Как купить квартиру в москве в ипотеку

Жилищный вопрос очень часто перерастает в настоящую проблему. Аренда жилья – это самый простой вариант, но рано или поздно приходит понимание того, что лучше. Как нашла риелтора, подобрать стоимость под ежемесячный платеж, на что влияет ставка. Как нашла квартиру и сбила цену. Что получилось в итоге.

На что влияет ставка

Когда узнаешь ставку по ипотеке, можно понять, сколько денег ты реально готов потратить. В любом ипотечном калькуляторе можно проверить несколько цен на недвижимость со своими ипотечными параметрами. Соответственно, можно подобрать стоимость, чтобы месячный платеж не выходил за рамки бюджета. Я отталкивалась от суммы 30 000 Р в месяц, но понимала, что смогу платить до 32 000 Р.

Моя логика строилась на том, что в ипотеку можно отдавать 50% бюджета. Если вдруг я потеряю работу, я смогу переехать к родителям, а квартиру сдавать в наем. Тогда стоимость сдачи квартиры должна быть примерно равна платежу по ипотеке. Также я понимала, что найти работу на 60 000 Р в месяц я смогу всегда: пойду работать продавцом или официантом.

Банки одобрили мне кредиты на максимальную сумму 4 000 000 Р с процентной ставкой от 11,75 до 13%. Если не принимать во внимание размер ежемесячного платежа, в общей сложности я могла бы потратить на квартиру 5 000 000 Р: 4 000 000 Р кредитных средств и 1 000 000 Р первоначального взноса.

Первоначальные действия: подготовить деньги, найти риелтора

Спланировав бюджет текущих поступлений и регулярных затрат с учетом предстоящей выплаты обязательств по ипотечной ссуде, будущий покупатель московской квартиры может осуществить продажу своего жилья в регионе. Как уже говорилось ранее, это позволит обрести средства, необходимые и, как правило, достаточные для уплаты стартового взноса по банковской ипотеке в Москве. Если у заемщика имеются собственные накопления, то их сумма может быть добавлена к вырученным от продажи недвижимости средствам, что обусловит расширение возможностей ипотечного заимствования.

Общий объем финансовых ресурсов на руках у потенциального покупателя столичной квартиры окажется довольно внушительным. Держать такие большие деньги при себе не рекомендуется из соображений личной безопасности и экономической целесообразности.

Интересный вариант – накопительный депозит в надежном банке с возможностью получения процентного дохода и беспрепятственного выведения средств.

Учитывая, что процесс поиска и приобретения квартиры в ипотеку может затянуться по времени на несколько месяцев, сохранность денежных сбережений с перспективой их преумножения будет играть далеко не последнюю роль.

Отдельная задача – поиск подходящего риелтора и установление с ним партнерских отношений. Это должен быть опытный, компетентный специалист, досконально разбирающийся в своей профессиональной области и великолепно знающий текущую ситуацию на рынке вторичного жилья по Москве. Есть смысл прислушаться к советам знакомых, авторитетных людей, которые ранее пользовались услугами рекомендуемого риелтора.

Размер вознаграждения риелтору необходимо предусмотреть заранее – заложить соответствующую статью затрат в бюджет намеченной покупки. Оплата услуг риелтора должна зависеть от окончательной суммы сделки (чем меньше стоимость покупки, тем больше гонорар посреднику).

Часто используемые критерии для выбора подходящего риелтора:

1. Достаточный опыт работы на соответствующем рынке.
2. Практика сотрудничества с крупными представителями отрасли.
3. Отзывы, рекомендации хороших знакомых (особенно тех, кто приобретал вторичное жилье в ипотеку через данного риелтора).
4. Комфортность общения с данным человеком.

Как я искала квартиру

Какие-то варианты мне присылал риелтор, еще я самостоятельно изучала «Циан». Около двух недель я просто смотрела объявления. Выбрала три квартиры в разных районах северо-западного направления: две в разных частях Красногорска и одну в районе Павшинской поймы. На их примере я еще раз проверила транспортную доступность района.

Красногорск мне не понравился. Квартира около железнодорожной станции в старом доме, вокруг много бездомных, постоянный шум электрички. А вот район Павшинской поймы мне понравился. Хотя он и застроен многоэтажными домами «окно в окно», но транспортная доступность лучше, а дома новые. К сожалению, квартиры в этом районе, подходящие под условия моей ипотеки, стоили от 4 800 000 Р.

В середине августа 2013 года на «Циане» я нашла квартиру в Павшинской пойме за 4 650 000 Р. Это была самая дешевая квартира в районе. Я отправила ссылку риелтору и в ответ узнала, что, скорее всего, в наш бюджет мы эту квартиру не уложим. Но мы все равно договорились о встрече с продавцом, который, как оказалось, и сам был риелтором.

От работы риелтора зависит половина успеха сделки. Сначала она нашла все недочеты в квартире и указала на них хозяину. Я же старалась изображать не очень радостное лицо, чтобы хозяин не понял, что квартира понравилась.

От работы риелтора зависит половина успеха сделки

После осмотра мы с риелтором сели в кафе и посчитали деньги. У меня был миллион, еще 110 000 Р сбережений, плюс 2 800 000 Р возможной ипотеки — это размер займа, который я могла себе позволить, исходя из ежемесячного платежа. Итого 3 910 000 Р. Еще я могла добавить 30 000 Р, потому что как раз получила премию на работе. Пришло время принимать решение об увеличении бюджета, так как квартира стоила 4 650 000 Р.

Я решила, что могу увеличить первоначальный взнос до 1 160 000 Р и готова платить за ипотеку до 32 000 Р в месяц. С новыми вводными выходило, что максимальная стоимость моей квартиры — 4 100 000 Р. Это мой потолок.

После сделки мне еще нужно было рассчитаться с риелтором. Мы уже понимали, что сделка будет простой, поэтому оплата риелтору составит 80 000 Р. Я договорилась с коллегой о том, что она даст мне в долг 80 000 Р, и нашла вечернюю подработку до конца года, чтобы отдать долг за 2,5 месяца.

Подбор стоимости под ежемесячный платеж

Чтобы понимать, на какую сумму ориентироваться, можно подать документы в банк. Подавать лучше не в любое отделение банка, а именно в отделение ипотечного кредитования.

Почему важно время. Иногда банки дают две кредитные ставки: первая — твоя обычная ставка (у меня была 11,75%). Вторая — ставка, если ты купишь квартиру в первые 40 дней после расчета ипотеки, она на 0,25% меньше. В итоге это снизило бы мой ежемесячный платеж на 500 Р, а общую переплату по кредиту на 120 000 Р.

Я совершила ошибку: подала документы сразу в несколько банков задолго до того, как начала искать квартиру, и в результате не успела получить пониженную ставку.

Мои вводные для ипотечного консультанта. Первоначальный взнос — 1 000 000 Р. Месячный платеж не более 30 000 Р. Срок ипотеки не очень важен. Идеально — 15 лет, но можно рассмотреть и 20, и 25.

Как выбрать срок ипотеки

Чем меньше период ипотеки, тем меньше процентов вы отдадите банку, но ежемесячный платеж будет выше.

Например, если взять в ипотеку 2 000 000 Р на 15 лет, то переплата будет минимальной. Но месячный платеж будет чуть выше, чем если бы вы взяли ипотеку на 20 лет. Между 20 и 25 годами разница в платеже очень несущественная. Чем выше срок, тем больше переплата.

Многие мои знакомые переживают именно из-за переплаты, поэтому боятся брать ипотеку. Их логика следующая: «Я возьму в кредит 3 миллиона, а отдам банку 7 миллионов. Я так не хочу!»

Как правильно отдавать кредиты

Моя логика была другой: «Я могу 20 лет платить за съемную квартиру 25 000 Р в месяц, но эта квартира никогда не станет моей. Я заплачу 6 000 000 Р в воздух. Если я буду платить 25 000 Р за ипотеку, то для меня ничего не изменится, но через 20 лет эта квартира станет моей». Поэтому мне не было важно, сколько я переплачу по кредиту. Мне было важно, чтобы в месяц я платила не более 30 000 Р.

Как мы сбили цену

Мы заключили эту сделку со скидкой 550 000 Р от первоначальной стоимости квартиры.

Сначала еще один потенциальный покупатель отказался от квартиры, так как не был готов покупать ее немедленно. Потом на рынке недвижимости начался заметный застой — так мне сказала риелтор. Она отдельно встретилась с продавцом и провела переговоры: потрещали с ним о состоянии рынка, покручинились по поводу застоя. В итоге договорились о скидке 350 000 Р. Получалось 4 300 000 Р за квартиру.

После этого мы встретились в квартире во второй раз: я, мой риелтор, продавец и его жена, которая оказалась собственницей квартиры. Тут началась моя работа. Я рассказала, что это единственная квартира, которая мне понравилась, и что я бы очень хотела ее купить, но у меня не хватает денег. Терять было нечего, поэтому я говорила все как есть: откуда у меня первоначальный взнос, сколько я смогла накопить за эти несколько месяцев, как экономила на еде, сколько мне дает банк и каким будет мой ежемесячный платеж.

Как сбить цену на что угодно

В итоге мы договорились на 4 100 000 Р. И пожали друг другу руки.

Пришло время оформлять документы — но это тема отдельного разговора.

Начальные условия

Весной 2013 года я снимала убитую однушку на окраине Москвы за 20 000 рублей, еще примерно 7000 рублей платила за коммунальные услуги, свет и интернет. При этом я получала 60 000 рублей. Иногда случались премии (от 5000 до 30 000 рублей), раз в год давали «тринадцатую зарплату».

Как взять ипотеку и не остаться без штанов

У родителей была квартира в Пятигорске: пустая и без отделки. Денег на ремонт не было, а коммуналку приходилось платить каждый месяц. Так продолжалось несколько лет, пока у меня не родился план: если продать эту квартиру, можно купить недвижимость в ближайшем Подмосковье. Друзья посмеялись над моей идеей.

Я изучила рынок недвижимости и выяснила, что с продажи квартиры в Пятигорске получу миллион рублей. Моя зарплата ­— 60 000 рублей чистыми. Зарплату мне повысили как раз незадолго до этого, поэтому еще на одно повышение я не рассчитывала. Вот как выглядела структура моих расходов.

У меня всегда очень четко рассчитан бюджет: все траты я веду ровно так как закладывала и не отхожу от них. Но если у вас не так, то обязательно закладывайте деньги на непредвиденные расходы

У меня всегда очень четко рассчитан бюджет: все траты я веду ровно так как закладывала и не отхожу от них. Но если у вас не так, то обязательно закладывайте деньги на непредвиденные расходы.

Обязательные траты в месяц — 51 280 Р

Аренда квартиры20 000 РКоммунальные платежи5500 РСвет500 РИнтернет500 РСотовая связь580 РПроезд2200 РЕда22 000 Р

От зарплаты у меня оставалось 8720 рублей.

Я проанализировала свои траты и пришла к выводу: 50% зарплаты можно тратить на ипотеку. Остальное — еда, транспорт, коммунальные платежи — обязательные траты. Оставшиеся деньги можно тратить на одежду или отложить на путешествия. Но вместо этого я решила, что лучше буду гасить ими ипотеку.

Расчет бюджета при ипотеке

Ежемесячный платеж30 000 РЕда22 000 РПроезд2500 РЖКХ и интернет5500 Р

Я могла купить только вторичное жилье, чтобы сразу переехать и не тратить деньги на аренду квартиры. Значит, нужно было искать квартиру c максимально приемлемым ремонтом и хотя бы какой-то мебелью, в идеале — с нормальной кухней.

Ипотечный калькулятор

Теперь нужно проверить реальные условия в ипотечном калькуляторе и подобрать идеальные условия для себя. Я использовала калькулятор на «Банки-ру». Начинала с квартиры за 5 000 000 Р, постепенно уменьшая стоимость недвижимости, чтобы подобрать подходящий ежемесячный платеж. На этом этапе я не знала, какой будет итоговая процентная ставка (она могла составить от 11,75 до 13%), поэтому в расчетах использовала 12% годовых.

Квартирный вопрос: брать ипотеку или копить самому?

Квартира за 5 миллионов оказалась мне не по силам. Ежемесячный платеж — 44 тысячи в месяц, мне было бы нечего есть. Квартира за 4 миллиона тоже оказалась за рамками запланированного бюджета. Подошла квартира только за 3,7 млн — ежемесячный платеж был почти 30 тысяч. На эту сумму мы и договорились с риелтором. Я сказала, что больше платить не смогу.

Меньше 30 000 рублей — то, что нужно. Даже на платья будет хватать

Покупка жилья в столице РФ: исходные предпосылки

Порядок действий представляется логичным. Прежде всего, будущему обладателю столичной жилплощади необходимо прикинуть возможные затраты, оценить свою платежеспособность, изыскать начальный капитал. Затем следует выбрать банк для оформления ипотечной ссуды и заручиться содействием компетентного риелтора. После этого можно искать подходящую квартиру, устанавливать договорные отношения с продавцом жилья, добиваться выгодных условий, заключать и проводить сделку, регистрировать собственность, выплачивать ипотеку. Все эти действия могут потребовать больших затрат времени.

Как показывает опыт, обычному российскому гражданину требуется до четырех-пяти месяцев, чтобы успешно реализовать задуманное – приобрести московскую квартиру в ипотеку.

Целесообразны ли вообще такие усилия?

Примечательно, что каждая история реальной покупки столичной квартиры очень часто оказывается типичной. Ведь лица из других регионов РФ зачастую живут и трудятся в Москве на следующих условиях:

• ежемесячная арендная плата за однокомнатную квартиру, расположенную в значительном удалении от центра столицы, составляет обычно 20 000 – 25 000 рублей;
• сумма оплаты за коммунальные услуги, водоснабжение, электричество, газ и интернет достигает в общей сложности 7 000 – 8 000 рублей за месяц; условно-постоянная величина ежемесячной заработной платы варьируется в диапазоне от 50 000 до 70 000 рублей;
• дополнительно к основной зарплате могут выплачиваться премии в размере 5 000 – 25 000 рублей, а также другие доплаты, имеющие зачастую нерегулярный характер.

Кроме того, у многих граждан, посещающих столицу РФ с намерением остаться на постоянное проживание, имеются собственные квартиры и даже индивидуальные дома в регионах. Конечно, такое жилье можно отремонтировать и сдать в аренду, чтобы регулярно получать дополнительный заработок. Между тем, если есть намерение обзавестись личной жилплощадью в Москве или её ближайших окрестностях, то стоит задуматься о продаже недвижимости в родном регионе. Это позволит обрести финансовые ресурсы, столь необходимые будущему обитателю столицы для оплаты стартового взноса по ипотечному займу.

Озадачившись вопросом продажи собственного жилья в регионе с целью получения денег на покупку московской квартиры, следует уделить достаточное время изучению вторичного рынка недвижимости по соответствующему географическому сегменту. Срочная реализация однокомнатной квартиры в большинстве субъектов РФ позволит гражданину выручить от одного до полутора миллиона рублей.

Важный фактор – размер ежемесячного дохода, которым гражданин в состоянии распоряжаться по личному усмотрению.

Именно он и определяет способность покупателя квартиры своевременно выплачивать банковскую ипотеку в течение всего периода кредитования без существенного ограничения своих регулярных затрат, имеющих обязательный характер. Таким образом, располагаемый чистый доход ипотечного заемщика необходимо сопоставить с общей суммой его ежемесячных расходов, учитывающих приблизительную величину кредитного платежа. Желательно, чтобы ежемесячные затраты на погашение обязательств по ипотеке не превышали 50% имеющегося дохода.

К примеру, заработная плата заемщика составляет 70 000 рублей в чистом виде за месяц. Это те деньги, на которые он может стабильно и уверенно рассчитывать в относительно долгосрочной перспективе. Пусть структура его ежемесячных затрат выглядит без ипотеки примерно так, как показано в таблице.

Таблица – Структура затрат без учета ипотеки

Получается, без внесения ипотечных платежей у гражданина каждый месяц остается около 14 500 рублей после оплаты всех его расходов, указанных в представленной выше таблице. Проанализировав данную ситуацию, будущий заемщик приходит к убеждению, что на уплату ипотеки можно тратить половину ежемесячного дохода, то есть 35 000 рублей. С учетом этого ипотечного платежа структура затрат покупателя квартиры претерпевает некоторые изменения, так как появляется возможность отказаться от аренды:

1. погашение ипотеки – 35 000 рублей;
2. питание – 20 000 рублей;
3. транспорт – 3 000 рублей;
4. коммунальные услуги с интернетом – 7 000 рублей;
5. мобильная связь – 500 рублей.

Таким образом, общая величина затрат гражданина с учетом жилищного кредита будет составлять 65 500 рублей, если допустить, что после замены арендных платежей (20 000 рублей) взносами по ипотечному займу (35 000 рублей) суммы других статей расходов не подвергнутся корректировкам. У заемщика каждый месяц будет оставаться около 4 500 рублей при неизменных суммах зарплаты и затрат.

Очевидно, что в данной ситуации более правильной будет ориентация заемщика на приобретение вторичной жилплощади, так как это позволит ему получить следующие преференции:

• без промедления заехать в купленную квартиру;
• отказаться от найма чужого жилья, сэкономив деньги;
• минимизировать затраты на проведение ремонтных работ, если помещение окажется в адекватном состоянии;
• не вкладывать существенные средства в покупку новой мебели и прочего инвентаря, если получится найти квартиру с уже меблированной кухней, оборудованным санузлом и прочим оснащением (хотя бы на минимально допустимом уровне).

Подготовка и поиск риелтора

В июле 2013 года я получила 1 050 000 Р за продажу квартиры в Пятигорске. К этой сумме добавила все свои сбережения — еще 50 000 Р. В итоге сумма первоначального взноса — 1 100 000 Р.

Деньги положила на накопительный счет. На тот момент у меня был счет под 4% годовых — это 0,33% в месяц. Получается, что во время поисков квартиры я получала дополнительно 3600 рублей ежемесячно.

Я начала искать риелтора. Хотела, чтобы это был опытный человек, отлично знающий рынок недвижимости. Нашла такого по совету знакомых, которые недавно покупали квартиру. Гонорар, на который мы договорились, — 80 000 или 100 000 Р в зависимости от финальной суммы сделки. В бюджет я заложила максимальную сумму — 100 000 Р.

Вот критерии, по которым я искала риелтора:

1. Он должен работать в этой области уже не первый год, лучше — десятый.
2. В послужном списке должны быть крупные профильные компании.
3. Кто-то из близких знакомых совершал сделку с этим риелтором и остался доволен: идеально, если это тоже покупка квартиры в ипотеку.
4. Мне должно быть комфортно общаться с этим человеком, иначе я буду с неохотой с ним встречаться и это затянет поиски квартиры.

Основные этапы покупки

Вот что надо сделать, когда вы договоритесь с продавцом о цене.

Проверить квартиру — этим занимается риелтор. Он проверяет кадастровую стоимость квартиры, вовремя ли вносились коммунальные платежи, нет ли несогласованного ремонта, все ли собственники указаны в документах и так далее.

Внести аванс за квартиру, чтобы закрепить на нее свое право. С документами поможет риелтор.

Оформить страховку. После всех проверок банк скажет вам, что конкретно нужно застраховать, например квартиру, титул, жизнь и так далее. У договора страхования есть нюансы, мы писали о них в статье «Как взять ипотеку и не остаться без штанов». Страховка может составлять от 5000 в год до десятков тысяч, но мне повезло. В моем случае необходимо было застраховать только имущество (квартиру), сумма составила 5500 рублей.

Заключить ипотечный договор и подписать договор купли-продажи.

Заключить сделку. Передача денег в моем случае происходила так: после подписания договоров я получила всю сумму в кассе банка, внесла эти деньги в банковскую ячейку и взяла об этом документ. Потом встретилась с продавцом, получила ключи от квартиры, подписала акт приемки квартиры, а в обмен отдала документ на банковскую ячейку. Продавец забирает всю сумму, а я пошла готовиться к переезду. Все счастливы.

Порядок взаиморасчетов зависит от договоренностей с продавцами. Кроме ячейки можно использовать перечисление на накопительный счет, аккредитив (условное денежное обязательство), перечисление денег после регистрации.

Заплатить риелтору. На всех встречах с банком с вами также находится риелтор. Он проверяет ваш кредитный договор, он составляет договор купли-продажи, акты и все документы, сопровождающие сделку. Именно за это вы ему и платите. Еще риелтор помогает получить свидетельство о собственности на квартиру. Например, мы с риелтором договорились о том, что она сама заберет свидетельство о собственности, мне только пришлось подготовить доверенность.

Сложности с оценкой квартиры

Оценка квартиры — один из самых сложных этапов покупки. Когда мы начали готовить квартиру к сделке, риелтор сразу посоветовала сделать альтернативную оценку.

Как сделать оценку квартиры

Обычно оценку проводит сам банк. Приходят сотрудники банка или оценочной компании, с которой сотрудничает банк, делают фотографии квартиры, проводят замеры, смотрят выписки из домовой книги и кадастровую стоимость. Потом они составляют заключение, где прописывают рекомендуемую стоимость. Если стоимость ниже заявленной продавцом, то ипотеку могут не одобрить. Так произошло и со мной. Банк оценил квартиру в 3 800 000 Р.

Выбор квартиры

Вот главные факторы, на которые я обращала внимание при выборе.

Транспортная доступность. В моем случае это было очень важно, так как на транспорт в бюджете было заложено 2500 рублей в месяц. Это значит, что рядом должно быть метро, станция электрички или автобусы, которые будут ехать как можно ближе к работе.

Снимать в Москве или ездить на электричке

Это помогло мне определить оптимальный район — Красногорск и его окрестности. Я работала на станции метро «Аэропорт», поэтому Волоколамское шоссе было идеальным вариантом: там есть и электрички, и автобусы.

Ремонт. Нужна квартира, в которой можно будет жить сразу, не делая ремонт, так как денег на него не будет. Поэтому я искала светлую квартиру с минимумом шкафов, чистым туалетом и нормальной ванной комнатой. Идеально, если какая-то мебель останется в квартире, чтобы сразу переехать.