Кадастровая стоимость больше рыночной что делать

статья - В этом году многие россияне с удивлением обнаружили, что у их жилья есть еще какая-то стоимость, кроме рыночной. Отныне кадастровая оценка недвижимости станет волновать граждан ничуть не меньше, чем фактическая цена квадратных метров или рост тарифов ЖКХ. По новой схеме налога на имущество физлиц итоговое значение будет привязано именно к кадастровой стоимости объекта. Платить придется немало - к 2020 году пошлина для многих собственников вырастет почти в десять раз. Кто делает оценку, и как её можно оспорить – в комментариях экспертов рынка. Соотношение стоимости рыночных и кадастровых показателей, почему кадастровая стоимость квартиры выше рыночной, как узнать кадастровую стоимость, основания и порядок оспаривания стоимости по кадастру.

Оспаривание кадастровой стоимости

Статистика говорит о том, что при проведении оценки у 36% многоквартирных домов, расположенных в Москве, кадастровая цена оказалась выше рыночной. Многих людей, владеющих недвижимостью, интересует, что делать, оказавшись в такой ситуации. Разумеется, можно попробовать решить вопрос просто обращением в Росреестр. В его структуре есть специальные комиссии, в компетенции которых – ведение подобных разбирательств. Однако чтобы обратиться туда, нужно предварительно заказать проведение оценки, например, квартиры, независимым экспертом. Он проводит данную процедуру и составляет отчет, в котором указывает стоимость жилья на определенную дату. В Москве на это придется потратить около 40 тысяч рублей.

В комиссию можно обратиться лично, путем отправления заявления и документов по почте в территориальный отдел Росреестра, а также через портал Госуслуг. Кроме того, человек имеет право воспользоваться посредничеством МФЦ. К ходатайству необходимо приложить все имеющие значение документы:

• выписка из реестра об установленной кадастровой цене;
• ксерокопия правоустанавливающего документа, который доказывает полномочия собственника;
• электронный и письменный отчет о результатах экспертизы, проведенной независимым оценщиком.

По ФЗ «О государственной кадастровой оценке» комиссии дается один месяц для принятия решения. Для этого она должна провести голосование. Решение принимается простым большинством, и оно может быть положительным, тогда размер кадастровой стоимости данного объекта приравнивается к рыночной. Если же решение отрицательное, то к нему обязательно должно прилагаться обоснование.

Когда комиссия Росреестра отказывает в уменьшении кадастровой стоимости, собственник или заинтересованное лицо может написать исковое заявление в судебные органы. Однако прежде чем переводить ситуацию в юридическую плоскость, необходимо подсчитать все затраты, например, на уплату государственной пошлины, а также остальные потенциальные издержки (оплата юриста, адвоката или представителя). Плюс ко всему стоит узнать, насколько уменьшится сам налог на имущество. Возможно, ведение судебного процесса не принесет никакой выгоды, а наоборот – будет слишком затратным.

Стоит обратить внимание на постановление Конституционного суда, вышедшее в 2019 году. В нем говорится, что если стоимость была существенно завышена, то все издержки должны возмещаться за счет того органа, который утверждает отчет о кадастровой оценке.

Отвечает директор департамента частного обслуживания «3В Консалтинг» Рустам Исмайлов:

Оценка кадастровой стоимости квартиры производится на основании закона «Об оценочной деятельности» независимыми оценщиками. В основе методологии лежит определение рыночной стоимости объекта на основании открытых источников информации по продаже объектов недвижимости. Проще говоря, оценщик изучает предложения продавцов и исходя из цены продажи определяет среднюю рыночную стоимость объекта недвижимости. Делается такая оценка не чаще одного раза в два года. С учетом того, что при оценке определяется «средняя температура по больнице», то есть устанавливаются усредненные значения без учета специфики района, дома, то кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть иногда значительно выше рыночной. Законодатель предусмотрел возможность такой ситуации, поэтому Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» установлен порядок обжалования и пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кадастровая стоимость доли в квартире определяется простым арифметическим методом: общая кадастровая стоимость делится на размер доли.

Использование показателей

Стоимость жилплощади в кадастре применяется для:

• вступления в обязательства по залогу;
• осуществления процесса приватизации;
• ипотечного кредитования;
• разрешения имущественных конфликтов в органах суда;
• расчета имущественного налога и прочих сборов.

Стоимость квартиры на рынке недвижимости используется для:

• изъятия квартиры для нужд государства;
• установления правоотношений по залогу или ипотеке;
• покупки или продажи недвижимого объекта;
• при банкротстве заемщика;
• для осуществления безвозмездных сделок;
• установления размера вклада, носящего нематериальный характер, в уставной капитал;
• принятия решений, касающихся управленческой деятельности.

Документы, подаваемые при пересмотре

Согласно закону в споре каждая сторона должна доказывать те факты, что она представляет на рассмотрение. То же самое происходит и с переопределением кадастровой цены.  Когда основанием выступает необходимость установить данную цену согласно показателям рынка, то есть причина изменения в том, что одна цена превышает другую, то именно данный факт и нужно будет доказать. Причём делать это должен исключительно заявитель.

В случае, когда стоимость дома очевидно завышена в сравнение с показателями рынка, то физическое или юридическое лицо обязательно должно представить ряд документов помимо самого искового заявления или требования, направленного в специальную комиссию:

• справка, отражающая показатели цены по кадастру на конкретный объект, в ней должны быть те сведения, которые и будут подлежать пересмотру;
• ксерокопия документа, который подтверждает право лица, как владельца;
• бумага, которая бы содержала в себе доказательную информацию, то есть подтверждала бы факт недостоверности цены или ее завышения;
• отчет, который отражает рыночную стоимость, определённую на конкретную дату, которая обязательно должна совпадать с датой внесения информации в ГКН;
• заключение специалиста, то есть оценщика, который проводил независимую работу по установлению и фиксации стоимости конкретного объекта;
• если были выявлены ошибки в сведениях, то соответствующая документация, подтверждающая этот факт.

Все документы должны быть на бумажных носителях или в электронной форме при подаче бумаг через онлайн ресурсы. Если используются ксерокопии каких-либо бумаг, то их необходимо заверять у нотариуса.

Дополнительными документами могут выступать нормативные акты. К ним относят Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда № 913/11 и Разъяснения министерства финансов. Они помогут заявителю более подробно аргументировать свою позицию.

В том случае, когда заявитель не соблюдает правила о подаче документов, то есть не делает к заявлению необходимого приложения, судебный орган оставит поданный иск без движения, а специальная комиссия просто откажется от его рассмотрения, так как не будет достаточного обоснования выдвигаемым требованиям.

Стоимость услуг оценки земли

Такая услуга лидирует по востребованности на рынке недвижимости. После заключения соответствующего договора эксперт осуществляет выезд на место,  к объекту оценки, после чего осуществляет расчет стоимости объекта.

Завершается услуга оценки составлением экспертного заключения.

Стоимость такой услуги, конечно, различается в зависимости от региона оценки,  но самое большое влияние на нее оказывает размер оцениваемого объекта: так, оценить объект площадью до 10 кв. метров обойдется примерно в 4 000 рублей.

Сколько стоит оценка земельного участка площадью от и более 10 кв. метров?

На оценку участка, не превышающего 70 кв. метров, потребуется уже 9 000 рублей.

Участок площадью до 1 гектара потребует 20 000 рублей, и каждый дополнительный гектар увеличит стоимость оценки на 1 тысячу рублей.

Крупные участки, от 5 гектар, будут стоить порядка 30 000 рублей.

Такая высокая стоимость оценки связанна с повышенными материальными затратами на ее проведение.

Для чего нужна рыночная?

Она диктуется спросом и предложением, ее объем формируется экономическими законами, работающими здесь и сейчас.

Эта сумма постоянно находится в движении и может в разы взлететь или спуститься, именно ею руководствуются при совершении таких юридических актов, как:

• купля-продажа;
• мена;
• залог;
• оформление кредита, ссуды;
• дарение;
• наследование и пр.

Экономические законы рынка недвижимости неумолимы, и никто не сможет продать дом или квартиру за какие-то эфемерные деньги, так как есть критерии, по которым определяется не только строительная ценность объекта недвижимости (с учетом возраста строения).

Есть еще и дополнительные факторы, как престижность района, степень комфортности внутреннего обустройства – как давно и какой был ремонт, в каком состоянии сантехприборы и внутренние коммуникации, наличие кондиционеров и пр.

О понятии инвентаризационной стоимости недвижимого имущества и ее отличии от кадастровой, вы можете узнать на нашем сайте.

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

По закону кадастровая стоимость не может быть выше рыночной. В противном случае собственник вправе оспорить кадастровую стоимость, указанную в реестре недвижимости. На практике кадастровая стоимость очень часто превышает сумму, за которую объект можно реально продать. Оспаривать кадастровую стоимость в приведенном примере экономически нецелесообразно.

Кадастровая стоимость доли пропорциональна размеру этой доли. Например, при условии кадастровой стоимости всей квартиры 5 млн рублей, кадастровая стоимость ½ доли равна 2,5 млн рублей.

Процедура оценки

Решение о проведении данного мероприятия принимается территориальными органами государственной власти или местного самоуправления. На них же возлагается обязанность подобрать независимого эксперта, обладающего нужным уровнем образования и квалификации: с данным оценщиком заключается договор. Обычно подобная экспертиза проводится не чаще чем один раз в 3 года (в городах федерального значения – раз в два года). Однако период между оценками не может превышать пять лет.

Федеральный закон «О гос. кадастровой оценке» внес дополнение, в соответствии с которым если цены на рынке недвижимости в городе падают на 30%, то можно осуществить внеочередную оценку кадастровой стоимости. Также это допускается, когда результаты определения оспариваются владельцами 30% от общего количества объектов недвижимости, зарегистрированных в реестре.

Алгоритм проведения данной государственной экспертизы таков:

1. Составление списка недвижимых объектов, подлежащих оценке.
2. Вынесение официального решения о необходимости и целесообразности проведения экспертизы.
3. Подбор исполнителя работ, а также заключение с ним соглашения.
4. Непосредственное оценивание недвижимого имущества и написание отчета об этом.
5. Проверка результатов, а также их утверждение.
6. Ввод полученных цен в государственный кадастр.

Кадастровая стоимость: что это, и для чего она нужна

Кадастровая стоимость жилплощади – это цена, определяемая компетентными государственными органами, которые опираются на российское законодательство, касающееся деятельности оценщиков.

Описание цены объекта в кадастре:

• применяется массовая оценка;
• ее определяют исключительно независимые эксперты, несущие ответственность за свою деятельность, которую на них возложило государство;
• процедура оценки регламентируется законом;
• применяется для того, чтобы рассчитать налоговое бремя;
• основной для расчета является информация, до этого помещенная в кадастр недвижимых объектов;
• стоимость является периодической (пересматривается либо раз в год, либо раз в пять лет).

От чего зависит кадастровая цена имущества:

1. Цена квартиры на рынке на сегодняшний день.
2. Экономическая обстановка в государстве (регионе, городе, поселке).
3. Средний показатель зарплаты в данном регионе за месяц.
4. Цена земли, на которой находится жилплощадь.
5. Разновидность, группа, площадь и степень физического износа строения.
6. Местонахождение и общее число помещений в строении.
7. Возможность получения прибыли от предпринимательства (если объект арендуется).
8. Число этажей в здании.

Сравнение кадастровой и рыночной стоимости

Рыночная стоимость отображает реальное положение дел на рынке. Она всегда выше, чем та, которую фиксируют в Государственном Кадастре недвижимости. Ситуации, когда в ГКН дают более высокую оценку квартире, чем она есть на рынке, крайне редки.

Считается, что совпадают кадастровая и рыночная стоимость в старых домах, которые на рынке мало ценятся. Обычно все-таки кадастровая стоимость на треть, а то и наполовину меньше, чем рыночная.

Эти два вида стоимости между собой совершенно не связаны. Подсчитываются они практически одинаково, только при определении рыночной цены учитывается больше факторов. Поэтому одинаковые по кадастровой стоимости квартиры могут иметь сильно разнящуюся рыночную стоимость. Одинаковые квартиры в элитном районе и на окраине могут иметь большое расхождение в цене.

Как получить сведения о кадастровой стоимости жилья?

Если ваше жилье не проходило оценку кадастровой стоимости, то вам необходимо обратиться в Росреестр.

Этапы оценки кадастровой стоимости:

1. Вы подаете в Росреестр заявление о регистрации недвижимости и другие документы.
2. Проходит проверка ваших бумаг.
3. Заявление одобряется.
4. Объект включается в очередь, по которой проводится кадастровая оценка.
5. Утверждение оценки.
6. Внос данных в ЕГРН.
7. Выдача вам правовых документов (кадастрового паспорта).

В большинстве случаев все эти действия занимают около 40 дней после подачи заявления.

В случае, когда кадастровая стоимость жилья уже занесена в Росреестр, узнать ее может любой. Существуют разные пути получения выписки об актуальной кадастровой стоимости из ЕГРН:

• Запрос в реестровый орган. Заявление в письменном виде подается непосредственно в Росреестр, кадастровую палату или многофункциональный центр (МФЦ). Запрос обрабатывается в течение рабочей недели. Стоимость выписки: 400 рублей для физического лица и органов власти, 1100 рублей для юридического лица.
• Запрос на сайте Росреестра. Подается в электронном виде на официальном сайте. Запрос обрабатывается три дня. Стоимость выписки: 250 рублей для физического лица и органов власти, 700 рублей для юридического лица.
• Запрос на специализированных онлайн-сервисах. На нашем сервисе «КТОТАМ.ПРО» вы можете заказать и получить электронный вариант выписки о любом объекте недвижимости из Росреестра. Запрос обрабатывается круглосуточно в любой день недели в течение 30 минут. Госпошлина, установленная приказом Минэкономразвития, составляет 250 рублей. При заказе выписки на «КТОТАМ.ПРО» вам не нужно терять время, заполняя множество бумаг, и предоставлять личные документы. Чтобы оформить выписку с проверенными данными, предоставленными единой информационной базой ЕГРН, достаточно лишь указать кадастровый номер объекта или его адрес.

Таким образом, получение выписки о кадастровой стоимости жилья из ЕГРН в зависимости от вашего выбора может занять длительное время и потребовать лишние действия, а может стать простым, быстрым и экономным процессом.

Особенности кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость жилья — растраты на его постройку

Если говорить о кадастровой стоимости, то надо понимать, что она имеет мало общего с рыночной. Основные критерии определения кадастровой стоимости – это сумма расходов на строительство за минусом износа здания.

Ни район, ни комфорт, ни элитный ремонт никак не влияют на кадастровую стоимость. При ее расчете берутся только основополагающие моменты, значимые для общей стоимости данной жилплощади на территории того или иного строения.

Кадастровая стоимость нужна для расчетов налогов и для просчетов сборов, которые платят собственники при отчуждении жилья. Например, при оформлении ипотеки, при наследовании, дарении, то есть при просчете любых характеристик по квартире, выражаемых в денежном эквиваленте.

Целесообразность оспаривания

Чтобы определить, насколько выгодна или действительно оправданна с экономической точки зрения идея обращения за справедливостью в судебные органы, следует предварительно подсчитать расходы, а также сумму налога.

Рассмотрим на примере московской квартиры, площадь которой составляет 100 квадратных метров. Кадастровая стоимость указанного жилья может достигать 87 миллионов рублей. В этом случае налоговая ставка составит 0,3%, а заплатить в бюджет придется 211 тысяч. Однако порой его рыночная стоимость при этом не превышает 40 миллионов, тогда и ставка налога будет другая, и соответственно изменится сумма к оплате. Она будет уже 63 тысячи. Таким образом, разница составляет больше 140 тыс. рублей. Однако не стоит забывать, что на разнообразные судебные издержки уйдет около 70-75 000. То есть в данном случае обращение за пересмотром кадастровой стоимости имеет смысл, тем более, если траты, связанные с процессом, переложат на ответчика.

Превышение рыночной стоимости

Возможны ситуации, когда кадастровая стоимость квартиры превышает стоимость рыночную. На данный факт также влияют критерии оценки. Речь будет идти не об отделке квартиры, а именно о качестве дома. Насколько новые материалы, лифты и прочее оснащение, само строение. Чем оно новее, тем оно дороже, причем в этом случае подниматься могут именно кадастровые показатели. Кроме того такое правило относится и к земле. Нередко наблюдается завышенная кадастровая стоимость земельного участка.

Однако при высоких показателях цены по кадастру рыночные показатели могут не измениться. Они даже способны существенно отставать, поскольку зависят не от строительных материалов, которые использовались, а от того, насколько модный район, где размещается постройка, пользуется ли она спросом и так далее. Причем расположение играет особую роль. Нераскрученный район, имеющий плохую инфраструктуру, негативно влияет на рыночную стоимость, понижая цену сделки, но повышает кадастровые показатели только за счет использования дорогих и инновационных материалов при строительстве.

Нормально ли то, что кадастровая стоимость квартиры существенно превышает установленную рыночную цену? Нет. Такое положение дел не может устраивать ни одного собственника. Подобное различие, особенно если оно существенно и доходит до  показателя в пятьдесят процентов, может серьезно сказаться на налогах, а именно — их размерах.

В случае, когда был обнаружен факт того, что кадастровая цена выше рыночной, необходимо сразу же принимать меры. Нужно запросить документ, который фиксирует действующую и актуальную цену рынка с учётом показателей в ГКН.

Подобное решение проблемы помогает установить конкретную цену потому, что только одновременная оценка по показателям цены кадастра и рынка может дать представление об актуальной стоимости недвижимости. Кроме того, когда оценка рынка совпадает с той датой, которая зафиксирована в реестре ГКН, это будет выступать отличным удостоверением фактов, как при досудебном, так и судебном порядке разрешения возникающих споров.

При этом выделяют два типа действий, осуществляемых для определения соответствия цен, как рынка, так и кадастра:

1. С момента, когда в реестр были внесены данные о цене, период времени должен быть равен шести месяцем. В этом случае можно направить заявление в Реестр и получить соответствующие сведения.
2. Если срок в полгода прошел, то единственным выходом из ситуации является обращение с заявлением в суд.

Не следует оставлять несоответствие цен без внимания. Заниженная рыночная цена, которая может повлиять на проводимую сделку с недвижимостью, также способна  отразиться и на системе налогообложения.

Что такое рыночная стоимость жилья?

Понятие «рыночная стоимость» знакомо всем еще со школьной скамьи. Однако, что оно означает относительно вопросов оценки жилья, знает не каждый.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости будет реализован на рынке в конкурентных условиях.

Когда речь идет именно о рынке недвижимости, подразумевается, что обе стороны взаимодействия (продавец и покупатель) на равных правах должны иметь максимальные сведения об объекте договора и действовать каждый в своих интересах.

Рыночная стоимость жилья зависит от:

• планировки,
• площади жилых помещений (без учета лоджий, балконов, кладовых),
• технического состояния инженерных систем (водоснабжение, вентиляция и т.д.),
• ремонта,
• наличия мебели,
• расположения (район и инфраструктура).

При подсчете рыночной стоимости не берутся во внимание налоги и расходы на заключение сделки. Рассчитать рыночную стоимость жилья может сам владелец, риелтор или член саморегулируемой организации оценщиков.

Как снизить кадастровую стоимость квартиры

Как утверждает Павел Карцев, найти какие-либо юридические лазейки для занижения кадастровой стоимости в случае с жильём практически невозможно. Модели массовой оценки показывают хорошие показатели точности, а некорректный результат бывает связан с неверной классификацией объекта или исходной информации об объекте, - считает эксперт.

У россиян есть два законных механизма добиться понижения кадастровой стоимости своей недвижимости:

• Обращение в территориальную комиссию Росреестра

Собственник должен будет предоставить заявление о пересмотре кадастровой стоимости, кадастровый паспорт недвижимости, отчет о рыночной оценке недвижимости и некоторые другие документы.

• Судебный иск

Собственнику следует обратиться в суд общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости. Он должен предоставить исковое заявление к организации, которая производила оценку объекта, кадастровый паспорт, копию правоустанавливающих документов, подтверждение недостоверности сведений, которые были использованы при оценке или заключение независимого эксперта о рыночной стоимости жилья.

По словам Елены Щепкиной, ведущего аналитика ГК «Премьер», обращение в комиссию Росреестра – более быстрый и удобный способ переоценки. По закону заявление должно быть рассмотрено в течение 1 месяца, кроме того, гражданину не придется платить пошлину. «Также следует знать, что без прохождения этого этапа оспаривания кадастровой стоимости, суд не примет дело к рассмотрению. Собственник на руках должен иметь письменный отказ», - комментирует эксперт.

Иное мнение у Натальи Чепруковой, генерального директора компании Delta estate. «Зачастую обращение в суд занимает гораздо меньше времени, чем обращение в комиссию, так как они не спешат принимать все документы, соответствующие требованиям законодательства, и часто отказывают в связи с какими-либо формальностями. В этом случае возникает лазейка для коррупции, так как у членов комиссии появляется возможность самостоятельно решать, чье заявление рассматривать», - рассказывает специалист. Петербургский юрист Борис Кузнецов, сотрудник компании «Акцепт Консалтинг», также считает, вариант обращения в Росреестр менее перспективным.

Что такое кадастровая стоимость жилья?

Кадастровая стоимость жилья – это стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки прежде всего для расчета налогов.

Кадастровая стоимость жилья зависит от:

• его площади,
• целевого назначения объекта,
• материала, из которого построен объект,
• года постройки и сдачи в эксплуатацию,
• экономической ситуации в регионе и т.д.

Оценивает и устанавливает кадастровую стоимость Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Финальные оценки заносятся сотрудниками Росреестра в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Цели расчета кадастровой стоимости:

• вычисление суммы налога на недвижимость,
• подсчет суммы налога в случае купли-продажи/аренды/обмена жилья,
• оформление права наследования на жилье,
• определение цены при обмене данного объекта на эквивалентный,
• оформление договора дарения на недвижимость.

Кадастровую оценку следует проводить не чаще одного раза в три года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – раз в два года).