Как проверить застройщика на банкротство

Закон о банкротстве застройщика: конкурсное производство, наблюдение и внешнее управление, действия и права граждан при долевом строительстве в 2019 году. Защита прав застройщика при банкротстве. Узнайте о порядке действий при банкротстве у специалистов сервиса Правовед.ru. Наши юристы предоставят подробную консультацию по проблеме.

Стадии банкротства застройщика

Закон предусматривает четыре этапа банкротства:

1. наблюдение;
2. оздоровление;
3. внешнее управление;
4. конкурсное производство.

Не обязательно прохождение всех этапов. Если застройщик рассчитается по долгам, дело могут прекратить на любом из них. Также стороны могут заключить мировое соглашение, если придут к компромиссу по выплате долга.

Наблюдение

На первой стадии назначается арбитражный управляющий. Он выявляет всех кредиторов, оценивает принадлежащее должнику имущество, выявляет признаки фиктивного банкротства и изучает документы застройщика.

Наблюдение длится не более 7 месяцев.

Финансовое оздоровление

Этап оздоровления наступает, если платежеспособность компании еще можно восстановить. Это выгодно всем сторонам конфликта — компания продолжит существование на рынке и будет получать прибыль, а дольщики дождутся своих квартир.

На втором этапе может быть составлен график погашения задолженности. Срок оздоровления — два года.

Внешнее управление

Если застройщик не рассчитался по долгам, на строительном предприятии вводится внешнее управление. Руководство отстраняют от своих обязанностей, а все дела передаются внешнему управляющему.

Управляющий пытается вывести компанию на докризисный уровень. Он вправе перепрофилировать работу юрлица, продать часть имущества и т.д.

При внешнем управлении застройщик может лишиться части имущества.

Конкурсное производство

Если компания не может справиться с долгами, наступает четвертый этап. Имущество застройщика выставляют на торги. Доходы от реализации уходят на погашение долгов.

Куда обращаться дольщикам ЖК Солнечная Система после банкротства застройщика

Весной 2019 г. Трудности начались сходу у всех дочерних компаний Урбан Групп, задачи у застройщика Галлактика появились после приостановки регистрации договоров долевого роли Росреестром. Материк Проект закончил реализации квартир, в итоге чего компания недополучила деньги для продолжения строительства.

1. Тщательно проконсультируем, исходя из определенных событий вашего дела.
2. Опишем перспективы, разработаем метод действий в вашей ситуации.
3. Проанализируем имеющуюся документацию.
4. Поможем собрать недостающие документы (материалы).
5. Составим иск в трибунал.
6. Представим ваши интересы в судебных заседаниях.

Какие еще есть варианты

Конкурсное производство – это не единственный способ защитить свои права, если застройщик банкрот. Разберем имеющиеся варианты реализации прав дольщика при банкротстве подробнее.

Возмещение из компенсационного фонда

Если ДДУ по строящемуся МКД был заключен с первым дольщиком после 20-го октября 2019 года, то застройщик обязан был перечислить в специальный Фонд защиты дольщиков 1,2% от цены каждого договора. Задача данного фонда состоит в реальной финансовой поддержке граждан, застройщик которых объявил себя банкротом. Фонд может выполнять следующие функции:

• информационная поддержка граждан;
• финансирование завершения строительства (если недострой передали ЖСК);
• выплата возмещения пострадавшим гражданам за счет средств Фонда.

Если застройщик отчислял в Фонд взносы, последний автоматически становится участником дела о банкротстве. Граждане в ходе проведения собрания кредиторов принимают решение о получении денежной компенсации или финансировании достраивания МКД.

Решение о выплате компенсации направляется управляющим в Фонд, после чего дольщику следует подать:

• заявление о выплате возмещения;
• копию паспорта;
• выписку из реестра требований, которую можно получить у управляющего.

В течение 10 дней пострадавший участник получит свои деньги.

Если дольщики решать достраивать дом, то Фонд также проведет все необходимые мероприятия на основании решения граждан.

Обращение к третьим лицам

Если неисполнение ДДУ было застраховано, то граждане вправе обратиться к страховщику о выплате страховой суммы. В страховую компанию потребуется представить соответствующее заявление, документы, удостоверяющие личность, и определение суда о признании застройщика банкротом.

Если третьи лица отказываются выплачивать возмещение, то это повод обратиться в суд с исковым заявлением по соответствующему требованию.

Внимание! При получении возмещения от страховщика или поручителя право на выплату из компенсационного фонда аннулируется. Получить две выплаты по одному договору участия в строительстве нельзя.

Реестр обманутых дольщиков

В регионах страны создаются реестры обманутых дольщиков. Данные образования не являются компенсационными фондами и не гарантируют возмещение потерянных по ДДУ денег или квадратных метров. Однако с учетом остроты проблемы государственные органы оказывают посильную помощь гражданам, оказавшимся в сложной ситуации.

Преимущества вступления в данный реестр различаются в регионах. К основным можно отнести:

• информационная и организационная помощь от местной власти по вопросу создания ЖСК;
• распределение жилья из специального регионального фонда (при наличии);
• поиск инвесторов для финансирования строительства.

Для включения в реестр дольщику нужно написать заявление и подать подтверждающие документы: ДДУ и бумаги о его оплате. В случае с банкротством потребуется также судебный акт.

 Неустойка при банкротстве застройщика

Дольщик может взыскать с застройщика 1/3 ставки в день. Ставка рефинансирования, устанавливается Центробанком и составляет около 10%. А если дольщиком является физическое лицо, а не юридическое, то такая неустойка будет начисляться в двойном размере, и не за 365 дней, а за 300, что составит около 35% в год.

Данное исковое заявление нужно подавать по закону защите прав потребителей, и эта государственная пошлина не будет подлежать оплате, так как оюязана вернуться к дольщику по закону. Такие условия будут являться дополнительным стимулом для того, чтобы подать несколько исковых заявок,  например за несколько истекших периодов.

Признание права собственности

Право собственности на свою недвижимость могут получить не все дольщики, так как такая проблема сейчас встречается повсеместно. Чаще всего застройщик, с которым дольщик заключает соответствующий договор признается банкротом до того, как было заключено это соглашение, либо оно не заключается вообще по причинам известным одному лишь застройщику. Что же делать в этих случаях?

Самым первым этапом является отследить на какой стадии банкротства находится застройщик,  чтобы понять можно ли обращаться к нему напрямую. Например,  это модно сделать на первой и второй стадии,  а на третьей или четвертой уже нельзя.

Иногда застройщик по каким-то причинам не собирается оформлять признании права собственности дольщику, тогда дольщик вправе обратиться к арбитражному суду по делу о признании права собственности на квартиру. Однако опять-таки нужно учесть, стадию банкротства, и если это уже конкурсное производство, то поддаваться такая заявка пока не может. По объективным причинам,  ведь судьба кооператива неизвестна.

Новшества 2019 года

Правила о долевом строительстве часто стараются поменять, усовершенствовать, чтобы добиться главной цели – защиты прав дольщиков. В период 2017-2019 годов ожидается ряд изменений условий долевого строительства.

В 2019 году в стране появился Фонд защиты дольщиков (компенсационный фонд), в который застройщики отчисляют процент от цены ДДУ на случай неисполнения обязательств. Механизм выплаты возмещений совершенствуется ежегодно.

2018 год ознаменовался ужесточением требований к застройщику. В частности:

• теперь одно разрешение распространяется на строительство только одного объекта, а не нескольких;
• ужесточились финансовые требования – застройщик обязан иметь на счете не менее 10% от фонда строительства;
• ужесточился контроль за операциями застройщика со стороны банков.

В 2019 году планируется переход от действующей схемы оплаты строительства на эскроу-счета. Суть данного механизма в том, что дольщики перечисляют оплату по ДДУ на специальный банковский счет, деньги с которого не расходуются, а хранятся до завершения строительства. И только после передачи МКД собственникам застройщик получает свои деньги. Данные нововведения вступают в силу с 1 июля 2019 года и распространяются на все объекты застройщика без привязки к дате выдачи разрешения на строительство.

Застройщик – банкрот

При банкротстве Застройщика, закон устанавливает определенные сроки для включения требований дольщика в реестр кредиторов. На шаге наблюдения у дольщика есть один месяц, чтоб навести требование в арбитражный трибунал. Тогда у дольщика будет возможность поучаствовать в первом собрании кредиторов, на котором будет решаться судьба недостроенного дома.

Разберем ситуацию по порядку и определим деяния дольщиков в данном случае.

Закон о банкротстве застройщика

Правоотношения, которые возникают на базе банкротства застройщика, хорошо отражены в 7 параграфе главы 9 ФЗ, принятого в 2002 году, под наименованием «о несостоятельности». К данной категории относятся граждане, коммерческие организации, а также правовые объединения.

Когда происходит финансирование строительства, всё это порождает у субъекта, который его осуществляет или у застройщика, массу сложностей. Одним из самых главных критериев является получение прав на помещение в данном объекте. Если же застройщик признается банкротом, то осуществление данного права не является возможным. Дольщик же, который внес необходимые денежные средства в строительство, вправе требовать их возврата. Причём закон о банкротстве для граждан позволяет использовать еще ряд некоторых преимуществ, которые недоступны другим кредиторам:

• Форма выражения требований. Вы вправе потребовать от обанкротившегося застройщика либо денежную компенсацию, либо полноценное жилое помещение. Причём объём государственной защиты, не зависит от того в какой форме вы требуете от застройщика компенсацию.
• Порядок погашения средств. Как дольщик, вы занимаете третью очередь в порядке погашения средств, тогда как для остальных существует 4 очереди выполнения при погашении требований.
• Собрание дольщиков. Те, кто участвовал в строительстве или дольщики, имеют право создать свое собственное собрание, на котором будут рассматриваться пути возвращения своих вложенных средств. Другие кредиторы права голоса иметь не смогут.

Нюансы несостоятельности

Если у застройщика нет финансовой возможности выполнять свои обязательства перед участниками долевого строительства, он должен официально объявить об этом и начать процедуру банкротства.

Другое дело, если застройщик намеренно доводит ситуацию до такого итога. Так, если деньги с дольщиков собраны, но строительство так и не началось, то налицо мошенничество.

Обычно застройщик переводит деньги со своих счетов на счета подставных фирм, платит за несуществующие услуги, закупает несуществующие материалы.

В этом случае на момент банкротства на счетах у застройщика практически ничего нет. Соответственно, рассчитывать на удовлетворение требований о денежном возврате вряд ли стоит.

Заподозрить мошенничество дольщики могут в следующих случаях:

1. Подрядчики постоянно меняются.
2. Сведения о подрядчиках невозможно найти в Интернете.

Если дольщики заподозрили мошенничество, действовать нужно немедленно. В этом случае важно сохранить на счетах максимальное количество денег, чтобы вернуть хоть какие-то средства.

Застройщик, обанкротившийся по объективным причинам, может всячески затягивать сроки строительства в надежде найти нового инвестора.

В этот момент дольщикам есть смысл обращаться в суд за денежным взысканием лишь в том случае, если у строительной компании на счетах есть средства.

Случается, что процедура банкротства инициируется даже в том случае, когда здание уже возведено и даже сдано в эксплуатацию.

Дольщики так и не получили ключи, право собственности не оформлено. Значит ли это, что готовые квартиры будут проданы, а деньги распределены не только между инвесторами (дольщиками), но и между другими кредиторами?

Такая ситуация действительно возможна, если дольщики оставят все как есть и не предпримут никаких действий, чтобы спасти свое жилье.

Вот что нужно сделать:

Суд чаще всего встает на сторону дольщика и удовлетворяет его требование.

Даже если нет документов из БТИ и экспертизы, суд может принять положительное решение по вопросу на основании договора с застройщиком, свидетельских показаний, экспертизы помещения.

Если квартира физически существует, доказать право на нее дольщик может на законных основаниях.

Если процедура банкротства уже началась, то заявление о признании прав на жилье нужно подавать в арбитражный суд. Смысл в этом есть даже в случае с недостроенной квартирой. В любом случае денег можно выручить больше.

Важные нюансы:

В последнем случае жильцы выселяются, так как формально у них нет свидетельств о праве собственности. Поэтому следует вовремя оформлять все положенные документы и не надеяться на обещания.

Что это такое

Застройщик объявляется банкротом, если у него нет возможности продолжать возведение жилого дома, нет средств расплатиться с кредиторами и вернуть деньги дольщикам.

Финансовые затруднения могут возникнуть по разным причинам. Возможен вариант, когда несостоятельность создана искусственно.

Чтобы инициировать процедуру банкротства, требуется наличие двух основных условий:

Вопросы банкротства застройщиков регулируются на законодательном уровне. Основной закон был принят еще в 2002 году, а в 2011 году были приняты существенные поправки.

Благодаря изменениям, а именно принятию 7 параграфа, дольщики при строительстве многоквартирного дома стали приоритетной категорией кредиторов.

Непосредственной процедурой банкротства является судебный процесс, проводящийся арбитражным судом.

Задача суда:

Застройщик оказывается должен не только дольщикам, за счет которых в том числе финансируется строительство. Кредиторская задолженность возникает перед поставщиками, подрядчиками, представителями госорганов и банковских структур.

Как именно развернется ситуация, зависит от многочисленных дополнительных факторов.

Кто может попасть под категорию

Банкротом может оказаться любой застройщик. Безусловно, важны такие положительные, убедительные факты, как срок работы на строительном рынке, количество благополучно сданных объектов, наличие серьезных партнерских отношений с крупными банками и т. п.

Застраховаться от этого в условиях экономической нестабильности невозможно. Случается, что даже солидные застройщики, не первый год работающие на рынке, могут объявить себя банкротами.

Если это случилось, дольщикам нужно мобилизоваться, объединиться и решать проблему сообща. Банкротство не означает, что квартира не будет получена, а деньги пропадут.

Ситуация может разрешиться разными способами. Хуже всего, если застройщик оказался мошенником, собрал деньги и не начал строительство вовсе.

Если стены возведены, а квартиры построены, получить жилье вполне реально. Другой вариант – вернуть вложенные деньги.

Куда следует обращаться

Инициировать процедуру банкротства дольщик не может. Если он хочет вернуть свои деньги до того, как застройщик объявил себя банкротом, единственный вариант – обратиться в мировой суд с иском.

Получив на руки решение суда, дольщик может вернуть свои деньги.

Инициировать банкротство могут следующие юридические лица:

Необходимо обратиться в арбитражный суд с соответствующим заявлением. Будет заведено дело о банкротстве, но застройщик на первом этапе еще не объявляется банкротом.

Как только в арбитражном суде заводится дело о банкротстве, рассмотрение исков от дольщиков в мировом суде прекращается. С этого момента все требования можно предъявлять лишь в рамках ведущегося в арбитраже дела.

Установленные сроки

Процедура банкротства проходит несколько стадий. Первая стадия – это наблюдение. Назначается арбитражный управляющий, которой анализирует состояние финансов и изучает особенности хозяйственной деятельности застройщика.

После открытия дела о банкротстве у дольщиков и прочих кредиторов есть не так много времени на то, чтобы заявить о своих претензиях к застройщику:

О начале процедуры банкротства арбитражный управляющий обязан оповестить всех заинтересованных кредиторов, в том числе дольщиков.

О сроках банкротства можно узнать из публикации в газете «Коммерсантъ». Как только арбитражный суд открывает реестр кредиторов, нужно сразу же подавать заявку на включение в него.

Пропуск сроков опасен тем, что суд не сможет в полной мере удовлетворить требования дольщика. Сумма будет выплачена по остаточному принципу после погашения требований прочих кредиторов из реестра.

Если денег после продажи имущества банкрота выручено немного, есть вероятность вовсе остаться без выплаты.

Что делать дольщику при банкротстве застройщика?

При объявлении застройщика банкротом, дольщики должны потребовать свои деньги, размер компенсации которых складывается из договорной суммы, а также моральной компенсации за причиненный ущерб.

Либо дольщики вправе потребовать причитающиеся им по закону жилые помещения, которые должны быть равны по площади тем, в долю которых они вступали в процессе строительство данного кооператива.

К сведению Дольщики должны в короткие сроки собрать необходимые документы, предоставить их в арбитражный суд с целью рассмотрения дела о банкротстве застройщика. Также участники долевого строительства являются представителями третьей очереди кредиторов, поэтому они должны рассчитывать на то, что их требования будут рассмотрены только после первых двух очередей реестра кредиторов в случае банкротства застройщика.

Если Застройщик признан банкротом

Если Застройщик признан банкротом

 

Для общего понимания – если Застройщик признан банкротом, то к нему уже нельзя (нет смысла) предъявлять какие-либо требования (о передаче квартир, возврате денег, и т.п.). Так как банкротство юрлица – это официальное признание в том, что компания больше не в состоянии выполнять свои обязательства. Вообще. То есть совсем.

А что же делать кредиторам этой компании, всем, кто в нее верил и давал ей деньги, в том числе – дольщикам?

 

Требования кредиторов Застройщика (в т.ч. дольщиков долевого строительства) будут удовлетворяться за счет всех денежных средств и имущества строительной компании, которые у нее остались на момент признания ее банкротом.

А кто будет описывать имущество компании, раздавать ее долги и удовлетворять требования дольщиков-кредиторов? Для этого судом назначается специальный человек – арбитражный управляющий. А все прежнее руководство компании отстраняется от управления.

 

Процедура банкротства Застройщика

 

Банкротство Застройщика – это судебный процесс, в котором арбитражный суд устанавливает порядок удовлетворения требований кредиторов (государства, банков, дольщиков и т.п.) за счет денег и имущества компании-должника. Суд находится по месту юридического адреса компании-банкрота.

 

Банкротство юрлица регулируется законом ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)». Это огромная масса юридического текста, состоящего аж из 233-х статей. Нам же (дольщикам) нужно знать только основные понятия из этого закона, и порядок самой процедуры банкротства. Остальное – забота специализированных юристов.

 

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

 

Итак, что нужно знать дольщику о процедуре банкротства Застройщика?

 

В отличие от ликвидации обычного юрлица, ликвидация компании-застройщика происходит особым порядком – с применением параграфа 7, Главы IX, ФЗ-127 – «Банкротство застройщиков».

 

Процесс банкротства может включать в себя 5 процедур, но на практике, в большинстве случаев, применяется только 2 из них:

 

1. наблюдение (может длиться до 7 месяцев), и
2. конкурсное производство (может длиться от полугода до нескольких лет).

 

Формально «наблюдение» еще не является банкротством. Здесь суд направляет в компанию временного управляющего, который проводит анализ финансово-хозяйственной деятельности Застройщика и подсчитывает стоимость его активов и пассивов. Но для всех кредиторов компании это однозначный сигнал – готовьтесь к худшему.

Следующий этап – конкурсное производство. С этого момента Застройщик уже официально признается банкротом. Всеми делами компании начинает рулить арбитражный управляющий, назначенный судом.

 

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

 

Реестр кредиторов и очередность

Наиболее приоритетными являются те кредиторы, которые при банкротстве застройщика требуют возвращения денежных сумм или если это банкротство угрожает жизни и здоровью человека. В данных случаях возможно возмещение либо денежного эквивалента либо жилых помещений, на которые дольщики рассчитывали в самом начале заключение договора. Однако по закону, денежная сумма, возвращенная при банкротстве не может превышать 75% от уплаченного ранее эквивалента.

Также существует несколько очередей кредиторов при банкротстве застройщика. Их реестр таков:

• К первой очереди относятся те лица, которым застройщик своими неправомерными действия устроил угрозу жизни или здоровью.
• Ко второй очереди относятся лица, которые трудились на строительном производстве у застройщика.
• К третьей очереди относятся непосредственно дольщики,  также те, кто участвовал в финансовой поддержке данного застройщика — банки.
• К четвертой очереди относятся иные кредиторы, которые осуществляли финансовую помощь данному застройщику.

На собственном опыте я вывел несколько правил, как получить долгосрочный шенген. Эти советы помогут и вам получить шенгенскую визу на год, 3 или 5 лет .. Мультивиза Шенген - это шенгенская виза с возможностью многократного въезда. Правила использования шенгенских мультивиз различных типов отличаются сроками возможного пребывания. Читать подробнее

Причины банкротства застройщика

Зачастую причиной такого исхода становится мошенничество руководства компании или ее учредителей. Деньги, полученные от дольщиков, они переводят на личные счета или выводят за границу.

В определенный момент представители юрлица заявляют о несостоятельности. Если с компании нечего взять, деньги кредиторам и доверчивым гражданам не вернут.

Иногда причиной разорения является неграмотная финансовая деятельность руководства компании. Оно может и не преследовать мошеннических целей, но неуклонно вести фирму к краху.

Ошибки в проектной документации и сметах также могут стать причиной банкротства, ведь они порождают неверные расчеты стоимости проекта.

Банальное мошенничество — основная причина банкротства застройщиков.

Как узнать о банкротстве застройщика?

Про то, является ли застройщик банкротом,  можно узнать простым и легким способом, например на сайте Либо по картотеке арбитражного суда, электронный адрес которого следующий — Для того чтобы проверить данную информацию Вам нужно будет лишь ввести реквизиты организации застройщика, и сайт тут же выдаст целый перечень результатов по всем судебным делам этой организации. Вам нужен раздел банкротства.

К сведению Если в данном разделе не существует производства застройщика или фирмы, или компании, то процедура банкротства введена не была. Однако, если застройщик внезапно пропадает и не отвечает на ваши заявки, сообщение и претензии, то скорее всего процедура банкротства уже запущена, самим застройщиком, которому иногда это может быть крайне выгодно, чтобы избежать долговых ям.

Процедура несостоятельности застройщика

• К первой очереди относятся те лица, которым застройщик своими неправомерными деяния устроил опасность жизни либо здоровью.
• Ко 2-ой очереди относятся лица, которые трудились на строительном производстве у застройщика.
• К третьей очереди относятся конкретно дольщики, также те, кто участвовал в денежной поддержке данного застройщика — банки.
• К четвертой очереди относятся другие кредиторы, которые производили финансовую помощь данному застройщику.

При объявлении застройщика несостоятельным (банкротом) , дольщики должны востребовать свои средства, размер компенсации которых складывается из договорной суммы, также моральной компенсации за причиненный вред.

БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ДОСТУПНЫ ДЛЯ ВСЕХ ГРАЖДАН ПО УКАЗАННЫМ НОМЕРАМ ТЕЛЕФОНОВ ИЛИ В РЕЖИМЕ ЧАТА