- Разное
- /
- Ринат Ахметов
Как узаконить гостевые дома под аренду?: Как оформить построенные гостевые домики для сдачи в аренду летом?
Содержание
- Отвечает адвокат, юрист-консультант онлайн-экосистемы заказа ремонта Rewedo.ru и дизайн-проектов ReRooms.ru Роман Алымов:
- Отвечает инженер по согласованиям холдинговой компании «Сити 78» Дмитрий Кириллов:
- Отвечает директор по правовым вопросам iResidence Сергей Париченко:
- Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:
- Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
- Вопросы и ответы
Отвечает адвокат, юрист-консультант онлайн-экосистемы заказа ремонта Rewedo.ru и дизайн-проектов ReRooms.ru Роман Алымов:
Способ оформления зависит от того, являются ли домики полноценными капитальными строениями или же их можно отнести, например, к временным переносным строениям сборно-разборного типа. Критерии установлены строительными стандартами.
Если являются, их надо регистрировать как недвижимое имущество и впоследствии уплачивать налог на недвижимое имущество. В зависимости от того, на кого оформлены домики, сроков строительства и ряда некоторых иных факторов, возможно, Вы сможете получить налоговые вычеты по НДФЛ. В них засчитывается, например, стоимость строительных материалов.
Сдача домиков отдыхающим это предпринимательская деятельность. Чтобы осуществлять ее законно, необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя или учредить юридическое лицо. От того, какой их этих вариантов Вы выберете, будет зависеть то, какие налоги придется платить.
Отвечает инженер по согласованиям холдинговой компании «Сити 78» Дмитрий Кириллов:
Процедура получения разрешительной документации на строительство, а также регистрация права собственности на объекты капитального строительства (далее ОКС) может значительно варьироваться в зависимости от категории и вида разрешенного использования земельного участка. Федеральным законодательством РФ предусмотрены следующие случаи:
- упрощенный порядок регистрации права собственности на ОКС (так называемая дачная амнистия);
- регистрация права собственности путем получения разрешительной документации.
Для точного ответа на данный вопрос необходима информация о категории и виде разрешенного использования ЗУ. Кроме того, необходимо знать, кто является собственником земельного участка физическое или юридическое лицо.
«Дачная амнистия»
Подразумевает под собой регистрацию права граждан в отношении ОКСов, расположенных на земельных участках со следующими видами использования: ИЖС, ЛПХ, дачное хозяйство (строительство), садоводство, гаражное строительство. Также немаловажным фактором является то, что «амнистия» распространяется только на участки, правообладателями которых являются физические лица.
Общий порядок
Подразумевает получение разрешения на строительство. При этом в ряде случаев необходимо разрешение на ввод в эксплуатацию (акт ввода в эксплуатацию). Данный порядок содержит в себе большое количество тонкостей и нюансов. Процесс получения разрешения на строительства (а также разрешения на ввод в эксплуатацию) сопряжен с большими временными и финансовыми тратами. В ряде случаев получить разрешение на строительство в отношении участка, на котором расположен ОКС, невозможно.
Где лучше открыть гостиницу в России?
Гостиницы в русских усадьбах
Отвечает директор по правовым вопросам iResidence Сергей Париченко:
Однозначно можно утверждать только одно: на все капитальные постройки на участке должно быть зарегистрировано право собственности, и все они должны быть поставлены на кадастровый и налоговый учет. Каково бы ни было назначение построек для личного пользования или коммерческого. А конкретизировать ответ, увы, невозможно недостаточно вводных данных. К какой категории земель относится земельный участок, каков вид разрешенного использования земли? У каждой категории есть определенные ограничения на строительство и различные ставки налогообложения. Кто будет выступать собственником этого бизнеса гостевых домиков в аренду физическое, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель? От этого зависит величина налоговой нагрузки: для физических лиц она составляет 13% (подоходный налог), 20% базовая ставка для юридических лиц, ИП вообще платит от 6 до 15% в зависимости от схемы налогообложения (общая, упрощенная и прочее).
Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:
Основная задача владельца земельного участка и построенных на нем домиков — внести их в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним), то есть обеспечить государственную регистрацию права собственности на объекты недвижимости (домики). Это делается для того, чтобы впоследствии на законных основаниях владеть домиками и распоряжаться ими, в том числе сдавая их в аренду.
Для того чтобы оформить данное право собственности, Вы можете обратиться к упрощенному порядку регистрации и представить в ФГБУ – Федеральную кадастровую палату Росреестра (регистрирующий орган) следующие документы:
- паспорт собственника или доверенность на представителя;
- декларацию по установленной форме, где Вы указываете, что Вы собственник данного земельного участка и Вами осуществлено строительство объектов;
- заявление о проведении процедуры учета и государственной регистрации возведенных Вами объектов недвижимости;
- документ об оплате регистрационного сбора (государственной пошлины);
- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
На основании представленных Вами документов, рассмотрев и проверив их, Росреестр выдает Вам свидетельство о государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества. С этого момента Вы можете на законных основаниях сами использовать их или сдавать.
В части налогов подлежат оплате:
- земельный налог (рассчитывается от кадастровой стоимости земельного участка), для з/у сельскохозяйственного назначения на 2017 год по Московской области составляет 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка;
- налог на имущество физических лиц (рассчитывается от кадастровой стоимости объекта недвижимости) в размере 0,1% от кадастровой стоимости недвижимости;
- в случае сдачи объектов недвижимости в аренду подоходный налог для физических лиц в размере 13% от сумм полученного дохода.
При исчислении налогов следует обратить внимание на то, что их ставки, как и методика расчета, периодически изменяются. Поэтому требуется ежегодная и дополнительная проверки. Кроме того, в ряде случаев налоги можно уменьшить путем применения налоговых вычетов. Но это совсем другой вопрос!
Можно ли получить налоговый вычет повторно?
Как снять дом на лето для всей семьи?
Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Процедура оформления прав на возведенные на своем участке строения зависит от категории земли и вида разрешенного использования. Так, права на объекты недвижимого имущества, расположенного на дачном участке, Вы может оформить в заявительном порядке, подав в Росреестр декларацию на объект с указанием площади, вида объекта и года постройки. Налогообложение же зависит от субъекта, где расположен объект недвижимости.
Строительство загородного дома: 15 полезных статей
На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?
Вопросы и ответы
Хочу приобрести два участка по 6 соток в Крыму. Оба участка ИЖС. Планирую построить гостевой дом на 17 номеров с отдельными сан узлами, так же сам планирую проживать в этом гостевом доме в отдельных комнатах. Планирую слелать проект на 3 этажа, примерно 700 кв.м. Будут ли проблемы на получение разрешения на строительство моего гостевого дома на данных участках? Повторюсь, что сам буду проживать там, а комнаты сдавать в аренду. И еще будут ли проблемы при регистрации данного дома если дом зайдет на границу второго участка? Участки будут оформлены на одного собственника. Что вообще нужно для начала строительсва? Проект, ращрешение, коммуникации? Из коммуникаций будет только электричество, вода -скважина, газ будет чррез год.
Олег,
В Вашем случае необходимо начать с получения ГПЗУ и разрешения на строительство. Что касается того, что дом будет выходить за границы участка — Вам ни разрешение на строительство не дадут, ни право собственности не зарегистрируют.
Есть два очень полезных и интересных документа в Вашей ситуации:
приказ Службы от 15.02.2016 г. № 20-«П» «Об утверждении и введении в действие Административного регламента предоставления государственной услуги по регистрации деклараций о начале выполнения строительных работ и выдаче разрешений на выполнение строительных работ»
Приказ Службы от 30.07.2018 № 168-«П» «О внесении изменений в приказ Службы от 15.02.2016 г. № 20-«П»
Вопрос получения разрешения на строительство будет рассматриваться в Службе государственного строительного надзора республики Крым https://sgsn.rk.gov.ru/ru/inde...
Олег!
Давайте попорядку…
Согласно нормам Градостроительного кодекса РФ - объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости,
и для строительства ИЖС разрешение на строительство не требуется, здесь действует уведомительный порядок (подробнее на сайте Росреестра https://rosreestr.ru/site/pres...)
В новом, уточненном определении объекта ИЖС исключено понятие «предназначенный для проживания одной семьи»
Соответственно, если планируемое здание будет соответствовать данному определению, то вопросов при строительстве не возникнет. О порядке уведомления и форме такого уведомления см. ст.51.1 ГрК РФ http://www.consultant.ru/docum...
будут ли проблемы при регистрации данного дома если дом зайдет на границу второго участка?Нет, не будут… Таких оснований для приостановления и последующего отказа в ГКН и регистрации прав законом (ст.26) не предусмотрено http://www.consultant.ru/docum... Только обязательно, в своем заключении, кадастровый инженер при изготовлении технического плана должен указать на данный факт и этого будет достаточно для постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности.
Также, если Вы можете объеденить оба участка в один, сложностей в этом нет никаких, так в соответствии со ст. 11.6 ЗК РФ
2. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок.
Предположу, что вопрос может возникнуть только по виду разрешенного использования земельного участка, поскольку он исключительно для ИЖС.
Возможно здесь необходимо решить вопрос в порядке ст. 39 ГрК РФ о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка http://www.consultant.ru/docum... Условно разрешенный вид использованияземельного участка –это расширение регламента, установленного основным видом целевого использования, с условием разрешения действий, предоставленных органом местной власти.
Посмотрите решение суда по схожему вопросуhttp://sudact.ru/regular/doc/J...
Далее, считаю возможным обратить Ваше внимание на то, что сдача в аренду помещений это деятельность предоставления услуг кратковременного проживания и является предпринимательской деятельностью, в связи с чем Вам необходимо будет оформить соответствующие документы в налоговом органе.
В качестве дополнений… с 04 августа текущего года в градостроительный кодекс внесено множество изменений (340-ФЗ от 03.08.2018г.) в том числе по понятию объекта ИЖС, отмене получения разрешений на строительство таких объектов, в связи с чем правоприминительная практика пока еще не выработана, есть только установленный законом алгоритм действий, который я Вам привела выше, но лично мое убеждение — если исходить из буквального толкования действующих правовых норм на текущий момент времени, то и ВРИ Вам уточнять не нужно.
С уважением, Алина Пучко.
Не соглашусь с коллегами. Считаю что в Вашем случае первое и самое важное — необходимо менять ВРИ земельного участка. В противном случае если этого не сделать, то возможно привлечение к ответственности по статье 8.8 КоАП http://www.consultant.ru/docum... Помимо штрафов речь будет идти и о предписании в устранении нарушений использования земельных участков.
Кроме того, если ВРИ не сменить, то в случае если Ваш дом по своим характеристикам будет соответствовать характеристикам многоквартирного дома, возможна постановка вопроса о признании его самовольной постройкой и сносе — статья 222 ГК http://www.consultant.ru/docum...
Кроме того, возможно привлечение к административной ответственности за использование жилого помещения не по назначению, статья 7.21 КоАП РФ.
Т.е. построить то Вы дом сможете, но использовать в тех целях, что озвучены в вопросе, без изменения ВРИ будет незаконно. Поэтому советовал бы начать именно с изменения ВРИ с ИЖС на коммерческое использование( обратите внимание на то на налоги в этом случае)
Соглашусь, как и указали коллеги нужно получить ГПЗУ земельного участка в местной администрации и начать именно с этого. Согласно Классификатора видов разрешенного использования земельных участков это 4.7
Гостиничное обслуживание
Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них
4.7
Посмотрите имеется ли он в качестве вспомогательного или условно-разрешенного.
Если есть он есть в качестве вспомогательного, то выбрать его можно в соответствии с
«Градостроительный кодекс Российской Федерации»
Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства
3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
просто подав заявление в Росреестр об изменении ВРИ.
Если указанный ВРИ разрешен в качестве условно-разрешенных, то необходимо пройти через разрешение от администрации и через публичные слушания в соответствии со статьей 37 Градостроительного кодекса
и в порядке установленном статьей 39 Градостроительного кодекса http://www.consultant.ru/docum...
Второй момент — при наличии ИП с указанным видом деятельности необходимо заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями именно с условием того, что Вы предприниматель. При ведении предпринимательской деятельности со сдачей помещений в доме в аренду встанет вопрос о невозможности использования регулируемого тарифа для населения. Вам необходимы будут новые договоры с РСО и естественно в них будут иные тарифы. Категории лиц, которым указанные ресурсы должны предоставляться по регулируемым тарифам установлены Постановлением Правительства РФ от 29.12.2011 № 1178 «О ценообразовании в области регулируемых цен (тарифов) в электроэнергетике».http://www.consultant.ru/docum... При этом сдача жилья в найм для временного пребывания не регламентируется законом как отношения именно по найму жилья такая форма правоотношений фактически является оказанием услуг по временному размещению.Правоотношения, которые возникают между предпринимателями и лицами не носят жилищного характера. Это оказание услуг по временному размещению.
Третий момент соблюдение требований по работе самого предприятия(.или ИП). Здесь и требования по Закону О защите прав потребителей, и по персональным данным, и по санпин — по производственному контролю 1058-01, по микроклимату.
Кроме того не забудьте уведомить Роспотребнадзор в соответствии с ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля»
Статья 8. Уведомление о начале осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности
2. Уведомление о начале осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности представляетсяюридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, осуществляющими выполнение работ и услуг в соответствии с утвержденным Правительством Российской Федерации перечнем работ и услуг в составе следующих видов деятельности:
1) предоставление гостиничных услуг, а также услуг по временному размещению и обеспечению временного проживания;
Но это уже сама деятельность после строительства.
С уважением Евгений Беляев
Источники
Использованные источники информации.
- https://www.domofond.ru/statya/kak_uzakonit_gostevye_doma_pod_arendu/6184
Также интересно
Комментарии (0)
Поделитесь своим мнением о статье.
Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.