Как продать недвижимость после развода

Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры после развода? Продажа квартиры после развода без согласия супруга возможна лишь в определенных случаях. Поэтому, перед тем как продать квартиру после развода без согласия супруга, разумно будет ознакомиться со всеми нюансами процедуры. Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры после развода? Как продать квартиру после развода приобретенную в браке? Какие ждут последствия?

Нужно ли согласие на продажу квартиры после развода

Даже если некогда близкие люди расстались несколько лет назад, то если при разводе имущество, которое было приобретено супругами совместно, но оформлено на одного из них, при этом раздела как такового не было, то имущества продолжает считаться общим.

Это же касается и недвижимости, где вместе супруги когда-то жили.

Поэтому, отчуждение совместно нажитого имущества после развода, как это ни странно, требует согласования от второго члена существовавшей некогда семьи. Тогда наверняка у продавца появится проблема, как продать квартиру после развода без согласия супруга.

В этом случае единственно законным способом будет доказать, что недвижимость относится к личной собственности. Тогда какое-либо предварительное одобрение на подписание договора не требуется.

Конечно, можно рискнуть и продать квартиру, купленную в браке, после развода и отсутствия воли на то супруга. Ведь сейчас согласование не входит в перечень документов, которые необходимые Росреестру для перерегистрации права собственности.

А раз так, то у покупателя квартиры могут возникнуть дополнительные риски, забывать о которых не следует.

Особенности продажи совместно нажитого имущества после расторжения брака

Нужно обратить внимание, что бывают ситуации, когда имеющаяся квартира может достаться только одному из супругов. Причем, даже целиком.

Такое неоднозначное решение судья может принять в таких случаях: во-первых, как было отмечено ранее, когда квартира является личным имуществом мужа (жены), то есть, получена им безвозмездно в период официального нахождения в отношениях.

А во-вторых, часто жилье достается одной стороне тогда, когда данная недвижимость была приобретена хоть и в период брака, но за счет личных денежных средств. К примеру, спорная жилплощадь была куплена за финансовые поступления, полученные мужем (женой) от продажи другого жилья. Особенно, если последнее было нажито еще до брака.

Если второй супруг докажет, что во время брачного союза за счет общего имущества сторон и за счет личного имущества были сделаны определенные вложения, которые существенно увеличили стоимость спорной жилищной площади (ремонт, восстановление, переоборудование и другие разновидности работ), то дом, квартира или дача может быть признана судом совместно купленным имуществом, которое подлежит непосредственному разделу.

Суд может немного отступить от утверждения о равенстве долей представителей обоих полов в их общих приобретениях.

Это происходит в случаях, когда второй супруг во время нахождения в серьезных отношениях не получал доходов в связи с недостаточно уважительными причинами или тратил общие деньги в ущерб интересам новоиспеченной пары.

Если при тех или иных обстоятельствах сотрудник суда распределил жилплощадь на неравные части, то квартира может быть передана той стороне, чья доля в ней больше. В данном случае суд обычно обязывает мужа (жену), который получил квартиру, выплатить своей бывшей второй половинке определенную компенсацию, аналогичную его доле.

Ну, или, к примеру, в пользу второй стороны присуждается иное совместно приобретенное имущество. Это может быть транспортное средство. Во всех иных случаях жилищная площадь после подписания всех документов, касающихся официального расторжения брака, делится между сторонами в сугубо одинаковых пропорциях.

При наличии контракта можно существенно упростить процесс разделения имущества.

Брачный договор — это соответствующее соглашение лиц, определяющее их права и обязанности в момент нахождения в отношениях или после их расторжения. Иными словами, брак может быть заключен как до посещения ЗАГСа, так и после.

Что делать если муж, жена продает квартиру без моего согласия

В данном случае, квартира была куплена супругами, находящимся в официальном браке, поэтому собственность является совместной. Она должна быть реализована - продана по обоюдному согласию, независимо от того, на чье имя была оформлена. Поэтому для регистрации любых сделок с квартирой бывший муж должен был получить письменное согласие.

Бывшая супруга может подать в суд о признании сделки недействительной, ведь муж не спросил разрешения на продажу жилья. Она может потребовать разделить квартиру поровну, исключить из Росреестра запись о новом собственнике и вернуть судебные издержки.

Наиболее вероятно, что бывшему мужу присудят отчислять часть официальной зарплаты в счет компенсации, равной 1/2 стоимости квартиры.

Проконсультируйтесь, как проходит оплата коммунальных услуг ЖКХ без комиссии через интернет, по лицевому счету и не только. Читать подробнее

В каких случаях приобретенная в браке недвижимость не является общей?

Тем не менее, законодатель предусматривает случаи, когда квартира, полученная одним из супругов после регистрации брака, не является общей. Сюда входит:

• Получение жилплощади по наследству.
• Приобретение квартиры на финансы, заработанные до вступления в брак.
• Получение недвижимости в дар на имя только мужа или жены.

Все эти варианты будут подробно рассмотрены ниже.

Получение одним из супругов наследства.

Если квартира была получена одним из супругов в порядке наследования, она является его личной собственностью, и разделу не подлежит (п.2 ст. 256 ГК РФ).

В данном случае не имеет значения, на каком основании была получена недвижимость – по завещанию или по закону. Главное, соблюсти все требования по вступлению в наследство и оформлению собственности.

Покупка жилья на денежные средства, заработанные до брака.

Чтобы имущество считалось совместным, нужно, чтобы оно было приобретено на общие средства. Поэтому, если квартира куплена на деньги, полученные до вступления в брак, она будет считаться собственностью только того супруга, который ее приобрел.

Однако тот факт, что использовались только личные средства, должен быть доказан документально. Например, если квартира куплена на деньги, полученные от недвижимости, проданной до брака, надо предъявить договор купли-продажи и финансовую документацию.

Получение жилья в дар на имя одного из супругов.

Как и в случае с наследством, квартира, полученная в дар, является личной собственностью дарополучателя (п.2 ст. 26 ГК РФ). В этом случае, собственник жилья может совершать любые операции с ним, не согласовывая их со своим мужем/женой.

Вернуться

Если согласия получено не было

Чтобы иметь понимание того, как продать квартиру, купленную в браке, после развода, не заручившись согласием бывшего супруга, следует знать все последствия такого шага.

Как мы уже отмечали выше, ввиду отсутствия согласия высока вероятность признания договора на продажу квартиры недействительным. Однако в то же время истец должен доказать, что покупатель недвижимости должен был быть осведомлен об отсутствии одобрения от второго супруга.

Кроме того, если супругу удалось продать квартиру, купленную в браке, после развода, в обход второго из бывших членов семьи, то это будет поводом для отдельного иска, посвящённому разделу имущества.

Предусмотренный законодательством трехлетний срок берёт свой отсчёт с того момента, когда один из бывших супругов узнал о нарушении своих прав в части общей собственности. В рассматриваемой ситуации – это продажа квартиры без отсутствия письменного согласия.

Гражданские бракоразводные дела

Цель рассмотрения судом бракоразводных дел является установление формальной, а не объективной истины.

Выигрывает тот, у кого больше весомых доказательств, кто больше знает семейный закон. Часто такой суд не принимает во внимание сочувствие, правду.

Бывшие супруги в суде напоминают о слабых сторонах друг друга, воздействуя психологически. Поэтому необходимо обращаться к профессиональным юристам, которые по нормам права и трезвому расчету подскажут, как продать квартиру после развода, помогут выиграть суд.

Раздел совместного имущества, жилплощади может совершиться после его расторжения или даже во время совместного проживания.

Как обезопасить себя?

Есть определенные способы, которые позволят лично распоряжаться имуществом, без согласия второго супруга.

Брачный договор.

Если перед свадьбой составить данное соглашение, оно может дать определенную свободу в возможности проведения сделок с недвижимостью.

Для этого в нем нужно прописать право супруга на продажу квартиры без получения согласия своего мужа/жены либо переход жилья в полную собственность одной из сторон при разводе. В этом случае продажа квартиры не будет требовать участия второго супруга в сделке.

Покупка квартиры с оговоркой.

В данном случае предполагается, что в момент покупки недвижимости составляется договор с оговоркой, что второй супруг не претендует на приобретаемое имущество. А это означает, что квартира переходит в полную собственность только одной из сторон и согласие другой на продажу не требуется.

Разделение на доли.

Чтобы разделить квартиру на доли, нужно составить соответствующее соглашение, по которому будут определены размеры частей, переходящих к каждому супругу. После этого будет проведена государственная регистрация права собственности на отдельные доли.

А это позволит супругам самостоятельно распоряжаться своей частью имущества, без получения согласия другой стороны.

Таким образом, существуют различные варианты распоряжения квартирой, купленной в законном браке.

Вернуться

Права и сроки на продажу квартиры после развода бывших супругов

Данный случай как нельзя лучше служит примером того, что нельзя откладывать решение вопросов по имущественным спорам в долгий ящик. Если бы раздел квартиры произошел сразу после развода, то большинство неприятных последствий можно было избежать.

Согласно гражданскому законодательству вся собственность, приобретенная в период брака, считается совместной. Если не заключался брачный договор или соглашение о разделе имущества, то она остается совместной и через 10 лет после его расторжения. Нотариального согласия другой стороны на совершение сделок с имуществом не требуется, т.к. на данный случай не распространяет действие ст. 35 СК РФ.

Из данного правила есть исключения. Согласие бывшего супруга не требуется при продаже имущества, полученного до женитьбы. Такая собственность не является совместной.

Кроме того продаже не подлежит:

• Безвозмездно полученная квартира в порядке дарения, наследования или приватизация. Другой супруг может претендовать на нее, только если он докажет, что были вложены общие деньги на ее капитальный ремонт или реконструкцию, в результате чего стоимость недвижимости значительно увеличилась.
• Жилплощадь, купленная на деньги, полученные в результате подарка, наследства, продажи имущества, которое приобретено до брака.
• Жилплощадь, купленная с использованием "Материнского капитала" или "Военной ипотеки". Средства государственной программы разделу не подлежат. Если супруги дополнительно вкладывали личные деньги, они делятся пополам.

Юридическая помощь по имущесвенным спорам бывших супругов

+7(495) 728-99-14

Оперативная консультация по телефону или в офисе бюро

Адвокат по разделу имущества - помощь специалиста по имущесвенным спорам бывших супругов

По семейному законодательству поделить квартиру после развода можно:

• В добровольном порядке - между бывшими супругами составляется договор, в котором они определяют распределение долей в совместно нажитом имуществе. Причем эти доли не обязательно должны быть равными, если результат устраивает обе стороны.
• В судебном порядке - если не удается договориться мирным путем. По усмотрению судьи имущество может делиться не поровну, учитывая обстоятельства одного из супругов и интересы несовершеннолетних детей.

Трехлетний срок исковой давности для раздела имущества считается не со дня прекращения брака, а с момента, как она узнала об ущемлении своих прав. То есть, если муж продал квартиру, приобретенную в браке, другая сторона вправе требовать половину стоимости и через 10, и через 20 лет. Но не позднее 3 лет, как она узнала о сделке.

Можно ли увеличить долю супруги по причине того, что маленький ребенок остается проживать с ней? Ответ - нет. Считается, что дети не могут претендовать на долю родителей. Но при особых обстоятельствах, если будут предоставлены надлежащие доказательства о необходимости увеличить долю в интересах детей, суд может отступить от принципа равенства долей.

Ситуации невозможности раздела нажитого

В то же время в семьях, состоящих в браке и имеющих за время совместного проживания квартиру, после окончания семейной жизни раздел общего имущества может не происходить в следующих случаях:

1. Получение квартиры безвозмездно одним из супругов (подарок, наследство, приватизация). Но если в приватизированную квартиру вкладываются денежные средства на реконструкцию, переоформление, капитальный ремонт, то эта жилплощадь становится общей собственностью и тогда происходит раздел квартиры после развода.
2. Покупка жилплощади, при отсутствии фактических законных брачных отношений, одним из супругов (жили отдельно, вели отдельное общее хозяйство).
3. Покупка жилья одним из супругов на личные доходы (подарок, наследство, продажа жилплощади, полученного до законного брака).
4. Покупка квартиры после получения возможности пользоваться программами «Военная ипотека», «Материнский капитал». Приобретая частично жилплощадь на материнский капитал, раздел жилья произойдет соразмерно доли каждого из супругов.

Квалифицированный юрист поможет своему клиенту поделить даже квартиру, полученную при приватизации, в наследство или в подарок.

Некоторые моменты расторжения брака

Живя в законном браке, супруги повседневно пользуются совместно нажитым. Каждый имеет равное право пользоваться, владеть и распоряжаться семейным имуществом. Если же после развода в законной половине квартиры одного из бывших супругов появится новый сожитель, то возразить в этом случае не получится, так как раздела жилья не происходило и со своей частью квартиры каждый может делать то, что захочет. Поэтому после окончания семейной жизни лучше все-таки произвести размен или продать это жилье, приобретя затем новое для каждого супруга отдельно

Семейный кодекс РФ позволяет цивилизованно решать имущественный раздел. В большинстве случаев бывшие супруги делят совместно нажитое имущество, редко когда один из супругов отказывается от имущества, особенно это касается квартиры или дома.

Чем скорее произойдет раздел имущества, тем меньше будет вопросов в будущем: моральные проблемы, истечение сроков давности (с момента расторжения брака — 3 года, иногда и 1 год), обесценивание вещей, утрата доказательств (потеря бумаг, забывчивость свидетелей).

Имущественные отношения в семье

Статья 33 Семейного кодекса Российской Федерации предусматривает следующие виды решений семейных отношений:

1. Договорной — заключен брачный контракт.
2. Законный — отсутствует брачный контракт.

Брачный договор, нотариально заверенный, официально оговаривает все тонкости раздела имущества, образовавшегося за время совместного проживания, в том числе раздел или продажа квартиры после развода. В этом случае раздел не будет таким долгим и нервозным процессом.

Но в России очень редко заключается брачный контракт, так как при заключении брака не все задумываются о том, что в будущем возможен развод.

При отсутствии брачного договора, разделять совместно нажитое придется уже согласно российским законам. Если предметы и личные вещи поделить легко, то проблемы с жилплощадью могут осложнить развод. Продать квартиру после расторжения законного брака и поделить между собой деньги бывает проще, чем находиться в одном помещении, имея свою долю в квартире.

Как муж может продать квартиру после расторжения брака

Существует масса "грязных" схем проведения сделок по продаже квартиры одним из супругов, так муж после расторжения брака, например:

1. Чтобы ввести покупателя в заблуждение, бывший супруг мог поменять паспорт. Тогда в новом документе сведения о ранее заключенном браке будут отсутствовать.
2. В Росреестре он мог написать заявление о том, что в браке не состоял.
3. В документах единственным собственником был указан бывший муж. Если жена и дети снялись с регистрационного учета, то все сомнения у покупателя были развеяны.

При таких незаконных махинациях, цель которых продать недвижимость и завладеть всей суммой денег, бывшая супруга можно возбудить уголовное дело по статье "Мошенничество".

Как продать квартиру, купленную в браке?

Важное условие для проведения сделки купли-продажи – согласие второго супруга. Однако есть определенные ситуации, когда уведомление и получение разрешения не требуется.

Продать по согласию супругов.

Этот вариант самый простой и выгодный, потому что гарантирует отсутствие риска оспаривания проведенной сделки. В противном случае покупатель рискует остаться без жилплощади, а продавец без полученных денег.

Кроме того, в пакет документов, необходимый при регистрации права собственности, входит нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без него регистрацию не проведут, если не будут представлены веские основания.

Продать без согласия.

Продажа квартиры без разрешения супруга возможна в следующих случаях:

1. Супруг уклоняется от дачи согласия. Для признания данного факта нужно направить ему письменное уведомление о планируемой продаже и дате явки к нотариусу заказным письмом. Если он не появится в течение месяца после отправки письма, сделка будет зарегистрирована без его разрешения.
2. Супруг не проживает по месту прописки и его фактическое местонахождение неизвестно. При этом необходимо судебное решение о признании его без вести пропавшим.
3. Продаваемая квартира является личной собственностью одного из супругов, о чем имеется документальное подтверждение (договор дарения, завещание, соглашение о разделе имущества и др.).

Вернуться

В какой форме следует получить согласие

Обратимся к отечественному семейному законодательству. Поскольку при продаже недвижимости права на неё подлежат государственной регистрации, то мнение второго члена бывшей семьи должно быть выражено в нотариальной форме.

Отсутствие такового является веским поводом для того, чтобы другой супруг обратился в суд с целью объявить недействительной совершенную сделку. Тогда покупатель должен будет вернуть квартиру назад, а продавец – передать покупателю полученную сумму от продажи.

Когда муж продал имущество после развода без согласия второго супруга, то для подачи иска об оспаривании договора установлен годичный срок (в пределах исковой давности). И исчисляется он с того дня, когда вторая половина стала в курсе подписания спорного договора и совершения сделки.

Если время на обращение в суд упущено в силу заслуживающих внимание причин, то суд вправе восстановить эти сроки. И в этом вопросе пригодится помощь юриста по семейным вопросам. Он изучит всю ситуации в комплексе и подскажет убедительные доводы для восстановления сроков предъявления иска.

Ситуация с продажей доли в квартире

Предположим, что один из супругов решил продать не всю квартиру целиком, а принадлежащую ему часть. Тогда наверняка ему необходимо задуматься о том, как продать свою долю в квартире после развода?

В этом случае законодательство предписывает совершить следующие действия.

В первую очередь должно предшествовать предложение второму супругу выкупить отчуждаемую часть. На него должен последовать письменный отказ, который предоставляется в месячный срок с момента получения предложения. После этого можно осуществить дальнейшую продажу доли третьему лицу.

Если супруг продаст долю, не известив при этом второго бывшего члена семьи, то он может обратиться с иском в суд о признании его покупателем (это чётко прописано в законодательстве). Для этого действует исковая давность длительностью в 3 месяца.

Раздел имущества бывших супругов через суд

Если не удается договориться мирно, придется решать вопрос через суд. Иск о разделе имущества может подать как один, так и оба супруга. Согласно закону, совместно нажитое имущество делится пополам. При этом не учитывается, чей доход из супругов в период брака был выше.

К примеру, если жена во время брака не имела источников доходов и занималась домашним хозяйством, ей все равно положена равная с мужем доля в совместном имуществе.

Исключения могут быть сделаны, если есть какие-либо весомые обстоятельства или это необходимо в интересах несовершеннолетних детей, которые будут проживать с одним из родителей. Однако таких случаев мало.

Если один из супругов получает имущество, которое превышает стоимость его доли, суд может назначить выплату соответствующей компенсации другому супругу.

Обращение в суд о продаже квартиры после развода

Чтобы восстановить нарушенные права супруге следует обратиться с иском в суд. В первую очередь, нужно подать иск о разделе имущества, проданного после развода.

Исковое заявление следует составлять с учетом требований 131 статьи ГК РФ. В шапке приводятся наименование суда, данные истца и ответчика, их контактные данные и цена иска. Описательная часть должна иметь следующую структуру:

• заголовок "Исковое заявление о разделе имущества";
• дата заключения и расторжения брака, наличие детей;
• описание квартиры с указанием адреса, площади, способа покупки;
• суть разногласий, какие права нарушены;
• указание о невозможности досудебного урегулирования спора;
• ссылка на нормы права.

В просительной части излагаются требования истца, каким образом должна быть разделена совместная квартира, акцентировав внимание на факт продажи без согласия одного из супругов.

К заявлению прикладываются документы, подтверждающие стоимость жилплощади и оплату госпошлины, ставятся дата и подпись.

Количество копий документов должно соответствовать числу участников судебного процесса.

Размер госпошлины варьируется в зависимости от судебной инстанции и стоимости квартиры.

Куда подавать комплект документов? Как правило, стоимость недвижимости составляет более 50 тыс. руб., поэтому следует обращаться не в мировой, а в районный или городской суд. Заявление принимается судом по месту нахождения имущества.

Как продать недвижимость после развода?

Есть два способа раздела недвижимости после расторжения брака:

1. по обоюдному согласию. Здесь все достаточно просто. Если оба супруга приобрели недвижимость во время официального нахождения в отношениях, то они могут решить данный вопрос полюбовно;
2. если бывший благоверный не хочет продавать квартиру. Тогда придется обращаться в суд с соответствующим заявлением.

Понятие совместно нажитого имущества.

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (ст. 34 СК РФ).

Как следует из настоящего закона, вступление в законный брак наделяет каждого супруга равными правами на все имущество, приобретенное после свадьбы, в том числе, и на квартиру. В данном случае не имеет значения, на кого именно она оформлена.

Также неважно, какие доли дохода в общий бюджет приходятся на каждую половину. Даже если один из них не работает по причине ухода за ребенком или ведения домашнего хозяйства, он вправе рассчитывать на полноправный учет своих интересов в случае продажи квартиры.

Вернуться