Как не стать обманутым дольщиком в новостройке

Как обманывают дольщиков сегодня – все возможные аферы в долевом строительстве. Какие документы проверить у застройщика, что должно насторожить, как проверить договор долевого участия? Как проверить долевое строительство в Росреестре - смотрите на pravo812.ru. Как обманывают дольщиков сегодня – все возможные аферы в долевом строительстве. Какие документы проверить у застройщика, что должно насторожить, как проверить договор долевого участия? Как проверить долевое строительство в Росреестре - смотрите на pravo812.ru

Посещение объекта

Каждый дольщик имеет право посещать объект и наблюдать за действиями застройщика.

Конечно, это должно быть организовано и с разрешения компании. Необходимо хотя бы со стороны оценивать, как ведутся работы.

По закону в реестр обманутых дольщиков человек может попасть лишь спустя 9 месяцев после даты о сдаче недвижимости. Это может быть очень долго, плюс затем еще на протяжении длительного времени подобная проблема будет решаться.

Каждый имеет право проверить план строительства. Если на протяжении длительного времени не ведутся работы или же срок уже подходит к концу, а сдача объекта не наблюдается, то можно обратиться в прокуратуру.

Власти имеют право посетить объект и проверить, как именно проводиться работа и возможно ли ее завершение в срок. Также они внимательно проверят всю документацию, в том числе и бухгалтерские отчеты.

Как проверить застройщика объекта долевого строительства на надежность – инструкция

Для того чтобы проверить застройщика, необходимо обратить внимание на важные детали.

Следуйте такой инструкции:

1. Узнайте возраст компании застройщика. Обычно у российских компаний деятельность ограничена 25 годами. Чем дольше организация работает, тем лучше.
2. Спросите, сколько объектов строительства было сдано в эксплуатацию. Насторожит факт, если за 10 лет работы объект было всего несколько.
3. Проверьте регистрационные данные компании застройщика. Обратите внимание, что компания может иметь безупречную репутацию, но на самом деле она – перевоплощение проблемной фирмы, которая недавно закрылась. Следует узнавать всю информацию об основной и дочерней компаниях.
4. Постарайтесь узнать, были ли просрочки по работе, как долго строились объекты, нарушали ли договорные обязательства работники.
5. Попросите предоставить вам разрешительную документацию на строительство.
6. Узнайте, какой договор будет заключаться с вами. Если ДДУ, то компания надежная.
7. Проверьте договор перед подписанием у юриста. Содержание не должно смутить специалиста.
8. Поищите информацию об объекте строительства в интернете. Данные должны быть открытыми, да и конкретными, точными.
9. Посетите место, где возводят дом. Если информация соответствует действительности, то беспокоиться не о чем.
10. Проанализируйте показатель «цена-качество». Дешевым не будет объект, расположенный в городской местности.
11. Возьмите выписку из Госреестра и проверьте ее на наличие обременений.
12. Проверьте договор, заключенный между фирмой-агентов и застройщиком. Это в том случае, если вы обращались к посредникам.

Конечно же, нюансов много. Мы перечислили основные действия, о которых не стоит забывать будущему дольщику.

Если физическое лицо решит открыть ИП, ему надо собрать документы и уплатить государственную пошлину. Платеж можно провести любым удобным способом, например, через кассу, банкомат или Сбербанк Онлайн. Госпошлина за открытие ИП в 2019 году может быть оплачена через сайт ФНС. Перед уплатой госпошлины за регистрацию ИП посмотрите образец квитанции на оплату. Читать подробнее

Проверка важнейших документов долевого строительства – что посмотреть, и на что обратить внимание?

Перечислим документы, которые следует проверить у компании застройщика:

1. Разрешительная документация на строительство объекта недвижимого имущества. Проект на дом обязателен, как и само разрешение. В нем должно быт указано, какой объект будет возведен, в каком месте, какие сроки строительства выделены. Все документы должны быть «свежими», даты на них должны стоять новые!
2. Документ, подтверждающий право собственности застройщика на землю, где будет или уже строится объект. Вам могут предоставить на рассмотрение договор аренды земельного участка, либо выписку из ЕГРН/ЕГРП. В них должны быть обозначены такие моменты: на каких правах застройщик будет распоряжаться землей, в каких целях он приобрел землю, какие объекты он может на ней построить.
3. Документация о деятельности компании. Попросите предоставить копии учредительных бумаг, аудиторские заключения, оригинал проектной декларации. В них будет отражено юридическое и финансовое состояние организации.

Зачастую, на практике, если даже какого-то одного документа у застройщика нет, то стройку замораживают.

Какие есть способы обмана

Есть несколько определенных проблем, с которыми чаще всего встречаются дольщики при заключении договора. Их обязательно нужно точно знать и стараться избегать неприятных последствий.

Какие схемы застройщика должны насторожить дольщика.

Предварительные договора купли-продажи

Иногда застройщики предлагают составить предварительный договор купли-продажи. Некоторым дольщикам кажется, что это серьезная бумага, которую обязательно нужно составить.

На самом деле подобные документы не обязуют передать квартиру, они лишь сообщают о намерении в дальнейшем заключить сделку.

Важно: Ни в коем случае нельзя заменять этой бумагой основной договор участия долевого строительства. В противном случае даже суд не сможет отстоять права на недвижимость и не будут проведены документально все оплаты по квартире.

Вексель

Продажа векселя является явным мошенничеством со стороны застройщика.

Еще до получения всех разрешений на строительство и до начала работ, компания не имеет права привлекать деньги дольщиков. При этом она может продать вексель.

Это не дает никаких гарантий совершения сделки купли-продажи или же заключения договора дольщиков. Фактически может быть не дано разрешение или же застройщик и вовсе не собирался его получать.

Памятка дольщику.

Двойная продажа

Распространенной методикой обмана является продажа одной и той же квартиры несколько раз.

Подобная двойная продажа достаточно сложно решается в суде, особенно если застройщик признан банкротом.

Для того чтобы избежать этих негативных последствий, обязательно нужно проверять договор долевого строительства. В нем должно быть четко указано, какая именно недвижимость приобретается с ее подробным описанием и номером квартиры.

Продажа муниципальных квартир

Некоторые дома строятся в качестве муниципальных. Они предназначены для выдачи квартир военным или же для иных целей.

Подобные объекты не могут участвовать в долевом строительстве. Именно поэтому в случае обнаружения в документах муниципальных целей, необходимо сразу же отказываться от проекта.

Проблема с земельным участком

Распространенной проблемой, которая раньше встречалась через раз, а сейчас немного чаще, но все еще остается актуальной является земельный участок. Он должен находиться в собственности у застройщика.

С осторожностью необходимо обращать внимание на ситуации с долгосрочной арендой.

Можно ли бороться с недобросовестным застройщиком? Как это сделать по закону? Смотрите по ссылке.

Также дополнительно нередко проверяют разрешения и другие бумаги. Иногда стройка остановлена по причине нарушений в документации, в таком случае срок также может быть передвинут надолго или вовсе объект будет заморожен.

К каким уловкам прибегают застройщики при оформлении ДДУ? Смотрите в этом видео:

Договор долевого участия в строительстве – как он должен заключаться, и что в договоре должно быть обязательно?

Договор должен быть составлен, согласно Закону федерального уровня под номером 214. Запомните это.

Договор называется так: «Договор долевого участия», или же попросту ДДУ. Именно он дает надежные гарантии, что застройщик - не мошенник, что компания не обманет и выстроит дом точно в срок.

Помните: если застройщик заключает с вами ДДУ, то у него на руках имеется весь пакет разрешительной документации на строительство. Но проверить ее все же стоит.

Застройщик и дольщик могут заключить договор в присутствии юриста или нотариуса.

Главное, чтобы он содержал все важные сведения:

1. Название объекта.
2. Точную характеристику объекта недвижимого имущества. Например, вид недвижимости, этажность, общая площадь многоэтажки, класс энергоэффективности, материал стен здания, и др.
3. План, чертеж объекта.
4. Период строительства.
5. Гарантийный срок. Обычно его ставят – 5 лет.
6. Гарантийные обязательства перед будущим владельцем жилья.

Данный договор защитит дольщика от повторной продажи объекта.

Кстати, если дольщик передумает приобретать жилье, то он может в течение 10 дней потребовать от застройщика обратно вложенные деньги.

Но, заметьте - только при заключенном ДДУ. При других вариантах такое невозможно.

Основные схемы мошенничества и обмана в долевом строительстве – будьте бдительны!

Перечислим основные схемы обмана, осуществляющиеся злоумышленниками при долевом строительстве, и опишем, как можно противостоять мошенникам.

1 схема. Заключение предварительного договора купли-продажи вместо ДДУ

План застройщика - в том, чтобы уклониться от обязательств и гарантий, предусмотренных договором долевого участия и законом федерального уровня «О долевом участии в строительстве».

Застройщик, оформляя с будущим жильцом предварительный договор купли продажи, не будет:

1. Регистрировать документ в госорганах.
2. Исполнять договорные обязательства, которые предусмотрены основным договором.
3. Давать гарантии по поводу сроков строительства. Он может закончить стройку, когда угодно, независимо от договора.
4. И - заберет предварительную плату за покупку нежилого помещения.

По такой схеме, как правило, реализуются квартиры, относящиеся к нежилому фонду. Гражданин перечисляет, согласно предварительным обязательствам, определенную сумму за покупку жилья, но в итоге еще долгое время не получает обещанного.

Как быть гражданину при 1 схеме мошенничества:

1. Настаивать на оформлении ДДУ.
2. Не передавать крупную сумму в счет покупки, если уже был заключен договор купли-продажи.
3. Оспаривать договор в судебных органах, если застройщик нарушил свои обязательства.

Также россиянин может обратиться в банковскую организацию - и попросить проверить надежность застройщика, прежде чем заключать с ним какой-либо договор.

Но не всегда банки идут навстречу, оперируя тем, что проверка уже была проведена.

Подробнее о том, стоит ли заключать предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке, и как максимально обезопасить сделку, мы писали.

2 схема. Повторная продажа объекта

Застройщик обманывает так: он реализует жилье путем заключения договоров с фирмами-посредниками, не взаимодействующими между собой. Таким образом? он продает жилье два раза двум разным лицам, скрывая факт продажи от каждого будущего собственника недвижимости.

В том случае, когда с застройщиком будет заключен договор долевого участия, эту схему на практику перенести не получится, так как документ должен быть зарегистрирован. Регистрация возможна лишь единожды, то есть - один договор.

А вот в том случае, если с застройщиком гражданин заключил предварительный договор купли-продажи, который не нужно регистрировать, то схема отлично срабатывает. Она считается преступлением по схеме мошенничества.

Как противостоять при 2 схеме обмана:

1. Получить выписку из Госреестра и проверить жилье на наличие обременений.
2. Проверить фирму-агента и потребовать от ее сотрудников договор, заключенный между организацией и застройщиком. В документе должно быть прописано, что застройщик заключил договор только с этой фирмой.
3. Обратиться в правоохранительные органы, если уже был совершен обман и договор был оформлен. Привлечь к ответственности застройщика гражданин сможет, а вот саму фирму-посредника нет.
4. Расторгнуть договор с фирмой-агентом и взыскать затраченные деньги через судебную инстанцию.

Как только вы заметите обман - сразу же обращайтесь в Прокуратуру. Не стоит медлить и ждать, когда схему мошенничества провернут полностью.

3 схема. Оформление договора с застройщиком, у которого нет разрешительной документации на строительство

На сегодняшний день, эта схема не так распространена, как две предыдущих. Она представляет собой реальный обман. Застройщик не собирается строить объект недвижимости, но заключает договора с дольщиками - которые, в свою очередь, перечисляют ему средства.

Конечно же, в проигрыше остаются дольщики, которые вкладываются в несуществующий объект недвижимости. Не факт, что застройщик получит документы и воздвигнет новостройку. Договора он будет заключать символические, которые не предусматривают выполнения всех обязательств перед гражданами – участниками долевого строительства.

Как быть обманутым дольщикам при 3 схеме мошенничества:

1. До заключения договора проверить все документы, в которых должны быть зафиксированы разрешения на стройку объекта.
2. Обратиться в правоохранительные органы и привлечь к ответственности застройщика, если гражданина уже обманули.

Заметьте, все документы застройщик должен выдать без каких-либо проблем. Вы можете получить - их и отнести на проверку к опытному юристу.

4 схема. Построение многоэтажки на 6 сотках земли ИЖС

По плану гражданин-застройщик приобретает в товариществе участок, предназначенный под индивидуальное строительство, и возводит на нем многоэтажку.

Для строительства он не оформляет разрешительной документации, и проектирует дом так, что жилье имеет:

1. Площадь не более 1 500 кв.м.
2. Не больше 3 этажей.
3. Ограниченные коммуникационные возможности. Нормативные потребления в частных и многоэтажных домах разные.
4. Ограниченные технические возможности. Например, учитывается нагрузка электросети.

Застройщик, подготовив дом, разделив на несколько квартир, оформляет с каждым собственником договор долевого участия. Так, гражданин приобретет в собственность не полноценную квартиру, а только лишь часть домовладения.

По сути, застройщик не нарушает закон, когда строит 3-этажный дом на своем участке, но он может обмануть гражданина.

Мошенничество может заключаться в невыполненных обещаниях, либо в невыполненных обязательствах и т.п.

Правило 2. Собирайте информацию до покупки

Знание – сила, и именно оно поможет избежать обмана. Перед покупкой квартиры в новостройке соберите максимум информации о застройщике: как давно он работает на рынке недвижимости, какие объекты строил, соблюдал ли сроки сдачи. Хорошим признаком в данном случае будет публичность застройщика: качественный сайт, на котором раскрыта информация о текущих стройках и сроках сдачи домов, частые интервью в СМИ, среди партнеров – банки с госучастием или крупные иностранные инвестиционные фонды.

Обратите внимание на отзывы клиентов на форумах и в сообществах по уже готовым объектам застройщика. Здесь можно найти полезную информацию о соблюдении сроков строительства, а также о качестве жилья.

Обязательно ознакомьтесь с документацией по дому. Необходимый минимум того, что стоит посмотреть: действующее разрешение на строительство, зарегистрированный договор аренды участка или свидетельство о праве собственности на землю, а также проектная декларация и документы на право подключения к наружным инженерным сетям.

Административные нарушения в России встречаются с каждым годом все чаще. И поэтому каждому стоит знать, как оплачивать штрафы за них. В этой статье мы расскажем о самых удобных и распространенных приемах. Знать, как оплатить административный штраф, необходимо, ведь с нарушениями такого характера может столкнуться даже самый добросовестный гражданин Российской Федерации. Штраф, который будет наложен, придется оплатить. Читать подробнее

Как себя защитить

Основное правило для того, чтобы не стать обманутым дольщиком, это просто быть всегда внимательным. Документы стоит проверять с особой осторожностью, обязательно читать все бумаги и обращать внимание на каждый пункт.

В случае нарушения любого пункта из договора необходимо немедленно предпринимать меры. Многие дольщики откладывают радикальные решения, визиты в прокуратуру, надеясь на добросовестность застройщиков.

Обязательно нужно учитывать репутацию компании. Она должна быть проверенной, опытной. Лучше всего оценить деятельность по прошлым объектам, были ли они сданы в срок и как соблюдены все остальные правила.

Кто такие дольщики

Дольщик представляет собой гражданина, который решил вложить свои инвестиции в строительство в счет покупки будущей квартиры. В результате возводятся объекты недвижимости, а после их сдачи в эксплуатацию жилье передается всем участникам.

Со стороны дольщика необходимо исполнять свои обязательства по оплате.

Как не стать обманутым дольщиком при приобретении квартиры в новостройке? Советы в этом видео:

Основные документы

Обязательным моментом становится проверка документов.

Для потенциального инвестора застройщик обязан представить все документы. Правильно составленный договор долевого участия, а также информация о распределении средств, бухгалтерские документы, а также годовые отчеты за прошлые годы. Это дает возможность получить максимальное количество верной информации.

Есть несколько основных моментов, которые нужно проверить перед подписанием договора:

• Организационно-правовая форма застройщика. Это обязательно должно быть юридическое лицо, зарегистрированное по всем правилам.
• Деловая репутация. С помощью интернета и информации о прошлый проектах легко оценить опыт компании.
• Договор участия в долевом строительстве. Это основной документ. Его необходимо внимательно прочитать и подписать до внесения средств. В нем должно быть указание конкретной квартиры, вся информация об оплате, а также четко прописанные сроки.
• Проверить разрешение на строительство, проект, а также права на земельный участок, в этих сферах часто возникают проблемы.
• Проверить страховой полис.
• Проверить реестр обманутых дольщиков, лучше избегать компаний, которые там фигурируют.

Конечно, подобный ответственный подход может занять много времени, однако он стоит того, чтобы сберечь внушительную сумму денег на недвижимость.

Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ? Куда обращаться? Ответы тут.

Правило 4. Проверьте страховку

Если вы сомневаетесь в надежности компании, выясните, застрахована ли гражданская ответственность застройщика. С 1 января 2014 года компании могут страховать себя от невыполнения обязательств по строительству многоквартирных домов по договору долевого участия. Наличие такой страховки гарантирует вам возврат денег в том случае, если стройка окажется «долгостроем», и застройщик не выполнит свои обязательства.

Правило 5. Рассмотрите вариант ДДУ

Если по предыдущим пунктам все в порядке, определитесь с формой, по которой будет заключено соглашение об оплате. Большинство экспертов сходятся во мнении, что оптимальным будет договор долевого участия (ДДУ). Во-первых, он регистрируется в Росреестре, что исключает вероятность двойной продажи, во-вторых – дает дольщикам возможность рассчитывать на господдержку в случае разорения компании, в-третьих – если вы передумали покупать квартиру, то сможете вернуть всю сумму, указанную в договоре.

Еще один легальный вариант – участие в жилищно-строительном кооперативе. Однако в данном случае рассчитывать на госзащиту не придется, а в случае непредвиденных ситуаций вернуть удастся не более 85% от вложенных денег. Сколько именно – зависит от устава кооператива.

От вексельной схемы, договора займа и участия в товариществе лучше отказаться – есть вероятность нарваться на мошенников.