Как купить недвижимость в тайланде гражданину россии

Как купить недвижимость в Таиланде гражданину России: законы. Покупают жилье здесь для семейного отдыха, а также с целью инвестирования. Как купить квартиру или дом в Тайланде: особенности покупки домов, плюсы и минусы, услуги агента, оформление документов

Права и обязанности иностранных покупателей

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Таиланде?

По закону любой иностранец имеет право владеть  49% любой собственности в Таиланде. Остальное должно принадлежать гражданину Таиланда или юридическому лицу, где опять же 51% уставного капитала должен быть у тайцев и 49% –  у иностранцев.

Но есть способы получить недвижимость в полную собственность (Freehold). Например, застройщик кондоминиума имеет право продать иностранным физическим лицам 49% жилой площади многоквартирного дома в полную собственность (Freehold). 

Если иностранец не успевает приобрести недвижимость из квоты в 49%, то квартиру из оставшихся 51% жилой площади многоквартирного дома иностранец может оформить в долгосрочную аренду (Leasehold) на 30 лет с правом двукратного продления. В результате срок аренды достигает 90 лет.

Дом иностранный покупатель может оформить в полную собственность (Freehold). А вот земля под ним оформляется в долгосрочную аренду (Leasehold) на 30 лет с правом двукратного продления. В результате срок аренды составляет 90 лет.

Freehold (Фри-холд) – оформление права собственности на землю, в том числе под строением, на тайскую компанию. Доля иностранца в такой компании может составлять не более 49%.

Но эти ограничения обходят следующим образом: 

• Директором тайском компании назначается покупатель, а номинальный партнер отказывается от акций в пользу покупателя; 
• Доля тайских акций размывается между несколькими номинальными тайцами так, чтобы покупатель владел мажоритарной долей акций. 

Таким образом, иностранный гражданин фактически получает полное владение компанией и землей. 
Затраты: 

• 60 000-80 000 батов ($1840-2450) на открытие юридического лица; 
• Регистрационный сбор и налоги – до 6% от оценочной стоимости земли. Уплачиваются единовременно; 
• Ведение налоговой и бухгалтерской отчетности компании (независимо от того, ведет компания бизнес или нет)– около $1000 в год. 

Оформлением сделок занимается земельный комитет Пхукета. Из документов необходима заверенная копия паспорта. Остальные хлопоты возьмут на себя юристы. 
Для вилл в люксовых комплексах часто встречается смешанная схема. Вся земля комплекса оформлена на тайскую компанию. Сообщество владельцев создает офшорную компанию, которая владеет миноритарной долей в этой тайской компании. У каждого собственника есть доля в офшорной компании (размер доли зависит от метража участка) и своя офшорная компания, через которую доля оформлена. В то же время на каждый участок земли оформлена долгосрочная аренда на 30+30+30 между тайской компанией (владельцем земли) и офшорным компаниями, которые принадлежат собственниками.

Если говорить о юридическом лице, зарегистрированном в Таиланде, где один из учредителей иностранец, то здесь компания может оформить любую недвижимость (квартиры, дома, земли, коммерческие объекты) в полную собственность (Freehold). 

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Таиланде?

Покупка недвижимости в Таиланде не дает права на получение вида на жительство или гражданства. Визовый режим такой же, как и у остальных иностранцев. 

В Королевстве действует программа Thailand Elite, которая позволяет иностранцу при сумме вложений от $15 000 получить специальную VIP-карту (в качестве бонусов, позволяет получать  вип-обслуживание в отелях, аэропортах, гольф-клубах и тд) и долгосрочную визу на 5-20 лет.  Некоторые застройщики элитных комплексов предлагают клиентам оформление виз по этой программе в счёт покупки жилья.

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Таиланде?

В Таиланде нет общего ежегодного налога на недвижимость. Существуют единоразовые сборы при регистрации объекта в земельном департаменте – 2-3% от стоимости недвижимости. Они оплачиваются в день сделки в земельном департаменте.

Ежегодная оплата налогов необходима только в случае коммерческого использования собственности. Тайская недвижимость облагается тремя видами налогов:

• Земельный налог – небольшой, всего несколько бат 
• Налог на развитие, которым облагается земля.
• Налог на использование строений то есть аренду

Любой собственник должен оплачивать  также коммунальные услуги.

• Читайте подробнее: Содержание недвижимости в Таиланде

При этом у налоговых резидентов Российской Федерации (люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в году) остаются обязанности и перед своей страной. Они должны уведомлять российскую налоговую о создании счетов в зарубежных банках или учреждении юридических лиц. А это может потребоваться во время сделки.

• Читайте подробнее: Правила покупки недвижимости за рубежом для граждан России, НАЛОГИ В РОССИИ для владельцев недвижимости за рубежо

Поиск недвижимости в Таиланде

Подбирать и изучать предложения по продаже недвижимости в Таиланде можно с помощью открытых источников: интернет, специализированные порталы, печатные издания и тематические выставки. На последних можно вживую пообщаться с риэлторами и застройщиками, на месте получить консультацию.

• Смотрите календарь выставок по зарубежной недвижимости

Большая база объектов недвижимости в Таиланде собрана на . Сортируйте предложения по важным для вас параметрам, сохраняйте понравившиеся варианты и подписывайтесь на обновления. Также можете оставить заявку на подбор объекта по вашим требованиям – риэлторы сами вышлют вам подборки подходящих вариантов.

Поисковое окно для подбора недвижимости на портале

Как искать риэлтора в Таиланде?

Для поиска и покупки недвижимости в Таиланде русскоговорящие покупатели чаще всего обращаются за помощью в агентство -  это позволяет избежать языкового барьера и трудностей с трактовкой местных законов.

Около половины всех покупателей приобретают недвижимость в Таиланде для личного использования. Вторая половина – для получения дохода от аренды. Поэтому многие владельцы могут не приезжать в страну годами и необходимо, чтобы кто-то на месте представлял их интересы. Один из способов – еще в процессе покупки выбрать надежное местное агентство недвижимости. 

Такое агентство владеет информацией о рынке недвижимости, оно подберет и покажет вам лучшие объекты, подходящие вашим целям, проконсультирует по основным моментам, поделится опытом, проведет переговоры с застройщиком, и далее будет решать все вопросы по сделке в ваше отсутствие.  Услуги агентства недвижимости в Таиланде бесплатны для покупателей. А вот продавцу придётся заплатить комиссию.

В крайне редких случаях продавец прибавляет сумму комиссии к стоимости объекта.

Можно заниматься поиском, выбором и покупкой недвижимости самостоятельно. Но на практике, не разбираясь в особенностях законодательства и не владея языком, пройти всю процедуру без посторонней помощи сложно. Так как российские покупатели в Таиланде не редкость, во многих агентствах и у девелоперов есть русскоговорящие сотрудники.

• Смотрите список риэлторов и застройщиков в Таиланде.

Задачи риэлтора:

• подбор объектов, соответствующих требованиям клиента;
• организация поездки в Таиланд на просмотры недвижимости;
• согласование цен и особых условий с продавцом от имени покупателя;
• согласование процедуры и даты сделки;
• подготовка документов и договоров, проверка объекта на возможные обременения.

Услуги агента

Услуги агента

Услуги агента в Таиланде на рынке первичной недвижимости в большинстве случаев оплачивает продавец. Также продавец предоставляет договор купли-продажи и юридическое оформление сделки, то есть регистрацию в Земельном департаменте. Покупатель может обратиться за помощью к независимому юристу с целью проверки и контроля чистоты сделки, так как в услуги агента это не входит. Агент больше контролирует выполнение обязательств всех заинтересованных сторон и помогает вести переговоры в ходе сделки. При покупке квартиры или дома в тайском проекте, который не предлагает иностранцам бесплатного юридического сопровождения, все расходы на работу агента и юриста несет покупатель, также как и при покупке недвижимости на вторичном рынке.

Узнайте, на какой срок дают и как оплачивают больничный лист, если у вас бытовая травма, в частности, перелом руки, копчика, ноги, а также ожоги и иные увечья. Рассказано, сколько дней бюллетеня предоставляют в разных случаях и как производят расчет. При различных видах переломов длительность нахождения на больничном может значительно различаться, отчего может зависеть оплата больничного и прочие нюансы. Читать подробнее

Оформление договора покупки квартиры в Таиланде

Тайские компании предпочитают заключать договоры на тайском языке, в иностранных компаниях вам может быть предложен договор на английском языке с русским переводом. Силу имеют оба варианта. То есть если договор по покупке квартиры в Таиланде заключен на тайском и английском языках, то предпочтение будет отдаваться тайскому договору. Если договор заключен только на английском языке, то его тайский перевод будет уже на втором плане.

Вот так выглядит договор покупки недвижимости в Таиланде

Вы должны четко понимать, что никакой юридической силой русский вариант договора по покупке недвижимости  в Таиланде иметь не будет, и что тайские и английские варианты тоже лучше проверить на соответствия друг к другу. От этого зависят ваши расходы, которые вы понесете помимо основных платежей за объект недвижимости.

Чтобы купить квартиру в Таиланде, в первую очередь в договоре нужно обращать внимание на несколько нюансов:

1. В какой квоте находится квартира.
2. Кто ведет финансовые расходы по переводу права собственности и по уплате налогов.

Особенности покупки недвижимости в Таиланде

Особенности покупки недвижимости в Таиланде

Стабильность экономики Таиланда и его государственного устройства, высокий уровень жизни и хорошая экология сделали эту страну одной из самых привлекательных по объему частных инвестиций в недвижимость. Тысячи иностранцев ежегодно становятся собственниками вилл и апартаментов в разных точках Таиланда: на Пхукете, Самуи, в Паттайе и Хуа-Хине.

Тропическая недвижимость имеет свои особенности: тайское правительство не стимулирует продажу земли подданным других стран, здесь для иностранцев не работают хорошо отлаженные в Европе и США схемы кредитования. Названные факторы четко удерживают цены на собственность в Таиланде от резких скачков и обвалов, защищают инвесторов от финансовых пирамид и афер, которыми так прославился недавно американский рынок недвижимости.

Рыночные предложения

Самый сложный шаг — найти приемлемый объект. Риелтор может лишь предложить варианты, окончательное решение за покупателем.

Прежде чем озадачивать агента или самостоятельно заняться поиском, ответьте для себя на ключевые вопросы:

• Сколько вы готовы заплатить?
• Какова цель покупки?
• Какой район вы предпочитаете?
• Нужны ли дополнительные удобства?
• Какое жилье вы хотите — первичное или вторичное?

Определившись, изучите цены на недвижимость в интересующем районе на сайтах-агрегаторах. Покажите своему агенту понравившийся вариант, чтобы он имел представление о том, что ему искать.

Земля в Таиланде не продается

Закон государства Таиланд не разрешает иностранцам владение землей. Однако, в частную собственность разрешается приобретать строения, возведенные на этой земле.

Если же гражданин иностранного государства имеет желание купить участок земли под застройку, для этого есть два способа:

1. Лизхолд – длительная аренда участка на 30 лет, с последующим двукратным продлением договора еще на 30 лет. Итого, по сути, арендный срок будет равен 90 годам. Постройка, возведенная на арендованном участке, является гарантией такой аренды.
2. Фрихолд – полная собственность на землю посредством открытия компании в Тайланде и оформления земли в собственность этого юридического лица.

Обе формы в Таиланде имеют широкое распространение, при этом лизхолд обходится дешевле, чем фрихолд, а суть права собственности остается одинаковой.

Важно! Ежегодный налог на недвижимость в Таиланде отсутствует.

Подводные камни

Приобретение недвижимости в Тайланде имеет ряд сложностей, к которым нужно заранее подготовиться:

• Оформление сделки потребует дополнительных расходов — до 3% от общей стоимости объекта. А дополнительные услуги юриста обойдутся в сумму 300$.
• Приобретение недвижимости в Королевстве не поможет получить вид на жительство. Такой практики в стране нет, хотя в Тайланде применяется самый демократичный визовый режим.
• Продать купленную недвижимость будет сложнее, так как предложение значительно превышает спрос на тайском рынке недвижимости.
• Рекламируя покупку объектов в Тайланде, продавцы сильно преувеличивают ее выгодность, если речь идет о вложении инвестиций. Стоит все как следует подсчитать.
• Для открытия счета в тайском банке нужна действующая виза, сам процесс проблематичен — банки ввели дополнительный правила для иностранцев с целью повышения финансовой безопасности.

Выделение доли из общей долевой собственности имеет свои тонкости и нюансы.

Ипотека для матерей-одиночек подробно описана в нашей статье. Узнайте всю нужную вам информацию!

Оформление кредита на недвижимость лучше доверить банку которому вы доверяете. О таких проверенных банках можно прочитать по ссылке.

Ипотека и рассрочка в Таиланде

В Таиланде иностранцы не могут получить ипотеку в местных банках.

Но застройщики могут предложить рассрочку платежей. Стандартная беспроцентная рассрочка предоставляется на период строительства (1-2 года) при покупке объекта на этапе стройки. В таком случае график оплаты отображается в договоре, и оплата происходит по завершению определенных этапов строительства. 

Некоторые застройщики предлагают финансирование. Таким образом, необходимо внести 50% от стоимости объекта (эти 50% так же могут выплачиваться в течение 1-2 лет строительства). Оставшиеся 50% выплачиваются в течение последующих 1-5 лет под 5-7% годовых. При данной схеме, максимальный период рассрочки составляет 7 лет.

Покупатель может получить финансирование российского банка и рассчитаться за недвижимость в Таиланде.

Пошаговая процедура сделки с недвижимостью

Этап 1. Резервирование объекта и внесение задатка

При выборе объекта и обсуждении условий подписывается резервационный договор между покупателем и продавцом. В нём отражается информация об участниках сделки, о выбранном объекте, его стоимость, график платежей, реквизиты для отправки средств. 

Во время подписания резервационного договора покупатель вносит задаток – около 1% от общей стоимости – для того, чтобы объект был снят с продажи. Задаток может быть внесен наличными или на счёт продавца. Перевод может быть произведён со счёта из банка в любой стране. Задаток обычно невозвратный, и если сделка не состоится по вине покупателя, то с этой суммой придётся распрощаться. Если же сделка не состоится по вине продавца, деньги вернут. 

Этап 2. Заключение договора

После подписания резервационного договора и внесения задатка, в течение 1-2 недель покупатель получает от продавца предварительный договор для ознакомления и внесения поправок, если продавцом является застройщик. Если сделка на вторичном рынке и продавец – физическое лицо, то предварительный договор обычно составляет юридическая компания. 

В данном договоре прописывается вся информация о недвижимости, условия ее приобретения и способ оформления, информация обо всех затратах при оформлении и дальнейшем содержании объекта, штрафные санкции за несоблюдение договора. 

К договору прилагаются копии идентификационных документов продавца с покупателем, и документов на недвижимость. Предварительный договор имеет юридическую силу и его несоблюдение является основанием для обращения в суд.

Этап 3. Проверка состояния недвижимости и чистоты сделки

Покупатель может воспользоваться услугами юриста для проверки состояния недвижимости и чистоты сделки. Обычно юридические компании предлагают следующие услуги:

• Проверка земельного участка - кто является собственником, имеются ли обременения (от $700).
• Проверка компании-продавца. Кто уполномочен заключать сделку от имени юридического лица, состав учредителей, уставный капитал и т.д. (от $700).
• Проверка договора, внесение изменений, согласование условий с продавцом (от $500). 
• Регистрация сделки в земельном департаменте (от $300).

Обычно на первичном рынке заказывают только проверку договора. А полная юридическая проверка недвижимости проводится только при заключении сделок со вторичным жильём. И как правило, за счёт покупателя. Может осуществляться как до внесения резервационного депозита, так и после, в зависимости от обстоятельств и договоренностей сторон.

Этап 4. Оплата сделки

При покупке объекта на первичном рынке, покупатель переводит средства безналичным способом по договору на реквизиты застройщика в Таиланде. Деньги могут прийти со счета покупателя, открытого в любой стране. Допускается перевод от юридического лица, зарегистрированного в любой стране, в котором покупатель является учредителем.

Если сделка проходит на вторичном рынке, обычно покупатель открывает счет в тайском банке и перечисляет денежные средства из другой страны на него. В момент регистрации в земельном департаменте предоставляет продавцу выписанный чек на нужную сумму. 

Если квартира или дом регистрируются в свободное владение (Freehold), то важно, чтобы деньги в Таиланд пришли из другой страны. Этот факт проверяется при регистрации сделки земельным департаментом. Если объект регистрируется в долгосрочную аренду (Leasehold), то расчет может происходить любым способом. 

В отличие от многих стран мира, в Таиланде не проверяет происхождение денег.

• Читайте подробнее: Перевод денег за границу – что нужно знать покупателю зарубежной недвижимости

При покупке жилья от застройщика документы могут отправляться покупателю на подпись по DHL. А при покупке вторичных объектов желательно совершать сделку лично и в присутствии юриста.

Этап 5. Регистрация права собственности

Все сделки регистрируются в земельном департаменте. Там работает тайский персонал, который плохо говорит по-английски, и весь документооборот ведется на тайском языке. Поэтому иностранцы там бывают редко, либо в сопровождении тайских представителей.

При покупке объекта на первичном рынке сделку обычно регистрирует в земельном департаменте представитель от застройщика на основании доверенности от покупателя на его имя. При покупке объекта на вторичном рынке – это обычно делает юрист.

Например, если это квартира в свободное владение (Freehold), то новый владелец получает:

• Договор купли-продажи на тайском языке стандартного формата. В нем указаны имя и фамилия нового владельца, информация о недвижимости и обязательно стоят подписи и печати государственных чиновников. 
• Свидетельство на землю (Chanote) – документ на землю под домом, где с одной стороны находится план земли, а с другой вся история сделок с ней. При оформлении квартиры в собственность, по закону, иностранец так же является долевым собственником земли, пропорционально купленной площади квартиры в доме.
• Домовая книга (Blue book), где указан адрес и информация о квартире.

Во многих жилых комплексах, которые чаще всего ориентированы на иностранных покупателей, приобрести недвижимость можно в свободное владение или Freehold

Возможность удаленного приобретения

Обычно сделка с недвижимостью в Таиланде длится от 1 недели до 1 года. Всё зависит от готовности объекта. Личное присутствие покупателя необходимо лишь к моменту оформления сделки в земельном департаменте. Поэтому первые этапы (выбор объекта, резервирование, подписание договора, приемка) могут пройти дистанционно. 

Далее можно приехать в Таиланд для оформления сделки или для подписания доверенности на юриста, который оформит недвижимость от имени покупателя.  Либо при наличии нотариально заверенной доверенности на представителя, которая даёт право переоформить объект на нового владельца, сделку можно осуществить, ни разу не приехав в страну.

Квартира в кредит

Наличие лишь туристической визы делает невозможным получение кредита на покупку квартиры в Таиланде.

Вероятность получения кредита появляется, если заемщик имеет официальную работу в стране и действующее разрешение на нее, а также положительную кредитную историю.

Процентная ставка по кредитам на тайскую недвижимость ориентировочно составляет 8%. Срок кредита, выдаваемого застройщиком жилья первичного рынка, может составлять до 5 лет. Купить в кредит жилье на вторичном рынке в Таиланде не получится.

Покупка квартиры или дома

Вся тайская недвижимость – квартиры, дома, виллы, таунхаусы, коттежди — может быть приобретена в полную собственность, в отличие от земли под ней, которая берется в аренду либо приобретается на юридическое лицо.

Иностранцы в Таиланде имеют право покупки в личную собственность исключительно квартир или студий в кондоминиуме – это здание, представляющее собой многоквартирный дом.

Владельцами таких квартир, которые еще называют «кондо», могут быть как иностранцы, так и граждане Таиланда. При этом граждане других государств имеют право на выкуп лишь 49% квартир в таком доме, а 51% жилплощади может находиться исключительно в собственности у местных граждан.

Читайте также: Как выглядит дом Натальи Орейро 

Необходимые документы о праве владения

Документ, гарантирующий в Таиланде право владения, передачи в наследство и продажи собственности, называется чанот. Оформляется такое право Земельным департаментом.

Для совершения любой сделки по приобретению недвижимости в Таиланде иностранному гражданину понадобится еще один документ – «ТТЗ». Выдает его банк, и он подтверждает поступление в страну иностранной инвестиции в валюте, отличной от тайской.

Если деньги для покупки недвижимости покупатель привез в наличной форме, их следует обменять на баты в банке, и банк тоже выдаст «ТТЗ».

«ТТЗ» выдается банком в том числе, если осуществляется прямой перевод средств застройщику, а также, при обналичивании «тревел чеков».

В Таиланде разрешается оформление недвижимости на нескольких собственников.

Владельцы жилья в Таиланде имеют право передавать свою собственность по наследству.

Важно! Оформление сделки по покупке недвижимости, а также проведение платежей лучше производить через надежные компании – это максимально безопасно.

Райский выбор — районы для покупки жилья

Бангкок

Столичный город — современный мегаполис контрастов, привлекающий инвесторов всего мира.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Рынок недвижимости здесь разнообразный — от небольших домиков до шикарных апартаментов в небоскребах.

Город разделен на районы по отраслям — торговые (Чайна-таун), деловые (Силома), исторические (Раттанакосин), туристические (Пратунам).

Для отдыха этот тайский город подходит в меньшей степени.

Выбор жилья и городского района зависит от цели.

Если это работа или учеба, выбирайте жилье ближе к офису или учебному заведению, чтобы не простаивать в пробках. Если покупка — вложение средств, можно приобрести квартиру на стадии строительства, а затем выгодно ее продать.

Стройка завершится максимум за 2 года, за это время рыночная цена купленной недвижимости вырастет на 5-10%.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Паттайя

Паттайя до сих пор остается самым привлекательным курортом для инвесторов. Туристам чаще всего знакома его шумная центральная часть, которая отличается от других территориальных зон.

Места для новых застроек в прибрежной зоне почти не осталось, поэтому эта недвижимость пользуются большим спросом.

Восточная часть Паттайи застроена коттеджными поселками. Стоимость земельных участков не очень высокая, поэтому недвижимость можно найти на любой кошелек. Южный район только начал активно развиваться, застраиваясь новыми объектами.

Самым популярным жильем остаются кондоминиумы. Стоимость хорошей квартиры — от 50 тыс. батов/м². Средняя площадь жилья — 30 м². Элитный коттедж на побережье обойдется минимум 100 тыс. батов/ м².

Хуа Хин

Хуа Хин — королевский курорт на берегу Сиамского залива не так уж далеко от столицы — всего 200 км.

Местные жители присвоили курорту «звездный» статус. Шикарные отели, многочисленные торговые центры, поля для гольфа, престижные школы, лучшие рестораны с рыбными яствами.

Это уютный курорт для семейного отдыха с дорогой недвижимостью. Приобрести можно все — от кондоминиума до виллы, выбирая подходящую квадратуру и цену.

Строительством занимаются крупные компании, поэтому рынок недвижимости и инфраструктура быстро развиваются.

Кондоминиумы расположены рядом с пляжами. Квартира-студия обойдется в 2, 5 млн. батов, однокомнатные апартаменты уже дороже — от 4 до 5 млн. батов. Цена квартиры с одной или двумя спальнями — от 8 до 10 млн. батов. Комфортное жилье дешевле 12 млн. батов найти проблематично.

Курортная недвижимость раскупается быстро, поэтому этот тайский уголок привлекателен для инвесторов.

Пхукет

Курортный остров единственный из всех островов соединен с материковой частью автомобильным мостом. По популярности он уступает лишь Паттайе.

Основной вид недвижимости — виллы различной площади. Они представлены отдельными объектами или архитектурными комплексами. 70% вилл все-таки отличаются большой площадью — до 600 м². Их стоимость — от 20 до 50 млн. батов.

Кондоминиумы делятся на виды:

• многоквартирные — 45-65 тыс. батов/м²;
• малоквартирные секционные (несколько домов в 2-3 этажа) — от 60 тыс. батов/
• секционные коттеджного типа (обособленные строения) — от 80 тыс./м².

Идеальным жильем считается вилла в прибрежной зоне площадью 200 м² с хорошей отделкой и мебелью. Стоимость — 55 млн. батов. Таких предложений хватает.