Как купить комнату

Правда, такая сделка с недвижимостью, как покупка комнаты в квартире подводные камни тоже имеет. Чтобы избежать неприятностей, нужно знать нюансы ее заключения. Как купить комнату: Покупка комнаты и чем эта сделка отличается от покупки квартиры

О том, как купить комнату, на примере Москвы рассказывает заместитель директора по юридическим вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Ольга Балбек.

Africa Studio/Fotolia

Чаще всего покупателями комнат в квартирах коммунального заселения в Москве становятся приехавшие в столицу люди, которым необходимо иметь плацдарм именно здесь, а также те семьи, которые вынуждены разъехаться, но не имеют возможности купить отдельную квартиру. Например, у семьи есть в собственности недорогая двухкомнатная квартира, и разменять ее можно только на однокомнатную и комнату.

Раньше, в середине и конце 90-х, довольно часто выкупали несколько комнат и объединяли их. Чаще всего эта ситуация встречалась в ЦАО, в коммунальных квартирах с пестрым составом жильцов: например, состоятельный покупатель хотел жить в квартире на Тверской, и тогда ему приходилось выкупать комнаты у каждого жильца заветной коммуналки. Бывали месяцы, когда такие сделки составляли половину в общей структуре всех сделок с недвижимостью! Но позже, со строительством новых жилых комплексов, спрос переместился туда, и эта тенденция постепенно сошла на нет.

5 способов отличить хорошего риелтора от плохого

Соседей ― выбирают

Особенности покупки комнаты

У будущего владельца есть возможность купить как комнату в коммуналке, так и на жилплощади, не имеющей такого статуса. В первом случае он может практически свободно распоряжаться приватизированной комнатой, во втором – со временем выкупить у соседей их доли и стать полноправным владельцем жилья.

При этом нужно помнить, что право на преимущественный выкуп в соответствии со ст.250 ГК имеет каждый собственник. Перед заключением договора купли-продажи стоит убедиться, что никто не против, иначе соседи могут оспорить сделку. Прописать кого-то в комнате без согласия соседей тоже не получится.

У людей нередко возникает вопрос, можно ли купить комнату в общежитии. Официально это жилье приобрести нельзя, поскольку общежития относятся к специализированному фонду. Кроме того, закон запрещает сделки с муниципальной собственностью. Для покупки такой жилплощади необходимо, чтобы власти перевели постройку в частный жилой фонд.

Мнение экспертаСтанислав ЕршовЭксперт в области жилищного права.Написать экспертуКомнату в общежитии можно приобрести если она находится в собственности, ранее была приватизирована. В противном случае вам надо идти в муниципалитет и выяснять прописан ли там кто. Это относится и к коммунальным квартирам. Мошенники часто пытаются продать комнаты в коммуналках и общежитии без статуса собственности. Все это легко проверяется через МФЦ или Росреестр. В справке из ЕГРП будет указан законный владелец. Справка выдается любому желающему по запросу. Примерно через 5-7 дней справка будет у вас на руках. Стоимость 250 руб.

Самым распространенным вариантом изо всех перечисленных является покупка комнаты в коммунальной квартире. У такого жилья есть следующие признаки:

1. Как правило, владельцы комнат в коммуналках не являются родственниками, у каждого из них есть персональный лицевой счет.
2. Право на комнату возникло в результате заключения договора, к которому остальные жильцы не имеют отношения.
3. У человека есть как право собственности на изолированную комнату, так и общая доля в местах общественного пользования.

Особенно привлекательной сделкой считается покупка комнаты в коммуналке в доме под реновацию. Владельцы такого жилья имеют право претендовать на получение отдельной квартиры вместо старой комнаты. Сейчас такая программа действует в Москве. Но цены на коммуналки в домах под реновацию искусственно завышаются и приближаются к ценам на отдельную жилплощадь.

нюансов при оформлении комнаты в собственность

Наиболее востребованы комнаты в квартирах в больших городах. Цены на них ниже, чем на гостинки, а потому они доступны молодым семьям без детей, студентам. К тому же, комнату можно сдавать и получать небольшой, но стабильный доход. Через некоторое время ее можно продать и купить жилье больше и комфортнее. При покупке комнаты все документы будут проверены, а потому реализовать ее потом не составит труда. Юридически комната в квартире может быть либо долей квартиры, либо отдельным помещением. При оформлении сделки купли-продажи стоит учесть несколько нюансов.

Первый – уведомление и отказ соседей

Покупателю необходимо проверить, уведомил ли продавец – собственник комнаты – остальных владельцев жилой площади в квартире. Если письменные уведомления не были отправлены, любой из соседей, пользующийся преимущественным правом покупки, может об этом заявить. Лучшим вариантом являются нотариально заверенные уведомления. После их отправки продавец ждет от соседей отказов или согласия претендовать на комнату. Если процедуру не соблюсти, сделка с покупателем может быть признана недействительной. Когда покупатель своими глазами увидит отказы соседей-собственников, то может начинать процедуру оформления своей сделки.

Второй – уведомление местной власти

Если среди собственников остальных комнат в квартире есть муниципальная власть, значит и ее продавец должен был уведомить о намерении продать свою комнату. Таким образом, в квартире могут быть и приватизированные комнаты, и те, что муниципалитет передает жильцам на основании договора социального найма. Покупателю должны представить доказательства того, что абсолютно все собственники уведомлены в определенном законодательством порядке. Также покупатель не имеет права покупать комнату дешевле, чем по той цене, которую продавец указал в уведомлениях, отправленных соседям. Все движения в данном процессе в идеале оформляются у нотариуса.

Третий – нет отказов, не будет и сделки

В случае, когда один из соседей выражает свое намерение приобрести выставляемую на продажу комнату, покупателю «с улицы» сразу же стоит отказаться и поискать для себя другой вариант. Пойдя на нарушение выше описанных норм, можно лишиться комнаты и после оформления сделки, так как соседи имеют право в течение трех месяцев заявить о своих желаниях через суд и оспорить заключенный договор и государственную регистрацию документов на нового собственника.

Четвертый – оформление общей площади

При покупке комнаты в квартире следует знать, что новый владелец имеет право получить вместе с комнатой и несколько квадратов общей площади, к которой относятся кухня, туалет, ванная, коридор и др. Точный размер общей площади покупатель может узнать из документов продавца, зарегистрированных в установленном порядке. Если собственник молчит, возможно, доли в квартире не определены. До продажи комнаты места общего пользования необходимо распределить между собственниками. Данная информация прописывается в соглашении, которое затем нотариально заверяется.

Пятый – ограничения при покупке

Даже если сделка оформлена, и новый владелец въехал в комнату, его оттуда могут выселить. Стоит знать, что не удастся поселить в такую квартиру человека недееспособного или страдающего заболеваниями, делающими условия проживания соседей хуже, чем были до этого.

Подводные камни

Купить комнату в коммунальной квартире в ипотеку возможно, закон это разрешает (п.1 ст. 5 федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке»). Но в реальности это осуществить не так-то просто, банки не очень охотно идут навстречу в таких ситуациях, потому что не хотят рисковать.

Можно обозначить некоторые специфические особенности при оформлении ипотечного кредита на комнату в коммуналке.

Позиция банка

Далеко не все банки готовы предоставлять заем для покупки комнату в коммуналке, так как ликвидная стоимость ее невысокая. В случае возникновения финансовых трудностей у заемщика (если перестает выплачивать кредит) комната становится банковской собственностью. Но вот продать ее, чтобы возместить ущерб, банк легко не сможет, поэтому условия кредитования ужесточаются, да и требования к заемщику тоже.

Отказы соседей от преимущественного права

Если соседи не изъявят желания купить данную комнату, то заемщику вместе с продавцом необходимо собрать письменные отказы от всех соседей и приложить их к пакету документов для оформления ипотеки.

Имущественный залог

Некоторые банки требуют предоставить в залог банку не покупаемую комнату (на которую, собственно, и выдается кредит), а другое жилье, имеющееся у заемщика.

Банки с удовольствием предоставляют ипотеку в том случае, если выкупается последняя комната в коммунальной квартире, где все остальные уже принадлежат этому покупателю. В залоге оказывается в этом случае полностью вся квартира.

Существует специально разработанный ряд требований, предъявляемых к комнатам (для разрешения оформления ипотеки):

• минимальная площадь комнаты не может быть меньше 12 квадратных метров;
• кредит можно оформить только в районе расположения объекта недвижимости;
• жилье должно быть по статусу жилым, не может быть аварийным (не более 55% износа);
• наличие кухни и санузла в коммуналке;
• наличие отопления, водопровода, электричества;
• деревянные перекрытия не допускаются;
• жилье не может быть новым, только вторичным.

Если вы задумываетесь о приобретении недвижимости, то вам будет нелишним ознакомиться с такими вариантами, как покупка комнаты в общежитии и доли в квартире, в том числе у родственников.

Покупка комнаты в общежитии на маткапитал

Приобретение комнаты в общежитии на деньги из материнского капитала возможно в случае, если жилье приватизировано, а само общежитие не относится к жилищному фонду специального назначения. Комната напрямую может быть отчуждена у муниципалитета через публичные торги.

Предварительно согласие на продажу должен дать продавец, так как деньги за свою недвижимость он сможет получить только после регистрации права собственности на объект в Росреестр.

Если на объект оформляется ипотека, то нужно, чтобы согласие на продажу дал также банк. Владелец сертификата (заемщик по ипотеке) должен провести оценку недвижимости за собственный счет. После оформления сделки приобретенная комната должна быть оформлена на доли – в собственность всех членов семей.

Аналогичным способом есть возможность приобрести комнату в коммунальной квартире, но только если она обособлена в качестве отдельной недвижимости и на нее оформлена отдельная документация.

Распорядиться деньгами из маткапитала, потратить их на покупку комнаты можно и в случае, если у родителей уже есть недвижимость. Запретов в законе не предусмотрено. Также комнату, купленную за счет такой социальной помощи, можно в дальнейшем продать, но только при одобрении органов опеки и обязательства обеспечения детей другим жильем в конкретный срок. Нотариальное обязательство должно быть предоставлено законным представителем ребенка.

С кем придется иметь дело?

Выбор комнаты — ответственное дело, ведь по сравнению с квартирой все осложняется наличием соседей. Лучше заранее познакомиться и пообщаться со всеми, кто живет в квартире. А вот если во время показов в квартире постоянно никого не оказывается, это должно насторожить: не исключено, что кто-то из соседей окажется совсем неудобным компаньоном. Вообще говоря, неадекватное поведение соседей, какие-то явные странности в их поведении — это повод отказаться от покупки комнаты. Кроме людей, которые будут жить в одном пространстве с покупателем, необходимо осмотреть и места общего пользования, расспросить о графике уборки.

Иммиграция в Швейцарию – мечта жителей не только Восточной Европы, но и стран Евросоюза, Израиля, Азии и США. Секрет этого маленького государства прост: высокий уровень жизни и справедливые условия работы и отдыха для каждого гражданина или приезжего. Читать подробнее

Приобретение комнаты на маткапитал

Для того чтобы ПФР одобрил такую сделку нужно, чтобы комната была отделена от остального жилья. Оптимальный вариант для семьи – покупка комнаты в здании типа общежития. Желательно, чтобы объект располагался в секции на два хозяина, возможно, с общей кухней на этаже, но своим санузлом в секции (ванной и туалетом).

Для семьи оптимальным будет вариант комната площадью от 18 кв. м. в секции на два хозяина. В продаже имеются объекты с личной душевой или санузлом – что возможно в результате законной перепланировки. Воспользоваться средствами семейного капитала тогда можно не ожидая, когда малышу будет 3 года.

Средствами такой финансовой социальной помощи можно расплачиваться в качестве первоначальной оплаты за ипотечный взнос, за расчет по процентам или основному долгу. Объект семья вправе выбрать самостоятельно. Главное, чтобы он был подходил для проживания и одобрен банком и ПФ РФ.

Основные требования для покупки

Для того чтобы ПФР разрешил владельцу сертификата провести сделку, важно соблюсти ряд важных требований, предусмотренных законодательством о социальном обеспечении.

1. Нужно, чтобы комнаты была изолирована от иных помещений, и это должно быть обозначено в технической и правоустанавливающей документации.
2. Если владельцы сертификата желают приобрести жилое помещение коммунального типа, то нужно, чтобы  лицевые счета были разделены.
3. Приобрести комнату нельзя, если она находится в общежитии, которое относится к жилищному фонду специализированного назначения.
4. В свидетельстве или выписки о праве собственности на недвижимость нужно, чтобы было указано о том, что объект действительно является комнатой или обособленной частью квартиры.
5. Если объект оформлен только как доля, то ПФ не одобрит такую сделку, так как доля не материализована в конкретных квадратных метрах.

Совершить сделку продажи или обмена комнаты допустимо только при письменном одобрении службы опеки. Тогда родители или законные представители детей должны дать письменное обязательство о том, что выделят детям долю в жилье, не меньшую той, которая была у них на момент продажи. Предварительно на счет детей в банке может быть положена определенная сумма как гарантия исполнения такого обязательства.

Особенности оформления в ипотеку

При покупке комнаты в коммуналке следует обязательно удостовериться в следующих вопросах:

1. Вся документация на квартиру должна быть подлинной.
2. Дееспособность владельца недвижимости должна быть подтверждена справкой.
3. Все посторонние лица, в том числе и дети, из комнаты должны быть выписаны.
4. Жилплощадь не находится под арестом, она должна быть юридически чистой.

Покупка на средства маткапитала части жилого помещения

Согласно ч.2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается только объект, который пригоден для постоянного проживания и соответствуют всем нужным санитарно-техническим нормам. Такая недвижимость должна быть отдельной. Ей присваивается инвентаризационный и кадастровый номер.

К таким объектам законодательство относит:

• квартиру или ее обособленную часть;
• жилой дом (или несколько помещений в таком объекте);
• комнату в составе более крупной недвижимости – общежитии или квартире.

Комната, таким образом, должна быть отдельным объектом недвижимости. На нее нужно оформить соответствующую правоустанавливающую документацию.

Закон позволяет покупать часть жилой недвижимости только в качестве обособленной.

Сделка состоится только при соблюдении следующих условий:

• Если после покупки доли вся жилплощадь переходит приобретателю в собственность;
• Если в квартире покупается одна или несколько изолированных жилых комнат, и на каждую из них оформлены необходимые правоустанавливающие документы.

Договор купли-продажи должен предусматривать информацию о конкретном объекте недвижимости – с указанием его инвентаризационного, кадастрового номера, адреса, сведений о праве собственности.

Возможные риски

Как и при покупке отдельного жилья, так и при покупке комнаты в квартире возникают определенные риски. Перед заключением договора стоит убедиться, что у прежних хозяев нет долгов по коммунальным платежам. Не стоит стесняться попросить выписку у лицевого счета: если задолженность отсутствует, продавцу ничего не стоит ее предоставить.

Также нужно удостовериться, что на жилплощади не прописаны другие люди, например, проходящие срочную службу или находящиеся в МЛС. Еще один важный момент – убедиться, что в квартире не проводилась незаконная перепланировка. Случаи, когда технический паспорт не соответствует реальной обстановке в квартире, встречаются нередко.

Кроме того, во избежание неприятных сюрпризов стоит познакомиться с соседями. Можно заранее обсудить с ними актуальные вопросы, которые, например, касаются домашних питомцев или курения в местах, предназначенных для общего пользования.

Есть и другие важные моменты. Так, если предлагают купить комнату, в которой продавец не является собственником, а живет по соглашению найма, лучше отказаться. Хоть неприватизированного жилья в РФ сейчас немного, такие случаи бывают. Согласно ЖК РФ неприватизированную недвижимость разрешено только обменять.

Также не нужно поддаваться на уговоры заключить договор дарения. Согласие соседей для этого не нужно, но такая сделка является мнимой. Если обман раскроется, она будет признана недействительной. Покупателя обяжут вернуть комнату и уплатить штраф, продавца тоже накажут рублем.

Проверяйте документы до оформления сделки!

А теперь о самом главном – о документах, которые покупателю обязан предоставить собственник при продаже комнаты. Комплект получится тот же самый, что и при покупке квартиры:

• свидетельство о государственной регистрации права собственности на данную комнату;
• зарегистрированный договор передачи жилплощади в собственность;
• нотариально заверенное соглашение, в котором собственники подписываются под информацией о распределенных долях общей площади;
• справка, в которой эти доли указаны (выдается в БТИ), в том числе в стоимостном выражении;
• отказы соседей-собственников от преимущественного права покупки;
• справка или несколько справок, где отражены все задолженности (а лучше их отсутствие) по оплате за свет, связь, комуслуги и т.д.;
• выписка из домовой книги с информацией обо всех зарегистрированных жильцах;
• справка о наличии прав несовершеннолетних (либо отсутствии) на данную жилплощадь (выдается в органах опеки и попечительства);
• нотариально заверенное согласие супруга продавца или супруги на проведение сделки купли-продажи.

Покупка комнаты и квартиры не одно и то же

Сама процедура покупки комнаты отличается от приобретения квартиры. При продаже комнаты необходимо соблюдать те же нормы законодательства, что и при продаже доли. Прежде всего покупателю необходимо удостовериться в том, что комната действительно находится в собственности продавца. Для этого нужно взглянуть на правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, на основе которых возникло это право собственности: договор купли-продажи, дарственную, договор мены и т. д. Мы рекомендуем работать со специалистом-риелтором: то, что потребует от покупателя больших затрат времени и сил, для риелтора является привычной «средой обитания».

Важный момент, отличающий покупку комнаты от покупки квартиры, — это соблюдение продавцом приоритетного права покупки. Это означает, что собственники других долей, то есть комнат в этой же квартире, имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли в порядке и на условиях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.

Что пишут мелким шрифтом в договорах?

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

Для того чтобы соблюсти права этих собственников, продавец комнаты должен им направить специальное извещение. Лучше всего сделать это заказным письмом с уведомлением о вручении. Данное извещение — документ, в котором указана цена и условия, на которых продается комната; соответственно, владельцы других комнат в этой коммунальной квартире могут приобрести продаваемую комнату на этих условиях. Важно, чтобы в извещениях, направленных собственникам, цена и условия были одинаковыми. Если же в течение 30 дней никто из них не отреагировал на извещение, то это приравнивается к отказу от покупки, и тогда комнату можно продавать сторонним покупателям. Однако если среди собственников других комнат квартиры есть несовершеннолетние или ограниченно либо недееспособные граждане, то простого отказа их представителей недостаточно, требуется получить и согласие органов опеки и попечительства.

Необходимые документы

Оформление сделки производится по обычной схеме купли-продажи с обязательной государственной регистрацией. При покупке комнаты в квартире нужно внимательно проверить список документов, которые предоставляет собственник. Вот их общий перечень:

1. Выписка из ЕГРП или свидетельство о праве собственности.
2. Правоустанавливающий документ (к примеру, договор дарения).
3. Справка из БТИ с указанием долей.
4. Заверенное нотариусом соглашение о распределении долей с подписями собственников.
5. Справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги.
6. Отказ каждого из соседей от преимущественного права выкупа.
7. Документ о наличии или отсутствии права детей на жилплощадь.
8. Выписка из домовой книги с данными о жильцах.

От покупателя для заключения договора требуется только паспорт и согласие мужа или жены на совершение сделки. Если документы в порядке, в течение 2 недель со дня регистрации выписка из ЕГРП о переходе прав собственности будет выдана.

Как купить комнату в коммуналке. Правовые особенности недвижимости

Как купить комнату в коммуналке. Правовые особенности недвижимости

Иронично названная «коммунальным раем», недвижимость с общим туалетом и кухней ассоциируется у нас со скандальными соседями, грязной посудой и очередью к умывальнику. Реальное положение вещей может несколько отличаться. Соседи бывает добропорядочные и тихие, бывают и такие, которые постоянно в разъездах. И, если «коммуналка» — единственный способ обеспечить себя жильем, следует знать ее правовые особенности:

1. Если вам предлагают комнату не в собственности у продавца, а только в праве пользования по договору найма с местными властями, не соглашайтесь. Хоть и неприватизированного жилья в России осталось не так много, прецеденты случаются. Недвижимость, предоставленную внаем муниципалитетом, можно только обменять по правилам, установленным Жилищным кодексом РФ.
2. Выясните, что вам продают — абстрактную долю или ее эквивалент в виде конкретной комнаты. То есть, имущество равное, к примеру, ¼ доли или выделенную комнату с индивидуальными признаками. Лучше приобретать выделенную в натуре часть. При покупке доли надо заключить соглашение о порядке пользования, указав на комнату, которая будет принадлежать вам.
3. Если вас убеждают заключить договор дарения, не поддавайтесь уговорам. При дарении не требуется согласие соседей. НО: сделка по закону — мнимая. Вы фактически обманываете государство, скрывая реальную сделку за притворной. Последствия: имущество возвращается собственнику. Обоих участников ждут штрафные санкции.

Можно ли купить комнату под материнский капитал

Вопрос, можно ли приобрести квартиру на средства материнского капитала, разрешается в индивидуальном порядке. Закон разрешает тратить бюджетные деньги на покупку обособленного жилого помещения. Согласно Жилому Кодексу комната к таким помещениям относится. Но покупателю придется доказать, что приобретаемая комната является обособленной. То есть, например, купить ее часть на государственные средства не получится. После оформления сделки комната должна переходить в собственность покупателя, также у нее должен быть отдельный вход.

Когда речь идет о выкупе доли, существует одно ограничение. ПФР даст разрешение на использование сертификата, если в результате такой сделки жилье будет выкуплено целиком.

Если нужно купить комнату на материнский капитал у родственников, то особенности тоже есть. Так, законодательно запрещено покупать комнату у супруга или супруги. И покупателю, и продавцу нужно учесть, что такие сделки как следует проверяются на предмет мошенничества. Оно действительно встречается: иногда люди заключают мнимые сделки только для обналичивания маткапитала.

Что нужно узнать у продавца

1. Какое количество человек проживает, и какое — прописано.
2. Не желают ли собственники остальных квартир улучшить свои бытовые условия за счет продаваемой жилплощади.
3. Как соседи пользуются общим имуществом, на каком основании.

Главное — удостовериться, что все сособственники отказались от выкупа. Порядок уведомления и сроки определяются в статье 250 Гражданского кодекса РФ. Если кратко, продавец письменно уведомляет соседей, о том, что собирается продавать комнату. Указывает на стоимость и условия. На размышление и поиск средств законодатель дает соседям 1 месяц. Если за это время никто не заявился, все отказались и отказы нотариально удостоверены, можно покупать.
Внимание: законная купля-продажа только та, которая совершается на тех же условиях, на каких комната была предложена соседям. Главное — идентичная цена.
Важный момент: если какая-то комната в коммуналке в собственности у муниципалитета, местные власти тоже могут претендовать на жилплощадь.

Нюансы

1. За несовершеннолетних и недееспособных действуют опекуны и попечители. Отказ должен быть согласован с органами опеки.
2. Осторожно наследники! Если собственник одной из комнат умер, то отказаться от выкупа должны наследники. У них 6 месяцев со дня смерти собственника для заявления правопритязаний на наследственное имущество. Если купите без их согласия, они при желании оспорят сделку и переведут права и обязанности по ней на себя.
3. Еще вариант. Выделенная комната принадлежит родственникам в долях. Если среди них дети до 18 лет, продать принадлежащую им долю или выделить ее невозможно. Этот вариант сразу отметайте. Ищете комнату с одним собственником или взрослыми и дееспособными сособственниками.

Когда к правовой стороне вопроса претензий нет, остался последний экзамен для вашей предполагаемой недвижимости — «детективное расследование».

1
Пообщайтесь с соседями покупаемой коммуналки и жителями квартир поблизости. Выясните информацию о хозяевах комнаты, поинтересуйтесь прошлым вашей недвижимости. Кроме полезных сведений, сможете оценить и адекватность жильцов.

2
Прогуляйтесь под окнами будущей квартиры в вечернее время. Посмотрите на перспективу, того, как будет проходить ваш вечер: в относительной тишине или в окружении алкоголиков и «дебоширов». 3

Попробуйте запросить развернутую выписку в Росреестре. В ней будут указаны все предыдущие манипуляции с имуществом. Это не так просто, потому что, вы в принципе не имеет отношения к недвижимости. Попытайся договориться, объясните ситуацию.