Как найти квартиру для субаренды

Организация бизнеса на субаренде квартир - как выбрать помещение, оформить документы и найти клиентов. Сколько можно заработать, сдавая недвижимость посуточно. Доступные инвестиции: поговорим про субаренду - съем на долгий срок и сдача посуточно

Последствия нелегальной деятельности

В субаренде есть свои риски. В первую очередь они связаны с сохранностью самой квартиры и имущества (мебели, техники и т. п.). Единственный способ снизить такую опасность — работать официально, оформив ИП и составлять грамотные договоры. Только в этом случае вы сможете доказать факт проживания лиц в квартире и нанесения ущерба имуществу.

Размещение объявлений в газетах и на сайтах

Большинство сайтов предлагают опубликовать ваше объявление бесплатно. Но чтобы ваше предложение всегда находилось в начале списка, вам придется доплатить. Каждый сайт устанавливает свои цены на дополнительные услуги. Этот вопрос вам предстоит изучить самостоятельно.

Просто наберите в поисковике запрос «снять квартиру посуточно». И оставьте свое объявление на всех сайтах с первой страницы результатов поиска.

Обязательно опубликуйте объявление в местной газете. Не все люди могут воспользоваться интернетом, многие по привычке открывают газету. Например, студенты думают, что дешевую квартиру, которую сдает бабушка, они смогут отыскать только в газете. Приезжие на автовокзале тоже купят местную прессу.

Преимущества и недостатки

Субаренда квартир может стать источником основного дохода. Особенно прибыльны праздничные и выходные дни. В это время цены могут увеличиться даже вдвое. В некоторых регионах РФ главенствующую роль играет сезонность. Например, курортные города, центры отдыха и туризма. Квартира в такой местности будет приносить наибольший доход в зависимости от времени года.

Спутник посуточной аренды – неизбежное возникновение бытовых вопросов. Именно арендодателю придётся производить или организовывать уборку квартиры, стирать, чистить и т. д. Нужно быть готовым к неожиданным звонкам и к тому, что придётся подстраиваться под клиентов.

Риски, связанные с бизнесом на субаренде квартир

Любая форма предпринимательства сопряжена с определенными рисками. Есть свои подводные камни и в бизнесе на субаренде квартир:

• финансовые потери (по закону оставить себе копию паспорта клиента, заселившегося в квартиру, предприниматель не может, а искать его в случае порчи или кражи имущества по другим документам будет проблематично, тогда придется брать возникшие расходы на себя);
• необходимость постоянных вложений (в продвижение, обслуживание помещений);
• работа с разными клиентами (кто-то будет спокойно проводить время в квартире, а кто-то может устроить шумную вечеринку с последствиями в виде разбитой посуды, испорченной бытовой техники);
• вероятность простоя.

Если бизнесмен хочет обезопасить себя, ему следует застраховать имущество. Не лишним будет сделать пункт в договоре посуточной аренды о том, что клиенты несут материальную ответственность за порчу имущества.

Какие бытовые принадлежности понадобятся

• Постельное белье и полотенца. Рассчитывайте, что на каждое спальное место необходимо 2 комплекта, чтобы после отъезда одного гостя, у вас было готово чистое белье для следующих клиентов. Количество полотенец также зависит от количества гостей.
• Одеяла и подушки необходимы для каждого спального места. Такие вещи не требуют регулярной чистки, хотя запасной набор не помешает.
• Посуда. Позаботьтесь о наличие в квартире стаканов, тарелок, вилок и ложек. Рассчитывайте приборы на возможное количество гостей. Например, в однокомнатной квартире их будет не больше трех. Не забудьте о кастрюле и сковороде, возможно, гости захотят сами что-то приготовить.
• Салфетки, туалетная бумага, мыло, губки, веник и совок, чистящие и моющие средства должны быть в каждой квартире.
• Утюг, гладильная доска и сушилка для белья.

Все дополнительные вещи вы можете приобрести на свое усмотрение. Это могут быть ароматизаторы воздуха, пепельницы, свечи, шампуни, гели для душа, стиральные порошки.

Постарайтесь найти оптовую базу, либо супермаркет, где проходит акция, чтобы приобрести все необходимые товары по низкой цене. Посуда может разбиться, а белье приобрести непригодный вид, поэтому не стоит тратить деньги впустую.

Что такое субаренда квартир и как здесь заработать?

Субаренда

Недвижимость может быть разная: квартиры, дома, участки и т.д. Лично я занимаюсь (на данный момент) не только продажей, но и сдачей в аренду квартир. Причём тут три варианта заработка:

первый — просто найти арендатора и взять с него 50-100% одномесячной
платы за недвижимость в счёт своей комиссии

второй — договориться с собственником о том, что снимать эту недвижимость будете вы.
Но не для себя, а для порядочной семьи, по договорам, стабильно, оплата без задержек,
с соблюдением порядка. При этом вы будете брать себе некоторую сумму ежемесячно, за управление недвижимостью. Ответственность за состояние квартиры и наличием платежей лежит на вас.

третий — также договориться с собственником о том, что снимать его квартиру будете вы.
Но вы сделаете ремонт и будете сдавать эту квартиру посуточно (мини-гостинница)

Первый вариант встречается повсеместно и тут не нужно большого ума сдать квартиру
и получить свою комиссию (хотя и тут встречаются сложности и нужна практика).

Третий вариант — это отдельная тема, со своими подводными камнями и течениями,
её мы разбирать сегодня не будем.

Остановимся подробнее на втором варианте — сдача квартир в субаренду семьям. Это стабильный небольшой доход каждый месяц. Около 10-30% от ежемесячной платы за арендуемую недвижимость — это и будет ваш доход. Вроде бы немного, но представьте, если таких объектов будет 10-15 !

Как начать зарабатывать на субаренде

Прежде, чем арендовать квартиру и выкладывать за нее деньги, стоит убедиться, что дело действительно прибыльно, а надо сказать, что далеко не любая жилплощадь позволяет хорошо зарабатывать посуточной арендой. Ее доходность сильно зависит от места, и в определенной степени от сезона – летом приезжих всегда больше.

Наибольшие шансы быстро сдать такую квартиру поблизости от вокзала, где постоянно идет поток приезжих, в том числе и на несколько дней. Удачным местом являются крупные рынки, торговцы, приезжающие на два-три дня торговать или закупаться, должны где-то останавливаться, и квартира или комната им вполне подойдет.

В целом для субаренды пригодна любая квартира поблизости от места с большим потоком приезжих, особенно если поблизости нет хороших недорогих гостиниц.

Чтобы убедиться, что ваша идея окажется прибыльной, развесьте объявления в местах с большим потоком потенциальных клиентов и ждите.

Если будете получать хотя бы 2-3 звонка в сутки – со сдачей проблем не будет, если же звонков мало – надо снижать цену или искать другую квартиру.

Поняв, что посуточная квартира востребована, подыскивайте хороший вариант. Желательно двух- или трехкомнатная – можно сдавать в субаренду каждую комнату, увеличивая свой доход, с хорошей и недорогой обстановкой.

Получив от хозяина ключи – начинайте зарабатывать. На одной сдаваемой в посуточную аренду квартире за вычетом обычной платы хозяину можно зарабатывать 30-50 тысяч в месяц.

Этапы реализации

Но работа в сфере недвижимости потребует постоянного поиска арендаторов. Важно сразу же правильно выстроить рабочий процесс. Реализовывать свою идею нужно следующим образом:

1. Изучение рынка. Проведение мониторинга поможет узнать средние цены в регионе. Это позволит найти квартиру или сразу несколько жилых объектов для субаренды.
2. Заключение договора. Не все арендодатели готовы предоставлять свою квартиру в субаренду. Но о своих намерениях хозяевам сообщить нужно обязательно. Чтобы уговорить их, можно предложить цену чуть выше среднерыночной стоимости.
3. Обустройство квартиры. Можно взять недорогую квартиру и самостоятельно сделать в ней ремонт в счет арендной платы или найти пригодное для жилья помещение. Обязательно нужно будет закупить бытовую технику (чайник, стиральную машинку, утюг, микроволновую печь, холодильник, плиту), посуду, постельное белье, одноразовые средства гигиены, полотенца.
4. Поиск клиентов. На начальном этапе этим можно заниматься самому, а при съеме большого количества квартир обратиться к риэлтору или нанять менеджера.

Но даже отлаженные механизмы работы потребуют дополнительных затрат. Предпринимателю нужно будет следить за порядком в квартире, делать там уборку, вовремя менять белье, проветривать помещение. Необязательно заниматься этим самостоятельно, можно нанять уборщицу или администратора.

Какая недвижимость подходит?

На какие квартиры спрос? Это, пожалуй, один из важных вопросов от которого в дальнейшем зависит выгодность данного вида деятельности. Простой квартиры — неизбежная реальность. Снизить невостребованность объекта вполне реально. И только в случае удачно подобранной жилплощади вы сможете рассчитывать на наличие постоянного потока клиентов.

Привлекательность квартир определяется спросовой заинтересованностью. На что же обращают внимание потенциальные квартиросъёмщики?

Таблица 1. Спрос на квартиры посуточно по количеству комнат.

Очевидно, что для субаренды идеально подходят однокомнатные квартиры. Необходимо учесть район, развитость инфраструктуры и близость расположения транспортной развязки, близость к центру населённого пункта и достопримечательностям. Отличным вариантом будет квартира, расположенная вблизи офисных центров и вузов.

Как правильно выбрать квартиру?

Искать квартиру лучше без обращения в риэлтерское агентство. Это избавит от переплаты (за свои услуги такие фирмы берут до 50% от стоимости аренды за месяц). Своих арендодателей оповестить о желании сдавать квартиру посуточно нужно заранее. Лучше немного переплачивать за риски владельцев недвижимости, чем жить в постоянном страхе, что они узнают о предпринимательской деятельности и расторгнут договор.

Квартиросъемщики могут попросить предъявить документы на квартиру. При наличии договора субаренды в таких случаях проблем не возникнет, а вот при его отсутствии можно потерять часть клиентов.

Успех дела во многом зависит от правильности подбора недвижимости. Если это будет непрезентабельная квартира на первом этаже с минимумом удобств, вряд ли удастся найти много желающих снять ее. Посуточная аренда предполагает предоставление всех необходимых удобств для проживания. Именно поэтому важно выбрать район с развитой инфраструктурой. Это необязательно должен быть центр города, но поблизости должны находиться:

• остановки общественного транспорта;
• магазины;
• ТЦ;
• развлекательные центры.

Близость железнодорожных вокзалов и автовокзалов поможет привлечь гостей города, приехавших на пару дней. Важно определиться с целевой аудиторией еще до начала поисков подходящей квартиры. Например, студенты будут снимать жилье вблизи университета, а командировочные сотрудники предпочтут найти недвижимость рядом с работой. Ориентироваться при выборе квартиры можно на следующие категории:

• туристы;
• командировочные;
• бизнесмены, приехавшие в город на несколько дней;
• молодые пары, не имеющие возможности жить в собственной квартире.

Обязательно нужно учитывать и потребности будущих арендаторов. Опрятная квартира с хорошей мебелью, ремонтом и бытовой техникой – идеальный вариант. Наличие интернета и телевизора станет дополнительным плюсом. Сегодня люди предпочитают снимать квартиры-студии, поэтому такой вариант следует рассматривать в первую очередь.

Законное ведение деятельности

Чтобы процесс сдачи квартиры в субаренду был официальным, учитываются правила:

• за полученные доходы надо уплачивать налоги, поэтому предварительно в ФНС регистрируется ИП;
• владелец жилья должен уведомляться о деятельности арендаторов;
• непременно учитываются требования соседей, так как если они не будут довольны жильцами, то это может привести к разным сложностям с государственными инстанциями.

Если выявляется, что гражданин работает без официальной регистрации, то это может стать причиной привлечения не только к административной, но и даже уголовной ответственности.

Как уведомить владельца квартиры о передаче жилья в субаренду

В законе нет четкой информации о том, как оповещать собственника жилья о том, что оно будет передано в субаренду. Обычно такой порядок предусматривается непосредственно в арендном договоре.

Как оформить договор субаренды нежилого помещения? Смотрите по ссылке.

В соглашении часто прописывается возможность разрыва этого акта, если от соседей будут поступать жалобы на жильцов или будет испорчена мебель, сантехника или бытовые приборы.

При этом субарендатор должен будет компенсировать нанесенный ущерб, а также оплатить коммунальные услуги.

Важно! Если сдается квартира в субаренду без предварительного получения разрешения на этот процесс от владельца объекта, то это причисляется к мошенничеству.

Как составить договор субаренды

Чтобы обезопасить себя от безответственных арендаторов, надо грамотно формировать договор субаренды.

В нем непременно содержатся пункты:

• срок действия соглашения;
• методы перечисления средств, размер платежа и сроки его выплаты;
• прописываются условия, имеющие отношение к оплате коммунальных услуг, интернета и телефона;
• обязательно должна приводиться опись всех ценностей, которые имеются в жилье, а также указывается их состояние, что позволит в будущем доказать, что то или иное имущество было разрушено арендаторами;
• указывается на естественный износ отделочных материалов и предметов обстановки.

Важно! Договор субаренды не выступает трехсторонним соглашением, поэтому владелец квартиры не имеет никаких отношений с субарендаторами.

Плюсы сдачи квартиры в субаренду

Данная деятельность обладает многими плюсами, поэтому выбирается многими людьми для получения неплохого дохода.

К выбору квартиры для сдачи в субаренду нужно подойти ответственно.

К основным преимуществам причисляется:

• не требуется вкладывать первоначально много денег, поэтому даже с минимальным капиталом можно начать бизнес;
• рентабельность такой деятельности находится на высоком уровне, поэтому примерно за пару месяцев полностью окупаются все вложения;
• масштаб деятельности без сложностей регулируется самим субарендодателем;
• бизнес не требует траты значительного количества времени;
• не надо для этой деятельности обладать специфическими навыками, знаниями и опытом.

Доступен бизнес каждому человеку, поэтому многие люди предпочитают заниматься им, но для этого надо учитывать многие нюансы работы.

Как сдавать посуточно?

Посуточная аренда квартир требует организации определённого уровня комфорта. Этому аспекту необходимо уделить особое внимание. Повлиять на востребованность квартиры и стоимость арендной платы могут следующие плюсы:

• уют, чистота и порядок;
• интернет и Wi-Fi;
• современная бытовая техника и мебель;
• необходимая посуда;
• средства личной гигиены.

Учитывая эти пункты можно рассчитывать на поток постоянных клиентов. Это снизит риски по эксплуатации квартиры и позволит избежать простоя помещения.

Какие бытовые принадлежности понадобятся?

• Несколько комплектов постельного белья (из расчёта: минимум 2 на каждое спальное место).
• Полотенца (количество также рассчитайте с запасом).
• Подушки и одеяла, несколько дополнительных пледов тоже не будут лишними.
• Кухонные принадлежности: тарелки, вилки, ложки, стаканы, чашки, набор кастрюль, сковорода.
• Салфетки, туалетная бумага, моющие и чистящие средства, губки, тряпочки для уборки, веник, совок и т.п.
• Утюг и гладильная доска.
• Дополнительные принадлежности (по усмотрению): ароматизаторы воздуха, пепельницы, свечи, шампуни, гели для душа, стиральные порошки.

Размещение объявлений

Сайты, предлагающие услуги публикации подобных объявлений, разместят вашу рекламу бесплатно. Однако, чтобы она была на протяжении нужного вам времени в ТОПе, необходимо платить.

Работа с клиентами

К выбору постояльцев нужно подходить избирательно. Риск сдать квартиру непорядочным жильцам довольно велик. Во избежание нежелательных сюрпризов исключите из потенциальных арендаторов:

• лиц в нетрезвом состоянии;
• клиентов не славянской национальности (они тоже группа риска);
• особы из криминального круга (к ним следует относиться избирательно);
• больших компаний молодых людей.

Ещё несколько важных правил, которые необходимо обязательно учесть:

1. оговорите точное время освобождения квартиры;
2. при выселении условьтесь передавать ключи лично вам в руки;
3. берите залоговую сумму;
4. проверяйте документы (можно сделать фото страниц паспорта).

Если у вас возникли сомнения по поводу потенциальных арендаторов, то лучше не рисковать.

Поиск необходимой суммы

Сбережений на тот момент у нас не было. Вариант продажи машины мы тоже не рассматривали, к тому же, она была необходима для работы. Чтобы не занимать у родственников и друзей, мы решили взять кредит.

Получить сразу всю сумму мы не смогли, поэтому пришлось оформить 2 кредита в разных банках. Супругу банк предоставил потребительский кредит в размере 30 тысяч, а я оформила кредитную карту на 20 тысяч рублей.

Конечно, лучше не прибегать к услугам банков, а скопить или занять необходимую сумму у знакомых, чтобы не переплачивать проценты, которые в нашей стране очень высокие.

Процедура оформления недвижимости в субаренду

Процедура оформления

Первым делом — договоритесь устно с собственником об условиях аренды. Начало проплат — с первого клиента, который захочет снять (уже через вас). Т.е. договаривайтесь о том, что за неделю вы находите людей и как только они дают задаток (или предоплату) — вы подписываете договор субаренды с собственником и сразу же (через час, к примеру) подписываете договор с арендаторами.

Договор субаренды для арендодателя (для сдаче квартиры семье) вы можете скачать тут.

Кстати, мы ещё берём свою единоразовую комиссию при сдаче субарендуемых квартир. Т.е. зарабатываем не только на субаренде, но и как при обычной сдаче недвижимости в аренду (50-100% комиссии от месячной платы). Сдали — заработали на сдаче комиссию, а потом зарабатываем просто на субаренде.

Акт приёма передачи (по риэлторским комиссионным) вы можете скачать тут.

Мы пользуемся такими договорами, а вы можете добавлять или убирать из него пункты по мере надобности. Обязательно оговаривайте оплату коммунальных услуг, оплату ТВ и интернета. Входят они в стоимость аренды или нет, чтобы потом не выглядеть глупо и не уступать со своих ежемесячных комиссионных. За чей счёт делаются дубликаты ключей, есть ли сейчас долги по квартплате.

Как только договорились с собственником обо всех условиях, у вас должна быть хотя бы неделя на поиск арендаторов. Даёте объявления куда только можно и вперёд. Более подробно о процессе поиска арендаторов и сдаче квартир в аренду и субаренду вы можете узнать из моего курса по аренде.

По налогообложению. Договора аренды не подлежат гос.регистрации, если они заключаются менее чем на 1 календарный год. Поэтому договора заключайте на 364 дня (вобщем, чтобы не было года).  Желательно отчитываться в налоговую за полученный доход: раз в год, если у вас общее налогообложение (13-17% с доходов физ.лиц) или раз в квартал, если у вас упрощённое налогообложение (3-5% — единый налог и т.д.)

налоги

Если вы не отчитываетесь в налоговую по таким доходам — вы действуете на свой страх и риск. Потому что, если это всплывёт, то на вас могут наложить штраф. Хотя, конечно, это всплывёт только в том случае, если кто-то из участников сделки пойдёт в налоговую и укажет это в своей декларации о доходах или пойдут какие-то проблемы со сдачей квартиры и (не дай Бог конечно) по ней пойдут суды.

В указании в своей декларации сумммы аренды заинтересован только арендатор, ведь это его расход. И если из его годового дохода вычесть сумму арендной платы, то и налогов он меньше заплатит. Поэтому эти моменты лучше всего оговорить заранее.

Если арендатор хочет указать сумму арендной платы в свой расход, то раз в год (как минимум) вы должны с ним встретиться и составить «Акт выполненных работ». Акт выполненных работ — это подтверждение факта передачи денег для арендатора. Акт выполненных работ по субаренде (в конце года) вы можете скачать здесь.

Как в таком случае заинтересовать собственника работать с вами по субаренде? Собственники (в большинстве случаев) являются налогоплательщиками обычными (13-17% налог). На них распространяется общий налог с физических лиц. Вы, как предприниматель, должны быть на упрощённой системе налогообложения (3-5% налог).

И тут два варианта работы с собственником, чтобы ему было выгодно:

— вы заключаете с собственником сразу договор субаренды на меньшую сумму (намного), чем та, которую платит арендатор. К примеру вы заключили с арендатором договор на год, с месячной арендной платой 500$.

За год это 500 х 12 = 6000$. При обычном налоге собственник должен заплатить с этой суммы 13-17% налога (это = 780$ или 1020$ соответственно). Но если вы укажете в договоре с собственником, что годовая аренда между вами (субарендатором) и собственником составляет (к примеру) 500$, то собственник заплатит с этой суммы всего 65$ или 85$ (в зависимости от налога).

А вы (как плательщик единого, упрощённого налога), указав реальную сумму аренды (которую вам платит арендатор и которую он хочет указать в налоговой декларации) 6000$ за год, заплатите с этой суммы 5%. 6000 х 0,05 = 300$. Эти 300$ не должны касаться вашей ежемесячной комиссии, за услуги управления недвижимостью.

Или же второй вариант:

— вы заключаете с собственником договор субаренды на оговоренную между вами сумму (меньшую от стоимости, которую вам будет платить арендатор на сумму вашей ежемесячной комиссии), а потом (раз в квартал или раз в год) составляете ещё один договор субаренды на меньшую сумму «задним числом», который и показываете в налоговой.

Это варианты уменьшения налога. Чур, я вам об этом не говорил.
Ставки по аренде в России увеличились совсем недавно, но эти ставки касаются только земли. За квартиры мы с вами и так платим коммунальные услуги и т.д.

Если вы ещё не на упрощённой системе — то решать вам: переходить на неё сейчас или «повесить» на собственника налог 13-17%. Если же собственник сам на упрощённой системе, то нужно посмотреть: есть ли в его регистрационных документах (как ИП) в графе «виды деятельности», что-то похожее на «предоставление услуг аренды».

Но это всё вам будет нужно, если арендатор захочет указать свой расход, связанный с арендной платой (это вы узнаете в любом случае, так как ему понадобится от вас «Акт выполненных работ»). В остальных случаях — решать вам, нужна ли вам вся эта налоговая «движуха».

Поэтому лучше всего работать с наличкой.