Как наложить обременение на земельный участок

Обременения земельного участка, виды, как проверить. Природоохранные и санитарные зоны. Можно ли строить, если рядом с участком ЛЭП, газ или водопровод?. Обременение земельного участка: закон, виды, регистрация и снятие

Как возникают обременения на землю

Наложение обременения на земельный участок возможно лишь в случаях, определенных законом. Анализ законодательства позволяет выделить три возможных основания:

• Договор. По нему собственник добровольно ограничивает свои вещные права либо передает их другой стороне, например, по договору аренды.
• Акт уполномоченного органа. В установленных законом случаях государственные и другие органы могут ограничивать вещные права собственников: решение суда, сельсовета, постановление судебного пристава.
• Закон или подзаконный акт. Государственные нормативные акты и решения органов местного самоуправления устанавливают некоторые ограничения права в использовании земли: запрет на строительство на территориях сельхозназначения и прочее.

Подобные основания прочно связаны с характером ограничений – для каждого вида обременения предусмотрена конкретная причина. Например, нельзя наложить арест, заключив договор, или обременить землю арендой по решению суда.

Некоторые формы ограничений могут возникать и по нескольким основаниям.

Общая информация об обременениях

В законодательстве нет однозначного ответа, что такое обременение земельного участка. Это понятие содержалось в уже упраздненной ст. 1 ФЗ № 122 от . Из закона следовало, что обременениями следует считать условия и запреты, ограничивающие правообладателя в реализации права собственности и иных вещных прав на объекты недвижимости: распоряжения, владения, пользования.

Хотя нормативный акт утратил силу, установленное им определение по-прежнему актуально. Его анализ позволяет понять суть явления и характеристики:

1. Обременение – это ограничение, стесняющее те или иные права собственника земли.
2. Оно призвано защищать субъективные права третьих лиц, в пользу которых установлено: кредитора, арендатора, залогодержателя.
3. Обременение не связано с лишением собственника его прав, поскольку, как правило, носит временный характер.

Чтобы разобраться, что значит обременение на садовый участок, важно понимать, о каком конкретно наделе идет речь. Действующее законодательство содержит около десятка ограничений. Каждое из них имеет уникальный смысл: одни являются мерой ответственности/принуждения, другие – формой обеспечения обязательств, третьи – вещно-обязательственными правоотношениями собственников и третьих лиц.

При этом все они могут возникать лишь по ограниченному количеству оснований.

Узнайте подробнее что такое обременение на недвижимость

Что такое обременение земельного участка?

Институт разного рода обременений, налагаемых на недвижимость, известен с древности: самое известное из них, сервитут, впервые было описано еще юристами Рима. В современной России обременение земельного участка - это ограничение собственника в его праве пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему землей. Оно может предполагать следующее:

• ограничение в возможности пользования (например, запрет размещать промышленные объекты в охранных зонах);
• обязанность предоставлять землю для ограниченного использования другим людям или организациям (сервитут);
• ограничение в праве владения и распоряжения (ипотека и т. д.).

Долгосрочная аренда

Из договоров аренды регистрации в качестве обременения подлежат те, которые рассчитаны на год и более. Аренда не препятствует собственнику совершать сделки с участком, и при покупке его новый собственник может обнаружить на участке арендатора. Однако расторжения договора при этом происходить не должно.

Как налагаются обременения?

Ограничение налаживаемые на имущество подразумевают в себе, что владелец будет исполнять и придерживаться только тех прав пользования землей, которые указаны в договоре. А также прав, которые разрешены по закону и прописаны в Земельном Кодексе. В договоре собственнику прописаны обязательства, которых он должен будет придерживаться.

Обременения налагаются тремя способами и на основании:

1. Законодательством, которое предусматривает ограничения на этом участке земли.
2. Договоров, сделок. Сюда может входить аренда участка и ипотека.
3. Решения суда — это арест, различные виды сервитутов.

Также право собственности земельным участком может быть частично приостановлено на такие виды деятельности:

• Ограничение на аренду земельного участка, его передачу другим лицам.
• Ограничения на продажу участка и установление временных рамок на этот вид деятельности.
• Ограничение на время застройки участка или замораживание уже начавшегося строительства.
• Ограничение на въезд и обживание участка.
• Ограничение на наследство и время вступления в право пользования землей, как наследник.
• Запрещение на различные виды работы, связанные с реконструированием недвижимого имущества на земле и произведения ремонтных работ.
• Ограничение на проведение охоты, рыбалки и сбора растений на определенный период времени.

У владельца имеются определенные обязательства, связанные с выполнением установленных обременений. Также они оказывают влияние не только на определенные виды деятельности на участке, но и на правовые отношение между собственником и государством, а также третьими лицами.

Обременительные соглашения

Обременения разделяют по способу возникновения:

• из положений законодательства;
• в силу заключенных договоров.

Друг от друга их отличают основания и момент возникновения. Если обременение возникает из договора, момент его возникновения определен процедурой государственной регистрации. Для обременения по закону момент возникновения определен подписанием соглашения между сторонами.

Природа института обременений состоит в стеснении права собственника с целью защиты иных лиц от нарушения прав. Нередко накладываемые обременения являются способ государственной защиты отдельных граждан или неопределенного круга лиц. Для того чтобы защитить права неопределенного круга лиц, законодательство требует регистрацию обременений.

Формы обременений в законодательстве РФ

Гражданское законодательство предусматривает следующие виды обременений земельных участков:

• земельный сервитут;
• ипотечный договор;
• аренда земельного участка;
• договор концессии;
• наложение ареста на землю;
• договор доверительного управления;
• нотариальный запрет на отчуждение;
• ограничения на использование земли по закону;
• ограничения на использование охранных зон.

Каждый из указанных видов имеет свои особенности, на которых стоит остановиться подробнее.

Земельный сервитут

Согласно ст. 274 Гражданского кодекса (ГК), обременение сервитутом – это право ограниченного пользования соседним (или другим) земельным участком. Оно может возникать у соседей:

• для обеспечения проезда или прохода;
• для ремонта и реконструкции размещенной на участке недвижимости или линейных объектов;
• в других случаях, когда их нужды не могут быть обеспечены иным образом.

При возникновении таких обстоятельств лицо, заинтересованное в обременении, заключает с собственником земли соглашение об условиях и сроках ограниченного использования. Владелец при этом вправе требовать денежной или иной компенсации.

Ст. Земельного кодекса (ЗК) допускает обременение участка, находящегося в федеральной собственности. Основания для этого те же – реализация прав собственника, а также проведение изыскательных работ, использование недр и так далее.

Если федеральная (муниципальная, региональная) земля предоставлена на праве пожизненного владения, бессрочного пользования или аренды, то именно гражданин, а не государство, должен заключать соглашение или быть ответчиком в суде.

Закон, в соответствии со ст. 23 ЗК, предусматривает и публичный сервитут, который устанавливается решением местных или федеральных органов власти в государственных, муниципальных или общественных интересах. Его налагают на участок, например, для:

• обеспечения прохода к водоему;
• размещения межевых знаков или забора водных ресурсов;
• сенокошения, прогона животных;
• обустройства дорог или инженерных коммуникаций.

Правообладатель вправе требовать соразмерного финансового вознаграждения за это использование. Если такие требования не выдвигаются, публичный сервитут устанавливается бесплатно.

Ипотечный договор

Ипотека, согласно абз. 2 п. 4 ст. 334 ГК, есть не что иное, как залог недвижимости. Заключая с кем-либо договор ипотеки на земельный участок, физлицо, по сути, предоставляет его в качестве гарантии возврата займа. Если финансовые обязательства не будут исполнены, кредитор имеет право удовлетворить претензии за счет заложенного имущества: земля должника перейдет ему.

Чтобы обеспечить права залогодержателя, ипотека обременяет заложенное имущество. С момента ее регистрации собственник лишается права свободно распоряжаться недвижимостью. Он может продать, подарить или иным образом совершить отчуждение участка только после погашения ипотеки или по согласованию с кредитором.

Согласно ст. 63 ФЗ № 102 от «Об ипотеке», не допускается залог земельных наделов, которые:

1. Находятся в государственной и муниципальной собственности (за некоторыми исключениями);
2. Имеют меньший размер, чем норматив, установленный в отношении участков разного целевого назначения.

Договор аренды земельного участка

Если гражданин передал свой участок в аренду, у нанимателя, согласно ст. 606 ГК, возникает право временного пользования и/или владения землей. Вещные права собственника при этом временно прекращаются.

Обременение арендой, то есть временное ограничение собственника в пользовании и владении, согласно п. 2 ст. 609 ГК, возникает с момента государственной регистрации договора. Однако ст. 26 ЗК позволяет регистрировать лишь соглашения со сроком действия более 1 года.

На практике аренда обременяет земельные участки только если длится дольше 12 месяцев.

Концессионное соглашение

Концессия – редкая форма обременений. По сути, это разновидность аренды, которая, согласно ст. 11 ФЗ № 115 от «О концессионных соглашениях», имеет целевой характер.

Концессионный договор заключается с концессионером для использования земли в коммерческих целях, оговоренных соглашением, например, для добычи полезных ископаемых или коммерческого строительства.

Концессия земли предполагает обязательное заключение договора аренды в течение 2 месяцев с момента ее возникновения. Именно этот документ, а не концессионное соглашение, порождает обременение участка.

Арест земельного участка

Арест тоже является распространенной формой обременений земли. Он налагается лишь по решению уполномоченного государственного органа:

1. По определению суда в качестве меры обеспечения иска (ст. 140 ГПК).
2. По постановлению судебного пристава в целях обеспечения исполнения решения суда, содержащего требование об имущественном взыскании (ст. 80 ФЗ № 229 от ).

Арест, как правило, связан с долгами собственника. В зависимости от суммы задолженности землю можно арестовать, описать и даже продать с торгов.

Это абсолютный запрет – до снятия ареста правообладатель ни при каких обстоятельствах не сможет:

• распорядиться землей;
• образовать новые земельные участки;
• разделить землю на несколько наделов;
• иным образом перерегистрировать их.

Если недвижимость не конфискована, арест не запрещает владельцу свободно продолжать ею пользоваться.

Узнайте как проводится и какие последствия имеет арест земельного участка должника судебными приставами.

Договор доверительного управления

Доверительное управление (ДУ) землей тоже является обременением. Оно возникает на основании договора между собственником и управляющим. Документ, согласно ст. 1017 ГК, подлежит государственной регистрации.

Лицо, которому доверено управление, действует от лица собственника или иного выгодоприобретателя. В рамках своих полномочий управляющий вправе совершать любые сделки и другие юридические действия, если они отвечают интересам правообладателя.

Суть ДУ как обременения вещных прав собственника земли вызывает среди юристов немало споров. Хотя ДУ подлежит госрегистрации, в законе не указывается, что собственник лишается распорядительных и иных вещных прав – он лишь наделяет ими еще одно лицо (управляющего). Следовательно, ДУ нельзя считать классическим обременением.

Земля в налоговом залоге

Налоговый залог – специфическая форма обременения, которая возникает в отношении земельных участков налогоплательщиков, претендующих на получение рассрочки или отсрочки по налоговым платежам (п. 12 Порядка, утв. Приказом ФНС № ММВ-7-8/683@ от ).

Лицо, желающее получить рассрочку/отсрочку, обращается в налоговый орган с заявлением о предоставлении залога.

Земельный участок становится гарантией обеспечения налоговых обязательств. Без ведома ФНС собственник не сможет распорядиться землей.

В случае неуплаты налога в оговоренные сроки на предмет залога обращается взыскание.

Нотариальный запрет на отчуждение

Согласно ст. 76 Основ законодательства о нотариате, нотариусы вправе накладывать запрет на продажу, дарение, обмен имущества, в том числе земли. Как показывает практика, зачастую это происходит на основании договоров между финансовыми организациями и физлицами, например, при предоставлении крупных денежных ссуд.

В договоре обязательно должно содержаться условие о лишении заемщика права отчуждать землю.

Однако эта позиция не однозначна. Например, Письмо ФНП № 864/06-12 от подтверждает, что в законодательстве нет указаний на совершение этого нотариального действия. В то же время ст. 76 Основ позволяет налагать запрет только на основаниях и условиях, предусмотренных в законе.

Таким образом, правомерность нотариального запрещения на отчуждение вызывает сомнения.

Ограничения в специальных зонах

В целях охраны окружающей среды, обеспечения сохранности объектов культурного наследия, безопасной эксплуатации недвижимости могут устанавливаться зоны с особыми условиями использования территорий.

В ст. 105 ЗК перечисляются зоны:

• охраны объектов культурного наследия;
• охраны железных дорог;
• санитарно-защитные;
• затопления и подтопления;
• прибрежных защитных полос;
• особо охраняемых природных территорий;
• охраняемых военных объектов и более 20 других видов.

Решение об установлении зоны принимает в особом порядке специальная комиссия. Это фиксируется в реестре недвижимости и влечет определенные ограничительные последствия для собственников. Например, если воинская часть наложила обременение на земельный участок, определив его как территорию охраняемого объекта, согласно ст. 107 ЗК, собственник больше не может:

• осуществлять на нем строительство;
• пользоваться зданиями и сооружениями;
• иным образом использовать землю, кроме действий, допущенных решением об установлении специальной зоны.

Зоны размещения ЛЭП, газо- и водопровода

Участки, на которых оборудованы линии электропередач, газо- и трубопроводы тоже являются охранными зонами. Степень наложенных на собственников ограничений зависит от некоторых особенностей.

Например, обременение земельного участка под ЛЭП предусмотрено Правилами, утв. Постановлением Правительства № 160 от . Согласно им, в такой охранной зоне запрещено:

• строить и сносить любые строения;
• заниматься сельскохозяйственной деятельностью;
• садить растения и деревья;
• складировать корма и материалы;
• проводить спортивные соревнования и так далее (в случае высоковольтных ЛЭП).

Любые мероприятия в охранной зоне допустимы лишь с письменного разрешения. Сами собственники не ограничены в распорядительных правах – они свободно продают, дарят и иным образом распоряжаются землей.

Участок, обремененный газопроводом или нефтепроводом, тоже ограничен в использовании, в соответствии с Правилами, утв. Постановлением Гостехнадзора № 9 от . Без особого разрешения на нем можно проводить сельскохозяйственные работы.

Особое разрешение требуется для:

• строительства;
• высадки деревьев и кустарников;
• сооружения проездов;
• содержания скота;
• обустройства стоянок транспорта;
• осуществления других видов деятельности.

Совершать действия, угрожающие целостности трубопровода (разводить огонь, открывать люки, перемещать спецзнаки), категорически запрещено.

Обычные магистральные водопроводы тоже являются предметом установления охранной зоны. Как правило, охранной считается зона в радиусе 5 метров от такой магистрали. В этом месте запрещена самовольная посадка деревьев, строительство, свалка мусора, обустройство дорог и так далее.

Основные разновидности обременений

Существует много видов таких ограничений, причем каждый вид имеет свои особенности:

• Аренда. Нередко земля оформляется многими людьми в аренду, для чего непременно составляется соответствующий договор. На участок земли накладывается обременение в зависимости от срока действия данного документа. Новый владелец может самостоятельно расторгать контракт в одностороннем порядке, но снятие ограничения оговаривается заранее с нанимателями.
• Ипотека. Для покупки разных дорогостоящих видов недвижимости многие люди предпочитают пользоваться заемными средствами, для чего обычно обращаются в банковские учреждения. В них составляется соответствующий кредитный договор. Он предполагает, что купленная земля на весь срок действия договора становится залогом, поэтому накладывается обременение до полного погашения ипотеки. Разные действия с участком могут проводиться исключительно при наличии согласия от банка, выдавшего заемные средства.
• Арест. Он накладывается судебными органами. Обычно требуется этот процесс, если имущество применяется в различных судебных разбирательствах. Арест не позволяет распоряжаться земельными участками, но обычно собственники могут применять их по назначению. Действует такое ограничение до конца судебного процесса или после принятия соответствующего решения судом.
• Сервитут. Он предполагает ограничение прав собственника, если имеются требования к земле, причем они могут быть частными или государственными, а также общественными. Примером такого ограничения служит ситуация, когда требуется на участке сделать проход для людей или автомобилей, позволяющий получит доступ к разным объектам. Поэтому владелец земли не может изолировать данную территорию от доступа к ней другим людям.
• Право требования. Данное обременение образуется, когда на одну территорию претендует сразу несколько лиц, поэтому необходим раздел данного имущества через судебное разбирательство. Обычно право требования возникает, когда имеется ДДУ или строится какое-либо сооружение, проданное дольщиками. Покупателю строения придется судиться с дольщиками.
• Концессия. Это соглашение заключается в том, что наниматель может пользоваться землей, возводить объекты и совершать другие аналогичные действия, но он не может стать ее владельцем.
• Запрет на отчуждение. Владелец территории не может полностью распоряжаться землей, так как для этого он должен получить разрешение от других лиц, являющихся наравне с ним собственниками участка. Обычно такой запрет используется при передаче земли в залог или предоставлении на пожизненное содержание. Данное ограничение будет действовать до того момента, пока полностью не будут исполнены договорные обязательства.

Можно ли получить в наследство земельный участок , ограниченный в обороте? Как это сделать? Читайте по ссылке.

Образец кадастрового паспорта земельного участка с обременениями. Фото:

Таким образом, существует много видов обременений, причем все они имеют свои особенности.

Как регистрируются обременение

Наложение ограничений непременно регистрируется в Росреестре одновременно с получением свидетельства о праве собственности.

Работники Росреестра после получения необходимых документов вносят соответствующую запись в ЕГРП.

Важно! Информация из этого реестра доступна каждому, поэтому любой человек, планирующий покупку земельного участка, может получить данные о наличии обременения на конкретную территорию.

Как исключить имущество из наследственной массы? Подробная инструкция здесь.

Как узнать, что перед вами земля с обременением?

• В первую очередь нужно изучить всю документацию на земельный участок и поднять единый государственный реестр права. В нем будут зарегистрированы все обременения, которые могли быть на этом участке земли.
• Еще можно воспользоваться всемирной сетью, ввести данные по продаваемому земельному участку и найти всю информацию. Реестр находится в свободном доступе для любого желающего. Чтобы ввести данные в онлайн, нужно узнать номер участка и его адрес. Когда будет полная информация о покупаемой земле, тогда уже можно делать выбор.

Регистрация обременений на земельный участок

Все виды обременений должны быть зарегистрированы в обязательном порядке. После этого они заносятся в единый государственный реестр, где можно их проследить.

В случае, когда с ограниченным земельным участком нужно провести сделку, то владелец или покупатель может взять выписку из этого реестра прав. Важно то, что такая выписка поможет многим лицам избежать приобретения земли с обременением. Требуется знать то, что регистрация происходит по желанию собственника и является обязательной.

Понятие обременения

Данный процесс представляет собой процедуру наложения определенного ограничения на использование или распоряжение землей.

Он может предполагать разные ограничения:

• ограничение в использовании, например, земельный участок располагается в охранной зоне, поэтому отсутствует возможность для строительства какого-либо промышленного сооружения;
• обязанность предоставлять участки для использования иным лицам или компаниям, причем такой процесс называется сервитутом;
• ограничение в праве распоряжения землей, а это связано с тем, что не имеет возможности владелец продавать, менять, дарить или совершать иные действия с землей, предполагающие смену собственника, причем это применяется при покупке земли с помощью оформления ипотечного кредита.

Все эти ограничения могут иметься по отдельности или совместно.

Законодательное регулирование

Обременения, налагаемые на земельные участки, регулируются разными законодательными актами.

К ним относится:

• ст. ЗК говорят о том, как формируются участки и права на них;

Статья 11.4. Раздел земельного участка

1. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. 2. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки. 3. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками. 4. Раздел земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). 5. Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, осуществляется лицом, с которым заключен договор о комплексном освоении территории в отношении такого земельного участка, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности. 6. При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах. 7. В целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются: 1) подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить; 2) копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

• ст. 11.8 содержит информацию относительно того, какими полномочиями обладают владельцы, если на их участки накладывается обременение, причем описываются особенности оформления аренды, бессрочной передачи земли и сервитута;

Сервитут на земельный участок: что это? Как осуществляется установление земельного сервитута? Ответы в этом видео:

Статья 11.8. Возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки

1. Возникновение и сохранение права собственности на образуемые или измененные земельные участки осуществляются в соответствии со статьями 11.4 — 11.7 настоящего Кодекса. 2. У лица, которому предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, возникает соответственно право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного пользования на образуемые земельные участки. 3. В случаях, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, принятие решений о предоставлении образуемых и измененных земельных участков не требуется. 4. В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). 5. Сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах. 6. Не указанные в пунктах 2, 4 и 5 настоящей статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. В случае, если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные пунктом 4 настоящей статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров.

• ФЗ №122 указывает на регистрацию земли при наличии обременения.

Важно! Все эти законодательные акты должны быть изучены любым владельцем земли, на которую накладывается обременение.

Как накладывается обременение

Основания для наложения ограничения на использование или распоряжение землей могут быть различными.

Виды обременений земельных участков. Фото:

К ним относится:

• на основании специального регионального или федерального закона, в соответствии с которым непременно должно налагаться ограничение на применение конкретного участка;
• при использовании договора, который может быть представлен договором аренды, ипотекой или другим аналогичным документом;
• по решению суда, а сюда обычно относится публичный сервитут или арест.

Важно! Для каждого такого основания должны иметься соответствующие причины, а также владелец земли оповещается о наложении обременения заблаговременно.