Как купить квартиру под залог имеющегося жилья

Минусы ипотеки под залог имеющегося имущества: Почему покупатели редко берут ипотеку под залог другого жилья?. Узнайте как взять ипотеку под залог имеющейся недвижимости в Сбербанке. Условия, виды обеспечения залога, документы для оформления ипотеки под залог имеющегося жилья.

А ваша квартира подходит для сдачи в залог?

Как правило, к недвижимости, предлагаемой банку в залог, выдвигаются следующие стандартные требования:

• Наличие всех основных коммуникаций, таких как водопровод, отопление и электричество.
• На жилье не должно быть никаких имеющихся обязательств ни со стороны заемщика, ни со стороны каких-либо других собственников.
• Планировка помещения должна удовлетворять все требования технической документации.

Имеющуюся квартиру в качестве залога, не принимают если:

• Жилье в старых домах, которые не страхуют страховые компании.
• Дома, требующие кап. ремонт, под снос или в аварийном состоянии.
• Материал стен и перекрытий – дерево.
• Малоэтажные дома.

Если хотя бы по одному из перечисленных критериев жилье не подходит, то банк имеет полное право отказать заемщику в выдаче ипотеки под залог жилья.

Ипотека под залог имеющегося жилья в Сбербанке

Ипотека под залог имеющейся недвижимости в Сбербанке может иметь форму как целевого, так и нецелевого кредита. Нецелевой кредит имеет процентную ставку от 15,5%, срок до 20 лет, максимальная сумма – 10 млн рублей. При получении нецелевого кредита финансовая организация первый взнос не требует. Максимум можно получить 60% от стоимости залогового имущества.

В качестве залога может выступать квартира, частный дом с земельным участком, гараж, земельный участок без построек. При отказе от страховки банк поднимает ставку на 1%.

Требования к заемщикам остаются прежними: возраст от 21 до 55-60 лет, гражданство РФ, прописка, стабильный доход, стаж не менее года. Индивидуальным предпринимателям в целях развития бизнеса банк такие кредиты не выдает.

До 31 декабря 2015 года в Сбербанке действует акция под названием «Единая ставка». При любом залоге ставка будет составлять 13,45% при наличии первого взноса не менее 20%. Это касается покупки жилья на первичном или вторичном рынке. Для молодых семей подразумеваются дополнительные льготы. Ипотека под залог имеющейся квартиры в Сбербанке не превышает сумму в 80% от стоимости жилья.

Заемщику следует предоставить паспорт с пропиской и еще один документ, удостоверяющий личность (водительские права, загранпаспорт, СНИЛС, военный билет – любой на выбор клиента), справку о доходах, документы по залогу, свидетельство о браке, свидетельство о рождении детей для молодых семей.

Ипотека под залог имеющегося жилья на рынке существует давно, но особым спросом у покупателей не пользуется. Почему – рассказывает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Neil/Fotolia

Ипотеку под залог имеющегося жилья берут нечасто – в основном если другие кредиты для покупателя недоступны. Например, если новостройка не аккредитована в банке или если вторичная квартира не подходит под требования банка в качестве залога.

Как взять ипотеку: инструкция для новичков

Какие страхи мешают вам взять ипотеку?

Максимальный размер

Максимальный размер ломбардной ипотеки рассчитывается в каждом банке по-своему. Если вы собираетесь брать кредит под залог квартиры, вам необходимо сначала прикинуть возможную сумму, которую выдаст вам банк. Все зависит, в основном, от стоимости жилья. У каждого банка имеется свой коэффициент, который понижает реальную рыночную стоимость недвижимости и именно он определяет размер залогового займа.

Для примера возьмем Газпромбанк. Тут требование 70% от оценки. Таким образом, квартира, рыночная стоимость которой 3 млн. рублей, может обеспечить вам ипотечный займ в максимальном размере 2 100 000 рублей (дисконт 30% от оценочной стоимости).

Преимущества и недостатки ипотеки под залог имеющейся недвижимости

1. Банк охотно идет на сделку в случае полного удовлетворения ликвидностью объекта.
2. Нецелевой кредит можно использовать не только на приобретение жилья.
3. Объектом обеспечения выступает недвижимость, как в личной собственности, так и сторонних лиц.
4. Необязателен первоначальный взнос, единственное условие, это то, что Сбербанк сможет одобрить кредит не более 80 % от оценочной стоимости.
5. Широкий список льготных и спецпредложений для зарплатных клиентов, пенсионеров, молодых семей.

К недостаткам можно отнести:

1. Обязательное страхование объекта обеспечения и жизни заемщика.
2. Высокие предъявляемые требования к объекту;
3. Более высокая процентная ставка, но в сравнении с обычным потребительским кредитом, оно существенно меньше.

Ипотечный кредит под залог жилья в Сбербанке

Для выдачи ипотеки Сбербанк потребует залог – обеспечением могут выступить не все объекты. В плане собственности имеющаяся недвижимость может быть любая, например родственников. Если в собственности нет недвижимости, то ввиду залога выступит приобретаемое жилье.

Условия ипотечного кредитования в Сбербанке

Сбербанк это одна из самых лидирующих финансовых организаций в стране. Ипотека в Сбербанке имеет свои преимущества:

• надежность – заемщик может быть уверен в прозрачности сделки, так как Сбербанк занимает первое место по выдаче ипотеки;
• можно использовать практически любой вид имеющейся собственности в качестве обеспечения;
• широкий список льготных условий и государственных программ, благодаря которым заемщик может существенно снизить процент по займу.

Условия оформления ипотеки под залог имеющейся недвижимости практически не отличаются от оформления ипотеки на стандартных условиях.

• срок кредитования до 30 лет;
• процентная ставка от 12 %;
• валюта ипотеки – рубли;
• кредит предоставляется не более 80 % от оценочной рыночной стоимости залогового объекта.

Документы для оформления ипотеки под залог имеющегося жилья

Сбор документов идентичен процедуре стандартного оформления ипотечного кредита:

• анкетирование;
• паспорт гражданина РФ;
• доказательство финансового благополучия;
• согласие супруга/супруги;
• справка из органов опеки, если на объекте прописан несовершеннолетний ребенок;
• документы собственности на объект обеспечения.

Оформление любого кредита предполагает сбор документов со стороны заемщика, когда оформляется ипотека под залог имеющейся недвижимости, потребуется дополнительная документация на объект залога.

• оценочная процедура;
• документ на право собственности;
• если объект имеющейся недвижимости не является собственностью заемщика, необходима нотариально заверенная доверенность о передаче прав распоряжения объектом;
• свидетельство о регистрации объекта.

Как получить

Как получить ипотеку под залог жилья? Каждый банк имеет свои требования к залоговой недвижимости, которые необходимо учитывать при подаче заявки на ломбардную ипотеку. Поэтому не лишним будет подать такую заявку сразу в несколько банков.

Мы приготовили для вас универсальный алгоритм действий, которые нужно совершить, чтобы взять кредит под залог имеющейся недвижимости или под залог доли в квартире:

1. Ознакомиться с предложениями банков.
2. Сделать оценку недвижимости.
3. Подготовить банку необходимые документы на залоговую квартиру и по трудовой деятельности. Конкретный перечень документов лучше уточнять непосредственно в финансовом учреждении.
4. Подать заявки сразу в несколько банков.
5. Дождаться одобрения ипотеки.
6. Выбрать банк.
7. Подписать кредитный договор, договор залога и закладную.
8. Пройти регистрацию документов в юстиции.
9. Получить деньги.

Плюсы и минусы

Можно ли взять ипотеку под залог недвижимости? Выгодно ли будет ее брать? Давайте проанализируем Плюсы и минусы ипотеки под залог имеющейся недвижимости.

Ломбардная ипотека имеет ряд преимуществ перед классической.

Плюсы:

• Во-первых, вы не обязаны отчитываться в том, куда используете средства. Займом вы можете распорядиться по своему усмотрению.
• Во-вторых, вы можете взять такую ипотеку без первоначального взноса. Ипотека без первоначального взноса возможна и в классическом варианте, но тут надо знать нюансы (читайте наш прошлый пост).
• В-третьих, можно приобрести жилье, которое по обычной ипотеке приобрести нельзя или очень сложно (перепланировка, коммуналка, комната в общежитии, ипотека на коттедж, дачу, недострой и т.д.)

Минусы:

• Повышенные требования к недвижимости, передаваемой в залог. Как правило, банки предпочитают не выдавать ипотечный кредит владельцам квартир, состояние которых оставляет желать лучшего.
• Требования к обязательной страховке. При выдаче ипотеки под залог имеющейся недвижимости страхование жизни и здоровья заемщика, залогового жилья и даже права собственности является обязательным.
• Некоторым категориям граждан получить такую ипотеку будет сложнее (ИП, собственники бизнеса, топовые руководители и учредители). Банк может посчитать, что креди оформляется под бизнес.
• Ставка выше, чем по классической ипотеке. Разница может достигать 3%.

Как правило, ипотека под залог земельного участка, квартиры или любой другой недвижимости популярна среди:

• Людей, у которых в собственности находится квартира или земля, но нет средств для первоначального взноса;
• Представителей малого бизнеса, которые берут нецелевой кредит для развития бизнеса;
• Людей, стремящихся приобрести жилье за границей;
• И тех людей, которые собираются строить частный дом.

Виды обеспечения для оформления ипотеки

Обеспечение ипотеки является основным условием её получения. Ввиду обязательства выступает имеющееся либо приобретаемое жильё. Таким образом, Сбербанк существенно уменьшает риск недобросовестности плательщика.

Для обеспечения можно использовать практически все виды имеющейся недвижимости: земельный участок, долевая собственность, загородный дом, квартира и т.д. Так же для обеспечения зачастую используют два вида объектов, например дом и земельный участок. Главное для Сбербанка это предоставление альтернативы и доказательство вашего финансового благосостояния.

Для доказательства банк потребует не только справки о доходах, но и первоначальный взнос. Это показывает Сбербанку, что заемщик умеет планировать свои расходы.

Объект обеспечения – приобретаемое жильё

Это классический и распространенный способ оформления ипотеки. Залогом выступает приобретаемая недвижимость, но ипотека под залог недвижимости в Сбербанке имеет свои преимущества и недостатки. Заемщику придется застраховать не только объект недвижимости, но и свою жизнь, что подразумевает траты.

Стоит отметить, что страхование мужчин при оформлении ипотеки обойдется дороже. Девушки и женщины до 35 лет оцениваются Сбербанком, как надежные и ответственные заемщики, поэтому и страховая премия существенно ниже.

Так же Сбербанк предъявляет жесткие требования к объекту обеспечения, если вы выбираете новостройку, то выбор будет ограничен только партнерами-застройщиками, если же вы приобретаете вторичное жильё, банк примет только экономически выгодное имущество, ввиду решения проблем по погашению основного долга.

Залог имеющейся недвижимости

В качестве обеспечения вы можете предоставить банку другой объект, как в личной собственности, так и других собственников. Залогом может выступить:

• частный дом;
• квартира;
• коттедж;
• гараж;
• земельный надел.

Не все объекты можно предложить Сбербанку, как обеспечение. Рассмотрим более подробно, какую недвижимость банк считает неликвидной:

• год постройки дома должен быть не старше 1970 года;
• если квартира продавалась более 5 раз, у кредитора возникнут опасения с юридической точки зрения;
• деревянные строения не подходят под залог;
• Сбербанк не рассматривает «ветхое» жильё;
• если жильё невозможно приватизировать;
• долевая имеющаяся собственность рассматривается только в определенных случаях;
• на объекте зарегистрированы: инвалиды, несовершеннолетние, военные и недееспособные лица.

Долевое жильё рассматривается Сбербанком индивидуально, обычно требуется либо переоформление, либо заявление от участника обще долевого объекта о том, что его доля так же будет находиться в залоге у банка. Конечно же, ни один собственник беспричинно не отдаст свою долю в залог, но это не значит, что юристы банка откажут в сделке.

Как таковая ипотека под залог имеющейся собственности в Сбербанке не выдается, Сбербанк выдает нецелевой кредит под залог имеющейся недвижимости. То есть заемщик сможет распорядиться деньгами на свое усмотрение. Преимуществом такого кредита является низкая процентная ставка. А банк охотнее выдает ипотеку, если залог признан более чем ликвидным.

Залог – земельный участок

Ввиду объекта обеспечения земельный участок не всегда охотно рассматривается банком. Реализация земельного участка весьма проблематична, поэтому Сбербанк тщательно проверяет документы и географию объекта. При одобрении банком предложенного залога, играют роль такие факторы как:

• качество земли;
• удаленность от инфраструктуры;
• коммуникации;
• назначение земли.

Какие минусы у такой ипотеки?

1. Ипотеку на новостройки под залог имеющегося жилья берут редко потому, что далеко не все готовы покупать «виртуальный» объект в строящемся доме в залог уже имеющейся и вполне реальной собственности. Так что такой продукт обычно используют для покупки вторичного жилья.
2. Далеко не у всех есть «лишняя» квартира, которую можно предоставить в качестве залога.
3. К тому же заложенной квартирой впоследствии сложнее распоряжаться — на любые действия с ней (например, для официальной сдачи в аренду) нужно согласие залогодателя, то есть банка.
4. Еще одна причина низкого спроса на этот банковский продукт — менее выгодные условия, чем на обычную ипотеку: как правило, и ставка несколько выше, и первоначальный взнос больше. Обычно первоначальный взнос равен 20-40% от общей стоимости предмета залога.
5. Еще одно препятствие для заемщика, желающего предоставить в залог готовое жилье, — качество и рентабельность объекта. Не каждую квартиру банки готовы принять в качестве залога. Требования достаточно жесткие: дом должен быть построен не ранее 1965 года, имущество должно находиться в Москве или Московской области, никто в квартире не должен быть зарегистрирован по месту жительства, в помещении не должно быть неузаконенных перепланировок и так далее.

Каковы особенности ипотеки для ИП?

Ипотека без первоначального взноса: где, как, сколько?

Особенности ломбардной ипотеки

Основной особенностью такого кредитования является понятие «залогового дисконта». Это коэффициент, понижающий первоначального значение. Банк выдвигает свой коэффициент, затем умножает на него рыночную стоимость залогового жилья и получает возможную сумму, которую допустимо выдать заемщику. Допустим, Газпромбанк предлагает кредит с залоговым коэффициентом 30%, залоговая квартира стоит 2 млн рублей, получаем 2 000 000* 0,3= 600000 рублей.

К залоговому жилью предъявляются особые требования. Только в случае полного соответствия недвижимость будет принята банком в качестве залога. У каждого финансовой организации свои условия, поэтому рекомендуется обращаться сразу в несколько банков.

• Квартира не должна находиться под обременением.
• Хрущевки, малосемейки, комнаты в общежитии, дома с деревянными стенами не будут рассматриваться финансовыми организациями.
• В квартире или доме должны быть проведены все коммуникации: свет, газ, канализация, вода.
• Перепланировки должны быть законными.
• Дом не должен быть построен ранее 1950 года.
• В доме должно быть минимум 5 этажей (некоторые банки снижают планку до 3 этажей).
• Дом в аварийном состоянии рассматриваться не будет.

Сумма займа может достигать 70-80% от оценочной стоимости залогового жилья.

Заемщику следует придерживаться следующего порядка действий:

• Подать заявку в отделение банка;
• Пригласить оценочную компанию;
• Предоставить кредитной организации документы на залоговую квартиру;
• Предоставить документы по целевому использованию займа;
• Застраховать квартиру, жизнь и статус;
• Подписать с банком кредитный договор;
• Получить деньги и приобрести квартиру.

Более подробную информацию можно получить в отделении выбранного заемщиком банка.

Ипотека под залог имеющегося имущества: сильные и слабые стороны

Статистика показывает, что около 20% банковских клиентов берут ипотеку по второму разу. Большинство из них предпочитает делать залогом не приобретаемое жилье, а уже имеющееся в собственности. Считается, что процентная ставка при получении ломбардной ипотеки ниже, однако намечается тенденция по уравниванию ставок для всех видов залога.

К положительным моментам такого кредита можно отнести более широкий выбор жилья на рынке недвижимости. Заемщику не обязательно выбирать застройщика из списка, предоставленного банком, в случае покупки первичного жилья.

• Целевой кредит. Выдается банком на определенные цели: покупку жилья, автомобиля, коммерческого помещения и т.д. Заемщик обязан предоставить документы, подтверждающие целевое использование денег.
• Нецелевой кредит. Отчет о тратах не требуется, деньги выдаются под залог жилья на любые цели. Ставка при таком кредите выше.

В случае нецелевого кредита под залог имеющегося жилья первый взнос не требуется. Большинство банков придерживаются этих условий. Ипотека под залог имеющейся квартиры без первоначального взноса на покупку другого жилья возможна, но не в каждом банке. Среди финансовых организаций, имеющих такую практику, банк Москвы, Внешторгбанк, банк Возрождение.

К отрицательным моментам можно отнести повышенные требования к залоговому жилью. Кредитная организация оставляет за собой право отказать в выдаче кредита в случае, если недвижимость не удовлетворяет выдвинутым ею требованиям.

Страховать необходимо не только жизнь и здоровье заемщика, а также залоговое жилье, но и право собственности. Выплаты по страховке становятся выше, но не настолько, чтобы отказаться от кредита. Страховые выплаты составляют определенный процент от суммы займа: 0,15% при страховке права собственности, от 03% при страховке жизни (в зависимости от возраста клиента), от 0,15% при страховании самой квартиры.

Заемщик не может продать залоговую недвижимость без разрешения банка. Даже в том случае, если продажа связана с погашением долга, кредитная организация может отказать в праве продаже, если после продажи квартиры сумма будет недостаточной для погашения всего остатка. Ни один банк не станет лишать себя залога. Клиент всегда имеет право заменить залог, если стоимость нового жилья не меньше стоимости прежнего залога.

Итак, выгодно брать ломбардную ипотеку в следующих случаях:

• Нет денег для первоначального взноса, но есть квартира;
• Нужен большой займ для развития бизнеса;
• Необходимо приобрести недвижимость за границей;
• Нужны деньги на строительство частного дома.