Где оформить договор купли-продажи квартиры: МФЦ, нотариус или Росреестр

Недвижимость
/
Ринат Ахметов

Где можно оформить договор-купли продажи квартиры и где получить его копию? Порядок оформления предварительного и окончательного договора в МФЦ, Росреестре и у нотариуса. Оформление купли-продажи квартиры: правила заключения договора, необходимые документы, возможные риски. Сведения о способах и вариантах проведения сделки

Содержание

Что такое купля-продажи квартиры

Договор представляет собой письменное соглашение, по которому продавец передает покупателю квартиру, а последний в свою очередь передает продавцу деньги за нее. Процедура сделки купли-продажи квартиры имеет строгую последовательность.

Сделка считается совершенной с момента подписания. Также к договору обязательно нужно составить акт приема-передачи. Он подтверждает факт, что продавец передал квартиру покупателю.

Заключенное соглашение одновременно служит основанием для регистрации договора в органах Росреестра. На каждом экземпляре должны стоять его отметки штамп регистратора и федеральная печать.

Рассматриваемая сделка имеет ряд особенностей. Например, вы вправе снизить сумму налога на доходы от продажи объекта недвижимости за счет налогового вычета.

Он предоставляется на основании декларации и заявления. Также если вы состоите в браке, то супруг(-а) не в праве претендовать на жилплощадь, полученную вами по договору дарения.

Плюсы соглашения заключаются в следующем:

возможность заключить договор между родственниками и близкими друзьями;
в договоре можно указать дополнительные условия;
оспорить подписанный договор непросто.

Порядок оформления сделки

Процедура покупки квартиры проходит пошагово:

Заключение договора и его регистрация.
Передача квартиры.
Оплата.

Заключение договора

Рисунок 1 Образец договора купли-продажи

Заключение договора – важный этап при проведении сделки. Перед его подписанием обговариваются все существенные условия, влияющие на порядок и стоимость отчуждения квартиры.

На начальном этапе продавец и покупатель составляют предварительный договор, в котором они согласуют условия о дате продаже и ее сумме. Этот документ является своего рода «бронированием» приобретаемой квартиры, выражающим намерение сторон заключить соглашение.

После этого продавец занимается подготовкой документов, составляется текст основного договора. К этой процедуре стоит относиться крайне внимательно. Любые ошибки и неточности в договоре могут иметь правовые последствия в будущем. Особенно это касается пункта о стоимости жилья.

Примечание. Многие продавцы идут на хитрость и настаивают на указании меньшей цены в договоре. Аргументом служит нежелание продавца платить налог. Однако на такие условия соглашаться не стоит – в случае расторжения договора пострадавшей стороной окажется покупатель. При судебном разбирательстве доказать, что он заплатил больше, будет сложно. Вероятнее всего ему вернут сумму, указанную в договоре.

После составления договора стороны занимаются его подписанием. При этом в момент визирования должны присутствовать все участники сделки.

Передача квартиры

Передача квартиры осуществляется путем подписания передаточного акта. Фактически оно означает отсутствие претензий со стороны покупателя к состоянию квартиры, а также подтверждает факт передачи ключей и документов на приобретенное жилье.

Передаточный акт:

Составляется в простом письменном виде.
Заполняется в свободной форме.
Не требует нотариального заверения.
Содержит сведения о состоянии жилья, его адресе, а также дату составления, личные данные сторон и их подписи.

Примечание. Подписывать передаточный акт следует после регистрации права собственности на квартиру. Это даст гарантию, что документы зарегистрированы и не вернулись на доработку.

Передача денег

После подписания договора и передаточного акта, а также регистрации в Росреестре проводится заключительный этап – оплата.

Рассчитываться за квартиру можно одним из способов:

банковская ячейка;
безналичный расчет;
счет в банке.

Первый способ – самый популярный. Оплата совершается законно и безопасно.

Примечание. При расчете следует взять расписку от продавца о получении им денежных средств. Документ составляется в свободной форме и является подтверждением оплаты.

Оформление купли продажи квартиры

Купля-продажа квартиры подразумевает под собой урегулированную процедуру, при которой одна сторона обязуется передать другой стороне за денежную плату жилое помещение в постоянное владение и пользование.

Покупка осуществляется путем заключения сделки по следующей схеме:

поиск квартиры, проверка ее юридической «чистоты» (отсутствие обременения);
обсуждение условий, заключение предварительного договора;
внесение аванса (по договоренности);
подготовка документов;
заключение основного договора;
регистрация права собственности в Росреестре новым владельцем;
подписание акта приема-передачи, внесение оплаты.

При этом оформить куплю продажу квартиры можно тремя способами:

самостоятельно;
у нотариуса;
в агентстве.

Самостоятельно

Самостоятельное оформление – это заключение сделки купли-продажи между двумя физическими лицами без участия риэлтора или агентства недвижимости. Оно предполагает:

оформление договора в простой письменной форме;
отсутствие регистрации правоустанавливающего документа (договора купли-продажи) у нотариуса;
самостоятельная подача всех необходимых документов в Росреестр.

С данной схемой продажи связаны риски: не всегда обычные граждане могут правильно составить договор и соблюсти все правовые нюансы. Для осуществления грамотной сделки необходимы юридические знания и осведомлённость в процессе продажи квартиры. Их отсутствие может стать причиной признания договора недействительным.

Таблица 1. Расходы при самостоятельном оформлении сделки купли-продажи

Примечание. Цены, указанные в таблице, – приблизительные. Они могут незначительно отличаться от существующих.

У нотариуса

Покупка квартиры через нотариуса предполагает заключение договора с его последующим нотариальным заверением. Такой документ становится юридически значимым и несет под собой правовую основу. Кроме того, нотариус:

несет ответственность за правильность составления договора;
проконсультирует о необходимых для заключения сделки документов;
расскажет о рисках и нюансах купли-продажи.

Стоимость оформления договора у нотариуса:

один процент от суммы сделки (если стоимость квартиры до 1 000 000 рублей);
десять тысяч рублей + 0,75% от общей суммы сделки (если стоимость объекта купли-продажи больше миллиона).

В агентстве

Продажа недвижимости с помощью агентств – наиболее распространенная. Более 80% граждан использует данную схему продажи. Такая тенденция связана с юридической защищенностью и гарантией законности сделки.

Как правило, агентство берет всю подготовку на себя, оказывая помощь в оформлении необходимых документов. При этом риэлтор:

занимается поиском подходящей квартиры;
договаривается с собственником жилья;
оговаривает условия с продавцом, основанные на пожеланиях клиента;
составляет договор;
предоставляет инструкцию о правильном заполнении документов;
присутствует на всех этапах проведения сделки;
совершает иные действия, имеющие правовую природу при продаже квартиры.

Минус – высокая цена за услуги агентства. В среднем она составляет от двух до пяти процентов от стоимости жилья.

Необходимые документы

Со стороны покупателя понадобятся:

паспорт;
согласие супруга или супруги на покупку квартиры.

Со стороны продавца требуется более обширный пакет документов:

паспорт;
письменное согласие сособственников жилья (для коммунальных квартир и малосемеек); согласие супруга или супруги; свидетельство о регистрации права собственности (если владельцев недвижимости несколько, каждый из них прикладывает свое свидетельство);
документ, который подтверждает возникшее право собственности (это договор о приватизации, договор купли-продажи, мены или дара, свидетельство о вступлении в наследование и т. д.);
кадастровый и технический паспорт (если их нет – выписка из БТИ);
все необходимые разрешения со стороны контролирующих органов или заинтересованных организаций (жилконтора, БТИ, органы опеки, банк и т. д.);
оценка квартиры;
справки об отсутствии обременения, долгов и т. д.

При вступлении в брак часто бывает необходимость выписаться из квартиры и прописаться в другую.

Что же делать, если соседи часто шумят ночью? Полезные советы в нашей статье.

Что такое сервитут на землю и зачем он нужен? Об этом по ссылке.

Кто составляет договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры обязательно должен иметь письменную форму, устные договоренности в таких крупных сделках недействительны. Без письменного соглашения невозможно переоформить права собственности на квартиру от продавца к покупателю в Росреестре. А именно это является ключевым этапом при сделках купли-продажи, без которого вся процедура лишена юридического смысла.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Москва: +7 (499) 110-33-98.
Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Документ подписывается:

продавцом (если собственников несколько, то все они должны подписать соглашение);
покупателем;
посредниками (участие последних необязательно, но может потребоваться, если стороны или одна из сторон не могут присутствовать при подписании договора по состоянию здоровья или из-за удаленности их проживания от места сделки).

Законодательно не регламентирован единый формат договора купли-продажи квартиры. Владельцы недвижимости составляют его в произвольном порядке с учетом специфики конкретной сделки. Также законодательно не установлен перечень лиц, которые ответственны за составление договора купли-продажи.

Гражданский кодекс содержит указание на то, что договор подписывается исключительно в добровольном порядке по соглашению обеих сторон. Это правило указывает на то, что если будет выявлен факт оказания давления на одного из участников сделки (например, шантаж или применение насилия), то сделка купли-продажи будет признана недействительной.

При заключении договора стороны должны достигнуть договоренности по таким важным аспектам, как стоимость квартиры и порядок оплаты (наличие предоплаты или задатка), точные сведения о продаваемой квартире (позволяющие однозначно ее идентифицировать), способ расчетов (наличный, безналичный, через нотариуса, ячейку в банке или аккредитив), сроки выкупа квартиры, порядок переоформления прав собственности, снятия с регистрационного учета проживающих в квартире лиц и пр.

Что необходимо проверить перед заключением сделки

Перед заключением сделки купли-продажи необходима проверка:

продавца;
подлинности документов;
наличия обременения квартиры.

Проверка собственников квартиры и продавца

Перед оформлением сделки важным шагом является проверка продавца недвижимости. Для этого необходимо:

Посмотреть паспорт продавца, убедиться в его подлинности.
Узнать о количестве собственников квартиры, а также об основании ее приобретения. Указанные сведения предоставляются в Росреестре.

Примечание. Если квартира перешла продавцу по наследству – следует узнать у нотариуса о наличии иных наследников.

Если собственник квартиры и продавец — разные лица, необходимо проверить наличие доверенности, дающей право последнему на отчуждение квартиры. При этом она должна быть нотариально заверена.

Подлинность документов

Подлинность документов – ключевой момент, на который стоит обратить внимание при покупке квартиры. Подделанные и недействительные бумаги могут стать причиной незаконной сделки, что в последствии приведет к судебному разбирательству и признанию договора недействительным.

Особое внимание стоит обратить на достоверность таких документов, как:

договор, на основании которого продавец получил право собственности (договор дарения, купли-продажи, мены, наследования и т. д.);
справки, подтверждающие отсутствие обременения жилья (список лиц, прописанных в квартире);
договор ипотеки (если жилье куплено по ипотечному кредитованию);
паспорт продавца.

Подделка этих документов будет означать, что квартиру пытаются продать незаконным способом.

Наличие обременения квартиры

Обременение – это наложенное ограничение на квартиру, которое существует вне зависимости от смены владельца. Такое жилье сложно продать. Поэтому многие продавцы идут на ухищрения, умалчивая о его наличии.

Примечание. Сведения о наличии обременения указаны в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Таблица 4. Виды обременения жилья

Существенные условия договора покупки квартиры

Для того чтобы договор покупки недвижимости считался заключённым, в нём должны быть согласованы все существенные условия сделки. Какие же условия считаются существенными в данном случае?

Прежде всего это сведения о самом объекте недвижимости. В договоре в обязательном порядке необходимо указывать адрес квартиры, её площадь, количество комнат, этаж, а также кадастровый или условный номер объекта недвижимости.

Также обязательными являются сведения о цене квартиры и порядке расчётов.

Желательно, чтобы при подаче документов на регистрацию расчёты были полностью произведены и к документам прилагалась расписка, подтверждающая это.

Если на момент регистрации перехода права собственности в договоре не будет указано, что расчёты произведены в полном объёме, либо договором будет предусмотрена отсрочка или рассрочка уплаты, при регистрации на квартиру будет наложено обременение в виде залога.

Ещё один момент, который необходимо отразить в договоре – это порядок передачи квартиры от продавца к покупателю: когда это произойдёт, при каких условиях и в каком порядке.

В том случае, если имеются лица, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи, это также необходимо указать в договоре.

Что нужно сделать перед оформлением сделки

Содержание

1 Что нужно сделать перед оформлением сделки
- 1.1 Проверка документов
- 1.2 Договор задатка и договор купли-продажи квартиры
- 1.3 Почему не стоит указывать в документах меньшую цену
2 Необходимые документы
3 Где оформляется договор купли-продажи квартиры

Проверка документов

Первоначально необходимо определиться с квартирой и собрать все необходимые документы – как продавцу, так и покупателю. Затем следует этап проверки юридической чистоты сделки. Здесь необходимо:

проверить правильность оформления всех документов, совпадение адресов, фамилий и так далее;
проверить наличие полного пакета документов (например, согласия со стороны органов опеки и попечительства, если в договоре фигурирует ребенок), узнать о сроках, когда документ будет готов, если его еще нет на руках;
проверить наличие письменного согласия все сособственников помещения и их супругов;
сделать запрос в Росреестр, чтобы проверить, не находится ли квартира под обременением;
заказать в управляющей компании расширенную выписку, чтобы проверить, кто имеет право пользования помещением;
попросить у владельцев квартиры справки, что за квартирой не имеется долгов по коммунальным платежам;
если квартира была куплена в ипотеку и она была выплачена, нужно запросить копию банковского документа, подтверждающего это, иначе недвижимость формально считается находящейся под залогом.

Договор задатка и договор купли-продажи квартиры

Если всё в порядке, но сделку сразу заключить нельзя (например, покупатель пока не получил всю необходимую для приобретения квартиры сумму), то по обоюдному согласию может передаваться задаток – обычно около 100 тысяч рублей. При передаче денег необходимо заключить договор задатка, в котором должно быть обязательно указано, в какой срок стороны составят и подпишут основной договор. Деньги нужно передавать под расписку, желательно в присутствии свидетелей.

Наличие договора задатка дисциплинирует стороны. В случае расторжения сделки по вине продавца он должен будет компенсировать покупателю убытки в двойном размере (то есть передать сумму, в два раза превышающую размер задатка). Если же сделка не состоялась по вине покупателя, то он теряет свой задаток.

Важно предусмотреть, чтобы договор был оформлен именно как договор задатка.

Такая сделка регулируется статьей 380 и 381 Гражданского кодекса, и можно призвать противную сторону к исполнению обязательств через суд. Если же договор был оформлен как договор аванса, то такие правоотношения не возникают.

После того как все документы собраны, происходит составление договора. Его можно оформить самостоятельно, можно заказать у юриста. В договоре должны быть указаны:

Москва: +7 (499) 110-33-98.
Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

сведения об участниках сделки;
данные о квартире и документах, связанных с ней;
стоимость квартиры;
условия передачи денег;
сроки передачи денег и недвижимости;
ответственность сторон за неисполнение условий сделки.

Почему не стоит указывать в документах меньшую цену

Нужно быть внимательным, если продавец просит указать в договоре более низкую цену, чем та, за которую фактически продана квартира. Обычно это делается с целью заплатить меньший подоходный налог. Для покупателя согласие на проведение такой махинации может обернуться неприятными последствиями:

если цена занижена чрезмерно, сделкой заинтересуется прокуратура, а при выявлении подлога договор будет аннулирован;
продавец сам может оказаться недобросовестным и впоследствии потребовать квартиру обратно через суд (если он выиграет, то возврат средств с его стороны будет в том объеме, который указан в договоре);
покупатель, если решит оформить налоговый вычет, получит средств меньше, чем мог бы получить при указании подлинной цены.

Таким образом, занижение цены выгодно только продавцу, а покупателю зачастую выходит боком. Стоит ли соглашаться на подлог – дело, конечно, его, но делать это категорически не рекомендуется.

Требования договора

Существенными условиями договора купли-продажи являются его предмет и цена квартиры. Это значит, что без указания этих сведений договор будет считаться незаключенным.

В качестве предмета рассматривается жилое помещение – его площадь, параметры, расположение. Цена указывается реальная, та, за которую оно будет продано. Не допускается преднамеренное уменьшение или завышение стоимости, если фактически квартира будет продана по цене ниже, чем в договоре.

Примечание. Договор заключается в простой письменной форме. Он должен содержать права и обязанности сторон, а также условия заключения сделки.

В договоре также указывают:

личные персональные данные сторон (ФИО, их прописка, дата рождения, паспортные данные);
подробное описание объекта (площадь, расположение, этажность и т. д.);
стоимость жилья;
отсутствие обременений, арестов;
наличие перепланировки и ее оформление.

Помимо этого, следует уделить внимание пункту о зарегистрированных в квартире лицах. При их наличии покупатель должен решить, готов ли он купить квартиру с обременением.

Скачать образец договора купли-продажи. Документ актуален на 2017 год.

Документы для купли-продажи квартиры

Как проходит сделка купли-продажи квартиры? Это длительное и сложное мероприятие начинается со сбора пакета документов.

Подробно опишем необходимые бумаги. Вся документация условно делится три категории:

Правоустанавливающая.
Правоподтверждающая.
Документы, подтверждающие личность продавца и покупателя.

В обязательный перечень документов входят:

Паспорт (оригинал и его копия). Если продавцом выступает несовершеннолетнее лицо, понадобится свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей.
Сам договор. Заранее подготовьте три экземпляра: два уйдут сторонам, один — в регистрирующий орган. Соглашение подготавливается в письменной форме. Также подготовьте акты приема-передачи по числу договоров.
Свидетельство о регистрации брака и согласие супруга(-и) на совершение сделки. Требует нотариального удостоверения. Если есть брачный договор, то предоставляется его нотариально заверенная копия. Если вы получаете квартиру по договору дарения или по завещанию, согласие супруга не требуется.
Квитанция об оплате государственной пошлины. В ней обязательно должны быть указаны реквизиты: номер чека, дата, наименования банка. Предоставляются копия и оригинал. В среднем размер пошлины равен 2000 рублей.
Заявление о государственной регистрации права. Составляется отдельно от каждой стороны соглашения.
Нотариальная доверенность. Подать документы на регистрацию могут не только продавец и покупатель, но и любое лицо, имеющее доверенность от сторон. В ней указываются точные полномочия доверенного. В практике распространены случаи, когда одно лицо сдает бумаги как от покупателя, так и от продавца.

Читайте также:

Как правильно самостоятельно продать квартиру: пошаговая инструкция.

Как продать комнату в коммунальной квартире.

Этапы покупки квартиры

В чем заключается процесс продажи квартиры и что для этого нужно? Для начала выберите способ покупки: самостоятельно или через агента по недвижимости. И тот и другой метод имеет множество плюсов и минусов.

Если вам оказывает помощь риелтор, вы сэкономите время и силы на оформлении документов, выборе подходящего варианта, изучении рынка недвижимости.

Специалист сделает львиную часть работы за вас. Однако не забывайте, что при этом вам придется платить ему вознаграждение. Единого тарифа не установлено, в среднем риелтору полагается от 1 до 4 % от общей стоимости покупки.

Если же вы решили купить квартиру самостоятельно, вам придется изучить массу информации на эту тему — читать газеты и журналы, консультироваться у друзей, искать данные в сети.

Вы будете просматривать десятки вариантов квартир в день и думать, подходит ли вам такое жилье или нет. Но при самостоятельной покупке есть плюс — вы сэкономите деньги.

Важно. Процедура покупки может занять 1–2 месяца, а может затянуться на полгода. Все зависит от того, насколько срочно вам нужно вложить деньги в недвижимость.

В назначенный день свяжитесь с продавцом повторно и подтвердите встречу.

На что нужно обращать внимание в первую очередь:

Удаленность от центра и транспортная доступность. Если вы ежедневно пользуетесь общественным транспортном, уделите этому пункту особое внимание. Особенно если речь идет о новостроящихся кварталах.
Подъезд — по нему создаётся общее впечатление о доме и соседях, а также о деятельности управляющей компании.
На каком этаже находится квартира. Если на верхних, убедитесь, что нет потеков с крыши, если на первом — проверьте, нет ли повышенной сырости.
Расположение на этаже. Если квартира угловая, поинтересуйтесь, холодно ли в ней в холодное время года.
Ремонт. Иногда на первый взгляд может показаться, что в квартире хороший ремонт. Однако при более детальном изучении наружу всплывают различные неприятности: дешевые материалы, некачественная работа. Поинтересуйтесь, когда именно проводились работы.

Если жилье вам понравилось, начинайте переговоры с продавцом. Если вы заметили недостатки в квартире,попытайтесь уменьшить цену на 10–15%. Если продавец готов снизить цену на 20% и более, насторожитесь. Попытайтесь выяснить причину такой «щедрости».

Далее следует внести задаток. Он гарантирует серьезность намерений как с вашей стороны, так и со стороны продавца. Также необходимо проверить документы на квартиру. Обратите внимание на следующие моменты:

Подлинность документов. Верьте только информации с оригиналов документов или с нотариально удостоверенных копий.
Отсутствие обременений на жилье. Убедитесь, что квартира не находится в залоге, что на неё нет наследников или что она свободна от прав третьих лиц.
С помощью домовой книги проверьте факт отсутствия прописанных лиц в квартире.
Если владельцев несколько, получите документальное подтверждение согласия каждого.

Регистрация купли-продажи. Это обязательная процедура, без нее сделка будет считаться недействительной. Срок регистрации занимает до 30 дней. После того как вы зарегистрировали право собственности, происходит оплата квартиры и передача ключей собственника.

Как происходит расчет

Правила продажи недвижимости подразумевают разные способы расчета. Помимо банковской ячейки, используется прямая (личная) передача денег с распиской, заверенной сторонами. Такой способ приемлем, если стороны полностью доверяют друг другу.

Однако, несмотря на близкие отношения со встречной стороной, расписка, подтверждающая факт передачи денег, необходима.

Опишите подробно, когда и кем переданы деньги, в какой сумме. В случае непредвиденных обстоятельств она станет доказательством в суде.

Также стоит упомянуть аккредитив — счет в банке, открываемый под определенную сделку. Аккредитив схож с расчетом через банковскую ячейку. Различие лишь в том, что деньги кладутся на него до выполнения условий договора.

Если одной из сторон сделки выступает организация, то расчеты происходят по безналичной форме оплаты.

Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры

Где подписывается договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит? Часто стороны подписывают договор прямо в банке, где арендована ячейка.

Перечень платных услуг, без которых сделку совершить невозможно, выглядит следующим образом:

оформление сделки у нотариуса — цена за совершение сделок варьируется от 0,1 до 0,4% от общей суммы недвижимости;
размер госпошлины — средняя стоимость составляет 2000 рублей;
справка из БТИ — 500 рублей;
оценка квартиры — 1300 рублей;
плата за ячейку в банке — от 3 до 5 тысяч рублей;
составление и регистрация соглашения составляют от 2 до 3 тысяч рублей.

В порядок купли-продажи квартиры могут добавиться юридическое сопровождение сделки, услуги риелтора.

Варианты проведения сделки

Вариантов проведения сделки может быть несколько. Как правило, это купля-продажа:

квартиры;
доли;
осуществляемая между родственниками.

Купля-продажа квартиры

Купля-продажа квартиры – наиболее распространенный вариант (в сравнении с продажей ее доли и комнаты). Особенности:

Количество владельцев. Иногда продающая сторона выступает не в одном лице – собственников жилья может быть несколько. Каждый из них должен дать свое согласие на продажу квартиры. При этом собственники лично подписывают договор в присутствии всех участников сделки.
Обременение жилья. Его наличие лучше проверить до подписания договора.
Несовершеннолетние дети. Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми – процедура сложная. Это связано с получением разрешения на проведение сделки у контролирующего органа опеки и попечительства.
Налогообложение. Налогом облагается недвижимость, находящаяся в собственности менее пяти лет (менее трех лет при дарении, приватизации, договоре пожизненного содержания с иждивением).

Помимо этого, купить квартиру можно:

на рынке вторичной недвижимости;
в новостройке;
в строящемся здании.

В каждом из этих случаев оформление договора является неотъемлемой частью заключения сделки. Однако важно учитывать, что в новостройке заведомо отсутствует обременение жилья, а это значит, что рисков при покупке существенно меньше.

Если квартира не новая, существует вероятность приобретения жилья «с прицепом». Поэтому правильно купить квартиру на вторичном рынке можно только при условии тщательной проверки всех документов.

Купля-продажа доли в квартире

Продажа доли в квартире встречается не так часто. На рынке недвижимости они продаются меньше всего. Это связано с низким спросом и отсутствием большого количества предложений.

Многие не рискуют покупать долю, ведь в таком случае новому владельцу придется делить жилую площадь с чужими людьми. Поэтому чаще всего долю продают родственникам или знакомым.

Помимо этого, отчуждение доли имеет особенность: перед продажей собственник квартиры обязан предложить выкупить долю другим собственникам, преимущественное право выкупа которых регламентируется гражданским кодексом. При этом:

Предложение оформляется в письменном виде. Регистрация у нотариуса не обязательна, но в некоторых случаях она может послужить весомым правовым подспорьем. Кроме этого, отправлять документ лучше по почте с уведомлением о вручении и описью содержимого.
В случае отказа или отсутствия ответа в течение месяца владелец доли имеет право на ее продажу третьим лицам.

Купля-продажа между родственниками

Купля-продажа квартиры между родственниками – редкость. Чаще всего отчуждение происходит путем дарения или составления завещания.

Однако если граждане решаются на совершение такой сделки, следует учитывать следующие нюансы:

Необходимость уплаты налога от стоимости жилья (если квартира в собственности менее пяти лет и стоит больше 1 млн рублей). Многие идут на хитрость и указывают сумму значительно ниже ее реальной стоимости. Однако налоговый орган ведет контроль по совершению сделок. Если указанная сумма будет ниже рыночной и явно заниженной, налог увеличат, а также обязуют выплатить пени.

Примечание. При этом налоговый вычет получить не удастся, так как в статье 220 Налогового Кодекса указано, что для его получения покупатель не должен являться родственником продавца.

Раздел имущества. Если квартира приобреталась гражданином, находящимся в браке, купленное жилье будет считаться совместно нажитым имуществом. Соответственно, при разводе оно будет поделено между супругами.
Формальность совершения сделки. Часто жилье между родственниками продается по договору купли-продажи без фактической передачи денег, а одна из сторон продолжает жить в квартире по договоренности. Но стоит помнить, что если новый владелец решит выселить родственника, он сможет сделать это беспрепятственно, закон будет на его стороне.

Вопросы и ответы

Покупатель предлагает оформить договор в соседнем городе, объясняя это конфликтом с риелтором и нежеланием оплачивать риэлторский процент. Где (территориально) должен быть оформлен договор?

Эксперт:

Место заключения договора — обстоятельство, которое может иметь правовое значение в ряде случаев.

Положения гражданского процессуального права позволяют предъявлять в суд по месту заключения (исполнения) договора иски о защите прав потребителей (ст. 29 ГПК).

Стороны вправе в своем договоре определить место его заключения, назвав соответствующий населенный пункт или иную географическую единицу. В случае если подобного указания в тексте соглашения нет, местом заключения договора считается место, в котором находится оферент. В случае если оферент — физическое лицо, местом заключения договора признается место его жительства — место, где такой гражданин постоянно или преимущественно проживает (ст. 20 ГК). Если оферентом является юридическое лицо, то местом заключения договора считается место его нахождения, которое в силу ст. 54 ГК РФ определяется местом его государственной регистрации. Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа — иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности.

С уважением, Сергей П.

Эксперт:

Не имеет значения где вы заключите договор купли продажи квартиры.Росреестр примет договор на регистрацию в любом своём отделении на территории РФ. В случае судебного разбирательства иск предъявляется только по месту нахождения спорного объекта недвижимости.

Между мной (покупатель) и сводной сестрой (про которую узнал после смерти родителей и видел всего два раза после ее претензий на наследство) (продавец) заключается договор купли-продажи доли в квартире, оставшейся по наследству. Наследственные дела оформлены.

Мне предлагают такой вариант.

Расчет в момент оформления договора у нотариуса, объясняя это тем, что после оформления этого договора он уже юридически якобы не будет являться собственником жилья. Мне передаются свидетельство продавца о регистрации права собственности, справки и нотариально заверенная расписка о получении им денег и отсутствия претензий по расчету. У него остается экземпляр договора купли-продажи.

Я регистрирую право собственности. Оплата сделки за мой счет.

Вопрос.

Нет ли каких подводных камней. Если возникнут проблемы при регистрации сделки. До сих пор считал, что оплата производится после регистрации.

Эксперт:

В основном расчет по сделкам купли-продажи недвижимости стараются произвести расчеты до или в момент заключения договора купли-продажи.

Для Вас как покупателя выгоден расчет после регистрации права за Вами с обременением в пользу продавца. Вы подаете документы на регистрацию, расчет не производите (может за исключением суммы аванса или задатка, либо первоначального взноса), происходит регистрация права покупателя с залогом в пользу продавца, покупатель — собственник, но распоряжаться недвижимостью не может, производиться расчет с продавцом и подаете заявление о снятии обременения. То же можно сделать не налагая обременения.

Эксперт:

Сергей!

Как правило оплата по договорам купли-продажи недвижимости происходит до подачи документов на регистрацию в Росреестр.

Если оплата происходит после регистрации сделки то в договоре нужно прописать, что в данном случае залог не возникает. Без такой оговорке Росреестр откажет в регистрации обычный договор купли-продажи недвижимости.

Статья 488. Оплата товара, проданного в кредит[Гражданский кодекс РФ] [Глава 30] [Статья 488]

…
5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В Вашем случае после заверения Договора купли-продажи у нотариуса Продавцу, так же необходимо обратиться вместе с Вами в Росреестр для подачи документов, так как подача документов происходит совместно.

Эксперт:

Без такой оговорке Росреестр откажет в регистрации обычный договор купли-продажи недвижимости.
Мирасов Эдуард

Позволю немного поправить, Росреестр зарегистрирует залог в силу закона. Договоры не регистрируются, только переход права собственности.

Если уверены, что квартира не под арестом, ограничений по ее продаже нет, то схема вполне рабочая.

Эксперт:

Сергей, добрый день!

Аккредитив не рассматривали? Кладете деньги на счет, банк их перечисляет продавцу только после регистрации права собственности. Принцип ячейки, подходит в случае, если стороны из разных городов.

Предстоит покупки квартиры, сделка нотариальная так, как два продавца (муж, жена). Нотариус отказывается дать предварительно ознакомиться с договором (говорит, что даст его только перед сделкой). Очень боюсь, что какие-то необходимые для меня нюансы не будут отражены в договоре, отсутствием которых можно воспользоваться в корыстных целях. Опишите пожалуйста главные моменты, которые я должна "отследить" в договоре.

Так же ответьте пожалуйста на вопросы:

1)Нотариус сказал, что договор купли-продачи так же будет являться и передаточным актом. Это правомерно?

2)В договоре купли-продаже будет указанна полная стоимость квартиры (занижения не будет). НУжно ли в таком случае мне брать еще и расписку с продавцов в получении суммы за квартиру или в этом нет необходимости?

4)Продавцы просят меня дать им следующее время: снятие с рег.учета до конца октября, фактическое освобождение квартиры до середины октября. Какие тут для меня могут быть риски? Можно ли в договоре к-п прописать эти две даты?

5) Оба продавца пенсионеры (79 и 69 лет). Если вдруг по каким-либо причинам они откажутся выписываться (сделка например у них не состоиться) смогу ли я их выписать по суду и если да, то в какое максимальное время (наверняка в таком возрасте они не просто пенсионеры, но и инвалиды возможно, я об этом точно не знаю).

6) Каким еще документом себя подстраховать и заставить продавцов заплатить коммунальные платежи до момента пока они фактически не освободят квартиру, ведь формально я буду собственником с момента регистрации квартиры (и уже на меня возлагается обязанность платить ком.платежи), а пользоваться ее смогу реально только через месяц. Возможно ли сразу в нотариальный договор включить пункт на основании которого продавцы обязаны будут оплатить ком.платежи вплоть до даты фактического освобождения квартиры и обозначить какой-то документальный рубеж когда они реально квартиру освободили (может быть второй акт приема-передачи или акт передачи ключей, (какие тут могут быть варианты? )?

Эксперт:

Нотариус отказывается дать предварительно ознакомиться с договором (говорит, что даст его только перед сделкой)

Екатерина

это неправомерно! Вы можете ознакамливаться с Договором даже сейчас!

1)Нотариус сказал, что договор купли-продачи так же будет являться и передаточным актом. Это правомерно

Екатерина

Фактическая передача недвижимости переходит по Акту приема- передачи, если иное на указано в Договоре

Екатерина

Это не так. Они смогут заключить Договор. Однако по законодательству гражданин имеет право находится без ПМЖ только 7 дней.

Эксперт:

)Нотариус сказал, что договор купли-продачи так же будет являться и передаточным актом. Это правомерно?

Екатерина

Правомерно. И это должно оговариваться в самом договоре.

НУжно ли в таком случае мне брать еще и расписку с продавцов в получении суммы за квартиру или в этом нет необходимости?

Екатерина

Да. Считаю что нужно взять.

Это действительно так?

Екатерина

Нет. Не так. Купить любую недвижимость могут, юридических препятствий нет

Если нет прописки — в договоре указывается последний адрес, с оговоркой «снят с регистрационного учета.....(дата).

Какие тут для меня могут быть риски? Можно ли в договоре к-п прописать эти две даты?

Екатерина

Эти даты прописываются в договоры.

Риски: если добровольно не снимутся, придется снимать с регистрационного учета в судебном порядке — нервы, лишние затраты средств, времени.

) Каким еще документом себя подстраховать и заставить продавцов заплатить коммунальные платежи до момента пока они фактически не освободят квартиру, ведь формально я буду собственником с момента регистрации квартиры (и уже на меня возлагается обязанность платить ком.платежи), а пользоваться ее смогу реально только через месяц.

Екатерина

Я полагаю, что это нужно регулировать отдельным соглашением.

Возможно ли сразу в нотариальный договор включить пункт на основании которого продавцы обязаны будут оплатить ком.платежи вплоть до даты фактического освобождения квартиры и обозначить какой-то документальный рубеж когда они реально квартиру освободили (может быть второй акт приема-передачи или акт передачи ключей, (какие тут могут быть варианты? )?

Екатерина

На мой взгляд, такой договор можно заключить. Но в этом случае это уже будет смешанный договор. Поэтому лучше про коммунальные услуги заключить отдельное соглашение

Эксперт:

Текст расписки может звучать приблизительно так:

Я ФИО паспотрные данные, получил от ФИО ФИО денежные средства в сумме (((( рублей в качестве полной оплаты цены по договору купли-продажи от ДАТА квартиры по адресу АДРЕС. Из текста ясно, что речь идет о сумме, указанной в договоре.

Эксперт:

Екатерина.

Нотариус вообще не вправе Вам и другой стороне сделки диктовать то, какие условия включать либо не включать в условия договора, он может лишь порекомендовать, Ваше право прислушиваться к его рекомендациям либо сделать по своему.

Главное, чтобы данный договор в последующем прошел проверку в Росреестре.

Так же ответьте пожалуйста на вопросы:

1)Нотариус сказал, что договор купли-продачи так же будет являться и передаточным актом. Это правомерно?

Это допускается и часто договор является и актом передачи, так проще, чем оформление дополнительного акта, в виде отдельного документа.

Необходимо, иначе Вам могут не возвратить разницу, оформляете все долговой распиской.

Статья 808 Гражданского кодекса РФ:

2. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.3) Продавцы не хотят сниматься с рег.учета до момента отчуждения квартиры, аргументируя это тем, что якобы без штампа о прописке они не смогут заключить договор купли-продажи другой квартиры, которую собираются покупать сразу после получения денег за свою квартиру. Это действительно так?
4)Продавцы просят меня дать им следующее время: снятие с рег.учета до конца октября, фактическое освобождение квартиры до середины октября. Какие тут для меня могут быть риски? Можно ли в договоре к-п прописать эти две даты?

Эти условия Вы оговариваете с другой стороной, т.е. как договоритесь и включите в условия договора, такое обязательство и будет, необходимо найти лучший вариант устраивающий обе стороны, к примеру можете включить пункт, что они снимаются с регистрационного учета в течении 7 дней со дня регистрации на Вас права собственности.

Статья 421 Гражданского кодекса РФ:

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Сможете, после регистрации права собственности вы вправе распоряжаться своей собственностью, как угодно, они не являются членами Вашей семьи, в случае отказа добровольно сняться с учета, Вы сможете признать их утратившими право пользования жильем в судебном порядке, тем более дополнительно соответствующее условие о том, что они обязуются сняться с учета будет включено в договор.

Включите это условие в их обязательства по договору, в противном случае, как новый собственник Вы будете обязаны погасить платежи, а так сможете им предъявить эти требования.

Эксперт:

Екатерина!

Дополню:

Екатерина

Не позволяйте собственникам продавать квартиру с зарегистрированными жильцами. В последующем будете выписывать их в судебном порядке.

Свои проблемы пусть решают сами. если уже нашли новую квартиру, пусть туда и прописываются...

Оба продавца пенсионеры

Екатерина

Обязательно истребуйте у них справки из психо-неврологического диспансера, иначе возможно оспаривание сделки и последующий не возврат вам денежных средств.

то в какое максимальное время

Екатерина

Около двух месяцев.

Также получите от них расширенную выписку из домовой книги для проверки на наличие других зарегистрированных, справку об отсутствии задолженности по уплате взносов за капитальный ремонт (т.к. все долги оплачивает новый собственник)

1)Нотариус сказал, что договор купли-продачи так же будет являться и передаточным актом

Екатерина

может быть второй акт приема-передачи или акт передачи ключей

Екатерина

Не идите на поводу у нотариуса. Пропишите в договоре, что квартиру передаётся по акту приёма-передачи и оформите этот акт при передаче ключей.

Опасения по поводу не оплаты коммунальных услуг никаким соглашением не утрясти (всё равно придётся решать в судебном порядке), поэтому, чтобы этого избежать, берите оплату наперёд.

Эксперт:

Екатерина!

1)Нотариус сказал, что договор купли-продачи так же будет являться и передаточным актом. Это правомерно?

Согласно п.1 ст.556 ГК РФ

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Если в договоре будет предусмотрен пункт о том, что договор купли-продажи имеет силу передаточного акта, то отдельно составлять акт приема-передачи квартиры не требуется.

Желательно, но в том случае, если в договоре прямо указано, что денежные средства за квартиру получены в момент подписания договора, то в расписке необходимость отпадает. При банковском безналичном переводе денежных средств также нет необходимости в получении расписки.

3) Продавцы не хотят сниматься с рег.учета до момента отчуждения квартиры, аргументируя это тем, что якобы без штампа о прописке они не смогут заключить договор купли-продажи другой квартиры, которую собираются покупать сразу после получения денег за свою квартиру. Это действительно так?
4)Продавцы просят меня дать им следующее время: снятие с рег.учета до конца октября, фактическое освобождение квартиры до середины октября. Какие тут для меня могут быть риски? Можно ли в договоре к-п прописать эти две даты?

Полагаю, что можно.

В том случае, если все-таки по некоторым причинам пенсионеры-продавцы откажутся сразу выписываться с квартиры, то выписать (снять с регистрационного учета) их с квартиры можно будет по суду. Но месяца два с момента подачи искового заявления до его фактического осуществления пройдет. А возможно больше (тем более в случае обжалования судебного акта).

Полагаю что обязательство оплаты коммунальных платежей можно включить в текст договора.

Эксперт:

1)Нотариус сказал, что договор купли-продачи так же будет являться и передаточным актом. Это правомерно?

Да, вполне правомерно, если пропишете в договоре порядок передачи квартиры.

Статья 556. Передача недвижимости

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонамипередаточному акту или иному документу о передаче.

Обязательно нужно брать, и в расписке должно быть указано:

1-Место и дату составления.

2- Плательщика и получателя денежных средств. При этом нужно указать полностью ФИО, полные паспортные данные и адрес регистрации по паспорту. Именно эти сведения помогут идентифицировать стороны сделки, поскольку являются уникальными.

3- Сумму полученных денежных средств. Во избежание разночтений эта информация заполняется цифрами и прописью. За что переданы денежные средства.

4- Адрес объекта недвижимости.

5- Подтверждение того, что денежные средства получены полностью и претензий продавец к покупателю не имеет.

6-Подпись продавца с расшифровкой, дата составления.

Нет, не так, вообще лучше прописать в договоре обязуются сняться с учёта. Ведь бывают на практике такие ситуации, что не смогут вовремя подобрать новую квартиру. Конечно можно тогда в судебном порядке их снять с учёта. Но это дополнительные проблемы, и как поступить решать Вам.

Тот же комментарий, что и к пункту 3.

Можете включить в нотариальный договор, или можете составить дополнительное соглашение, а можете договориться с ними, и заранее взять на оплату коммунальных услуг определенную денежную сумму в счёт оплаты будущих платежей.