Как обезопасить себя при покупке квартиры

Статья о том, как обезопасить себя при покупке квартиры: как правильно выбрать жилье и не нарваться на обман, в том числе приобретая жилье по заниженной стоимости? Подробно разобраны схемы мошенников, основные опасности и способы удачно их избежать. Хотите купить жилье, но боитесь, что вашу сделку оспорят? Чтобы этого не случилось, нужно разобраться, как себя обезопасить при покупке квартиры на вторичном рынке.

Скрытые опасности и способы их удачно избежать

Независимо от рынка первичного или вторичного жилья, в каждом сегменте существуют свои риски. В нашем материале мы подробно осветим «темные» стороны при покупке жилья и способы их решения.

Вторичное жилье

В большинстве случаев покупка вторичного жилья осуществляется посредством физических лиц. В связи с этим данная операция будет не столь обременительной, нежели покупка новостройки через застройщика. Но и здесь имеются свои нюансы и подводные камни на которые может попасться несведущий покупатель.

Самой распространенной «наживой» на которую попадаются —покупатели — это озвучивание заниженной стоимости квартиры. Причем продавец может предлагать снизить стоимость жилья «на бумаге», дабы избежать большого налогового вычета. Можно подумать, что действует он во благо новых жильцов.

1. Перед покупкой вторичного жилья стоит проверить квартиру на наличие жильцов и их периодичность проживания. Если в документах значится частый переход собственности из рук в руки, то это может говорить о незаконности первого отчуждения.
2. При оформлении сделки следует проверить всех жильцов, прописанных в квартире. Если среди них есть несовершеннолетние, то отчуждение происходит в особом режиме с присутствием органов опеки и попечительства. В законодательстве говорится о предоставлении этой категории граждан равноценного жилья. Этому стоит следовать строго!
3. Необходима проверка собственника на дееспособность. В практику риелторов входит предоставление справки о дееспособности их психоневрологического диспансера. Это значительно снижает риск сделки.
4. Обязательно обратите внимание — не обременена ли квартира (арестом, залогом, рентой). Исключить обременение можно посредством выписки из ЕГРП. Этот документ, подскажет вам, на каких правах собственник квартиры вступил во владение жильем.
5. При покупке приватизированной квартиры тщательно ознакомьтесь с процедурой приватизации. Зачастую собственники исключают из приватизации несовершеннолетних (прописанных в квартире) детей.

Советы о том, какие вопросы задавать при покупке квартиры, вы можете найти здесь.

Первичное жилье

Жилье в новостройке также имеет свои преимущества и недостатки. К «плюсам» такой покупки относится сравнительно низкая цена квартир, отсутствие возможных собственников и «чистая» история.

С юридической точки зрения, оформление жилья в новостройке является более трудоемким. Наряду с этим, необходимо учитывать все нюансы, которые существуют при покупке жилья в новостройке.

1. Во-первых, перед покупкой жилья стоит тщательным образом «прозондировать» застройщика. Это можно сделать, основываясь на отзывах в интернете, или расспросить о компании тех, кто уже совершил покупку. В решении этого вопроса важно выяснить, не является ли компания «долгостроем», не имеет ли замороженных строений.Следует учитывать и тот факт, что не всегда отзывы на форумах и сайтах застройщика бывают объективными. Зачастую штатные работники от имени покупателей отправляют положительные заметки в адрес застройщика. Что делать в этом случае? Здесь помогут комментарии реальных людей и помощь «сарафанного радио».Учтите, многие покупатели бывают очень придирчивы. Основывайте свои предположения на объективных замечаниях!
2. Во-вторых, документальная сторона оформления сделки — важнейший аспект при оформлении жилья.Речь идет о подписании договора (ДДУ). Согласно официальным требованиям (ФЗ 214) компания-застройщик может зарегистрировать договор в Росреестре после того, как у последнего на руках будет вся разрешительная документация. Очень часто застройщик не всегда имеет все необходимые разрешения.В этом случае он предлагает заключить предварительный договор ДДУ, таким образом, бронируя квартиру. Подписывая договор, застройщик уверяет вас, что подписание основного договора совершится в кратчайшие сроки, хотя нередко это может затянуться на годы.СПРАВКА! По закону, подписание предварительного договора не предусматривает оплаты. Она возможна только после регистрации основного договора в Росреестре.Однако, это не смущает строительные компании, которые взимают плату с покупателей при подписании предварительного договора.Стоит сразу оговориться, что подобное оформление жилья не всегда будет обманным. Но, если есть спешка при заключении предварительного соглашения, то тут уже стоит быть начеку!Внимательно прочитайте договор, сверьте сроки сдачи дома в эксплуатацию. Они должны совпадать и в договоре, и на сайте застройщика. Застройщик выполняет только те обязательства, которые обозначены в договоре! В случае судебных разбирательств, информация на сайте не имеет юридической силы!
3. В-третьих, лично ознакомьтесь со всей разрешительной документацией. Не всегда информация такого рода может размещаться на сайте. Вы можете проехать в главный офис компании и попросить предоставить всю документацию на строительство дома. Если информация такого рода не предоставляется, то это повод задуматься о легальности застройки. В таком случае лучше не рисковать!На просторах интернета начал работу сайт Госстройнадзора, который позволяет убедиться в том, что выбранная вами компания не значится в «черном списке» застройщиком. Кроме этого, на помощь придет Комитет по земельным ресурсам, который на своем сайте отражает все планирующиеся ЖК с разрешительной документацией на строительство.

О том, что нужно знать перед покупкой квартиры, а также что и как проверять, вы можете прочитать здесь, а на что следует обратить пристальное внимание и в чем заключается сбор информации узнаете в этой статье.

Оформление технических нарушений актом

Обнаруженные нарушения следует оформить актом, в котором таковые подробно описываются и допускают обоснованных требований по снижению стоимости квартиры, соразмерно утраченным ею функциям.

Особенно часто продаётся жильё по заниженной стоимости после затопления или пожара, о чём также требуется сформулировать соответствующие сведения в акте приёмке.

Такой акт составляется после передачи продавцу денег и подачи заключённого договора в Росреестр. Если будут выявлены скрытые продавцом недостатки, существенно снижающие ценность жилья, допустимо приостановить регистрационные действия подачей заявления в Росреестр и подать заявление в суд о расторжении сделки.

ВАЖНО: Если покупатель заведомо уведомлялся о наличии технических нарушений, которые повлияли на стоимость квартиры, он не вправе предъявлять последующие претензии по техническому состоянию помещения.

Скачать образец акта технического осмотра квартиры при оформлении купли-продажи

Как вести себя при оформлении сделки?

Кроме того, что правоспособность объекта и документации требуется проверять крайне тщательно, нужно знать ещё ряд нюансов, допускающих сведение риска к минимуму.

Сделки по доверенности

Следует опасаться услуг посредников, если им переданы абсолютные полномочия, которые даёт генеральная доверенность. Можно допустить, что такой документ попал в руки недобросовестных граждан или заведомых мошенников обманным путём. Соответственно в таком случае можно оказаться под подозрением в соучастии в преступлении.

Если предъявлена генеральная доверенность, то необходимо:

1. Настоять на присутствии при оформлении купчей собственника, или встретиться с ним до оформления сделки.
2. Выяснить причину, по которой продажа оформляется по представительству.

Опасения могут отпасть, если в интересах продавца действует его близкий родственник, или собственник лично подтвердил правоспособность действий поверенного. В иных случаях допускается подозрение на преступный умысел, и от такой сделки целесообразно отказаться.

Предъявление удостоверенных копий правоустанавливающих документов

Если вместо оригинала правоустанавливающего документа предъявлена нотариально удостоверенная копия, нужно быть внимательными. Иногда мошенники до проведения сделки оформляют копию правоустанавливающего документа, после чего благополучно сбывают квартиру. На основании удостоверенной копии заключается договор предварительной сделки купли продажи (ПДКП), с представлением аргументов о временном отсутствии подлинника.

При этом может предъявляться свидетельство о собственности, а настоящая сделка проводиться по полученному дубликату. Естественно, в регистрационной палате такое нарушение будет раскрыто, поэтому такие «продавцы» довольствуются заключением ПДКП, с получением задатка или аванса. После получения соразмерной денежной суммы, они исчезают из пределов досягаемости для покупателя.

СПРАВКА: По статистике 80% квартир с существенно заниженной стоимостью являются проблемными или виртуальными, использующимися с целью мошенничества.

Меры предосторожности

Не стоит втягиваться в чужую игру, увлекаясь привлекательным предложением о покупке недвижимости по символической стоимости. Нельзя пренебрегать проверкой документации на квартиру, плачевную роль может сыграть любая мелочь. Проверять нужно абсолютно всё.

Отказаться от оформления договора следует:

1. Если отсутствует полный пакет документации или представлены копии правоустанавливающих документов.
2. Если собственники квартиры менялись один за другим.
3. Когда вместе с квартирой передаются не выписанные жильцы, или если накануне подписания договора не выписаны несовершеннолетние дети.
4. Если не переоформлены несанкционированные виды перепланировки.
5. При представлении генеральной доверенности без адекватных пояснений о причине абсолютного доверия посреднику.

В остальных смутных ситуациях меры безопасности могут ограничиться:

• обращением за сопровождением сделки к компетентному юристу;
• обращением в риэлтерскую компанию;
• дополнительным нотариальным удостоверением договора;
• страхованием сделки.

Перечисленные формы подстраховки в той или иной степени снизят риск за счёт дополнительной проверки правоспособности сделки, а её страхование полностью гарантирует возвращение уплаченной по договору суммы при наступлении страхового случая.

Как обезопасить себя в технических моментах?

Чтобы правильно выбрать квартиру, важно учитывать технические характеристики, в том числе и дома в целом, поскольку здесь скрытые риски проявляются в обнаружении после покупки недоделок, незаконной перепланировки и т.д.).

Первичное жилье

Так как жилой комплекс возведен недавно, никто не может вам сказать обо всех недоделках, которые имеются в новостройке. А недостатков может быть немало, например:

• плохая звукоизоляция;
• слабый напор воды;
• возможность промерзания стен;
• некачественные стеклопакеты;
• протекающая крыша.

Чтобы оградить себя от подобных недоработок можно лично пронаблюдать за процессом строительства, если, конечно, что-либо в этом смыслить. Есть и более доступный способ. Поговорить с жильцами, которые уже приобрели квартиры у застройщика, и выяснить все моменты, которые требуют доработки.

Как правило, квартиры в новостройках продаются с предоставлением свободной планировки. При заключении договора, в нем должно значиться согласие (разрешение) застройщика на перепланировку жилья по своему усмотрению.

ВАЖНО! Для перепланировки квартиры в новостройке обязательно должен быть документ, удостоверяющий вашу собственность! Без наличия этого документа перепланировка невозможна!

После того как вы стали полноправным собственником квартиры, специально созданная комиссия проводит осмотр и дает согласование на проведение перепланировки. Если вы уже совершили перепланировку, то вам также необходимо вызвать специалистов, для того, чтобы вам выдали соответствующее разрешение. В этом случае процедура будет произведена задним числом, что не всегда возможно.

Вторичное жилье

При покупке квартиры на рынке вторичного жилья технические моменты могут быть налицо. Выбирая жилье, стоит заострить внимание на общее состоянии дома. Необходимо осмотреть подвальное помещение на наличие (отсутствие) прогнивших канализационных труб, осмотреть чердачное помещение. Это нужно для того, чтобы избежать выплаты немалых сумм на общедомовые нужды по замене труб или покрытию крыши.

Большое значение при выборе жилья имеет придомовая инфраструктура, а также социальный статус соседей. Вряд ли кто-нибудь захочет соседствовать с асоциальными личностями.

При заключении сделки вам должны предоставить технический паспорт помещения. Обратите внимание на имеющуюся в квартире перепланировку. Если таковая имеет в приобретаемом жилье, то это должны быть отражено в технической документации на квартиру.

СПРАВКА! Если продавец утаил, что в квартире имеется незаконная перепланировка, то это может послужить поводом, для расторжения договора в одностороннем порядке!

Приобретение жилья с перепланировкой имеет свои положительные и отрицательные стороны. Если процедура переустройства проводилась по всем законам, то продавец вправе повысить цену, в сравнении с аналогичным жильем. Как правило, это составляет порядка 10% от общей стоимости жилья.

В первом случае, покупатель терпит определенные затраты, но зато въезжает в комфортабельное жилье, при этом чувствуя себя абсолютно легально. В случае неоформленной планировки, покупатель выигрывает финансовом плане, испытывая при этом определенные риски. Бывали случаи, когда специалисты не одобряли проведенную перепланировку.

Способы обмана

Как уже было сказано выше, обманным способом заключать сделки могут не только продавцы, но и покупатели. Но у первых, пожалуй, возможностей больше. И иногда покупатели невольно сами им в этом помогают.

Какие схемы обмана существуют:

1. сделка оформляется сразу с несколькими покупателями;
2. сделку оформляют по фальшивым документам;
3. продавец медлит с выпиской из квартиры, а полученные деньги, по судебному решению, возвращает частично и долго;
4. продавец просит в договоре обозначить сумму, которая будет меньше действительной, а потом по судебному решению прекращает сделку и возвращает только указанную в контракте стоимость;
5. покупателя не предупреждают, что на жилье могут быть другие претенденты, которые в будущем имеют право обратиться в суд.

Это далеко не полный перечень тех способов, которыми могут воспользоваться недобросовестные владельцы жилья, чтобы совершить сделку с максимальной выгодой.

Наследуемое жилье

Если квартира получена собственником по наследству, и в свидетельство о наследовании вписано несколько собственников, необходимо предоставление дополнительных документов:

• нотариально заверенный отказ от доли в квартире;
• соглашение о разделе, в котором квартира переходит во владение продавцу;
• бумаги, подтверждающие, что остальным наследникам выплачена компенсация.

Кроме того, важно удостовериться, что между наследниками не ведется судебное разбирательство, которое может аннулировать его единоличное владение имуществом.

Учтите! Если квартира является частью общего наследства, которое оформлено между родственниками солидарно, потребуется предоставить:

• оформление объекта в долевую собственность с разделением долевого права;
• нотариальные доверенности и согласия от всех наследников.

Несмотря на то, что будут предоставлены доверенности от всех собственников, необходимо оформлять сделку через нотариуса.

Какой срок действия квитанции на уплату госпошлины при получении прав. Как уплатить госпошлину за водительское удостоверение. Сколько действительна госпошлина за водительские права при их замене. Правила оформления квитанции по уплате государственной пошлины. Сроки для оплаты платежа. Сроки давности по невостребованным или излишне уплаченным госпошлинам Читать подробнее

Проверка юридической чистоты квартиры на основе документов

Специалисты по продаже недвижимости рекомендуют начинать осмотр объекта с проверки документов.

Важно обратить внимание на следующие моменты:

• Является ли продавец собственником квартиры. Для этого необходимо сверить паспортные данные с правоустанавливающими документами на квартиру;
• Проверить техническую документацию на квартиру: технический и кадастровый паспорт, срок действия бумаг; Соответствует ли настоящая планировка помещений той, которая указана в документации;
• Если собственность находится в долях с другими владельцами, продавец должен предоставить согласие остальных собственников на отказ от этой доли. Это необходимо, так как они обладают первоочередным правом на покупку;
• Проверить количество прописанных граждан. Особое внимание должно быть направлено на несовершеннолетних и недееспособных жильцов;
• Если сделка будет оформляться по доверенности, необходимо удостовериться в ее подлинности.

Именно юридическая чистота сделки гарантирует безопасное ее завершение. Если квартира покупается без участия риэлтора, рекомендуется получить консультацию юриста, чтобы грамотно пройти все этапы.

Договор купли-продажи квартиры в ипотеку

Как оформить доверенность на право подписи, читайте тут.

Можно ли отказаться от доли в квартире в пользу другого собственника, читайте по ссылке: 

Мошеннические схемы

Вторичный рынок недвижимости – привлекательный плацдарм для разворачивания мошеннических действий. Мошенники могут пользоваться перечисленными выше методами, кроме этого в их арсенале имеются также более грубые и циничные способы обмана доверчивых граждан. Ряд схем является наиболее распространённым.

Поддельные бумаги

Один из членов группировки арендует жильё по устному договору или по поддельным документам. Подставная фирма приводит покупателей на просмотры.

Снижая стоимость жилья до невероятных размеров, заключают приблизительно в равные промежутки времени ПДКП, и взимают авансовые платежи. До времени, назначенного для заключения купчей, прекращает свою деятельность.

Только прибыв в Росреестр, обманутый покупатель осознаёт обстоятельства дела.

Подмена объекта

Нередки случаи, когда на этапе заключения договора, подменяется его экземпляр. По виду документ ничем не отличается, но после того как покупатель убедился в его содержании, на подпись подаётся другой, предметом которого выступает сделка с недвижимостью с иной стоимостью, иными кадастровыми и техническими характеристиками. Иногда вместо столичной квартиры граждане приобретали домик в российской глубинке. Также часто используется подстановка в договор другого объекта.

Например, изменив номер квартиры, мошенник может внести вместо шикарной трёхкомнатной квартиры, разбитую однушку. Или – изменив номер дома на одну цифру, предоставит жильё совсем в другом районе, в здании другого качества. Такие договоры бывает оспорить невозможно. В особенности после развала подставной фирмы.

ВНИМАНИЕ: Особенно часто жертвами мошенников становятся престарелые одинокие граждане, или лица, страдающие алкоголизмом. Отобранная преступниками квартира пускается в незаконный оборот.

Занижение стоимости в договоре

Иногда преступники уговаривают доверчивого покупателя, с которым заведомо вступили в доброжелательные отношения, занизить стоимость объекта. По преимуществу они руководствуются стремлением снижения налоговой ставки.

На основании любой удобной причины они расторгают сделку, возвращая сумму, указанную в договоре. Остаток, полученный по сделке, становится незаконной наживой. Покупатель остаётся в двусмысленном положении. Ему приходится остаться в убытке или доказывать свою причастность к налоговому преступлению, на которое он покушался.

Как избежать влияния мошенников?

Преступники не позволят обращения к компетентным специалистам, так как этим разрушат свою преступную схему. Однако покупателю следует настоять на том, чтобы специалист представительствовал в его интересах. Зачастую мошенники прибегают к посредничеству сообщников, которые могут представляться и юристами, и страховщиками.

Если официальный сайт отсутствует, значит предъявлена поддельная документация. По преимуществу мошенники избегают дальнейшего контакта с лицами, внимательно изучающими обстоятельства сделки, по собственной инициативе. Если такое произошло, следует обратиться с заявлением в полицейский участок, для проведения расследования.

Осмотр квартиры

Покупка квартиры на вторичном рынке жилья – сложная процедура, при которой должен соблюдаться ряд важных этапов. Главный из них – осмотр жилого помещения. Этот этап не теряет значимости даже в том случае, если квартиру подобрал риэлтор.

Важно! Покупателю важно обратить внимание на следующие нюансы:

• Состояние горизонтальных и вертикальных поверхностей. Полы, потолки и стены должны быть ровными;
• Наличие оконных и дверных конструкций и их правильное функционирование;
• Коммуникации – газ, вода, свет, канализация;
• Необходимо проверить работу выключателей, розеток;
• Лучше всего покупать квартиру зимой, в холодное время года есть возможность проверить состояние отопления;
• Нужно проверить, нет ли плесени в помещениях, соответствует ли уровень влажности необходимым нормам;
• Соответствует ли планировка квартиры предоставленной технической документации.

Покупателю важно не стесняться при проверке состояния квартиры. Любое жилое помещение будет иметь недочеты. Но продавцы часто стараются их скрыть. Такие недостатки могут послужить поводом для снижения стоимости.

Нужно осмотреть состояние подъезда, придомовой территории. Рекомендуется поговорить с соседями. После покупки квартиры изменить что-то будет уже невозможно, поэтому все нюансы нужно обсудить до подписания сделки.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как избежать мошенничества при покупке квартиры?

Как безопасно с юридической точки зрения оформить сделку?

1. Проверьте всю имеющуюся информацию о компании. Тщательно изучите сайт застройщика, ознакомьтесь с отзывами на форумах, поинтересуйтесь о компании у тех, кто уже пользовался ее услугами. Узнайте, нет ли у компании «замороженного» или незавершенного строительства.
2. Проверьте уставные документы компании, вам их обязаны предъявить по требованию. Ознакомьтесь с документацией непосредственно на саму застройку, в которой вы планируете купить квартиру. Отсутствие хотя бы одного документа является поводом повременить с оформлением договора.
3. Заключайте ДДУ (договор долевого участия)! Если вы воспользуетесь временным договором, то возможно, вам еще нескоро предстоит въехать в новое жилье. Вам будет предложено заключить основной договор только после наличия всех разрешений. Эта процедура может затянуться на долгое время.
4. При покупке вторичного жилья проверьте на вменяемость собственника квартиры. Выясните информацию о тех, кто впоследствии может претендовать на долю в квартире.
5. При сделке по доверенности, устройте встречу с собственником. Это поможет избежать мошеннической аферы.

Юридические риски

К этой категории относятся обстоятельства, которые могут нарушить регламент, определяющий законность сделки. Правовым последствием таких нарушений становится аннулирование договора, согласно положению ч. 1 статьи 558 ГК РФ, с односторонней или двусторонней реституцией.

ВНИМАНИЕ: Любое недобросовестное действие покупателя, в том числе – внесение существенно заниженной стоимости объекта в договор, может повлечь отклонение иска судом, если фактического перехода прав на квартиру не произойдёт.

То есть – неверно оформленный пакет документации, ставший причиной прекращения регистрационной процедуры, может оставить приобретателя без права на жильё, за которое были уплачены деньги. К ошибкам в оформлении документации могут привести титулы проблемных квартир, когда оформленная документация не раскрывает всей юридической картины (о том, какие документы нужно проверять при покупке квартиры и как это правильно сделать, читайте тут).

В итоге «белые пятна» зачастую появляются уже после регистрации сделки и допускают процедуры оспаривания правомерности её проведения. Базовой основой оспаривания в этом случае становятся новые сведения, не выявленные до начала заключения купчей, и нарушившие права третьих лиц.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке жилья:

Прописанные квартиранты

Иногда продаваемое жильё имеет более чем десятилетнюю историю. За этот период в квартире могли появиться жильцы, в том числе – до момента вселения на жилплощадь настоящих собственников, выступающих в роли продавцов, которые по тем или иным причинам не выписались. В некоторых случаях выписать таковых, даже в судебном порядке, окажется невозможно.

Ведь в их числе могут оказаться родственники одного из собственников, отбывающие наказание в местах лишения свободы, имеющие право на проживание и даже – приватизацию доли жилья. Или отсутствующий член семьи одного из бывших собственников вернётся из-за границы, где благополучно проживает длительное время, и заявит о нарушении его имущественных прав.

Для того, чтобы быть уверенным в чистоте титула, нужно запросить для проверки расширенную архивную выписку, выданную управляющей компанией. При этом следует настоять на том, что несовершеннолетние дети, вместе с их матерями, были выписаны до начала сделки. В противном случае ситуация будет полностью зависеть от добросовестных намерений матери ребёнка, которую недопустимо снять с регистрационного учёта без её согласия до достижения ребёнком 18 лет.

Несовершеннолетний собственник

В этом случае собственник не может самостоятельно заниматься своими имущественными делами. Если он достиг 14 лет, то он вправе ставить свою подпись в договоре купчей и заявлении на регистрацию сделки, но рядом должна стоять личная подпись его законного представителя. Таковым может являться:

• мать или отец;
• усыновитель;
• опекун;
• представитель учреждения, где собственник пребывает на текущий момент.

Кроме этого представитель собственника обязан оформить разрешение в органах опеки и попечительства. На основании поданного представителем заявления орган опеки выдаёт разрешение, которое прилагается к пакету документации для регистрации договора. После регистрации родители или опекуны обязаны представить отчёт о соблюдении интересов ребёнка в результате продажи жилья.

Скачать образец заявления в органы опеки на разрешение проведения сделки продажи квартиры

Если эти права будут нарушены тем, что взамен проданного жилья не будет приобретено равноценное, оформленное на имя ребёнка или деньги не будут положены на его лицевой счёт, будет возбужден судебный процесс.

СПРАВКА: Приобретение недвижимости у несовершеннолетнего идентично альтернативной сделке, когда продажа жилья сопровождается приобретением объекта, на которое получено согласие от органов опеки.

Недееспособный собственник

Лица этой категории не вправе проводить имущественные операции. Если после совершения сделки третьи лица из числа родственников или иных заинтересованных лиц смогут доказать, что в момент сделки собственник был психически неправоспособен, сделка подлежит аннулированию. Неправоспособность может выражаться:

• в алкогольном опьянении;
• наркотическом или токсическом трансе;
• старческом слабоумии;
• иных видах психической нестабильности.

Если контрагентом договора является заведомо недееспособное лицо, не дающее отчёта в том, что совершает гражданско-правовой акт, сделка может аннулироваться. Иногда покупатель не может определить нарушение адекватности у партнёра по сделке. В любом случае допустимо запросить справку из психиатрического диспансера о том, что гражданин не состоит на учёте. То же касается справки из наркологического диспансера.

Совместно нажитое имущество

Согласно закону, совместно нажитое в браке имущество является собственностью обоих супругов, независимо от того, на кого оно оформлено (ст.35 СК РФ). Соответственно, требуется проверить сведения о заключении брака и приобретении (приватизации) квартиры. Риски отсутствуют:

• если квартира приобретена до официальной регистрации брака;
• если брак между собственником и проживающим совместно лицом не зарегистрирован.

При наличии совместной собственности супруг собственника обязан представить нотариально удостоверенное разрешение на заключение сделки. Доверенность не требуется, если недвижимость:

• получена в дар;
• передавалась по наследству.

В этом случае владелец жилья предоставляет соответствующее свидетельство или дарственную.

ВАЖНО: Если брак расторгнут, а с момента его расторжения прошло не менее трёх лет, следует быть осторожными. Иногда при разводе супруги заключают соглашение о недопустимости продажи жилья супругом, который остался проживать на его территории.

Особенно, если причиной стали несовершеннолетние дети.

Статья 196 ГК РФ. Общий срок исковой давности

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N35-ФЗ «О противодействии терроризму».

Скачать образец согласия супруга на продажу квартиры, нажитой в совместном браке

Наследуемое жильё

Если в свидетельстве о наследовании, которое выступило правоустанавливающим документом, вписано несколько наследников, обязательно должно прилагаться:

• нотариально удостоверенный отказ от доли квартиры;
• соглашение о разделе, где квартира переходит во владение продавцу;
• документация, констатирующая выплату компенсации другим наследникам.

Кроме этого следует убедиться, что между наследниками не продолжаются судебные разбирательства, которые могут аннулировать его единоличное право распоряжаться объектом, а правовым последствием явится оспоримость или ничтожность купчей.

Если квартира является частью наследственной массы, полученной несколькими родственниками солидарно, обязательно требуется:

1. Оформление объекта в долевую собственность с распределением частей долевого права.
2. Наличие нотариально удостоверенных доверенностей и согласий от совладельцев.

СПРАВКА: Представление доверенности от совладельца не отменяет необходимости нотариально удостоверенного согласия на продажу.

Наличие обременений

Если квартира в залоге – оформление и регистрация договора недопустимо. Этот факт проверяется кадастровой справкой об отсутствии обременений. Однако потребительский кредит под залог квартиры недобросовестный покупатель мог оформить после получения кадастровой справки.

Поэтому перед сделкой целесообразно потребовать новую справку, гарантирующую отсутствие залога. Если продаётся ипотечная квартира, то таким же образом следует удостовериться в том, что она не подверглась аресту за долги.