Разрешение на реконструкцию частного дома – это обязательная процедура, выполнение которой требует законодательство. Без него все действия по переустройству дома будут признаны незаконными. Разрешение на реконструкцию частного дома – это обязательная процедура, выполнение которой требует законодательство. Без него все действия по переустройству дома будут признаны незаконными.

Реконструкция и перепланировка с увеличением площади

Если владелец запланировал увеличение площади, то ему потребуется получить разрешение БТИ. Уполномоченный техник БТИ приходит на осмотр помещения по заявлению заинтересованного лица и проводит экспертизу допустимости заявленной реконструкции.

Главное правило – не допускать несанкционированного переноса несущих стен и перекрытий, предоставляющее опасность для жизни владельца и членов его семьи.

Такая опасность возникает, когда в помещении убирают одну из стен, за счёт чего расширяют метраж комнаты.
Если это несущая стена, перенос её связан с повышением риска обрушения, что станет причиной отказа со стороны БТИ и будет внесено в выписку, переданную заявителю в качестве причины отказа.

Компромиссом станет допустимость замены стены сочленённой опорой вертикальными столбами, которые могут оформляться в виде оригинальных или стандартных вариантов дизайнерских решений.

Такой компромисс следует внести в заявление изначально, что повысит шанс на получение разрешения и сведёт риски к минимуму. Так же следует обосновать все подобные виды работ.

К таковым относят дополнительные пристройки в виде веранд, помещений под хозяйственные нужды. Иногда владельцы пристраивают помещения, в которых занимаются предпринимательской деятельностью. Такие пристройки значительно меняют вид жилого дома, а также – его инвентарную стоимость.

Так как налог на имущество высчитывается с инвентарной и стоимости здания, не оформление пристроек и иных видов реконструкции, считается нарушением налоговой дисциплины.

В отношении к частному жилому фонду законодательство не сформировало специфического регламента по введению в эксплуатацию пристроек, что допускает их признания самовольными постройками (см. Признание права собственности на самовольную постройку). Этот вопрос неоднократно рассматривался в правительственных положениях, в отношении него, в том числе, имеются вердикты Верховного Суда РФ.

В данной ситуации налицо конфликт законодательства, защищающего права собственника и правила, регламентирующие соблюдение градостроительных, санитарных нормативов и норм эксплуатации здания.

Иногда доминирует мнение о том, что пристроенные части здания не являются самим зданием, которое определено собственностью гражданина. А так же здание с пристройками, изменившее вместимость и метражность – это иной объект, имеющий отличительные признаки в сравнении с тем, который оформлен как собственность владельца.

Общие понятия о реконструкции дома

Реконструкция упоминается в Градостроительном кодексе РФ (далее ГрК РФ), в Гражданской кодексе РФ (ГК РФ) и в некоторых других нормативно-правовых актах (НПА).

Иначе говоря, если решили надстроить второй или третий этаж, восстановить фундамент, сделать пристройку к дому или на месте старого дома возвести новый – это и есть реконструкция.

Такие мероприятия повлекут изменение параметров дома – площади, этажности, инженерно-технического снабжения (отопления, электричества, водоснабжения и т. д.).

Отличия реконструкции от капитального ремонта и перепланировки

Реконструкцию часто сравнивают с перепланировкой или капитальным ремонтом. Но это ошибочное мнение. Перепланировка влечет изменения только внутренней части дома, капремонт – замена или восстановление каких-то элементов, а реконструкция – изменение площади и фасада помещения.

Для общего понимания различий вкратце рассмотрим перепланировку и капремонт.

Перепланировка, согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ – изменение частей дома, требующее внесения корректировок в технический план дома. В нее входят:

  • перенос дверных или оконных проемов;
  • перенос или разборка перегородок,
  • устройство дополнительных санузлов и т. п.

Чтобы осуществить перепланировку дома, нужно получить разрешение от районной администрации, обратившись напрямую или через МФЦ.

Если вам не выдали разрешение на перепланировку, напишите нашему юристу! Он поможет вам разобраться в обоснованности отказа.

Капитальный ремонт – это замена или восстановление устаревших частей дома, инженерно-технического обеспечения, а также отдельных частей несущих конструкций жилья. Такие мероприятия не требуют внесения изменений в технический план и получения разрешения.

Пример капремонта – замена кровли, водопровода, отопления, замена перегородок и т. п.

Отличительная черта реконструкции – изменение параметров дома, направленных на увеличение площади, этажности. А перепланировка и капремонт не влекут таких глобальных изменений.

НПА, регулирующие реконструкцию:

Как получить разрешение на реконструкцию в 2018

Сначала нужно разработать план будущих изменений со всеми нюансами и деталями и определиться с точной причиной строительных работ, поскольку ее также потребуется указать контролирующей организации. Этот документ можно:

  • составить самостоятельно (что допускается в редких случаях);
  • оформить через специалиста в архитектурном отделе администрации;
  • заказать в проектной организации, которая имеет соответствующую лицензию и входит в СРО.

В плане потребуется указать не только виды работ, но и их исполнителя. По закону им может выступать собственник частного дома, если размеры строения не превышают 10 кв.м. В противном случае нужно будет указать строительную компанию.

Требуемые документы

В местную администрацию надо предоставить:

  • заявление на реконструкцию;
  • план застройки на собственной земле;
  • выписку ЕГРН;
  • техзадание на будущие строительные работы;
  • описание всех мероприятий;
  • правоустанавливающие документы на надел;
  • план дома и участка на текущий период;
  • общегражданский паспорт;
  • согласие всех совладельцев и совершеннолетних членов семьи на производимые действия.

Срок рассмотрения заявки – 30 дней. В это время не стоит начинать монтажные работы, поскольку существует риск официального отказа.

Дополнительные службы

Если администрация разрешит реконструировать здание, то после получения резолюции от главного районного архитектора нужно будет посетить коммунальную, санитарную и пожарную службы. После одобрения плана в этих организациях следует получить полис общегражданской ответственности, который нужен для официального ведения строительно-монтажной деятельности.

Помимо этого перед началом реконструкции индивидуального дома нужно будет обратиться в местную организацию строительного надзора и в ней также получить разрешение на:

  • монтаж и демонтаж конструкций;
  • проведение раскопочных мероприятий на собственном участке.

Упрощенная схема

Оформление реконструкции по упрощенной схеме (по-другому – дачной амнистии) занимает примерно столько же времени, сколько и по обычной. Ключевое различие между этими двумя способами заключается в количестве требуемых документов. При упрощенной схеме требуется гораздо меньше бумаг:

  • заявление на реконструкцию дачного дома;
  • выписка ЕГРН;
  • сокращенный план.

Фактически именно по этой схеме можно провести реконструкцию старого фундамента деревянного дома. Фундамент – это признак капитального строения, поэтому его можно задокументировать в рамках дачной амнистии и перевода здания из дачи в обычный частный дом в собственности.

Фото 1

Получение средств на реконструкцию

В большинстве случаев собственники выполняют строительство и реконструкцию за счет собственных средств. Но у некоторых семей есть возможность выполнить реконструкцию благодаря средствам материнского капитала, если они имеют соответствующий сертификат. Процедура осуществляется только после того, как в Пенсионном фонде РФ примут положительное решение.

Для этого в первую очередь необходимо подать заявление в ПФ РФ. К нему прикладываются документы по реструктуризации дома и сертификат государственного образца. Если решение будет положительным, средства перечисляются на личный банковский счет в два этапа:

  1. Сначала перечисляется не больше половины неизрасходованных средств. Они будут доступны для снятия в течение 2-х месяцев после положительного решения по заявлению.
  2. Второй перевод осуществляется через полгода после первого перевода. При этом необходимо подтвердить факт ведения работ по переустройству частного дома документально.

Использование материнского капитала в реконструкции

В соответствии с п. 1 ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от N 256-ФЗ (далее ФЗ № 256) средства мат. капитала можно использовать на реконструкцию дома при соблюдении нескольких условий:

  • исполнение ребенку 3-х лет;
  • площадь жилья будет увеличена;
  • дом оформлен в совместную собственность;
  • площадь жилья на каждого члена не превышает 18 кв. м.

При соблюдении всех условий можно обратиться в пенсионный фонд России (далее – ПФРФ) и предоставить заявление о распоряжении мат. капиталом и следующие документы:

После проверки документов ПФРФ в течение 2-х месяцев переводит 50% от суммы субсидии на счет получателя капитала, а оставшиеся деньги перечисляются не ранее чем через полгода после получения первой части. Для этого необходимо повторно обратиться в ПФ РФ с заявлением и актом освидетельствования проведения реконструкции. Этот документ выдается отделом архитектуры и градостроительства в администрации.

В случае, если для проведения реконструкции был привлечен подрядчик, то после завершения работ вся сумма будет переведена на счет организации.

Если реконструкцию дома невозможно отложить до исполнения ребенку 3-х лет, то можно провести необходимые работы, а после получить материнский капитал на компенсацию расходов при реновации дома. Также ФЗ № 256 предусматривает возможность погашения кредита, взятого на реконструкцию, за счет государственной субсидии.

Как направить уведомление о реконструкции дома

Как направить уведомление о реконструкции дома

Домовладелец отправляет в органы местного самоуправления уведомление о планируемой реконструкции объекта ИЖС. К нему прилагаются только документы, подтвержающие личность заявителя (паспорт) и удостоверяющие права на объекты недвижимости и земельный участок. В большинстве случаев (если дом не находится в исторической зоне и застройщик – не гражданин другого государства) этого будет достаточно.

После проверки документов домовладелец получит уведомление о соответствии или несоответствии планируемой реконструкции допустимым параметрам.

При реконструкции объектов ИЖС подготовка проектной документации не требуется. Домовладельцу достаточно приложить к заявлению схему, в которой будет указано, что и как он будет переделывать.

Если получено положительное заключение, можно приступать к реконструкции.

Быстрее и проще будет отправить уведомление через сайт Госуслуг. Участник FORUMHOUSE рассказывает, как он по новой схеме согласовал строительство, но прядок действий при согласовании реконструкции тот же.
shtaket868Пользователь FORUMHOUSE
Приложил уведомление, паспорт, ГПЗУ (уже был). Подал через сайт госуслуг, ищите разрешение на строительство, заполняете его но прикрепляете не заявление на разрешение на строительство, а скан уведомления о начале строительства. Там же увидел решение администрации, никто не звонил.

Собственник дома должен уведомить органы местного самоуправления и об окончании реконструкции. К этому уведомлению прилагается технический план объекта и квитанция об уплате госпошлины за государственную регистрацию права.

После получения этого уведомления ОМСУ должны в течение семи рабочих дней направить в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на объект.

Дополнительный этаж

Фото 3

Возведение дополнительного этажа меняет статус дома, так как понятие этажности – технический термин, отражающийся во всей кадастровой и технической документации.

Тем не менее, если в строении изначально была высокая крыша, а владельцу осталось лишь утеплить её, то ему нужно только переоформить чердак в мансарду и перевести соответствующие метры из нежилого – в жилое помещение.

Если же строительство верхнего этажа производится в виде надстройки на месте нахождения крыши, то такое решение требует тщательного анализа.

Разрешение зависит от трех главных причин:

  1. От градостроительного контекста и допустимости возведения в кадастровом квартале двухэтажного здания.
  2. От структуры почв на самом участке.
  3. В зависимости от качественных и технических характеристик дома и элементов его структуры.
Читайте также: Выписка из ЕГРП

Главными тенденциями положительного решения станут прочность почв, которым требуется выдержать дополнительную тяжесть строения. Те же требования предъявляются к фундаменту и стенам, на которые ляжет главная нагрузка. Прочными должны быть и балки перекрытия, которые будут выполнять функцию фундамента для верхнего этажа.

Особенно внимание уделяют строительству балкона, если этот элемент планируется на втором этаже.

Перевод одноэтажного дома в двухэтажный, допустимо проводить согласованием процедуры переоформления с бюро инвентаризации. Так же – при получении разрешения от администрации населённого пункта. Если исполком ответит неправомерным отказом – можно оспорить вопрос в суде.
Но когда дом по техническим причинам не допускает возведения надстройки – от планов следует отказаться.

Картинка

Детская социальная карта СПб: список магазинов где можно купить детскую мебель по социальной карте в спб. Интернет-магазины и привычные точки продаж по ДСК. Пособия на детскую карту в СПб Жителям города Санкт-Петербурга (СПб) при рождении ребенка и на детей в возрасте до 7 лет в соответствии с городским «Социальным Читать подробнее

Внесение изменений в «Свидетельство о собственности»

После проведения запланированных видов работ требуется вновь обратиться в БТИ и зафиксировать новые технические параметры строения, с получением технического паспорта и поэтажного плана.

Приложив их к выданному администрацией разрешению, нужно подать заявление тому же должностному лицу, которое занималось выдачей разрешения на перестройку. В заявлении запрашивается разрешение на ввод строения в эксплуатацию в новом качестве.

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию и акта приёмки, нужно провести регистрацию объекта.
Она производится путём подачи заявления в местное отделение кадастра и картографии с приложением перечисленной документации.

На основании новых характеристик дома, в регистрационные записи вносят изменения. На их основании изменяют сведения в «Свидетельстве о собственности».

Для этого регистратору, вместе с пакетом документации, передают свидетельство, которое подлежит исправлению. В назначенный регистратором день владелец отремонтированного и перестроенного дома подходит за получением свидетельства, в которое вписаны исправленные данные.

Возведение дополнительного этажа

Если вы планируете возведение дополнительного этажа, статус дома меняется. Затрагивается понятие этажности. Изменения должны отражаться в технической и кадастровой документации на дом.

Но если у дома изначально крыша была высокой, собственник может только утеплить помещение изнутри. В результате можно просто переоформить чердак в мансарду. Помещение после этого переводится в статус жилого помещения из нежилого. Если возведение последнего этажа осуществляется в виде надстройки на месте расположения крыши, требуется более тщательный анализ.

Предоставление разрешения определяется тремя основными моментами:

  1. структурой грунта на участке;
  2. допустимостью возведения более высокого строения в существующем градостроительном контексте;
  3. техническими и качественными характеристиками всей постройки, а также элементами ее структуры.

Как узаконить реконструкцию

Фото 4

Узаконивание самовольной реконструкции состоит из нескольких этапов, нужно:

  • заказать техпаспорт с учетом имеющихся изменений;
  • взять старый и новый технические паспорта, свидетельства о собственности на объект недвижимости и проект уже существующей пристройки, написать заявление и обратиться в администрацию;
  • если проект будет соответствовать градостроительным нормам, муниципалитет даст условное «добро» на реконструкцию и предложит обратиться в суд;
  • после необходимо попытаться добиться разрешения в пожарной службе, но в большинстве случаев без одобренной официально реконструкции она отказывает в предоставлении необходимой документации (но письменный отказ в разрешении пригодится для суда);
  • взять нотариально оформленное разрешение от владельцев других зданий на этом же участке (при наличии);
  • обратиться в суд с исковым заявлением по месту расположения объекта.

Суд рассматривает заявление, проводит камеральную проверку, заказывает необходимые экспертизы, а после чего выносит решение. Если заявитель получит устное разрешение от муниципалитета, то в 99% его судебный иск будет удовлетворен, поскольку не будет существенных причин для отказа.

Какие документы оформлять, в какие инстанции обращаться, и как узаконить уже существующую реконструкцию.

С 4 августа 2019 года вступили в силу изменения в Градостроительный кодекс и отдельные законодательные акты Российской Федерации, внесенные Федеральным законом от N 342-ФЗ, по которым больше не требуется получать разрешение на строительство или реконструкцию дома (объектов ИЖС). Теперь, чтобы выполнить реконструкцию дома, собственник должен уведомить об этом органы местного самоуправления. Расскажем, как правильно это сделать.

Содержание:

  • Что считается реконструкцией частного дома
  • Какие виды работ надо согласовывать, а какие нет
  • Как направить уведомление о реконструкции дома
  • Как узаконить реконструкцию дома

Процедура получения разрешения

Требования к получению разрешительной документации безапелляционные в случаях, когда это несет существенные изменения постройки. Проверяющие инстанции исходят из распоряжений, которые принимаются федеральными и местными органами власти. Осуществляются следующие обязательные процедуры:

  1. контроль за безопасностью проводимых работ как для постройки, так и для людей;
  2. инспекция правильности размещения несущих элементов и других важных конструкций;
  3. проверка соблюдения нормативов противопожарной безопасности и санитарных норм;
  4. соблюдение имущественных и других интересов третьих лиц, проживающих на прилегающих территориях.

Чтобы провести работы по изменению параметров конструкции, необходимо предварительно получить разрешение на реконструкцию частного дома. Необходимо обратиться в Архитектурный отдел или к ответственному лицу в местной администрации. Сотрудник приедет по вашему адресу, выполнит замеры и проведет экспертизу проекта. Если изменения не повлияют на качество постройки, вы получите разрешение.

В первую очередь нужно уточнить список документов в своем населенном пункте. В разных регионах он может несущественно отличаться. Специалисты могут запросить дополнительные документы.

Чтобы получить разрешение, необходимо выполнить следующие действия:

  1. Обратитесь в БТИ. Здесь вам выдадут техническую документацию на дом и копию кадастрового плана.
  2. Полученные документы предоставляются в Архитектурный отдел вместе с заявлением.
  3. В назначенный день приезжает архитектор, который составит профессиональный проект, включающий эскиз планируемой реконструкции.
  4. После того, как будет собран пакет документов, его необходимо подать вместе с заявлением в Архитектурный отдел. На разрешении должна стоять подпись главного архитектора по району.
  5. Когда разрешение будет получено, необходимо обратиться в СЭС и МЧС. При затрагивании внешних коммуникаций требуется разрешение от коммунальной службы.

Проект должен быть разработан в соответствии со всеми действующими санитарными нормами и техническими правилами. Обязательно учитываются требования пожарной инспекции. Если планируется изменение инженерных коммуникаций, готовится отдельный проект.

После осуществления работ по реконструкции дома производится приемка комиссией. Она проверяет соответствие проведенных работ проекту, на основе которого было выдано разрешение. Затем следует получить новый технический паспорт и зарегистрировать изменения в Росреестре. Для этого в ближайший отдел Росреестра подается следующее:

  • заявление, которое можно заполнить на месте;
  • правоустанавливающие документы на дом и земельный участок;
  • выписка из ЕГРН;
  • гражданский паспорт собственника;
  • разрешение на реконструкцию;
  • акт о приеме работ;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Ответственный специалист примет документы и выдаст расписку в их получении. Если все в порядке, вносятся изменения в Единый государственный реестр объектов недвижимости и прав собственности. По завершении процедуры возвращаются документы и выдается новая выписка из ЕГРН.

Фото 4

Документы и оформление реконструкции частного дома

Начинать стоит со сбора бумаг, которые определят допустимость планируемых работ (см. Документы на строительство дома).

Так как изменения в домовладении вправе осуществлять только лицо, которому оно принадлежит, следует проверить пакет документации, удостоверяющей право собственности на недвижимость (см. Правоустанавливающие документы). При отсутствии какой-либо бумаги, недостающее звено следует восполнить.

Далее следует обратиться в БТИ с заявлением о планируемой реорганизации помещения или внешней части объекта. По заявлению будет собран материал о допустимости заявленных видов работ. Решение экспертов БТИ выдадут специальной справкой.

Но прежде чем обращаться с заявлением, следует проверить соответствие параметров помещения – имеющейся технической документации.
Если проводились перепланировки, которые не отражены в техническом паспорте, следует начать с их легализации.

Процедура сбора бумаг может завершиться в течение месяца, а может продолжаться до тех пор, пока не согласуются малейшие детали разночтений.

Пока проводится мониторинг технического состояния строения в БТИ, целесообразно собрать справки из коммунальных хозяйств, подтверждающие, что реконструкция дома не нарушает функционирования инженерных коммуникаций, таких как:

  • газовые трубы;
  • теплоснабжение;
  • водопровод и канализация;
  • провода электросети и телекоммуникаций.
Собранная документация прилагается к заявлению, а в заявлении даётся перечень приложений. Заявление подаётся в уполномоченный отдел администрации и пишется на имя главы исполкома.

В нём указывается причина обращения и обоснование факта допустимости реконструкции дома или расширения площади за счёт пристроек или надстроек. Далее формулируется подтверждение заявленного, собранной документацией.

Читайте также: Дарственная на квартиру

Прилагать требуется следующее:

  • Паспорт владельца (копия).
  • Правоустанавливающие и право удостоверяющие виды документации (копии), подтверждающие допустимость распоряжаться домом.
  • Подтверждение права на земельный участок и вид права (копии).
  • Выписка из домовой книги о числе прописанных лиц. При случае целесообразно сослаться, что площадь требует расширения на данном основании.
  • Нотариально удостоверенные согласия иных собственников жилья (при наличии таковых).
  • Нотариально удостоверенное согласие соседей (если пристройка граничит с принадлежащим им участком).
  • Акты согласования с коммунальными хозяйствами, пожарной инспекцией и санэпидемстанцией.

Иная документация прилагается по требованию.

При наличии перечисленного пакета документации и приведении аргументов, администрация даёт разрешение в виде выписки, которое допускает реконструкцию частного дома с последующим оформлением и перерегистрацией возникших параметров строения в Росреестре.
При получении отказа допускается обращение в суд.

Оформление разрешения на реконструкцию дома

Реновация дома – это очень важный процесс, который требует согласования и разрешения от органов местного самоуправления. Поскольку изменения параметров могут нарушить безопасность дома и затронуть интересы живущих в нем людей, а также соседей.

Ст.51 ГрК РФ дает определение разрешения на реконструкцию.

Для получения разрешения нужно обратиться в отдел архитектуры и градостроительства в администрации муниципального образования (согласно п. 4 ст. 51 ГрК РФ) и подать заявление с соответствующим пакетом документов.

Весь перечень, необходимых документов для получения разрешения на реконструкцию содержится в п. 7 ст. 51 ГрК РФ.

Этот перечень не окончательный. Требования к списку документов могут отличаться в каждом субъекте. Поэтому перед оформлением следует уточнить эту информацию у специалиста специализированного отдела.

Обратиться можно лично либо через доверенное лицо. Также ГрК РФ в п. 7 ст. 51 предусматривает возможность подачи заявления через МФЦ.

После подачи документов заявление рассматривается в течение 7 рабочих дней, по истечении которых заявитель должен быть письменно уведомлен о принятой резолюции. Заявитель должен обратиться в пожарную службу и СЭС для дальнейшего согласования решения, результатом которого будет выдача разрешения либо отказ.

В случае положительного ответа можно приступать к реконструкции самостоятельно, если площадь пристройки/надстройки не будет превышать 10 кв. м. В противном случае выполнять реконструкцию должен специалист, имеющий лицензию на выполнение подобных работ.

 

Срок действия разрешения составляет не более 10 лет со дня получения разрешения (п. 19 ст. 51 ГрК РФ). Его можно продлить, обратившись в местные органы власти с соответствующим заявлением не позднее, чем за 60 дней до окончания срока. По истечении 10 лет, если реконструкция не была завершена хотя бы на 70%, нужно будет заново оформлять разрешение.

После завершения реновации необходимо получить заключение о соответствии, реконструированного дома требованиям технических регламентов, иных НПА и проектной документации, включая требования энергоэффективности и оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергоресурсов – выдается в течение 10 рабочих дней районной инспекцией государственного строительного надзора.

После получения такого заключения необходимо актуализировать данные технического паспорта, зарегистрировав дом в ЕГРН, поскольку изменились технические параметры жилья. Для этого нужно получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в том же органе самоуправления, снова собрав пакет документов с заявлением и разрешением на реконструкцию. Такое разрешение выдается в течение 10 рабочих дней.

Получение разрешения – обязательная процедура. Если реновация будет проведена без разрешения, будет наложен административный штраф (2 – 5 т. р.), согласно п. 1 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях России.

В этом случае реконструированный дом будет признан самовольной постройкой, которую необходимо узаконить. Для этого в БТИ нужно взять новый кадастровый паспорт и вместе со старым предоставить документы из перечня в администрацию и получить разрешение на реконструкцию. В дальнейшем можно будет зарегистрировать право собственности на реконструированное жилье. Также можно узаконить реконструкцию через суд.

Вы знали, что результат рассмотрения исковых заявлений зависит от того, насколько юридически грамотно оно составлено? Наши профессионалы готовы помочь Вам оформить иск абсолютно бесплатно. Просто напишите справа в чате.

Также можете позвонить по номерам телефонов:

8 (499) 703-35-33 доб. 849 — Москва и область;

8 (812) 309-06-71 доб. 501 — Санкт-Петербург и область;

8 (800) 777-08-62 доб. 481 — все регионы РФ.

Что касается реконструкции домов в СНТ (садовые некоммерческие товарищества), то благодаря принятому ФЗ № 93 от «О дачной амнистии», разрешение не требуется. А для регистрации права собственности применяется упрощенный порядок – достаточно предоставить в Росреестр декларацию об объекте недвижимого имущества. При этом земельный участок в СНТ должен находиться в собственности.

Стоимость получения разрешения на реконструкцию

При оформлении разрешения на проведение реновации потребуется понести некоторые расходы. На этапе сбора документов – это оплата услуг специалиста для составления проекта реконструкции – стоимость оговаривается индивидуально, т. к. цена складывается из площади дома и сложности проведенных работ. В расходы стоит включить оформление техпаспорта на дом в БТИ, сумму госпошлины, которая устанавливается в каждом субъекте РФ.

Также оплатить придется госпошлину за регистрацию права собственности на реконструированный дом – 350 р. (пп. 27 п. 1 ст. Налогового кодекса РФ).

Вопросы и ответы

Приобрели участок со старым домом в природоохранной зоне, документы на дом все оформлены. Дом перестроили на том же месте, что и в документах, но увеличили в размерах. Как правильно оформить реконструкцию дома? Советуют сначала аннулировать старые документы, а потом подать на регистрацию новые, но в таком случае дом никто не разрешит оформить. Нужно ли подавать исковое заявление в суд и как?

Эксперт:

 Natasha.

При возникновении изменений технических характеристик объекта, то есть увеличение или уменьшение площади, необходимо зарегистрировать изменения в ЕГРП. 

Для этого необходимо:

— паспорт собственника дома;

— документы, разрешающие изменения характеристик объекта недвижимости;

— технический паспорт;

— технический план;

— кадастровый паспорт.

Эксперт:

Смотрим: реконструкция предполагает изменения дома, нарушающие его безопасность, либо затрагивающие права третьих лиц, либо изменение (превышение) параметров разрешенного строительства. Перед проведением работ по реконструкции следует обратиться в территориальный орган, отвечающий в вашем регионе за выдачу разрешений на строительство и реконструкцию. Нужны следующие документы: 1. заявление 2. копия свидетельства о праве собственности на земельный участок, на котором расположен дом 3. кадастровый план земельного участка 4. проектная документация по дому 5. план дома и участка БТИ 6. справка БТИ о принадлежности дома 7. технические условия 8. Ваш паспорт 9. если дом принадлежит нескольким лицам, то нужно также нотариально заверенное согласие его всех совладельцев. 

После получения разрешения на реконструкцию и выполнения комплекса работ по реконструкции нужно будет получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Для этого нужно обратиться с заявлением в тот же орган, в который вы подавали заявление о выдаче разрешения на реконструкцию. К нему нужно будет приложить документ, удостоверяющий, что дом реконструирован согласно техническим условиям, проектной документации, а также разрешение на реконструкцию дома, правоустанавливающие документы на дом и земельный участок. После этого процесс закончен.

Эксперт:

Если работы по реконструкции дома уже выполнены, в выдаче разрешения на реконструкцию и принятия данных работ в эксплуатацию вам могут отказать, рекомендовав обратиться в суд. Произведенная вами реконструкция дома подпадает под статью 222 Гражданского кодекса РФ:
1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.3. Абзац утратил силу с 1 сентября 2006 года. — Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. 

Т.е. необходимо обратиться в суд с иском о признании права собственности на вновь возведенную постройку, представив доказательства того, что постройка возведена без нарушения градостроительных норм и правил, а также не нарушает права и охраняемые законом интересы граждан.

Эксперт:

Уточните, пожалуйста, где именно находится Ваш реконструированный дом, в какой именно природоохранной зоне. Это понятие довольно объемное. 

Эксперт:
  • Наташа! Если дом уже построен, и
    параметры существенно изменены- увеличена этажность, изменены
    конструкции, и все изменения Вы производили без разрешения на
    строительство, в таком случае Ваше строение попадает под характеристики
    самовольной постройки (ст.222 ГК РФ).

  •  В соответствии с нормами
    п.6, ч.5, ст.51 Градостроительного кодекса РФ,  разрешение на
    строительство выдается в случае осуществления строительства,
    реконструкции:

  • 6) объекта капитального строительства, строительство,
    реконструкцию которого планируется осуществлять в границах особо
    охраняемой природной территории (за исключением лечебно-оздоровительных
    местностей и курортов), — федеральным органом исполнительной власти,
    органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом
    местного самоуправления, в ведении которого находится соответствующая
    особо охраняемая природная территория, если иное не предусмотрено
    Федеральным законом от 1 декабря 2007 года N 310-ФЗ «Об организации и о
    проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр
    2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического
    курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской
    Федерации».
    (часть 5 в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 224-ФЗ).

  • Поэтому в сложившейся ситуации для того, чтобы  получить  акт ввода в эксплуатацию реконструированного
    здания, Вам необходимо узаконить строение в суде. Это возможно будет
    сделать в том случае, если Вы докажете, что вновь возведенное строение
    не нарушает прав и законных интересов граждан, не нарушает правил
    застройки вашего муниципального образования.

Эксперт:

Наталья!

В соответствии со ст.35, «Градостроительный кодекс Российской Федерации» 

 В состав территориальных зон могут включаться зоны
особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий могут
включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное,
историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо
ценное значение.

и ст. 85, «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 28.12.2013) {КонсультантПлюс}


10. В пределах границ населенных пунктов могут выделяться
зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки,
имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое,
рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

То есть, земельные участки, имеющие особое природоохранное входят в зоны особо охраняемых территорий

Согласно ст. 97 ЗК РФ


1. К землям природоохранного назначения относятся земли:

1) утратил силу. — Федеральный закон от 03.06.2006 N 73-ФЗ;

2) утратил силу. — Федеральный закон от 28.12.2013 N
406-ФЗ;

3) занятые защитными лесами, предусмотренными лесным
законодательством (за исключением защитных лесов, расположенных на землях
лесного фонда, землях особо охраняемых природных территорий);


ред. Федеральных законов от 04.12.2006 N 201-ФЗ, от 28.12.2013 N 406-ФЗ)

4) утратил силу. — Федеральный закон от 04.12.2006 N
201-ФЗ;

5) иные земли, выполняющие природоохранные функции.

2. На землях природоохранного назначения допускается
ограниченная хозяйственная деятельность при соблюдении установленного режима
охраны этих земель в соответствии с федеральными законами, законами субъектов
Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного
самоуправления.

3. Юридические лица, в интересах которых выделяются
земельные участки с особыми условиями использования, обязаны обозначить их
границы специальными информационными знаками.

4. В пределах земель природоохранного назначения вводится особый
правовой режим использования земель, ограничивающий или запрещающий виды
деятельности, которые несовместимы с основным назначением этих земель.
Земельные участки в пределах этих земель не изымаются и не выкупаются у
собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и
арендаторов земельных участков.

ТО есть, на землях природоохранного назначения допускается ограниченная хозяйственная деятельность при соблюдении установленного режима охраны этих земель в соответствии законами

В соответствии со ст. 2 Федеральный закон от 14.03.1995 N 33-ФЗ (ред. от 28.12.2013) «Об особо охраняемых природных территориях»

При принятии решений о создании особо охраняемых
природных территорий учитывается:

а) значение соответствующей территории для сохранения
биологического разнообразия, в том числе редких, находящихся под угрозой
исчезновения и ценных в хозяйственном и научном отношении объектов
растительного и животного мира и среды их обитания;

б) наличие в границах соответствующей территории участков
природных ландшафтов и культурных ландшафтов, представляющих собой особую
эстетическую, научную и культурную ценность;

в) наличие в границах соответствующей территории
геологических, минералогических и палеонтологических объектов, представляющих
собой особую научную, культурную и эстетическую ценность;

г) наличие в границах соответствующей территории уникальных
природных комплексов и объектов, в том числе одиночных природных объектов,
представляющих собой особую научную, культурную и эстетическую ценность.

То есть, Органы местного самоуправления решают вопросы использования, охраны  зем.уч. с учетом указанного.

 В силу ст. 58-59гл. IX, Федеральный закон от 10.01.2002 N 7-ФЗ (ред. от 12.03.2014) «Об охране окружающей среды» 

. Природные объекты, имеющие особое природоохранное,
научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и
иное ценное значение, находятся под особой охраной. Для охраны таких природных
объектов устанавливается особый правовой режим, в том числе создаются особо
охраняемые природные территории.

2. Порядок создания и функционирования особо охраняемых
природных территорий регулируется законодательством об особо охраняемых
природных территориях.

. Правовой режим охраны природных объектов устанавливается
законодательством в области охраны окружающей среды, а также иным
законодательством Российской Федерации.

(п.
1 в ред. Федерального закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ)

2. Запрещается хозяйственная и иная деятельность,
оказывающая негативное воздействие на окружающую среду и ведущая к деградации и
(или) уничтожению природных объектов, имеющих особое природоохранное, научное,
историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное
значение и находящихся под особой охраной.

То есть, устанавливается особый правовой режим для особо охраняемые природные территор

В силу п. 14 ст.1 ГрадК РФ

надстройка и изменение площадиколичества этажей в объекте капитального строительства ( жилом доме) является реконструкцией объекта.

Согласно п. 2 ст. 51 ГрадК РФ р

еконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

То есть. для осуществления реконструкции дома Вам следовало получить соответствующее разрешение.

В соответствии со ст.222 ГК РФ

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан

.

Согласно п. 28 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г. Москва«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

То есть, если Вы сделали рекон, изменив общую площадь дома и количество этажей без разрешения на реконструкцию, то строение считается самовольной постройкой.

Однако Вы имеете право признать свое право собственности на новый объкт недвижимости в суд..

Таким образом, для получения разрешения на реконструкцию Вам следует предоставить  документы  в адм.и подавать заявление в суд.

Смогу оказать услугу по оформлению документов,
а также проконсультировать по успешному решению вопроса с учетом особенностей
Вашей ситуации по скайпу или в Чате.

С уважением Ф. Тамара


Эксперт:

Наталья!

Как указано в п. 4 ст. 29 ЖК РФ, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

С учетом положений этой статьи, а также руководствуясь п. 3 ст. 222 ГК РФ, Вам стоит обратиться в суд по месту нахождения недвижимого имущества с исковым заявлением о признании права собственности на жилой дом в перепланированном (переустроенном) и реконструированном виде. 

           При формулировании исковых требований необходимо учесть положения ст. 25 Жилищного кодекса РФ.

Так, согласно действующему законодательству 

переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения

(п. 1 ст. 25 ЖК РФ), а

перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

(п. 2 ст. 25 ЖК РФ).

            В ходе рассмотрения дела необходимо будет подтвердить соответствующими  заключениями  и справками уполномоченных органов то обстоятельство, что проведенная реконструкция не нарушают прав и законных интересов других лиц, не создает угрозу жизни здоровью и безопасности граждан, соответствует строительно-техническим и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, а также требованиям  пожарной безопасности.

           В качестве оснований своих требований, в частности, можно сослаться на следующие положения. 

            Согласно п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

             Кроме того, согласно разъяснениям, содержащимся в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, распространяются положения ст. 222 ГК РФ (самовольная постройка).

            Поскольку земельный участок, на котором расположен самостоятельно реконструированный объект недвижимого имущества, принадлежит Вам на праве собственности, то при прочих условиях за Вами может быть признано право собственности на объект, на реконструкцию которого разрешение получено не было(п. 3 ст. 222 ГК РФ).

            Перед подачей искового заявления в суд Вам необходимо будет иметь на руках отказ уполномоченного органа во внесудебном согласовании реконструкции дома с формулировкой о необходимости разрешения вопроса в судебном порядке, а также заручиться поддержкой органов, уполномоченных давать заключения  о соответствии конструктивных характеристик надежности и безопасности дома  строительным нормам и правилам, по оценке соответствия жилого дома санитарным требованиям (Центр гигиены и эпидемиологии),  нормам и правилам пожарной безопасности (ГУ и ЧС), правилам охраны газораспределительных и водопроводных сетей (ресурсоснабжающие организации) и т.п.

С уважением, Журавлева Анна.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://myestate.club/dokumenty/razreshenie-na-rekonstruktsiyu.html
  • https://lawowner.ru/nedvizhimost/dom/rekonstruktsiya-zhilogo
  • http://mydiveevo.ru/razreshenie-na-rekonstruktsiyu-individualnogo-zhilogo-doma/
  • https://law03.ru/housing/article/rekonstrukciya-chastnogo-doma
  • https://www.forumhouse.ru/articles/house/8628
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий