Как продать квартиру через агентство недвижимости

 Продажа квартиры на первый взгляд кажется простым и понятным дело. На самом деле оно включает в себя множество особенностей и тонкостей на каждом этапе. Если вы не имеет достаточного количества времени для самостоятельного изучения вопросов, то стоит обратиться к профессиональным риэлторам. Как правильно выбрать риэлтора, рассказано в статье=>>. Как продать квартиру через агентство недвижимости

Особенности взаимодействия с агентством

Все общение с агентством недвижимости должно быть зафиксировано на бумаге. Не стоит верить даже самым приятным обещаниям, если они не подкреплены документально.

Очень желательно, чтобы агентство могло письменно взять на себя обязательства по юридическому сопровождению в случае предъявления претензий владельцу недвижимости.

Возьмите с собой образец договора домой и внимательно изучите его, при возможности покажите юристу. Не нужно ничего подписывать в спешке, не читая. «Подводные» камни встречаются часто. Если чего-то не понимаете, лучше проконсультируйтесь со специалистом.

Особенности договора с агентством недвижимости

Даже если компания заслуживает доверия, договор с ней перед подписанием нужно внимательно прочитать. Он определяет права и обязанности сторон в процессе покупки-продажи жилья. Как правило, агентства имеют готовые бланки договоров, которые предлагают заполнить своим клиентам. Если в его тексте много непонятных формулировок, следует быть осторожным. В любом случае, как уже упоминалось выше, необходимо обязательно отнести проект договора к независимому юристу на экспертизу. Автор еще не видел ни одного безукоризненно составленного документа.

Заказчик и исполнитель

В договоре указывается, кто и на каких условиях его подписывает. Должны быть прописаны данные представителя организации и основания возникновения его полномочий, сведения о юридическом лице, включая юридический и фактический адреса, банковские реквизиты. В соответствии с законодательством РФ заключать договоры и принимать обязательства от имени агентства может только его руководитель.

Любое другое лицо вправе заключать договоры только при наличии доверенности. Поэтому необходимо убедиться, что у представителя фирмы есть полномочия для подписания договора. Иначе договор может быть признан недействительным. Копию доверенности желательно приобщить к договору.

Лицо, подписавшее договор, считается исполнителем и должно лично оказывать соответствующие услуги. Клиент должен точно знать, кто будет исполнителем, поскольку на него предстоит оформить доверенность. Если конечным исполнителем будет иное лицо, то оно должно быть также вписано в договор.

Договор также должен определять и способы коммуникаций — контактные телефоны и электронные адреса почты исполнителей и продавца.

Предмет договора

В качестве предмета договора указываются обязанности риэлтора и заказчика – перечисляются конкретные действия, которые должно выполнить агентство или его представитель, и указывается, что клиент обязан оплатить данные услуги. От полноты, точности и правильности этого описания зависят ваши дальнейшие возможности по защите своих прав (в том числе и в судебном порядке).

Обязанности и ответственность сторон

В обязанности клиента обычно включены предоставление документов для заключения сделки, оплата услуг агентства, участие в показах, оформление доверенности, присутствие при регистрации и т.п. Если вы опасаетесь за сохранность документов, можно предоставить их заверенные копии. При предоставлении оригиналов необходимо получить расписку и включить в договор пункт о несении агентством ответственности за утрату документов.

Должна быть указана и ответственность сторон за срыв сделок из-за неуплаты денежных средств (для клиента), а также неправильного оформления документов или претензий третьих лиц (для агентства). Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может быть обеспечено залогом, неустойкой, удержанием имущества должника, задатком, поручительством, банковской гарантией и прочими мерами, предусмотренными законом. В договоре возможно закрепление как одной из этих мер, так и их совокупности.

Стоимость услуг, предоплата

В договоре фиксируется стоимость услуг агентства недвижимости – либо в конкретной сумме, либо в виде процента от стоимости сделки. Также может быть указана и предоплата за предоставленные услуги в виде аванса или задатка.

Задаток в соответствии с ГК РФ – это денежная сумма, которую одна из сторон выдает другой в счет причитающихся платежей и для обеспечения исполнения договора. Если прекращение договора происходит по соглашению сторон или в случае невозможности его исполнения (по причине наличия обстоятельств, не зависящих ни от одной из сторон), задаток возвращается.

Если в неисполнении договора ответственен заказчик, задаток остается у агента. Если договор не выполнен по вине агента, заказчику должна быть выплачена двойная сумма задатка. Кроме того, сторона, ответственная за неисполнение договора, должна возместить другой стороне убытки с учетом суммы задатка.

Если деньги были внесены в качестве аванса, то при расторжении договора вне зависимости от того, кто стал инициатором этого, данная сумма возвращается.

Аванс или задаток, передаваемый продавцом своему агенту в обеспечение агентского договора не надо путать с аналогичными платежами между продавцом и покупателем при подписании предварительного договора купли-продажи.

Срок заключения договора и порядок его расторжения

Нежелательно подписывать договор, который заключается до того, пока стороны не выполнят своих обязательств, а за его досрочное расторжение предусматриваются штрафные санкции. В таком случае вы не сможете разорвать отношений с агентством, пока не будет найден соответствующий вариант. На это может уйти не один месяц, а расторгнуть такой договор вы не сможете.

Заключать договор следует на 1-2 месяца. Если по истечении этого срока не будет найден необходимый вариант, вы сможете расторгнуть договор без денежного ущерба. Кроме того, в договоре должен быть оговорен порядок его расторжения по инициативе одной из сторон. Если процедура расторжения не описана, то согласно ГК РФ, заказчик имеет право на любой стадии отказаться от услуги, оплатив исполнителю его расходы. Размер расходов рассчитывается в соответствии с объемом оказанной услуги.

Необходимо, чтобы в договоре были указаны и действия сторон по истечении срока договора – возвращение полученного аванса или задатка и сданных документов.

Пациенты с выявленными неизлечимыми патологиями, которые сопровождаются сильнейшими болями, нуждаются в медикаментозной и психологической поддержке. Ее обеспечение предоставляет государство в виде паллиативной медицинской помощи, которая состоит из ряда мероприятий, повышающих качество жизни умирающих людей. Читать подробнее

Как продать квартиру с помощью риелтора или агенства

Порядок продажи квартиры с помощью риелтора выглядит следующим образом:

1. Выбрать минимум пять агенств  в вашем городе и проверить их на надежность по принципам описанным ниже.
2.  Узнать у каждого из них стоимость услуг и их объем.
3.  Выбрать наиболее выгодное агенство по соотношению цена/качество.
4. Заключить договор.

Важно! Так как сфера недвижимости имеет достаточно простой вход, то может оказаться так, что в вашем окружении будет друг, знакомый, родственник и т.д., кто работает риелтором. Подумайте несколько раз прежде чем идти к такому специалисту. Даже, если он хороший человек, не стоит сразу идти к нему по целому ряду причин. По независящим от него причинам стоимость услуг у него может оказаться выше, а  их качество хуже чем у конкурентов. Также он может просто затянуть сроки продажи из-за своей занятости или некомпетентности. Думайте прежде всего о себе в такой момент.

Какие нужны документы

Поскольку агентство берет на себя функции посредника, для эффективной продажи потребуется собрать практически те же документы, что и при самостоятельной реализации:

• общегражданский паспорт собственника квартиры;
• согласие от супруга (супруги) на реализацию объекта (если недвижимость была куплена в зарегистрированном браке);

• разрешение от опекунских органов, если продается квартира с долей несовершеннолетнего лица;
• свидетельство о праве собственности на продаваемый объект;

• техническая документация – кадастровый и технический паспорт.

При необходимости, агентством могут быть затребованы и иные документы, так или иначе связанные с объектом недвижимости и с личностью клиента.

Порядок действий

1. Проанализировать информацию об агентствах недвижимости вашего города, руководствуясь вышеуказанными советами. Выбрать наиболее подходящие варианты.
2. Связаться с каждым выбранным агентством и выяснить сроки проведения сделки, способы расчета, список необходимых документов и примерную стоимость объекта недвижимости.
3. Выбрать агентство с самыми выгодными условиями.
4. Заключить договор и оформить сделку.

Пошаговая инструкция

Порядок действий по продаже квартиры через профессионального посредника:

1. Поиск агентства, расположенного в населенном пункте проживания заказчика услуг (продавца квартиры).

На этом этапе осуществляется отбор риэлторских агентств по критериям, которые мы привели выше. Желательно составить полный перечень фирм недвижимости, действующих в конкретном городе, а далее постепенно отсеивать компании, наименее удовлетворяющие критериям надежности.

2. Выбрать 1-2 агентства, выглядящих наиболее надежными и авторитетными. Созвониться с представителем фирмы по телефону, указанному на официальном сайте.
3. Выяснить нюансы предоставления услуги в отобранных агентствах – как и в какие сроки заключается договор на оказание услуг, кем проводится оценка рыночной стоимости квартиры, как будет проводиться рекламная кампания по поиску покупателя и др.

После выяснения важнейших нюансов следует выбрать 1 агентство:

• предлагающее наиболее выгодные условия посредничества;
• обладающее безупречной деловой репутацией;
• имеющее массу положительных отзывов в интернете;
• с огромным опытом проведения соответствующих сделок.

4. Посетить офис компании и заключить договор посреднических услуг.

Все, что остается сделать заказчику – это посетить представительство компании и заключить договор на оказание услуг.

Плюсы и минусы продажи квартиры через крупное агентство недвижимости.

Плюсы и минусы продажи квартиры через крупное агентство недвижимости.  ПЛЮСЫ

• Точное формальное исполнение условий договора. Что в договоре с клиентом написано, то и будет сделано. За исключением сроков и цены (возможны изменения, но это касается всех агентств и риэлторов).
• Все квартиры и клиенты проходят проверку юридического отдела и службы безопасности.
• Как правило, удобное расположение офиса.
• Максимальные рекламные возможности.
• Структурированный контроль за агентами.

 МИНУСЫ

• Отсутствие гибкости в исполнении условий договора. Подстраивать агентство под свои желания не получится.
• Большой процент слабых и не образованных агентов. Текучка кадров.
• Все сильные агенты завалены работой, поэтому разрываются между клиентами.

Как грамотно продать квартиру самостоятельно

Какие действия нужно предпринимать, чтобы обеспечить быструю и выгодную продажу квартиры?

Первый шаг. Подготавливаем жилье и необходимую для реализации документацию

Порой именно подготовку документации к продаже жилья и относят к процессам, отличающимся наибольшей трудоемкостью и требующим много времени. Но собственник жилья, располагающий уже подготовленным комплектом документации, необходимым для обеспечения совершения сделки, может быть уверенным в максимально быстром ее заключении.

По этой причине, к такому важному этапу, предполагающему сбор полного пакета документации, нужно относиться со всей серьезностью, ведь от этого зависит очень многое.

От того, насколько правильно и полно собран пакет документов, обеспечивающих проведение самой сделки с недвижимостью, напрямую зависит, как быстро будет продано жилье, насколько быстро пройдет оформление, непосредственная чистота проводимой сделки и даже, в ряде случаев, цена объекта продажи.

Далеко не каждый покупатель может спокойно воспринять новость, что ему следует ждать пару недель, необходимых, чтобы продавец собрал всю необходимую документацию на жилье. Для обеспечения быстрого и полного сбора документации, конечно, лучше будет сразу же направиться за помощью к юристу или же в орган, отвечающий за регистрацию сделки.

Только опытные и квалифицированные специалисты могут помочь разрешить проблемный вопрос наиболее быстро, составив список всех необходимых для совершения сделки документов, чтобы не пришлось в последний момент, сломя голову, бежать за дополнительной документацией.

Существенную роль играет и верность составления документации, поскольку ошибки, допущенные при оформлении документа, могут повлечь за собой отказ от проведения регистрации сделки, что, в итоге, растянет процесс реализации жилья, еще и на неопределенное время. По этой причине, нужно заблаговременно обратиться в регистрирующий орган, с целью определения их требований к конкретному документу.

Также следует тщательно проверить, насколько верно заполнены уже имеющиеся на руках документы. Все сведения, которые обозначены в технической документации на жилье и прочих документах, должны соответствовать действительности.

Какой комплект документации нужен:

• Свидетельство о проведении регистрации права на реализуемое жилье или прочий документ правоустанавливающего значения, который подтверждает право владельца на объект недвижимости, подлежащий продаже;
• Документы, достаточные для удостоверения личностей каждого владельца жилья (это могут быть паспорта или же для лиц, не достигших совершеннолетия, – свидетельства об их рождении, при условии отсутствия паспорта);
• Паспорт, выданный БТИ (кадастровый) или техпаспорт на жилье;
• Свидетельство, подтверждающее регистрацию брака и согласие одного из супругов на реализацию объекта недвижимости (должно быть заверено нотариусом). Надобность в согласии отпадает, в случае если жилье, в соответствии с законом, не относится к категории общего, супружеского;
• Выданное органами опеки и попечительства разрешение, в случае, когда кто-либо из владельцев реализуемого жилья не достиг совершеннолетия;
• Информационная выписка, подготовленная с помощью домовой книги, где имеются данные о каждом лице, прописанном в жилье. Документ действителен довольно незначительный период времени, поэтому не следует заказывать его заранее.

Этот документ можно будет приобрести непосредственно до момента регистрации прав нового владельца, когда будет определен покупатель и собран весь пакет документации. Подобное касается и справки, свидетельствующей об отсутствии долга по коммунальным услугам, которая будет также нужна при реализации жилья.

Процедура подготовки жилья к его реализации, подразумевает выполнение действий для улучшения товарного вида самой жилплощади и принятие мер к освобождению квартиры от проживающих в ней жильцов.

Куда проще и быстрее будет реализовать жилье, где нет прописанных жильцов, так как эти действия придется выполнить до перехода прав на жилье. Квартиры, освобожденные от жильцов, отличаются большей ценностью.

Второй шаг. Процесс поиска потенциальных покупателей

На данном этапе, владельцу жилья требуется провести оценку недвижимости. С этой целью, необходимо изучить рынок недвижимости и найти покупателя.

Третий шаг. Составление предварительного соглашения

С помощью предварительного соглашения к основному договору, покупатель обязуется в дальнейшем приобрести жилье у продавца, а последний, будучи собственником, передать имущество покупателю, а не какому-либо постороннему лицу.

Как продать неприватизированную квартиру?

Как продать комнату в коммунальной квартире, читайте тут.

Как правильно продать квартиру самостоятельно, читайте по ссылке: 

В тот же момент, продавец передает покупателю сумму в качестве аванса либо задатка за жилплощадь (этот момент также должен быть зафиксирован условиями предварительного соглашения).

Такую же юридическую силу имеет и соглашение, подразумевающее передачу задатка либо аванса, которыми можно заменить предварительное соглашение к основному договору. При этом стороны приходят к согласию касательно всех условий основной проводимой сделки.

Составляя эти документы, продавец должен обратить внимание на существенную разницу между понятиями задатка и аванса, предусматриваемыми гражданским законодательством. По этой причине, в соглашении/договоре следует применять точные юридические термины, чтобы затем не возникали определенные трудности.

Если реализация жилья, по тем или иным причинам, будет отменена, аванс должен быть целиком возвращен покупателю. Когда же условиями соглашения предусмотрено внесение задатка, отказ от выполнения сделки в одностороннем порядке может привести к появлению у виновной стороны обязанности выплатить штрафные санкции.

Когда же отказ выражен со стороны продавца, то последний должен возвратить покупателю задаток в удвоенном объеме. При не состоявшейся сделке купли-продажи, когда в этом виноват покупатель, сумма, внесенная в качестве задатка, должна быть оставлена у продавца. Предварительное соглашение к основному договору купли-продажи недвижимости может быть составлено в произвольном виде.

В соглашении должны быть указаны данные паспортов и одной, и второй стороны (или юридические реквизиты, если второй стороной соглашения является юрлицо), а также адресные данные каждой стороны, детальное описание объекта недвижимости и адрес его расположения, срок выполнения взятых на себя обязательств, размера задатка и аванса. В соглашении проставляется дата и расписываются стороны.

Четвертый шаг. Проведение расчетов за жилье

Совершая сделку купли-продажи недвижимости, расчет можно произвести в момент, когда заключается сделка или подписывается акт приема-передачи жилья, как пользуясь наличной, так и безналичной формой расчета. Но наиболее разумным и оправданным выбором, в особенности, если речь идет о самостоятельной реализации недвижимости, будет выполнение расчета за жилье с использованием депозитарной банковской ячейки.

Подобная схема расчета является гарантией того, что по завершению сделки, продавцу будет выплачена оговоренная цена за недвижимость, а покупатель получит возможность реализации своего права на приобретенную квартиру с момента такой передачи финансов.

Сумма средств, которой будет оплачена сделка, под контролем сотрудника банка будет внесена покупателем в ячейку банковского учреждения. До момента закладывания средств в ячейку, у продавца есть возможность, пользуясь специальной комнатой, убедиться в правильности подсчета вносимой суммы.

В месте склеивания пакета, сторонами проставляются подписи. Подобная процедура является гарантией того, что на протяжении всего срока пребывания средств в банке, целостность пакета будет сохранена.

С того момента, как сделка по продаже недвижимости будет оформлена и пройдет процедура регистрации права на нее, продавец будет иметь возможность забрать оставленные в ячейке банка средства.

Пятый шаг. Заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация права нового владельца

Форма составления договора – простая письменная с заверением у нотариуса. В случае если у человека нет опыта в самостоятельном составлении юридической документации, ему, конечно, будет лучше оформить договор, пользуясь помощью нотариуса, или же проконсультироваться у профессионального юриста.

Так или иначе, составляя договор, следует обратить внимание, что кроме реквизитов, являющихся обязательными для каждой стороны, необходимо правильно указать:

• цену на жилье;
• адресные сведения и техническое описание жилья, которое полностью совпадает с данными, обозначенными в кадастровом паспорте;
• используемый для передачи средств способ, а также срок;
• каким образом между сторонами сделки распределяются расходы;
• период, на протяжении которого продавец обязан освободить жилье и передать его второй стороне (покупателю);
• соблюдаемый порядок и срок подписания сторонами акта приема-передачи проданного объекта недвижимости.

Когда договор был подписан и одной, и второй стороной, следует направить обращение в регистрирующий орган в месте расположения объекта недвижимости, с прохождением процедуры регистрации, которая является обязательной.

Шестой шаг. Осуществление передачи жилья и получение средств

На завершающей стадии реализации объекта недвижимости, последний должен быть передан новому владельцу. Подобную передачу должно сопровождать подписание акта приема-передачи жилья, поскольку весь объем ответственности за жилье, с момента подписания этого документа, принимает на себя покупатель.

Акт составляется как минимум в двух экземплярах, а когда стороной в сделке выступает также и банковское учреждение (к примеру, в случае с ипотекой), в трех. Затем у продавца появляется право забрать деньги за жилье в ячейке банка. Сделка продажи жилья завершена.

Составляем выгодный договор с риэлтором

Вы нашли хорошее агентство недвижимости. Теперь остается понять (и это очень важно!) как правильно продавать квадратные метры, не позволяя посреднику или покупателю «перетянуть одеяло» исключительно на свою сторону, обесценить вашу жилплощадь?

Перед подписанием соглашения с риэлтором, нужно проанализировать стоимость аналогичного жилья в вашем районе

Бдительность

Не поддавайтесь на увещевания специалистов посреднической торговли, основанные на обнаружении минусов. К ним можно отнести несовершенство планировки, качества отделки дома, года постройки, этажности, недостаточной комфортабельности. Также заверения о стратегической непривлекательности местоположения, удаленности от городского центра, остановок общественного транспорта, рекреационных зон и прочей инфраструктуры. До встречи с риэлтором стоит сделать телефонные звонки. Надо использовать номера в объявлениях, касающихся продажи квартир в вашем районе, в строениях такого же типа, на таком же этаже. Они должны быть с планировкой того же класса и в доме, равном вашему дому по возрасту. В специальных учреждениях узнайте техническую и рыночную стоимость обиталища, которое вы готовитесь выставить на продажу.

Не знаете, как сделать все это самостоятельно? Тогда не скупитесь и наймите независимого специалиста по оценке, а лучше – нескольких. Говоря проще, проведите мониторинг ситуации еще до того, как решили подписать бумаги с организацией-посредником. Не совсем гибкий риэлтор ради комиссии попытается снизить вашу цену еще до составления пунктов договора. Каждый хочет заработать…

Внимательность

Не допускайте попадание в кабалу. Речь о ситуации, когда риэлторы навязывают вам длительный срок сотрудничества, во время которого вы вправе сменить посредника только путем выплаты неустойки. Кстати, ее тоже не мешало бы оговорить или согласиться на разрыв договора вообще без штрафных санкций – по прошествии определенного количества дней. Хорошо зарекомендовавшая себя контора приведет к вам достаточное количество покупателей уже в течение месяца (а то и двух недель, все дело в клиентской базе и в согласии подписаться под определенным количеством показов).

А вдруг вы найдете «адекватного» покупателя сами. АН станет вам уже обузой. От его услуг надо будет срочно избавляться, а в договоре-то стоит полгода! Иногда, если ваша жилплощадь ценная, есть смысл ставить свой «автограф» под бумагами только тогда, когда будет обнаружен «конечный» (а не потенциальный, как в большинстве случаев) покупатель на квартиру.

Перед подписанием договора с риэлтором нужно внимательно его изучить

Определенность

В условиях четко должна быть прописана сумма сделки (с учетом комиссии). В противном случае посредник может завысить ее так, чтобы и вам угодить, и себя не обидеть… Каковы последствия такого упущения? Покупатели, конечно, будут приходить (вы, разумеется, доверите дело лишь тем, у кого хорошая клиентская база). Однако процесс продажи может затянуться надолго. Риэлторы склонны «дожимать» клиента, заводя на показ подставное лицо, якобы согласное выплатить за товар большую сумму.

«Порядочным» агентством ассоциация АН считает только ту, компанию, которая в качестве комиссии берет не более 5-6 процентов от суммы, которую желает получить продавец (хозяин квартиры). Дело в том, что процент идеален сразу для 3 сторон!

Тут могли бы появиться фразы «в-четвертых» и «в-пятых», однако, надо понимать, что сделка, «завязанная» на реализации только ваших интересов (финансовых амбиций и прочих задумок) либо затянет продажу на годы, либо вообще, сделает ее невыполнимой…

Отметим, продажа квартиры через риэлтора ускорится, если вы проявите гораздо большую настойчивость, указывая на определенное вами количество денег и точные сроки. Проявляйте принципиальность лишь по обозначенным (основным) вопросам.

Даже при обмене квартиры, лучше воспользоваться услугами одного посредника

Когда есть смысл участвовать в «цепочке»

Продажа квартиры через риэлтора может быть основана на схеме, касающейся деятельности другого посредника. Это ускорит ваш переезд в новое жилье. К примеру, если вы реализуете имеющуюся квартиру с целью приобретения другой, то это называется альтернативной сделкой. Большая квадратура покупается с доплатой, а приобретение именно равноценного жилья (в другом районе или городе) часто называют обменом. Хотя в наше время, это уже немного некорректный термин.

Тот, кто знает, как правильно продавать квартиру в так называемой «цепочке» (при которой взаимодействуют посредник, продающий ваше жилье, и риэлтор, торгующий квартирой, в которой вы намерены поселиться), никогда не допустит двух вещей:

1. Переезда в аварийное, но с виду «хорошее» здание.
2. Приобретения недвижимости без согласия лиц, тоже имеющих в ней свою долю.

Как происходит обман собственника-продавца, имеющий место в течение выполнения невыгодных для него условий? Что касается первой ситуации, АН может ускорить продажу жилья «цепочкой», избавившись от «залежавшегося» товара. Например, комфортабельной квартиры, «встроенной» ,однако, в аварийный, а, может, и ветхий многоквартирный дом (не стоит «вестись» только на дороговизну отделки). Вас могут склонить к сделке, попрекая первым или последним этажом вашей квартиры, а также другими (абсолютно законными) уловками. Второй случай способен произойти при обстоятельствах, не позволивших «вашему» риэлтору разглядеть в партнере мошенника. Возможно, он доверился ему настолько, что не стал проверять «чистоту» второго объекта. На случай «цепочки» всегда надо иметь договор с юристом, не состоящим ни в одном АН.

Возможно, второй риэлтор – сам жертва… третьего партнера. Отсюда новый вывод – остерегайтесь участия в длинных «цепочках». Бывали случаи, когда они заставляли и многих добропорядочных людей давать объяснения суду. Ведь на «другом конце» запутанной сделки оказывался собственник-преступник, продававший жилье убитого им родственника.

Срочный выкуп квартиры агенством, как правило, невыгоден