Как рассчитать справедливую стоимость аренды

Борис

примерно так можно: «в случае изменения национального курса рубля на (тут важно указать значение, на сколько должен обесцениться рубль) и таким образом обесценивания рубля арендодатель вправе увеличить стоимость арендной платы с предварительным уведомлением Арендатора не менее чем...». Также надо предусмотреть чем подтверждается данная ситуация (может быть информацией с сайта ЦБ РФ по курсу рубля, например). 

Также эту ситуацию можно предусмотреть в разделе форс-мажор (раздел 5).

Борис

тут уже стороны должны решить на сколько арендодатель может поднять стоимость аренды. Формулы нет. Может быть на сумму инфляции в месяц. Ст. 421 ГК РФ

А по формулировке также указать примерно: «арендодатель вправе по истечении 3 лет с момента заключения настоящего договора увеличить стоимость арендой платы на… руб. соразмерно (инфляции, например) с предварительным уведомлением арендатора не менее чем за...».

Еще раз В общем согласен с Олегом.

Согласен что лучше использовать инфляцию и 5 % в общем-то справедливое повышение.

1. Как прописать риски резкого обесценивания денег в течение 3 лет в договоре аренды? Как правильно сформулировать и прописать этот пункт в договоре?

Вот тут нужен тогда какой-то эквивалент, который хочет получить Арендодатель за право пользования своим имуществом. Общим эквивалентом являются деньги. Но чтобы обезопасить себя от их резкого обесценивания нужно выбрать что-то постоянное. Как представляется постоянной ценностью являются драгоценные металлы. Поэтому, если защищаем интересы Арендодателя, то нужно привязать арендную плату к стоимости какого либо драгоценного металла (например золота, иридия и других редкоземельных металлов).

Борис! Уточните, пожалуйста, относительно срока действия договора. В договоре указан срок действия — 3 года. Вы задаёте вопрос о повышении арендной платы не ранее, чем через три года срока действия договора. Соответственно, в рамках действия этого договора повышение арендной платы не планируется. Может быть, в этом договоре достаточно формулировки, что установленная арендная плата является твёрдой и в период действя договора изменению не подлежит? Оговаривая сейчас условия, выходящие за период действия договора, Вы, по сути, выходите за пределы его действия. Либо в п.4.1.1 указывайте, что арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора на прежних условиях, при этом повышение арендной платы производится в соответствии индексом инфляции,  подтверждённым данными Федеральной службы Государственной статистики и  не может составлять более 5% от установленного настоящим договором размера арендной платы. 

Светлана Ваш вопрос принят в работу уточните кто выступает арендодателем

Вы можете выложить сюда договор аренды и письмо по перерасчету аренды?

Без договора консультация будет неполной.

Светлана.

Согласно Постановлению Правительства РФ № 582:

4. В случае если право на заключение договора аренды земельного участка приобретается в порядке, установленном земельным законодательством
Российской Федерации, на торгах (конкурсах, аукционах), то арендная
плата определяется по результатам таких торгов (конкурсов, аукционов).

В соответствии с п.  25 Правил проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности:

25. Результаты торгов оформляются протоколом,
который подписывается организатором торгов, аукционистом (при проведении
аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере
арендной платы) и победителем торгов в день проведения торгов. Протокол о
результатах торгов составляется в 2 экземплярах, один из которых
передается победителю, а второй остается у организатора торгов. В
протоколе указываются:

а) регистрационный номер предмета торгов;

б) местоположение (адрес), кадастровый номер земельного участка, данные о государственной регистрации прав на земельный участок;

в) предложения участников торгов;

г) имя (наименование) победителя (реквизиты юридического лица или паспортные данные гражданина);

д) цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы;

е) срок уплаты стоимости, если земельный участок продается в кредит (с отсрочкой платежа);

ж) порядок, сроки и размеры платежей, если земельный участок продается в рассрочку (график платежей).

Следовательно, при приобретении права на аренду земли по проведенным торгам, арендная плата определяется в соответствии с результатами торгов- порядок изменения и корректировки размера арендной платы, в таком случае, при досрочной сдаче объекта строительства должен определяться в соответствии с условиями заключенного договора аренды, а не по формуле.

Светлана, добрый день.

Вам пересчитали аренду через какой промежуток времени? И сможете ли Вы выложить договор и формулу расчета?

Постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582

8. При заключении договора аренды земельного участка федеральные органы
исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и
периодичность изменения арендной платы за пользование земельным
участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год
после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в
одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции,
установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной
финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по
состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года,
следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

3. Арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах:

г) 1,5 процента в отношении:

земельного участка,
ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель
сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в
соответствии с земельным законодательством Российской Федерации;

земельного участка, предоставленного в соответствии с договором о развитии застроенной территории;

земельных участков, образованных из земельного
участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях
жилищного строительства в соответствии с Земельным кодексом Российской
Федерации;

д) 2 процента в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах «а» — «г» настоящего пункта, если:

земельный участок предоставлен в аренду для
строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в
порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации;

Светлана!

Согласно 

ПОСТАНОВЛЕНИЯ ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 16 июля 2009 года N 582

Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации

4. В случае если право на заключение договора аренды земельного участка приобретается в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации, на торгах (конкурсах, аукционах), то арендная плата определяется по результатам таких торгов (конкурсов, аукционов).

При этом в Постановление не указана возможность пересмотра арендных платеже именно если были торги.

В Вашем случае необходимо обжаловать требования властей.

1. Дела об оспаривании затрагивающих права и законные интересы лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями (далее — органы, осуществляющие публичные полномочия), должностных лиц, в том числе судебных приставов — исполнителей, рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными в настоящей главе.

2. Производство по делам об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц возбуждается на основании заявления заинтересованного лица, обратившегося в арбитражный суд с требованием о признании недействительными ненормативных правовых актов или о признании незаконными решений и действий (бездействия) указанных органов и лиц.

Конечно лучше было бы, если Вы выложили всю переписку с органами власти.