Договор субаренды что это такое

Выясним, что такое субаренда (в том числе нежилого помещения) и кто такой субарендатор, а также чем отличается аренда от субаренды - в чем состоит их принципиальная разница. Как оформляется договор субаренды и что это такое – узнаем более детально. Также выясним, что отражается в договоре на жилое и нежилое помещение, что означает скрытая аренда, может ли субарендатор сдавать помещение в субаренду.

Суть сделки

Субаренда жилья представляет собой сделку, которая совершается при сдаче в аренду какой-либо квартиры или иного жилого помещения третьим лицам.

Проще говоря, арендодатель дает в аренду арендатору жилое или нежилое помещение, а тот, уже сдает его другому лицу, тем самым становясь арендодателем для третьего.

Такая форма субаренды предусматривается российским законодательством и является законной.

Но о том, что арендатор желает сдать повторно помещение, должен знать собственник жилья и прописать данный пункт в основном договоре аренды.

Договор субаренды жилого помещения

Как и подавляющее большинство договорных отношений, аренда помещений регулируется Гражданским законодательством (ГК). Кроме того есть и отдельные нормативные правовые акты такие как решение Пленума ВАС №-73 от 17 ноября 2011 года по прецедентным случаям. Этим решением высший суд определил правила и порядок совершения сделки (заключение соглашения) по аренде жилых помещений.

Предмет соглашения

Что такое субаренда жилого помещения?

Под субарендой жилых помещений понимается передача в найм уже арендованного жилья третьей стороне. Предметом данного договора является переуступка права пользования жилплощадью третьим лицам.

Формат соглашения

Письменный формат соглашения дает гарантию соблюдения всеми сторонами возложенных на них обязанностей. Что в будущем дает возможность привлечения к ответственности и возмещению убытков с участников сделки, если те не будут исполнять условия соглашения. Привлечь к ответственности и возместить убытки можно будет посредством подачи исковых требований собственника к сторонам соглашения. В части, которых указывается на нарушения, принятых на себя сторонами обязательств.

Стороны

Сторонами субарендного соглашения являются следующие лица:

• собственник – арендодатель, является главным участником основного договора аренды;
• арендатор, является второстепенным участником сделки об аренде, а в соглашении о субаренде – основным лицом (арендодателем);
• субарендатор — является третьей стороной соглашения.

Сторон соглашения может быть множество. Так субарендодатель, с соглашения арендатора и собственника ища собственную выгоду, может передать помещение в найм следующему участнику сделки, заключив еще один договор о субаренде.

Субарендатор — это третье и последующее лицо соглашения, принимающее в пользование уже арендованного помещения. Субарендодатель – это участник сделки об аренде, сдающий в аренду третьим и последующим лицам жилплощадь, взятую в аренду им самим.

Сроки действия данного договора

• Пролонгация (продление) договора аренды: этапы и важные условия

Период действия соглашения о субаренде не может превышать срок действия основного договора. Если помещение сдается в аренду более чем на год или равный этому период, соглашение регистрируется в Россреестре, соответственно договор субаренды также подлежит регистрации. Максимальный срок соглашения – пять лет. Далее необходима перерегистрация.

Обязанности сторон

Согласно статье 615 ГК обязанностями участников сделки является соблюдение пунктов соглашения, в иных случаях в соответствии с предназначением имущества. При невыполнении этих обязанностей собственник вправе расторгнуть сделку.

Риски субаренды

Чем опасно заключение договора субаренды? Наибольшие риски существуют для субарендатора, так как он является наименее защищенной стороной соглашения. Но есть опасные моменты и для других сторон сделки. Можно выделить следующие нюансы:

1. Получение согласия собственника на субаренду. Если собственник не будет поставлен в известность и договор аренды не предполагает последующую сдачу помещения, договорные отношения могут быть прекращены.
2. Договор подлежит обязательной регистрации, если заключается на срок от 1 года. В этом случае накладывается обременение на недвижимость, которое может отпугнуть потенциальных покупателей в случае продажи.
3. Договор субаренды превышает срок аренды. В данном случае договор теряет юридическую значимость. В соответствии с российским законодательством, он должен быть меньше или равен сроку аренды. При заключении соглашения следует запросить копию первичного договора аренды.
4. Риск неоплаты. Если субарендатор будет задерживать платежи или перестанет их вносить, придется самостоятельно оплачивать их собственнику. Большинство договоров аренды нежилого помещения предполагают прекращение действия договоренностей, если оплата задерживается более двух раз подряд.

Если договор субаренды заключен ранее даты договора аренды, данную сделку признают ничтожной. При этом даже подписанный обеими сторонами документ становится недействительным.

Как правильно зафиксировать побои мужа, в течение какого времени, как снять побои - более детально вы можете узнать в статье на сайте konsultiruet-yurist.ru. Как и где правильно снять побои в 2019, куда сразу обращаться: в полицию или больницу? Образцы написания заявления о побоях, ответственность за причинение Читать подробнее

Договор субаренды

Участие третьей стороны повышает вероятные риски. Договор субаренды, заключенный согласно нормам законодательства, позволит избежать недоразумений, имущественных претензий и споров, возникающих у арендодателя и остальных сторон сделки.

Все действия по оформлению договоров аренды и субаренды регламентируются Гражданским Кодексом РФ (п.2 ст.615). Закрепляется право на передачу арендованного имущества и своих прав на него по договору третьему лицу.

Без письменного согласия арендодателя сделка будет признана недействительной. Порядок сдачи данной площади в субаренду прописывается в договоре аренды либо прилагается отдельный документ, содержащий согласие арендодателя.

В договоре аренды указывают:

• предмет договора с указанием площади и других характеристик;
• сумму арендной платы, порядок расчетов;
• права и обязанности каждой стороны;
• ответственность за невыполнение условий, прописанных в договоре;
• срок действия договора;
• юридические адреса и реквизиты сторон.

Каждая сторона обязана поставить свою подпись.

Порядок разрешения споров

При возникновении каких-либо несогласий, сначала пробуют разрешить их при личной встрече.

Если у субарендатора по некоторым причинам, нет денег заплатить ежемесячный платеж, то арендатор вправе дать ему отсрочку на определенное время. Тем самым, не подключая третьих лиц.

Вообще, можно сказать, если стороны охотно идут на контакт, и пытаются договориться между собой, то в разрешение споров не требуется вмешательство законодательных органов.

Но, если, одна сторона никак не идет на контакт, то уже приходится подключать лиц, которое имеют юридическое образование, а в самом худшем случае — подача заявления в суд.

Именно он будет рассматривать законность действий всех сторон, и впоследствии вынесет решение, которое также может не удовлетворить и истца.

Бывают ситуации, в которых арендодатель может нарушать договор аренды, тем самым поставить арендатора в неловкое положение перед третьим лицом.

Риски при заключении сделки

Для согласия на субаренду хозяин может заключить с нанимателем специальное соглашение либо прописать свое согласие отдельным пунктом в договоре.

Но здесь сразу же, возникает риск того, что собственник жилья подвергает риску свою квартиру.

Он не может видеть третьих лиц, с которыми заключена субаренда, а соответственно не может сделать выводы об их честности и порядочности, не способен напрямую контролировать их.

Все последующие сделки совершаются арендатором. Он забирает деньги у субарендаторов, затем отдает арендную плату арендодателю.

Таким образом, собственник даже не предполагает, что может твориться в его жилье. Поэтому о том, что все останется целым и невредимым, разговора также не может идти.

Но риск в данном случае можно снизить тем, что заранее обговорить все нюансы сделки, и зафиксировать их на бумаге.

Более безопасным является составление трехстороннего договора субаренды квартиры с участием собственника. В этом случае, он сам лично может увидеть третьих лиц, сделать выводы о них, а также проследить за состоянием его собственности.

Еще одним «подводным камнем», но уже для субарендатора является то, что если арендатор изъявит желание расторгнуть договор с арендодателем, то третьему лицу придется беспрекословно съехать с квартиры, так как заключение договора происходило не с собственником жилья.

Думаете о том, как можно не платить налог за сдачу квартиры? Сначала прочитайте эту статьюНашим специалистам юридического отдела время от времени задают вопрос. В 2019 году, если владелец квартиры сдает ее по договору найма, он должен платить налог на доход, полученный от нанимателя, в размере 13%. Налоговая ставка Читать подробнее

Кому выгодна эта сделка?

В нашем мире на рынке услуг большое место занимают арендаторы. Снимая одно помещение, они начинают его пересдавать. Им выгодно сдавать третьим лицам, потому что может быть так, что изначально они арендовали большие площади, и часть из них никак не используется, а деньги уплачиваются.

В этом случае арендатор начинает разделять помещение на более маленькие, и уже их сдавать третьим лицам.

Обычно стоимость субаренды отличается от первоначальной на 20% или 30%. Нередко практикуется и сдача жилья в аренду посуточно. Таким образом, арендатор, сдающий третьим лицам, получает прибыль, а также находит применение незадействованным жилым площадям.

Бывают такие ситуации, что изначально был подписан договор о долгосрочной аренде, в этом случае условия его не меняются, и цена остается прежней. А вот уже субаренда может возрасти в цене, поскольку цены не стоят на месте, и постоянно повышаются.

В итоге, тот, кто сдает жилые помещения в субаренду, может получить прибыль, которая полностью покроет его расходы на первую сделку и принесет ему еще и дополнительный доход.

Как составить договор

Чтобы оформить в документе передачу права временного пользования имуществом, требуется конкретно указать в нем все данные обеих сторон, а также адрес передаваемой недвижимости. Кроме этого, в договоре должна присутствовать следующая информация:

• названия организаций, либо данные физического лица;
• ИНН, либо код юридического лица;
• тип деятельности, а также название передаваемого в субаренду имущества;
• срок действия документа, а также дата его подписания;
• четкая цена услуги и допустимые способы оплаты;
• подписи обеих сторон.

Форма составления сделки

Подобный договор должен быть заключен исключительно в письменной форме. Все варианты, заключенные устно, не несут никакой гражданско-правовой силы, а, соответственно, и юридической. Это касается всех типов имущества, начиная от автомобиля и квартиры, и заканчивая производственным помещением. Схема составления подобных сделок имеет такую последовательность:

1. Собственник сдает свое имущество арендатору на длительный срок, где в соглашении записана возможность переуступки временного пользования третьему лицу.
2. Субарендодатель, основываясь на возможности предоставления объекта в субаренду, заключает подобный договор на все имущество либо его часть.
3. В результате арендатор получает доход от субаренды напрямую.

Предмет договора и сроки

Основным предметом подобного соглашения является субаренда имущества. В грамотно составленном документе указывается информация о самом объекте и о сторонах соглашения.

Кроме этого, должна вноситься следующая информация;

• Данные физического лица либо организации, получающей контроль над имуществом.
• Описание объекта.
• Характеристики собственности.

Любая собственность, вне зависимости от её принадлежности: муниципальная, государственная либо частная, может быть сдана в субаренду на срок, не превышающий длительность договора аренды. При нарушениях, допущенных в процессе его заключения, текущий правовой механизм позволяет аннулировать подобный документ.

Важно! При заключении соглашения аренды на срок менее 3 лет, производить переуступку права использования собственности запрещается. Важно, чтобы соглашение с собственником имело продолжительность больше 3 лет.

Права и обязанности

За распределение прав, а также ответственности отвечают правила поведения в процессе эксплуатации. Подобная норма регламентируется, как заключенными между сторонами документами, так и действующими нормами законодательства.

Таковыми являются следующие требования:

• За сохранность имущества отвечает именно арендатор, даже в том случае, когда он не занимается эксплуатацией собственности.
• Для взыскания с субарендатора средств за повреждения, вверенного ему имущества, должны предоставляться соответствующие доказательства.
• Сумма, которая получается за повреждения собственности, закрепляется документально в договоре.
• Перед сдачей в аренду/субаренду имущество должно быть застраховано.

Права и обязанности субарендатора и субарендодателя

Обе стороны соглашения имеют комплекс прав и обязанностей.

Так, субарендодатель:

• обязан передавать имущество субарендатору;
• обязан получить согласие наймодателя  на поднаем;
• вправе получать плату за пользование вещью;
• вправе потребовать возврат вещи по истечении оговоренного срока и т.д.

Субарендатор обязан:

• передавать денежные средства за пользование и владение вещью;
• вернуть ее (по требованию или по истечении срока соглашения);
• обеспечивать содержание вещи в достойном состоянии;
• нести ответственность за ее техническое состояние;
• принимать меры и оповещать арендатора о любых экстраординарных ситуациях и т.п.

Формально их правовой статус практически не отличается от статуса сторон по договору найма.

Нужна ли регистрация договора?

Часто возникает вопрос о том, необходима ли регистрация договора субаренды жилого помещения. Ответы можно получить разные.

Например, если основной договор аренды был зарегистрирован, то и соглашение о субаренде также подлежит регистрации. Но бывают и такие ситуации, в которых это не делается.

Вообще, по российскому законодательству, каждый договор аренды и субаренды должен пройти обязательную регистрацию.

На практике можно встретить такие ситуации, что по согласию сторон, договор субаренды не регистрируют. Это может быть лишь в том случае, если аренда третьим лицам предусмотрена менее чем на год.

При более долгих сроках регистрация обязательна.

Для того, чтобы обезопасить как себя, так и свое имущество, обязательно надо делать все официально, для того, чтобы потом не было никаких проблем.

Что такое субаренда

Определение, что такое субаренда нежилого помещения, состоит в переуступке права его пользования третьему лицу за оговоренную стоимость. Иными словами, происходит перепродажа временного права использования собственности, либо её части, от арендатора к субарендатору.

Подобное соглашение актуально, в частности, при аренде площадей в торговых центрах. К примеру, когда супермаркет берет в пользование первый этаж ТЦ, но сдает в субаренду места возле выхода из касс, для размещения там торговых островков.

Важно! субарендатор – это физ. или юр. лицо, которое перекупает право использования собственности у арендатора на определенный срок за конкретную плату.

Особенности субаренды

Она представляет собой повторную сдачу объекта нежилой недвижимости в пользование третьему лицу. Такое помещение может передаваться только с согласия владельца. Эта процедура допускается как с жилым, так и с нежилым объектом. Но она чаще всего применяется в последнем случае.

Зачастую арендаторы прибегают к данной процедуре, заключив соглашение об аренде по выгодной цене. Затем они ищут субарендаторов, которые снимут помещение по более высокой стоимости. А разница в цене становится для них дополнительным доходом.

Возможность субаренды регулируется п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса. В соответствии с данной статьей, арендатор может поступить с арендуемым объектом одним из нижеперечисленных способов:

1. сдать помещение частично или полностью, заключив договор субаренды;
2. передать помещение в безвозмездное пользование;
3. передать право аренды физическому лицу или другой организации.

У арендатора есть право сдать помещение полностью или только его часть, выделив площадь для субарендатора. Это характерно для офисных или торговых помещений, когда помещение является слишком большим и не задействуется в полной мере.

Договор субаренды нежилого помещения может заключаться не только между компаниями или предпринимателями. Допускается заключение соглашения и с физическим лицом. Для этого необходимо поставить в известность владельца помещения. Чтобы упростить процедуру, можно заранее включить в первоначальный договор аренды пункт о возможности передачи помещения в субаренду третьему лицу.

Правила заключения договора

При составлении данного договора, лица должны придерживаться общих установленных правил, по которым такая сделка будет признаваться действительной:

1. Первое правило заключается в самой форме составления сделки. Она должна быть оформлена обязательно в письменной форме. Кроме этого, каждая страница договора должна быть подписана собственноручно каждой стороной.
2. Второе правило заключается в прописывании условий по осуществлению данного типа сделки. Здесь необходимо указать пункт о том, что собственник разрешает арендатору пользоваться недвижимым имуществом и сдавать его по договору субаренды другому лицу.
3. По третьему правилу необходимо обозначать сроки аренды каждым лицом. Арендатор по субаренде не может сдать имущество на срок, превышающий тот, который был установлен по договору аренды с собственником.

Также важным условием заключения такого типа договора является арендная плата. Арендатор вправе расплачиваться с владельцем недвижимости помесячно либо вносить сразу всю сумму за период аренды. В случае ежемесячных расчётов необходимо указать точную дату, по которой будут производиться расчёты с собственником. Нарушение данного условия по оплате влечёт к расторжению сделки.

Арендная плата

Субарендная плата за поднайм определяется лицом, заключившим договор аренды с собственником. Это обговаривают заранее и вносят в последующее соглашение. При этом зачастую, чем больше срок пользования имуществом, на который заключается договор, тем меньше цена.

А за счет того, что сдача на платной основе во временное пользование собственности не считается предпринимательской деятельностью, деньги, полученные от этого, не облагаются налогом. А финансовая сторона вопроса не имеет никакого отношения к владельцу имущества, поэтому часто сумма, получаемая от этого, превышает размеры арендных платежей.

Именно за счет разницы суммы платежей и отсутствии налога, субаренда квартир, как бизнес сегодня очень популярна.

Двойная субаренда

В российском законодательстве не предусматривается порядок действий в случае двойной субаренды. Но она не запрещается, ведь ст. 6 ГК РФ предполагает право заключения нового договора субаренды, если арендатор заключил новый договор с собственником нежилого помещения на тех же условиях.

При этом необходимо поставить в известность собственника нежилого помещения и заключить с ним прямое соглашение. С юридической точки зрения данная ситуация считается двойной субарендой.

Оформление соглашения о субаренде

При оформлении сделки по данному виду соглашения в принципе, как и по остальным договорам, необходимо соблюдение структуры документа, куда входят следующие пункты содержащие информацию о:

• полных анкетных/персональных данных участников сделки (ФИО, полные данные документа подтверждающего личность (серия, номер, орган выдавший его и т.д.);
• количестве лиц, участвующих в сделке и планирующих в дальнейшем проживание на указанных квадратах;
• периоде пользования жилплощадью и действия соглашения;
• опись имущества предполагаемого к использованию в арендуемом помещении;
• форме и способе оплаты;
• необходимости осуществления ремонтных работ и требовании оплачивать коммунальные услуги;
• назначение жилого помещения.

Такая сделка носит индивидуальный характер составления и заключения соглашения. В связи с этим структура и требуемые документы могут значительно разниться.

Необходимые приложения к соглашению

При заключении сделки необходимо приложить следующий пакет документов:

• копии документов, удостоверяющих личности участников сделки;
• документ, подтверждающий право собственности на недвижимость от собственника (свидетельство, выписка из ЕГРН);
• оригинал и копия основного соглашения аренды с указанием о согласии арендодателя на сделку (или приложение его копии и оригинала дополнительного соглашения на субаренду);
• копии лицевых счетов для оплаты коммунальных услуг;
• технический паспорт жилья, если предполагается регистрация соглашения в Россреестре;
• если срок сделки предполагается более одного года (как говорилось выше, необходима Госрегистрация) то к приложениям добавляется подтверждение об уплате государственной пошлины за регистрацию сделки.

И иные необходимые документы необходимые для заключения договора индивидуальной сделки.

Образец соглашения

Для корректного и законного составления и заключения соглашения необходимо владеть хотя бы азами юриспруденции. При возникновении сложностей совершения данной сделки можно обратиться за консультацией опытного юриста практикующего в этой сфере права или воспользоваться приведенными ниже примерами договора.

Скачайте

Договор субаренды квартиры. Образец (58,0 KiB, 189 hits)

Образец договора субаренды жилого помещения между юр. лицами (55,5 KiB, 394 hits)

Договор субаренды недвижимого имущества. Пример (18,6 KiB, 311 hits)

Как оформляется договор

Сложность подобной процедуры состоит в необходимости не только предупредить собственника имущества, но и получить от него разрешение на совершение данного вида деятельности. В случае отказа и заранее внесенной предоплаты субарендатором, он может её лишиться. Чтобы обезопасить себя от подобных эксцессов, требуется в соглашении зафиксировать подобные пункты. Порядок его составления следующий:

1. Находится субарендатор.
2. Происходит совместное оформление взаимовыгодного документа.
3. Составляется договор, и с согласия владельца происходит его подписание.

Будущий субарендатор и текущий арендосъемщик должны подготовить пакет документов, до того, как подписывать соглашение, в противном случае, отсутствие даже одного из них приведет к задержке. Поэтому требуется заранее приготовить:

• Паспорт, а также ИНН физического лица, либо код организации субарендатора.
• Разрешение от собственника имущества (обычно недвижимости).
• Документы на сам объект, к примеру, земельный паспорт, либо техпаспорт помещения.

Структура соглашения

Обязательным является наличие в соглашении следующих пунктов:

• Арендная плата, её размер, порядок и форма выплаты.
• Непосредственно предмет договора и его параметры.
• Права и обязанности обеих сторон.
• Длительность действия заключаемого договора.
• Юридические адреса (либо адрес проживания, при составлении договора физ. Лицом), а также реквизиты сторон.

На двух экземплярах документа должны быть подписи, которые поставили обе стороны договора субаренды.

Порядок действий по процедуре оформления таких договоров регламентируется ст. 615 Гражданского Кодекса. В нем закреплены все основополагающие правила.

Предмет и условия соглашения?

Для того, чтобы сдать жилье в субаренду, необходимо прописать пункт в договоре аренды, который дает на это право. Если это не прописано, то данная сделка не будет являться законной.

Предметом договора субаренды жилья является сдача его третьим лицам, которые называются субарендаторами.

Образец договора субаренды жилого помещения (квартиры) можно скачать здесь.

Необходимо указать точный адрес жилья, с которым совершается данная сделка. Также нужно указать в договоре то, что данные действия являются законными и арендодатель них знает.

Условиями расторжения договора должно быть предусмотрено:

• если субарендатор нарушает обязанности по арендной плате, то субарендодатель вправе выселить его и потребовать внесение оставшегося долга;
• он может потребовать освободить помещение, если заметит, что квартира использовалась жильцом не по назначению, или оно находится в ненадлежащем состоянии.

Важно указать в договоре сроки внесения и сумму платежей, которые необходимо совершать субарендатору, а также период, на который сдается квартира или комната в этой квартире.

Субаренда не может быть по сроку больше, чем аренда квартиры. На этот пункт также необходимо обращать внимание.

Возможны варианты того, что передаваться в пользование будет лишь часть квартиры (например, одна или несколько комнат). В данном случае составляется договор субаренды комнаты в квартире.

Условия предоставления помещения в субаренду

В данном случае субарендатор заключает договор на тех же условиях, которые фигурируют в договоре аренды. Важно соблюдать следующее:

• срок субаренды не может превышать срока аренды;
• в случае завершения договорных обязательств между арендатором и собственником требуется перезаключение договора с собственником на правах арендатора;
• в договорах аренды и субаренды должны содержаться одинаковые условия, касающиеся возможности проведения ремонта в помещении;
• продлить договор субаренды нельзя, но его можно перезаключить, если перезаключается договор аренды.

Если срок оформления договора составляет не меньше 12 месяцев, его необходимо зарегистрировать в органах Росреестра. Данная процедура накладывает обременение на недвижимость в виде аренды и субаренды до окончания действия договорных обязательств. Если помещение будет продано, новому собственнику придется ждать окончания не только аренды, но и субаренды. Если договор заключается на срок до 1 года, не потребуется его регистрация.

Скачать простой договор субаренды нежилого помещения (образец)