Как продать апартаменты в москве

5 главных ответов для тех, кто хочет купить апартаменты: Подробно о налогах, коммуналке, ценах и юридическом статусе апартаментов. Благодаря им эту недвижимость можно купить дешевле, чем у застройщиков

Преимущества апартаментов

Главным преимуществом перед любой квартирой являются широкие дизайнерские возможности. В обычном многоквартирном доме существует множество ограничений на перепланировку. Даже на квартиры с индивидуальной планировкой накладывается множество ограничений.

Так, нельзя размещать санузел над жилым помещением соседей снизу. Ограничения касаются и объединения единственной комнаты с кухней, если используется газовая плита. Даже при незначительной перепланировке приходится информировать об этом проверяющие инстанции. Если у вас апартаменты, разрешение потребуется только если вы затронете несущие конструкции здания.

Апартаменты становятся идеальной площадкой для воплощения самых смелых и сложных проектов. Санузлы не привязаны к определенным местам расположения, а их количество ограничивается только вашими предпочтениями. Кухонную зону можно объединить с гостиной, даже если площадь минимальная.

Среди других преимуществ можно выделить следующие:

1. удобное расположение;
2. выгодная стоимость;
3. свободная планировка;
4. развитая инфраструктура;
5. выгода инвестирования.

Апартаменты в Москве особенно выгодны тем, кто живет за городом. В этом случае появляется второе жилье, расположенное рядом с офисом.

В Москве можно учесть расположение вашего офиса или производства, расстояние до других требуемых объектов. По закону, на застройщика возлагается обязанность обустройства инфраструктуры только при строительстве жилого дома. При сдаче в эксплуатацию апартаментов такая обязанность не устанавливается. Несмотря на это, в большинстве случаев строительные компании стараются обустроить территорию.

-ФЗ для апартаментов — не спасет от потери

В Москве покупка апартаментов на «котловане», как правило, оформляется гражданско-правовыми договорами не подпадающими под действие  договора долевого строительства жилья установленного законом 214-ФЗ «О долевом строительстве жилья», хотя есть и исключения. В связи с чем покупателям апартаментов самим нужно помнить о защите своих прав при заключении договора, иначе будет затруднительно добиться взыскания неустоек, штрафов с застройщиков за несвоевременное окончание строительства и передачу апартаментов собственникам, за брак при строительстве, и за иные нарушения договора.

Стоит отметить, что заключение договора на покупку апартаментов по правилам 214-ФЗ о Договорах участия в долевом строительстве не снимает с дольщиков апартаментов самую главную проблему — риск полной утраты денежных средств при банкротстве застройщика.

Дело в том, что новые правила 2017г. закона 214-ФЗ о выплатах возмещения дольщикам при банкротстве застройщика распространяются только на дольщиков при строительстве жилых помещений, которыми апартаменты не являются. А особые правила банкротства застройщиков в законе «О несостоятельности (банкротстве)» (параграф 7 закона) так же распространяются только на долевое строительство жилых помещений. В результате, дольщики апартаментов не могут в банкротстве застройщика заявлять требования о передачи им апартаментов (в натуре), и могут требовать только возврат денег, что в банкротстве крайне маловероятно.

Таким образом, статус апартаментов, как нежилых помещений, позволяет застройщикам и крупным инвесторам обходить современные требования к жилой застройке с точки зрения размещения относительно дорог и производств, обходить запрет точечной застройки, игнорировать требования по обеспеченности проживающих социальной инфраструктурой, и не соблюдать отдельные санитарные и технические нормы при проектировании «жилых помещений». В том числе при строительстве апартаментов возможно использование менее качественных материалов. Вместе с тем, если покупателю повезет, апартаменты могут соответствовать требованиям, предъявляемым к гостиницам и общежитиям, или к квартирам.

Чем отличаются налоги на квартиру и апартаменты?

Налоговые платежи для собственников апартаментов также выше, чем для владельцев квартир. Имущественный налог, как и в случае с квартирами, рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта. Однако в налогообложении для этого вида недвижимости есть два принципиальных отличия. Во-первых, кадастровая стоимость таких проектов ниже примерно в 1,5 раза, а, во-вторых, ставка имущественного налога для них выше. Размер ставки составляет от 0,5% до 2%, тогда как для квартир 0,1%. При этом налоговые вычеты и льготы на апартаменты, как на нежилые помещения, не распространяются. То есть собственник апартаментов не может снизить налогооблагаемую базу (на 20 кв. метров), как это предусмотрено для квартир, а также не имеет права вернуть часть уплаченного налога на доходы физлиц при покупке. Однако так же, как и в случае с коммунальными платежами, разница в налоговых платежах собственников апартаментов будет покрываться сэкономленными при покупке средствами.

Жизнь в апартаментах: плюсы и минусы

Налог на апартаменты: точный расчет

Еще одно налоговое отличие квартир и апартаментов заключается в обязанности платить земельный налог. До 2015 года для собственников квартир он был включен в имущественный налог. С 2015 года эти сборы разделили на два отдельных налога: на квартиру и на землю. Владельцы жилой недвижимости (квартир) платят сегодня только первый налог. Собственники же апартаментов, как и собственники других помещений, обязаны уплачивать налог на землю. Земельный налог рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости участка, соответствующего площади жилья.

Как выглядит рынок апартаментов в Москве

 269 новостроек было в Москве по данным на 1 июня, в 87 из них есть апартаменты.

 До 30 % доходит разница в цене между апартаментами и квартирами. Однокомнатные апартаменты в среднем дешевле сопоставимых квартир на 15 %, двухкомнатные — на 20 %. При удалении от центра разница в цене, как правило, растет. Правда, некоторые апартаменты стоят дороже сопоставимых квартир.

 Около 50 % жилых комплексов с апартаментами относятся к бизнес-классу, чуть меньше 40 % — к классу элит, 10 % — к комфорт-классу.

 2,3 миллиона рублей стоят самые дешевые апартаменты в пределах МКАД (помещение площадью 16 кв. м. в Марфине со сдачей в конце 2019 года). За 2,4 миллиона рублей можно купить квартиру площадью 25 кв. м. в Восточном Бирюлеве, которую обещают сдать в конце этого года.

Насколько отличаются цены на квартиры и апартаменты

Район Москвы

Минимальная цена квартиры, млн руб.

Минимальная цена апартаментов, млн руб.

от Садового до ТТК

5,2 (36 м²)

3,2 (17 м²)

вблизи ТТК

4,1 (22 м²)

4,4 (27 м²)

от ТТК до МКАД

2,4 (25 м²)

2,3 (16 м²)

Очередной подводный камень апартаментов

Покупателям апартаментов в Москве нужно быть готовым не только к бОльшим расходам на пользование и содержание апартаментов, но и на возможные ограничения при пользовании апартаментами. Контролируемые государством тарифы ресурсоснабжающих организаций установлены для жилых помещений и для апартаментов не применяются, для последних тарифы значительно выше.

Но более важно, что тарифы на коммунальные услуги в зданиях с апартаментами устанавливают «местными» снабжающими организациями, а не городскими. Здесь снова проявляется та самая юридическая разница апартаментов и жилых помещений.

Но это еще не все. Как правило, платным оказывается пользование общим имуществом здания, например может оказаться платным пользование лифтовой площадкой, лестницами и т.д. Как правило, в комплексах с  апартаментами платный въезд на территорию комплекса и платными являются парковки на территории, отдельно оплачивается содержание прилегающей территории и парковок (открытых). И т.д., и т.п. По этому более низкая цена апартаментов при покупке в последствии легко компенсируется значительными ежемесячными расходами на их содержание и пользование общей инфраструктурой здания. То же относится к подземным паркингам.

Покупка апартаментов и их использование, это совсем не то же, что покупка квартир. По этому все перечисленные вопросы необходимо выяснять до заключения договора на покупку апартаментов и оценить финансовую сторону вопроса.

Небоскребы или заводы

Апартаменты в Москве появляются там, где строительство жилья ограничено действующими нормами. Но начался этот рынок с небоскребов ММДЦ «Москва-сити», напоминает Алексей Трещёв, директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank. Почти половина апартаментов, представленных сегодня на вторичном рынке, сосредоточены в «Сити», уточнила Румянцева. По подсчетам Savills в России – 97 апартаментов общей площадью 20 000 кв. м. Две трети этого объема сосредоточены в первых проектах – «Городе столиц» и башня «Федерации», уточняет Халин. По данным Savills в России, всего в «Сити» в год совершается 50–60 сделок в этом сегменте. Подчас апартаменты здесь предпочитают квартире. Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate, рассказал о клиентах компании – семейной паре, у которой дети уже выросли, так что «детская» инфраструктура не имела значения, они искали недвижимость для себя. Выбрали сначала ЖК «Шоколад» (150 кв. м за $1,5 млн), но брокер убедил их посмотреть, что есть в «Москва-сити». Глава семьи – бизнесмен, который часто посещает Гонконг, Нью-Йорк и останавливается в небоскребах, согласился продолжить просмотры. В результате пара купила готовые апартаменты в «Городе столиц» (107 кв. м за $1,3 млн). По словам Трещёва, цены в обжитых башнях ММДЦ – «Городе столиц», «Федерации» («Запад») и в деловом комплексе «Империя» – на уровне 700 000–800 000 руб. за 1 кв. м.

Особенности покупки

Если вы решили купить апартаменты в Москве, можно столкнуться с некоторыми особенностями и сложностями сделки. Приобретение такой недвижимости перспективно для тех, кто ведет бизнес или планирует инвестировать свободные средства.

Можно выделить следующие сложности, возникающие при покупке:

• недвижимость не относится к категории жилой, из-за чего можно оформить только регистрацию временного пребывания до 5 лет с возможностью продления;
• в качестве предмета договора выступает нежилое помещение;
• на такое имущество не распространяются требования жилищного законодательства;
• управление зданием осуществляется только при участии специализированной компании;
• перепланировка не требует разрешения, если она не затронет конструкции здания;
• сложно получить ипотечный кредит на покупку;
• не допускается использование средств материнского капитала.

Признание сделки недействительной – судебная процедура, используемая в целях аннулирования (прекращения) прав и обязанностей, порождаемых сделкой, и применения последствий ее недействительности. Любая сделка может признаваться недействительной при определенных обстоятельствах. При этом недействительность предполагает ничтожность или оспоримость сделки. Какая сделка признается ничтожной в 2019 году? Читать подробнее

Налоговые последствия покупки апартаментов

Налоговые последствия ожидают и покупателей апартаментов и квартир.  Собственник недвижимости в России является плательщиком налога на владение недвижимостью — Налог на имущество физических лиц (Глава 32 Налогового кодекса РФ).

Налог уплачивается собственниками  жилых домов; жилых помещений (квартир, комнат); гаражей, машино-мест; единых недвижимых комплексов (здания, строения, сооружения); объектов незавершенного строительства; иных зданий, строений, сооружений, помещений.

Налог уплачивается ежегодно и рассчитывается в виде процента от кадастровой стоимости недвижимости.

Ставку налога устанавливает местная администрация, субъекта РФ в котором расположена недвижимость. Для квартир в статье 406 Налогового кодекса РФ установлена максимальная ставка налога — 0,1% от кадастровой стоимости квартиры.

С апартаментами, сложнее. Во первых, как уже сказано выше в законодательстве РФ понятие «апартаменты» — отсутствует. По этому налогообложение апартаментов — вопрос спорный. Например, гостиничные апартаменты будут облагаться налогом как комплекс в целом, а затем делиться между собственниками пропорционально их долям.

Апартаменты-квартирные облагаются налогом, как отдельный объект нежилой недвижимости, однако на усмотрение местных властей оказывается ставка налога и льготы.  Если для квартир ставка налога не может быть больше 0,1 %,  то для апартаментов максимальная ставка налога допустима от 0,5 до 2 % кадастровой стоимости.

В Москве ставки налога на имущество отличаются в зависимости от размера кадастровой стоимости:

Апартаменты в Москве считают «иными» объектами недвижимости, и применяют ставки 0,5% кадастровой стоимости.

Выгодно ли в Москве покупать апартаменты или квартиру, с точки зрения налогообложения?  Вопрос, поскольку апартаменты пока дешевле квартир, и у апартаментов ниже кадастровая стоимость. Вместе с тем,  налог на имущество по  квартире может быть снижен за счет установленных льгот. Например, при цене квартиры до 10 млн. руб. ставка налога — 0,1%, а для апартаментов — 0,5%. С квартиры в 10 млн. руб. налог составит 10 000 руб/год. и его можно снизить. При этом апартаменты будут стоить не менее 8 млн.руб., и налог с них составит 40 000 руб./год.

Что такое апартаменты?

Апартаменты — юридически нежилое помещение, предназначенное для временного проживания. Они обычно располагаются в перестроенных зданиях в центре города либо в новостройках, где застройщик не смог или не захотел получать разрешение на жилое строительство. Такие здания обычно оформляются как нежилые — гостиничного, офисного или другого назначения. Тип здания влияет на размер налога на имущество.

Современные апартаменты, как правило, не уступают жилым домам в благоустройстве территории и инфраструктуры дома. Но при их покупке стоит обращать внимание на то, только ли апартаменты располагаются в этом здании и на вашем этаже или там также будут офисы или даже торговые площади. Самый комфортный вариант — это, конечно, апартаменты в доме, где также продаются квартиры.

Юридический статус нежилого помещения накладывает на апартаменты ряд ограничений:

 Вы не можете в них прописаться — можно получить только временную регистрацию на пять лет с возможностью продления. При этом вы и ваш ребенок сможете пользоваться поликлиниками, больницами, школами и детскими садами в районе.

 Если кто-то из соседей будет шуметь всю ночь, у вас не будет законных оснований, чтобы повлиять на это.

 Коммунальные платежи в апартаментах на 15–20 % выше, чем в квартирах, — эта разница возникает за счет разных городских тарифов для жилых и нежилых помещений. То же — с налогом на имущество: он составляет 0,5 % от стоимости для объектов гостиничного типа и для прочих объектов недвижимости, к которым относится большинство апартаментов, и 2 % для офисных помещений. Налог на квартиру для физлиц равен 0,1 % от ее стоимости, если она не превышает 10 миллионов рублей. Ставка для более дорогих объектов выше и может достигать 2 %.

 Застройщик не обязан соблюдать нормы, предназначенные для жилых помещений: уровень инсоляции, развитие инфраструктуры и т. д. По факту нормы обычно нарушаются не сильно, особенно если в том же жилом комплексе присутствуют квартиры.

Проблемы оформления прав на апартаменты

Строительство любых объектов недвижимости в Российской Федерации, в том числе гостиниц, общежитий и многофункциональных центров, в составе которых могут быть апартаменты, осуществляется в соответствии с  разрешительной документацией на строительство. Собственность на апартаменты может быть оформлена только после введения оконченного строительством объекта после его введения в эксплуатацию, которая возможна только в случае соответствия построенного объекта проектной, разрешительной документации и целевому назначению земельного участка. Поскольку апартаменты покупают на различных этапах: 1) на этапе строительства, 2) по окончании строительства, 3) после введения здания в эксплуатацию, 4) после оформления права собственности, не редко приходится сталкиваться с несоответствием между проектной документацией и документами на землю. На этапе строительства для заключения договора на покупку апартаментов эти несоответствия препятствием не являются, они «вылезут» позже, когда построенный объект не смогут ввести в эксплуатацию, и станет невозможно оформить собственность на апартаменты.

Дело в том, что апартаменты, как предусмотренные проектом часть гостиницы или многофункционального комплекса, могут быть построены и введены в эксплуатацию только в составе гостиницы, или многофункциональных комплексов, в состав которых входят нежилые помещения типа гостиниц и размещение которых допускается целевым назначением земельного участка на котором построен объект.

В настоящее время покупатели апартаментов в Москве систематически сталкиваются с затруднениями при введении в эксплуатацию зданий, по причине неурегулированности земельных отношений. В первую очередь – из-за не соответствия построенного объекта разрешенному использованию земельного участка, во вторую – нахождения земельных участков в собственности не у застройщиков, а у третьих лиц.

С чем столкнулись сопровождая покупку апартаментов в марте 2018

Что из себя представляют апартаменты?

Апартаменты — это коммерческая недвижимость, соответственно, там нельзя прописаться. Но в них можно проживать и оформить временную регистрацию. Средний метраж апартаментов составляет 30–40 квадратных метров.

Инфраструктура — это первое, что отличает апарт-отель или жилой комплекс, в котором находятся апартаменты, от прочей недвижимости. На первом этаже обычно есть всё, что может потребоваться: и отделение банка, и ресторан, и фитнес-центр, и аптека, которые работают круглосуточно. Электрик и сантехник при необходимости не будут идти к вам два дня. Если что-то сломается или засорится, они придут в течение часа.

Как правило, на момент продажи апартаменты укомплектованы мебелью и техникой. Года два назад они продавались только с дизайнерским ремонтом, включая картины на стене, чтобы в апартаментах можно было жить сразу после покупки. Сегодня уже появилась возможность купить их только с чистовой отделкой. Разница в цене при этом символическая, поэтому покупатели часто выбирают все-таки вариант с меблировкой.

Так как апартаменты не относятся к жилому фонду, коммунальные платежи здесь дороже на 30%. Они окупаются за счёт дополнительных услуг управляющей компании, которой мы обычно платим за воду, свет и прочее. Владельцам апартаментов она предоставляет также различного рода услуги консьерж-сервиса. Это удобно, потому что чаще такой тип недвижимости приобретают люди, которые планируют сдавать ее туристам, либо те, кто привык к комфортному гостиничному проживанию.

Сколько стоят коммунальные услуги в апартаментах?

Размер коммунальных услуг для владельцев апартаментов больше, чем для собственников квартир. Тарифы на водоснабжение выше на 12%, на водоотведение 8%, на тепло 25%, на электричество 36% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт ч). Тем не менее начальная экономия в стоимости объекта покрывает более дорогую коммуналку на десятки, а то и сотни лет вперед.

Разберем структуру продающего объявления. Примеры текста для продажи услуг и товаров. Узнаем, как писать и на что обращать внимание в первую очередь. Полезно!. Искусство правильно написать объявление о работе, об услугах или о чем-то еще нуждается в подробном разборе. Выделите время, изучите тему, чтобы научиться этому Читать подробнее

Для ценителей

Традиционно в Москве апартаменты на 10–20% дешевле квартир аналогичного класса в том же месте. Так застройщики частично компенсировали покупателям невозможность постоянной регистрации, более высокие эксплуатационные расходы и налог на недвижимость.

Лофты, как правило, располагаются в небольших, почти клубных домах, а потому быстро распродаются. В числе покупателей – инвесторы, поэтому, отмечает Тимур Давыдов, гендиректор Integro Group, «если клиент присматривает лофт в уже готовом объекте, он, скорее всего, обнаружит предложения на вторичном рынке».

В ряде случаев инвесторы продают дешевле, чем застройщики. Например, в комплексе «ВТБ арена парк», который строится на Ленинградском проспекте и продан застройщиком почти наполовину, уже проходят сделки на вторичном рынке. Румянцева объясняет популярность проекта у инвесторов привлекательными стартовыми ценами и интересной концепцией. Один из клиентов Kalinka Group влюбился в апартаменты здесь, хотя уже внес задаток за квартиру на вторичном рынке, и брокер компании нашел собственника, который выкупил пул апартаментов на старте. «Он продавал на 7% дешевле, чем у застройщика, – говорит Румянцева. – Конечно, не каждому застройщику понравится такая ситуация. Но это право инвестора – продать собственность по цене, которая его устраивает. Застройщик же вынужден придерживаться плана продаж». По ее мнению, проект «ВТБ арена парк» довольно успешен, поэтому единичные сделки на вторичном рынке не могут повредить продажам застройщика. Клиент Kalinka Group потерял задаток за квартиру, но стал владельцем апартаментов бизнес-класса площадью 82 кв. м за 20,5 млн руб.

Эксперты вообще считают, что многие сделки на вторичном рынке апартаментов были заключены благодаря инвесторам, которые еще на котловане выкупали по несколько лотов. По словам Румянцевой, более 70% продавцов в свое время приобретали апартаменты с инвестиционными целями. По оценкам Savills, в 2006–2007 гг. среди покупателей апартаментов в ММДЦ «Москва-сити» около 40% покупателей были инвесторами, они разбирали помещения по 100–120 кв. м. В 2011–2012 гг. на старте продаж в нескольких лофт-проектах доля инвестиционных сделок доходила до 30%, брали самые компактные лоты, по 35–50 кв. м, уточнил Халин.

Договор долевого участия

Застройщик может предложить подписать договор долевого участия. Но возможны и следующие варианты:

1. предварительный ДДУ;
2. предварительный договор купли-продажи;
3. договор займа;
4. договор бронирования;
5. договор о соинвестировании;
6. договор о покупке векселя.

Лучший вариант – это договор долевого участия. Во всех остальных случаях множество недочетов. К тому же, они слабо защищены с юридической точки зрения.

Каков юридический статус апартаментов?

Кроме экономических факторов, апартаменты отличаются от квартир и юридическим статусом. Они относятся к нежилым помещениям, а значит, их владельцы не имеют права на оформление постоянной регистрации. Однако, если такой апарт-комплекс имеет статус гостиницы, то собственник может получить временную регистрацию на пять лет. Временная регистрация дает практически те же права, какими обладает собственник квартиры с постоянной регистрацией. Тем не менее, при записи в школу ребенка, не прикрепленного к месту проживания, его заявка рассматривается после заявлений от жителей домов, прикрепленных к школе и имеющих постоянную регистрацию. В остальном принципиальных отличий между временной и постоянной регистрациями нет. Если оформить регистрацию невозможно, собственник апартаментов теряет немногое. Это прибавки и льготы, которые все равно распространяются только на незащищенные слои населения, а также право голосовать на выборах.

Очередной подводный камень при покупке апартаментов

В чем разница между апартаментами гостиницы и апартаментами квартирного типа?

Апартаменты гостиниц строятся по правилам и нормативам гостиниц – нежилых помещений повышенной комфортности предназначенные для временного проживания в гостиницах. При этом, у таких апартаментов есть существенная юридическая особенность, которая может оказаться огромным булыжником на пути будущего собственника.

Эта особенность целевого назначения — предназначение для временного проживания в гостиницах, закладывается в исходно-разрешительную документацию на строительство объекта. Покупателям и инвесторам необходимо учитывать: Отдельные апартаменты гостиницы не возможно выделить и приобрести в собственность, поскольку такие апартаменты являются неотъемлемой частью гостиницы – единого комплекса — неделимой вещи.

В таких объектах возможно приобретение доли в праве собственности на гостиничный комплекс и в праве пользования остальными помещениями всего гостиничного комплекса, пропорционально доле. Очевидно, что доля в праве это совсем не конкретное недвижимое имущество.

Апартаменты квартирного типа – нежилые помещения для временного проживания отдельной семьи, спроектированные на основании технического задания, отдельные параметры которых могут отличаться от нормативов квартир. Апартаменты квартирного типа являются отдельными объектами недвижимости и могу быть приобретены в собственность по договорам купли-продажи или иному договору.

Покупателю лучше выбрать  апартаменты квартирного типа, а от покупки апартаментов гостиничного типа лучше воздержаться.

Почему апартаменты дешевле квартир?

Цена апартаментов может быть до 30% ниже аналогичных по характеристикам квартир. Это объясняется совокупностью сразу нескольких факторов, напрямую влияющих на себестоимость, а значит, политику ценообразования. Во-первых, девелоперы апартаментов несут меньшие расходы на получение всей разрешительной документации. Во-вторых, к проектам апартаментов не предъявляются столь жесткие требования по инфраструктурной составляющей, как для жилой недвижимости. В-третьих, благодаря другим нормам по инсоляции, застройщик может заложить в проект большее количество апартаментов, тем самым увеличивая свою потенциальную прибыль.