com/nasledstvo/nasledodatelyu/darenie/chto-luchshe-darstvennaya-ili-dogovor-kupli-prodazhi.html
  • https://grazhdaninu.com/nalogi/ndfl/darenie/darstvennaya-ili-kuplya-prodazha.html
  • https://www.domofond.ru/statya/chto_vygodnee__darstvennaya_ili_prodazha/6215
  • http://expert-nasledstva.com/chto-luchshe-darstvennaya-ili-dogovor-kupli-prodazhi/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий