Покупка арестованной квартиры привлекательна тем, что имеет достаточно низкую стоимость, по сравнению с текущей рыночной, поскольку при продаже самое главное – это погасить все долги, а не нажиться на этой операции. Инструкция: как купить квартиру на аукционе через «Сбербанк-АСТ» по программе «Моссоцгарантия». Как выбрать квартиру через аукцион, получить электронную подпись, подать заявку, зарегистрироваться на сайте и участвовать в торгах.

Содержание

Какие есть подводные камни?

Есть несколько неприятных факторов. До начала аукциона невозможно понять выгодная ли это будет сделка — все зависит от количества участников и их заинтересованности в объекте, поэтому заранее стоит выбрать лимит, до которого вы будете бороться за жилье.

Еще одна распространенная  проблема — если документы оформлены неправильно, торг признают недействительным. Кроме того, важна скорость: на этапе снижения цены важно успеть подать заявку первым, иногда для этого нанимают специальных людей.

Пассивная стратегия инвестирования в имущество банкротов

Возможно, для вас более интересной будет именно пассивная стратегия инвестирования в аукционы по банкротству. Если у вас, также как и у меня, от чтения юридической макулатуры слипаются глаза и тянет в сон, рекомендую рассмотреть работу через посредников. Они берут комиссию за то, что участвуют в торгах по банкротству за других.

Да, вы получаете меньше. Но зато экономите кучу времени и можете сосредоточится на том, чтобы привлечь дополнительные инвестиции для приобретения имущества банкротов.

С чего начать обучение торгам по банкротству

Мы регулярно организуем онлайн-семинары с различными проверенными специалистами по обучению торгам. Прежде всего изучите этот бесплатный курс от нашего эксперта. В отличие от многих тренеров-теоретиков он сам постоянно выигрывает очень интересные лоты за счет своей авторской методики поиска недооцененных активов в недвижимости.

Перечень необходимых документов для участия в торгах

Для того, чтобы принять участие в электронных торгах, необходим минимальный комплект документов. Так, в обязательном порядке требуется оформить ЭЦП (электронную цифровую подпись) в одном из сертифицированных центров. Такая подпись имеет ограниченный срок действия (около 1 года) и делается по запросу обратившегося лица на возмездной основе (ее стоимость около 1500 р.).

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Для участия в торгах от лица потребуется:

  • российский паспорт;
  • ИНН;
  • СНИЛС.
Не стоит забывать, что уже на этапе подачи заявки на участие от гражданина потребуется внесение обеспечительных мер. Величина задатка при покупке квартиры обычно составляет 100-200 тыс.р.

Как получить ключ для торгов

Раньше аукционы «Моссоцгарантии» проходили как в фильмах: люди собирались в зале, поднимали дощечки с номерками и назначали свою цену.

Теперь все торги «Моссоцгарантии» проводятся через интернет, на портале закупок «Сбербанк-АСТ». Это специальная электронная платформа: на ней государство проводит аукционы, чтобы купить какие-то услуги или продать свое имущество. Участвовать в торгах может любой гражданин РФ — достаточно зарегистрироваться на платформе и подать заявку на участие.

Для регистрации требуется электронный ключ для торгов — это аналог вашей подписи. Он позволяет подписывать документы удаленно и имеет такую же юридическую силу, как и собственноручная подпись. Выглядит такой ключ как обычная флешка. Сделать его можно в любом центре, который прошел авторизацию на платформе «Сбербанк-АСТ».

Список авторизованных центров, где можно получить электронный ключТак выглядела моя электронная подпись для торгов

В России больше ста удостоверяющих центров, которые выпускают электронные подписи. Самые известные — «Таскком», «Национальный удостоверяющий центр», «Корус Консалтинг» и «СКБ Контур». Мы свой ключ получали в «СКБ Контур». Обычно выпуск занимает несколько дней, но за дополнительную плату можно сделать сертификат в течение часа. Мы заплатили 5000 Р за саму электронную подпись и еще 2500 Р за ускоренный выпуск.

Как купить арестованную квартиру у банка

Непосредственно у банка залоговую квартиру приобрести можно. Но есть один нюанс – в этом случае она не является арестованной, поскольку арест имущества происходит через суд. Продажа залоговой квартиры значит, что ее собственник не выплачивает ипотечные платежи, и банк пытается урегулировать вопросы задолженности самостоятельно, не прибегая к помощи суда. Приобрести такую квартиру можно тремя способами:

  1. Продажей имущества занимается сам должник, по согласованию с банком. В этом случае стоимость квартиры ничем не будет отличаться от других вариантов недвижимости – ведь продать собственнику квартиру надо за максимально возможную сумму, чтобы и с долгами расплатится, и что бы еще что-то осталось. По сниженной цене должник продает ее только уже когда поджимают сроки (а банк на продажу дает всего-то 3 месяца), либо когда покупатель не соглашается, ссылаясь на возможные проблемы, связанные с обременением имущества, которое еще придется снимать.
  2. Продажей квартиры занимается банк через риэлтерские агентства, должным образом аккредитованные. Само банковское учреждение не имеет права заниматься реализацией имущества. Цена квартиры зависит от риэлтора, который может продать ее как по заниженной, так и по завышенной стоимости. Поскольку банку, в принципе, все равно – он не получает никаких прибылей, ему важно погасить все имеющиеся задолженности должника. Схема сделки такова: заключается договор банка с должником о переходе прав на квартиру, затем она реализуется, погашаются все долги, а остаток возвращается бывшему собственнику квартиры. Банк может продать залоговое имущество и новому клиенту, который обратился к нему за получением ипотеки, и дать ему сниженную ставку по этому кредиту.
  3. Открытые торги. Они проводятся в отношении уже арестованной квартиры, по решению суда. То есть тогда, когда банк обратился за взысканием долгов в судебные инстанции.

Аукцион по продаже банками залоговых квартир

Фото 2

Банковские ипотечные программы нередко приводят к тому, что в распоряжении кредитных организаций оказываются квартиры неплатежеспособных заемщиков.

Аукционы по их продаже слабо рекламируются. Поэтому не всегда можно найти на сайте банка данных о проведении торгов.

К позитивным сторонам аукционов, которые проводит кредитная организация, относятся:

  1. Квартиры не имеют за собой криминального «шлейфа». Со стороны юриспруденции, они полностью чистые.
  2. Для банка является приоритетным не максимальная денежная выгода, а быстрая реализация. Поэтому нередко жилье продается с ощутимой скидкой.
  3. Банк предоставит покупателю льготную ставку кредита при оформлении им ипотеки.

Продавец аукционного лота (квартиры) также вправе рассчитывать на плюсы:

  1. Вполне вероятно, что ипотечному должнику повезет, и он сможет выручить за квартиру сумму, которая превышает рыночную цену. Такое случается, если на квадратные метры претендует несколько заинтересованных в их приобретении лиц, и покупателям приходится между собой торговаться.
  2. На аукцион допускаются только проверенные потенциальные покупатели, поэтому продавец может быть спокоен по поводу их надежности (Ст. 57 102-ФЗ).

Важно! Банк с особой тщательностью проверяет квартиру, выставляемую на торги. Это выступает гарантией ее безупречного правового статуса.

Читайте также статью Выселение из залоговой квартиры – причины и условия.

Квартира в новостройке – реализация через аукцион

Строительство жилья ведется по всей стране. Та недвижимость, которая находится в собственности местной власти, должна продаваться только через аукцион. Торги – единственный законный способ реализовать такие квартиры.

Правительством РФ утвержден перечень специальных электронных торговых площадок, на которых могут проводиться аукционы, предусматривающие реализацию собственности муниципальной и государственной. Ознакомиться с ним можно в правительственном Распоряжении (№ 2488-р от г.).

Отличие аукциона от обычной продажи квадратных метров через риелторов минимальное. Нередко в результате торгов вполне приличное жилье покупается по цене, предложенной на старте.

Фото 2

Как квартиры попадают на аукцион?

На аукционы попадают три типа недвижимости — муниципальная собственность (например, жилье, которое принадлежит городу, но власти не знают, как его использовать), имущество разорившихся компаний и залоговые квартиры банков.

Стартовые цены на торгах почти всегда ниже, чем рыночные, так как недвижимость важно быстро продать. В Москве можно найти лоты от 3,8 млн рублей за квартиру и от 514 тысяч за комнату.

Степан Марков, менеджер по маркетингу, г. Москва: «У меня остро встал жилищный вопрос, я начал смотреть различных застройщиков, объекты в Москве и Московской области. В большинстве случаев квартира продавалась без отделки, просто коробка. Мне этот вариант не подходил и я решил искать что-то с отделкой, но не совсем убогой, как любят некоторые застройщики - когда стены разваливаются, и горит проводка. 

Хотелось купить квартиру на первичном рынке.

Бывшая коллега рассказывала, что они купили квартиру через торги. Продавцом выступает город Москва в лице Управления Гражданского строительства и компания Мосреалстрой. Именно по этой причине и идет продажа через торги, с баланса города имущество списывается только таким образом.

Я оформил электронный ключ, приехал в один из удостоверяющих центров со стандартным пакетом документов, зарегистрировался и прошел аккредитацию на сайте (для этого нужно предоставить сканы документов). Подал заявку на объект, внес депозит в 100 000 рублей и стал ждать торги.

Всего в аукционе участвовало шесть человек, включая меня, активных игроков было трое. Кто-то повышает цену и у других есть час, чтобы ее перебить. Многие играют тактикой измора — перебивают цену за несколько секунд до истечения часа, иногда торги длятся по 96 часов. Мой аукцион шел 23 часа, я купил квартиру с первого раза, но был близок к своему лимиту; вместе с оформлением, которое заняло три недели, вышло на 500 тысяч-1 миллион рублей ниже рынка».

Вопросы по проведению аукционов

Вопрос №1: В какой срок можно оформить квартиру, которая приобретена на аукционе?

Ответ. Эта процедура проводится спустя 10 дней после того, как произошла покупка.

Вопрос №2: Проводятся ли частные аукционы? Кто их организатор?

Ответ. Организация частных аукционов осуществляется отдельными риелторами и агентствами. Подобный вид популярен и находится в развитии. С владельцем заключается соглашение касательно продажи его квадратных метров через аукцион. Риелтор занимается рекламой квартиры и привлечением заинтересованных в покупке лиц. Он же подбирает наиболее приемлемый вариант и знакомит с ним продавца.

Риски при покупке квартиры через аукцион

Новичку, который никогда не участвовал в аукционе, необходимо ознакомиться с основными особенностями торгов, в частности, электронных:

  1. Узнайте реальную стоимость квартиры еще до начала торгов. Когда в аукционе участвует значительное количество потенциальных претендентов, цена на предлагаемые квадратные метры легко вырастает на ощутимую сумму. Случаи, когда квартира уходила по стоимости, в 1,5 раза выше рыночной, не так уж и редки. Предпосылкой выступила упорная борьба между большим количеством участников.
  2. Не переоценивайте свои финансовые возможности. Во время аукциона легко войти в азарт и необдуманно предложить сумму, превышающую ту, которая имеется на самом деле.
  3. При электронных торгах не предусматривается предварительный осмотр квартиры, выставленной на продажу. Поэтому детально ознакомьтесь со всеми предоставленными характеристиками:
  • каков метраж жилья;
  • сколько комнат;
  • на каком этаже квартира расположена;
  • сколько всего этажей в доме;
  • из чего он построен и когда.

Не запрещено осмотреть дом и прилегающую территорию самостоятельно. Но внутреннюю часть квартиры увидеть не удастся. Это означает, что после покупки возможны неприятные сюрпризы. Например, окажется, что жилплощадь нуждается в значительных дополнительных вложениях.

  1. Приготовьтесь к тому, что квартиру получите не сразу. При ее передаче возможны задержки по различным причинам. Не исключены и разбирательства в суде, которые нередко затягиваются надолго.

Когда квартиру реализует банк, итоги торгов могут быть отменены из-за того, что произошло оспаривание итогов аукциона бывшими собственниками. Если их выселили через суд, то они вправе обращаться в иные инстанции и настаивать на пересмотре утвержденного решения.

стратегии инвестирования в имущество банкротов

Фото 4

Самое главное: вы должны понимать, что если будете всем заниматься лично, то это больше работа, чем инвестирование в недвижимость. То есть сам по себе процесс мало похож на получение пассивного дохода.

Для того, чтобы иметь возможность рассчитывать на неплохую прибыль, конечно, стоит пройти курс по работе с аукционами и на практике провести несколько сделок. Сейчас рынок имущества банкротов растет, но вместе с ним увеличивается и количество его участников.

Ошибки в проведении торгов

Ошибка № 1. При покупке квартиры, изъятой у владельцев кредиторами, необходимо изучить такой вопрос: как именно ее продают? Тут возможны два варианта: либо жилье продает банк, и оно находится на его балансе, либо владелец дефолтной квартиры пытается ее реализовать с помощью своего кредитора. Разумнее не ошибиться и выбрать первый вариант.

Более безопасно покупать квартиру напрямую от банка. Кроме того, это займет меньше времени.

Положительные и отрицательные стороны покупки арестованной квартиры

Покупка арестованной квартиры привлекательна тем, что имеет достаточно низкую стоимость, по сравнению с текущей рыночной, поскольку при продаже самое главное – это погасить все долги, а не нажиться на этой операции. Многие соблазняются ценой, а также «прозрачностью» истории квартиры, если она арестована за долги по ипотеке. Ведь, перед тем, как одобрить ипотечный кредит, банк все тщательно проверил. Но так ли все гладко бывает на самом деле?

К минусам приобретения арестованного недвижимого имущества можно отнести:

  1. Просмотр квартиры перед покупкой невозможен. Такую услугу не предоставляют ни банки, ни другие залогодержатели, ни тем более, судебные приставы-исполнители. Можно довольствоваться лишь адресом, этажом, количеством метров и комнат. Оценивать квартиру приходится лишь по внешним признакам – можно посмотреть на дом (из какого материала сделан, какой год постройки и т.д.), состояние подъезда, поговорить с соседями. А вот какова атмосфера внутри, какой там ремонт, состояние канализации и прочее – посмотреть невозможно. С другой стороны, чаще всего, квартиры попадают на торги за неуплату ипотеки, а ипотеку в большинстве случаев дают на новостройки.
  2. Неприятности, создаваемые бывшими жильцами, которые могут быть не согласны с решением суда. И поэтому они могут обивать пороги этой квартиры, грозить и т.п. Что и говорить, сама аура в квартире, из которой выселили людей (неважно, по какой причине) – не самая приятная. Хуже всего то, что должник может обратиться в вышестоящие инстанции с обжалованием решения, вынесенного судом, и результат может быть для него положительным. А это значит, будут новые судебные разбирательства.
  3. Дополнительные сложности с оформлением квартиры. Как правило, снятием обременения с приобретенного имущества будет заниматься ее покупатель. А это время, неудобства, дополнительные затраты.
Фото 4

Как определяется победитель торгов на третьем этапе аукционов по банкротству

Ранее на этом этапе решала не цена (она была фиксирована), а именно скорость подачи заявки. Поэтому использовались автоматические системы, которые выполняли необходимые действия за участника сразу же, как только открывался очередной этап снижения стоимости на публичном предложении. Участнику необходимо было только решить, какая цена его устроит, и настроить робота на работу.

В качестве примера систем, которые использовались для подачи заявки на участие в торгах по банкротству, можно привести Аукционного робота для ЭТП — AuSe.  Но мы ее не тестировали, ниже опишем методику, которую использовали.

Однако с 22 июня 2015 года были внесены поправки в федеральный закон от N 127-ФЗ (ред. от N432 п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве) в части критериев определения победителя торгов посредством публичного предложения. И в итоге сообщение такого плана можно было встретить площадках аукционов по банкротству:

Как видите, теперь организаторы могут выбирать самостоятельно критерии определения победителя торгов (по старому – кто первый подал заявку или по новому методу – кто больше предложил цену). Поэтому настоятельно рекомендую сначала уточнять, каким образом будет выбран победитель торгов, чтобы потом не было неприятных сюрпризов. А также внимательнее ознакомьтесь с данными изменениями, чтобы знать все тонкости.

Как квартира попадает под арест

Арест имущества происходит за долги собственника тому или иному учреждению, по факту обращения последнего в судебные инстанции. Что касается квартир, то здесь чаще всего задолженность образуется за непогашенный ипотечный кредит банку. Но бывают и другие случаи задолженности. При аресте обязательным условием является то, что квартира находится в залоге. И когда долги систематически не выплачиваются, а только растут и растут, приумножаясь на проценты, неустойки и штрафные санкции, кредитор обращается в судебные инстанции. И уже после судебного решения, приставы описывают имущество должника, а затем это имущество арестовывают, с целью дальнейшей реализации.

Пример #1. Размер комиссионных банка

Когда продавцом выступает правительство Москвы, участнику аукциона следует внести в банк задаток, размер которого составляет 200,0 тыс. руб. Если квартиру купил кто-то другой, банк возвратит тому, кому не удалось победить, лишь 94% зарезервированной суммы, поскольку комиссионные составляют 6%. Участник аукциона теряет 12 тыс. руб. (200·0,06).

Как проходит аукцион

Аукционы проводятся только по будням, обычно они начинаются в 9 утра. Чтобы принять участие в торгах, в день аукциона нужно открыть на сайте «Сбербанк-АСТ» раздел «Единый торговый зал» и выбрать лот, на который вы подавали заявку.

Дальше есть несколько вариантов. Первый — вам повезло, и ваша заявка оказалась единственной. Такое случается примерно с одной квартирой из трех. В этом случае система автоматически объявит вас победителем, и вы сможете выкупить недвижимость по начальной цене. Второй вариант — на ваш лот есть несколько претендентов, тогда начнутся торги.

Так выглядит «Единый торговый зал» перед началом аукциона (картинка из презентации «Аукцион-приватизация», подготовленной платформой «Сбербанк-АСТ»)А так проходят торги за конкретный лот (картинка из презентации «Аукцион-приватизация», подготовленной платформой «Сбербанк-АСТ»)

Обычно у участников есть час, чтобы подать первое предложение. С каждой ставкой цена лота увеличивается на один процент от начальной суммы. Когда кто-то повышает ставку, у остальных есть 30 минут, чтобы ее перебить. Если этого никто не сделал, аукцион завершается.

За наш лот боролись всего два участника: мы сделали ставку первыми, подняв цену квартиры с 4 220 000 до 4 262 200 рублей. Второй участник не стал торговаться, и через полчаса система объявила нас победителями аукциона.

После окончания торгов вы получите по почте протокол. Эта бумага подтверждает, что у вас есть приоритетное право на покупку квартиры по той цене, которая была утверждена на аукционе. С этого момента можно договариваться с сотрудниками «Моссоцгарантии» о заключении договора купли-продажи.

Фото 5

Как поучаствовать в аукционе?

В аукционе может участвовать любой россиянин, у которого есть ИНН, СНИЛС и паспорт. Для этого нужно получить и оформить цифровую подпись, которая действует год, пройти регистрацию на площадке, где будет проходить аукцион, внести задаток (около 100-200 тысяч рублей; если вы выиграете — они пойдут в счет оплаты собственности, проиграете — вернутся вам). Тот, кто предложит более высокую цену в заданный срок — выигрывает аукцион.

Где искать информацию о предстоящих торгах и аукционах по банкротству

Найти интересующую информацию легче, чем может показаться. Итак, условно поиск объектов (лотов) можно разбить на три группы:

  1. Официальные источники, в которых публикуется информация обо всех торгах.
  2. Конкретные площадки, на которых организуются торги по банкротству (см. ниже).
  3. Сервисы-агрегаторы, которые собирают информацию из первых двух и выдают ее в более удобном и систематизированном виде.

Давайте разберемся подробнее с каждым из этих пунктов. На самом деле тут все довольно просто.

Официальные источники информации о торгах по банкротству:

  • «КоммерсантЪ» (очень неудобный поиск). Есть все данные о банкротстве, по закону именно там обязаны публиковать;
  • Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (Федресурс). 

Если вы боитесь что-то пропустить, можно проверять данные и там, и там. Но вообще смысла в этом нет.

TOP-10 самых крупных площадок, на которых проходят торги с аукционов по банкротству:

  • Российский аукционный дом (lot-online);
  • Центр реализации;
  • Сбербанк АСТ;
  • Межрегиональная электронная торговая система;
  • «Фабрикант»;
  • ;
  • B2B-центр;
  • электронная площадка «Аукционы Сибири»;
  • Аукционный тендерный центр;
  • RUSSIA Online.

Вы сами видите, как распределяется поток имущества. Исходя из этого, можете выбирать, каким площадкам больше всего уделять внимания.

Как выбрать квартиру

На сайте «Моссоцгарантии» в разделе «Аукционы» можно узнать, какие квартиры будут продаваться на ближайших торгах. Для каждой квартиры указана подробная информация: адрес, метраж, количество комнат и стоимость. Здесь же можно посмотреть фотографии и узнать размер задатка, который нужен для участия в аукционе.

Например, вот список квартир, которые продавали на аукционе 4 июля 2019 годаТак выглядит объявлениеТрехкомнатная квартира на Сущевском Валу за 7,5 млн рублей

Квартиры на аукционах встречаются очень разные. Есть и хрущевки с бабушкиным ремонтом, и сталинские дома с высокими потолками, и даже новостройки. Перед покупкой любую понравившуюся квартиру можно посмотреть, для этого нужно заполнить заявку и отправить ее на почту [email protected] В одном запросе можно указать до пяти адресов.

Запрос на осмотр лотаDOCX, 12 КБ

Квартиры показывают по будням и в рабочее время, поэтому будьте готовы к тому, что придется отпроситься с работы.

Когда мы выбирали жилье, у нас были четкие критерии: мы хотели квартиру в шаговой доступности от метро, обязательно внутри Мкада и не дороже 4,5 млн рублей. Под эти параметры попали всего два лота, оба находились в 10 минутах ходьбы от метро рядом с Кузьминским лесопарком и стоили чуть больше 4 млн рублей. Я оставила заявку, и через несколько дней со мной связались работники «Моссоцгарантии», чтобы договориться о просмотре.

Большинству квартир, которые выставлены на такой аукцион, нужен серьезный ремонт. Если повезет, можно сразу найти квартиру в приличном состоянии. Мы искали жилье, в которое сможем въехать сразу, поэтому выбрали квартиру подороже.

Как сделать ремонт квартиры

Так перед началом аукциона выглядела квартира, которую мы купили, — в ней пару лет назад был сделан косметический ремонтА так выглядела вторая квартира — она стоила на 80 тысяч дешевле, но въехать в нее сразу было невозможно
Фото 6

шагов для победы в электронных торгах по банкротству

Но что же все-таки нужно сделать? Все расписано по этапам:

  1. Оформить электронную подпись для участия в торгах – около 5000-6000 рублей в зависимости от количества площадок и фирмы-изготовителя.
  2. Найти объект недвижимости или другое имущество, которое хотите приобрести.
  3. Пройти аккредитацию на электронной площадке, на которой выставлена на торги эта собственность. Процедура достаточно проста – вы заполняете заявление, передаете копии своих документов и подписываете их электронной подписью, полученной на первом шаге.
  4. После аккредитации необходимо детально изучить документы на объект, которые прикреплены к лоту.
  5. Дальше нужно связаться с арбитражным управляющим и выехать на просмотр объекта (крайне желательно, если стоимость имущества большая).
  6. Потом надо перечислить на счет организатора торгов задаток (10-20% от стоимости имущества).
  7. При открытии очередного этапа торгов подать заявку, если выигрываете – перевести оставшуюся стоимость покупки.
  8. На финальной стадии оформить документы купли-продажи.

Как зачислить задаток

После регистрации нужно перечислить на счет торговой платформы задаток. Как правило, его размер составляет 5% от стоимости жилья — в нашем случае получилось 211 тысяч рублей.

Сумма задатка заранее указана для каждой квартиры задолго до начала аукциона

Если вы выиграете торги, после завершения аукциона задаток перечислят «Моссоцгарантии»; если нет — деньги вернутся к вам. Есть только один случай, в котором этого не произойдет: во время торгов вы перебили ставки других участников, а затем отказались платить. Тогда деньги все равно уйдут «Моссоцгарантии». Это условие ввели, чтобы защититься от недобросовестных покупателей.

С оплатой задатка лучше не затягивать: мы отправили деньги в последний момент, и они застряли на полпути между банками. Если с вами произошло то же самое, отправьте скан платежки в службу поддержки по адресу [email protected]

Что делать? 

Хочу банковский перевод завтра, а он идет долго

Как он работает?

В большинстве случаев торг на «вторичном» рынке проходит в три этапа. Сначала это аукцион с повышением цены в 5-10% от стартовой стоимости объекта. Если покупатель не находится, цена лота снижается примерно на 10% и начинаются новые торги, в некоторых случаях покупатель появляется; если нет — цена снова снижается и начинается новый раунд торгов — например, с шагом повышения в 10 тысяч рублей. 

Электронные торги на «первичке» похожи, но застройщик заинтересован в получении прибыли, а не в быстроте продажи, и на серьезную скидку рассчитывать не стоит. Эксперты говорят, что застройщики проводят торги редко, им проще продавать жилье по типовому договору купли-продажи.

Фото 7

Электронные и обычные аукционы

Дорогие читатели! В статьях описаны лишь типовые (шаблонные) ситуации и способы их решений. Стоит учитывать, что каждый случай уникален, и для решения отдельного вопроса, требуется индивидуальный подход. Чтобы узнать, как действовать именно в Вашем случае, рекомендуем воспользоваться бесплатной консультацией по номеру +7 (499) 288-17-58 для Москвы и МО, +7 (812) 317-60-16 для Санкт-Петербурга и Ленобласти.

Многие покупатели предпочитают поведение аукциона в более привычной форме:

  1. Личное присутствие в зале с сидячими местами.
  2. Бумажные каталоги с описанием продаваемых квартир.
  3. Присутствие аукциониста (организатора торгов) со своими ассистентами.
  4. Наличие лицитатора – ведущего процесса, с непременным атрибутом в руках – деревянным или пластиковым молотком.

Наличие интернета позволяет проводить торги в электронной форме. Аукционы по продаже жилья проходят преимущественно именно так. Электронные торги отличаются некоторыми плюсами:

  • экономятся средства и время на организацию аукциона;
  • вероятность сговора участников практически нулевая;
  • конфиденциальность претендентов на покупку квартиры полная.

Электронные торги минимизируют возможность договориться о снижении стоимости лота и поддержке определенного покупателя.

Вопросы и ответы

Подскажите пожалуйста по следующей ситуации. Приобрела квартиру на торгах (реализовывалась по закону Об ипотеке). В квартире зарегистрирован один человек (мать-пенсионер бывшего собственника). Дом новый, коммерческий (исключается вариант с неучастием жильца в приватизации). Вступила в собственность. Не могу попасть в уже свою квартиру, т.к. двери никто не открывает, а ключей от нее нет. Как мне попасть в свою квартиру? Могу ли я вскрыть замок? Как мне выселить жильца, отказывающегося покидать квартиру? Какие (кроме не участия в приватизации) могут быть обстоятельства, препятствующие выселению жильца?

Эксперт:

Ольга !

Ваша ситуация решаема.

Вы сможете выселить проживаемого жильца и по закону у Вас на это имеются все права.

В случае обращения взыскания на квартиру, находящуюся в ипотеке, права пользования квартирой у всех лиц, проживающих в ней, прекращаются. Это предусмотрено ч. 1 статьи 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Статья 78. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру.

1. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные
жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для
прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в
таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира
были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в
обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или
иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или
строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт
или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных
кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Учитывая, что Вы новый собственник квартиры, приобретенной на торгах, Вы можете обратиться в суд о признании  оставшегося жильца утратившим право пользования и выселении. 

В последующем приставы принудительно в рамках исполнения решения суда ее выселят.

Решение суда о будет являться основанием для снятия оставшегося жильца с регистрационного учета. Об этом прямо указано в ст. 7 Закон РФ от 25.06.1993 N 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»:

«Снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в следующих случаях:

-выселение из занимаемого жилого помещения или признание
утратившим право пользования жилым помещением — на основании вступившего в
законную силу решения суда».

Всего доброго !

Квартиру продали с торгов. Долг по займу, залог - квартира. Остаток долга на момент реализации (июнь 2014 года) составлял около 200 т.р. (проценты, неустойки и т.п.) Квартиру продали за 1500 т.р. (такая начальная цена в испол. листе от марта 2012 года). Сейчас рыночная 2500 т.р. Пропустила все сроки на подачу возражений относительно стоимости квартиры и возможной рассрочки. Квартира в моей собственности. Прописана я и мой ребенок 15-ти лет. Другого жилья у нас нет. Есть ли какие то шансы вернуть квартиру?

Эксперт:

Маргарита!

Есть ли какие то шансы вернуть квартиру?

Маргарита

Действительно закон устанавливает определенный срок для обжалования, этот срок начинает течь с момента, когда Вас известили о произведенной оценке, если соответственно Вас не извещали, то можно попробовать оспорить торги:

Статья 85 ФЗ «Об исполнительном производстве» Оценка имущества должника

4. Если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель:

3) выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке;

Другой вариант — попробовать признать торги недействительными, если были нарушения в порядке их проведения:

Статья 90 ФЗ «Об исполнительном производстве» Сроки и порядок проведения торгов

1. Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации.

2. Порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации.

Статья 448 ГК РФ Организация и порядок проведения торгов

1. Аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми.

В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.

2. Если иное не предусмотрено законом,извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

В случае, если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок.

3. Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса — не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса.

В случаях, когда организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб.

Организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от торгов.

4. Участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

5. Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

Статья 449. Последствия нарушения правил проведения торгов

1. Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

2. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В то же время, если даже и признать торги недействительными, то, если оценка не будет оспорена, единственным вариантом будет — это немедленно погасить долг, иначе жилье все равно повторно продадут с торгов.

Удачи Вам!

С Уважением,
Васильев Дмитрий.


Эксперт:

Вы сейчас из квартиры выселены и выписаны?

А вообще ситуация выглядит примерно таким 

Ст.449 ГК РФ позволяет признать торги недействительными, если они проведены с нарушением закона, То есть, нарушены нормы и правила действующего законодательства. 

Статья 449. Последствия нарушения правил проведения торгов

1. Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

2. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

А вот чтобы подойти к этому вопросу «творчески», надо поискать СУЩЕСТВЕННЫЕ нарушения именно правил проведения торгов. Наверняка они такие есть. Не бывает в практике торгов без нарушений.Но для этого надо знать, как вы извещались об оценке, вообще о факте проведения торгов и иные обстоятельства дела.

В общем так. Если будут в суде при подаче иска о недействительности торгов доказаны факты нарушения правил торгов, хоть в мелочах, у вас есть шанс квартиру вернуть, так как недействительность торгов влечет и недействительность сделки с приобретателем. Какие это будут нарушения, как я уже пояснил, бумаги ваши смотреть нужно.

Ну и если удастся оспорить их, то у вас два выхода:

1. Оспаривать оценку — это возможно, но никак не избавляет вас от самого факта уже принятого решения суда об обращении взыскания на квартиру.

2. Срочно гасить долг.

Эксперт:

 Если публичные торги состоялись и нет нарушений процедуры,  а именно ст. 57 ФЗ Об ипотеке

1. Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.

2. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества.

3. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети «Интернет» в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

(п. 3 в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

 4. Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества.

Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоялись.

 5. Присутствие на публичных торгах по продаже заложенного имущества не участвующих в них лиц может быть ограничено только органами местного самоуправления в интересах поддержания общественного порядка. На публичных торгах во всяком случае имеют право присутствовать лица, имеющие права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество, а также залогодержатели по последующим ипотекам.

(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

 6. Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные пунктом 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

 7. Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается.

 8. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ст. 448-449 ГК РФ 

1. Аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми.

 В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.

 2. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

 В случае, если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок.

 3. Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса — не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса.

 В случаях, когда организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб.

Организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от торгов.

 4. Участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

 При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

 5. Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

 Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

Статья 449. Последствия нарушения правил проведения торгов

1. Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

 2. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

То собственно никаких шансов вернуть эту квартиру нет. Тем не менее Вы вправе обратиться в суд с иском о признании торгов недействительными.

Эксперт:

Маргарита!

Ситуация у Вас конечно, мягко говоря, печальная, но шансы побороться за квартиру есть. Для этого необходимо изучить имеющиеся у Вас документы по торгам, соблюден ли был порядок торгов.

Статья 449 ГК РФ Последствия нарушения правил проведения торгов

1. Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

2. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.


опишите, пожалуйста, подробно как проходила процедура торгов, указав точные даты событий, изучив хронологию событий и порядок их проведения постараемся найти нарушения за которые можно будет зацепиться для составления иска.

С уважением,

Ярослав Цветков.

Эксперт:

 Уважаемая Маргарита!

Если продажа Вашей квартиры  происходила в полном соответствии с требованиями законодательства и никаких нарушений при проведении торгов не было, то квартиру не вернуть.

Рассмотри другой вариант, предположим квартиру Вам вернули и что дальше? У Вас появились деньги, чтобы выплатить долг банку или выкупит квартиру по объявленной цене? 

Банк пойдет с Вами на мировую только в одном случае — если Вы  погасите весь долг сразу, включая штрафы и неустойки. 

Если Вы имеете необходимые средства в сложившихся условиях, может быть  более выгодным будет купить новую квартиру. Посчитайте стоимость аналогичной квартиры и сравните с суммой, которая с Вас взыскана решением суда в пользу этого банка.

Успехов Вам!

Эксперт:

Маргарита!

Скажу Вам небольшую тайну, хотя может даже и не тайна, как правило между организациями осуществляющих реализацию арестованного имущества, а так же судебными приставами (как правило руководством) фактически существуют сговор. Так как это очень выгодная золотая жилка.

Поэтому советую для начала 

1. Написать жалобу в Управление судебным приставов по Кемеровской области, на действия приставов, указав, что долг по исполнительному листу был погашен на значительную сумму и проверить законность организации торгов, а так же действия самого пристава.

Так как попросите обратить внимание, на то, в каких именно средствах массовой информации сообщалось о проведение торгов.

Согласно закону Федеральный закон от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (с изменениями и дополнениями) 

Статья 90. Сроки и порядок проведения торгов

1. Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации.

2. Порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации.

3. Извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте организатора торгов в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и опубликовывается им в периодическом печатном издании, определяемом Правительством Российской Федерации. Информация о проведении торгов должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Часто именно в этом заключается нарушение и так называемые «серые» торги можно признать недействительными". Подделать информацию в официальном издание СМИ не реально.

2. Для эффективности аналогичную жалобу подавайте в прокуратуру области. В жалобе так же попросите проверить на личную заинтересованность должностных лиц, а также законность действий реализующей организации.

3. И для полной надёжности бегите и подавайте жалобу на действия пристава в суд. Срок 10 дней с того момента,  как лицо узнало, что действия (бездействие) пристава нарушило их права. Так что в жалобе укажите что, узнали о торгах буквально несколько дней назад (чтобы не прошёл срок давности). Отдельный иск подайте о признание торгов недействительными.

Думаю если Вы сейчас оперативно все сделайте, Вы добьётесь признание торгов не действительными

Источники

Использованные источники информации.

  • https://www.deltacredit.ru/blog/nedvizhimost/vopros-otvet-kak-kupit-kvartiru-na-auktsione/
  • https://tinvest.org/pokupka-nedvizhimosti-s-aukcionov
  • https://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/kvartiry/aukcion-2.html
  • https://journal.tinkoff.ru/aukizion-kvartir/
  • https://law03.ru/finance/article/pokupka-arestovannoj-kvartiry
  • https://1000meters.ru/kak-kupit-kvartiru-cherez-torgi-i-aukcion/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий