Как происходит продажа квартиры через нотариуса

Узнайте, обязательно ли нужно нотариальное сопровождение сделки купли-продажи квартиры, каковы его плюсы и минусы, есть ли гарантии. Расскажем, кто оплачивает оформление, как оно происходит, а также сколько стоят услуги и от чего зависят расценки. Какой смысл в нотариальном оформлении договора купли-продажи квартиры? Нужен ли вообще нотариус при покупке и продаже квартиры? Подробный и объективный ответ на этот вопрос.

Оформление сделки у нотариуса – дорого ли это

Понимая, что оформление купли-продажи через нотариуса не является обязательной процедурой, многие люди обращаются к нему за помощью, потому что это даёт дополнительные гарантии. В условиях, когда люди боятся мошенников, обращение к нотариусу является защитой от многих их схем.

Нотариус выслушает обе стороны сделки и подготовит договор с учётом их пожеланий.

Также он должен внимательно проверить все документы. Далее будет подписан предварительный договор, с указанием времени и условий сделки. После этого составляется и подписывается основной договор, который нотариус заверит. На основании договора происходит передача прав собственности новому владельцу.

К обязанностям нотариуса на этапе оформления сделки относится:

• Проверка документов и их оформление;
• Оценка дееспособности участников сделки;
• Заверение договора;
• Подтверждение законности сделки;
• Подача документов на государственную регистрацию;
• Выделение доли в продаваемом объекте;
• Отчуждение имущества в предусмотренных законом случаях;
• Подготовка и заверение согласия второго супруга;
• Рассмотрение документов органов опеки;
• Рассмотрение выписок и справок о регистрации и отсутствии задолженности;
• Подтверждение покупки жилья на деньги материнского капитала;
• Оценка кредитной истории на основании копии договора с банком.

Что касается стоимости купли-продажи у нотариуса, то для заключения сделок между близкими родственниками, она составит 3000 + 0,2% от стоимости жилья. Но не больше 50 000.

Для посторонних лиц сумма будет больше:

• При сумме сделки менее миллиона – 3 000 + 0,4%;
• До 10 миллионов – 7 000 + 0,2%;
• Больше 10 миллионов – 25 000 + 0,1%.

Заверение договора обойдётся в 7 000 и выше, составление передаточного акта – 1 000 рублей.

Нужен ли нотариус при продаже квартиры?

Продавцу квартиры, как ни странно, нотариус не очень-то и нужен. Разве что для комфорта и удобства проведения самой процедуры сделки.

И правда, ведь для Продавца задача номер один – это получить деньги за проданную недвижимость, поэтому все его интересы сосредоточены на способе передачи денег за квартиру. А точность формулировок Договора купли-продажи и вероятность его недействительности в будущем, Продавца мало волнует. Если деньги получены, то все остальные возможные проблемы – это уже будут проблемы Покупателя.

Даже если договор будет составлен с ошибками, и сделка, в итоге, не будет зарегистрирована, то Продавец всегда останется при своем: его право собственности на квартиру никуда не денется.

Абсолютное большинство недействительных сделок с недвижимостью признаются судом таковыми по инициативе (по иску) самого Продавца (или по иску третьих лиц с его стороны). Поэтому Продавцу нечего бояться того, что вряд ли случится без его собственного на то желания.

Другое дело – Покупателю. Ему как раз есть чего бояться!

Ошибка №

Существенным для всех сторон договора купли продажи недвижимости всегда является не только цена, но и порядок расчетов.

В отсутствие цены недвижимости – договор купли продажи считается не заключенным, а без определения порядка расчетов, договор купли продажи может и обойтись. Наш опыт судов по недвижимости показывает, что без четкого согласования порядка расчетов по сделке стороны – точно не обойдутся. Это подтверждает практика юридического сопровождения сделок  и многочисленные суды по недвижимости.

Возможность потерять деньги в сделке с недвижимостью присутствует всегда, и исключить такую возможность не возможно, даже теоретически. Например, существует заблуждение, что расчеты гарантируются при использовании в расчетах банка. Все не так просто. Вне зависимости от того в какой форме происходят расчеты через банк – наличные или безналичные, в случае отзыва лицензии деньги с большой вероятностью пропадут. Что бы не говорили по телевизору представители ЦБ, Минфина о необходимости перевести расчеты в безнал, при отзыве лицензии прежде всего исчезнут деньги со счета. Не редко деньги исчезают и из индивидуальной ячейки банка.

Но это тема отдельной статьи.

Какое значение имеет порядок расчетов?  Фактически — установление порядка расчетов это распределение продавцом и покупателем ответственности за деньги! Кто несет риски за сохранность денег?  Тот, кто будет указан в договоре, и зависит это от условий договора купли продажи о порядке оплаты (порядок расчетов). Ведь согласно закону у покупателя недвижимости всего одна обязанность — оплатить согласованную цену. И в случае спора покупатель всегда обязан доказать совершение платежа продавцу.

Особенности нотариального договора

При нотариальном заверении договора купли продажи недвижимости договор составляет нотариус. И не всегда все его формулировки правильны, с точки зрения баланса интересов и рисков продавца и покупателя. Мы часто встречаем в нотариальных договорах неудачные формулировки, которые создают для участников сделки риски, где их не существует. Кроме того, не редко составленный нотариусом договор по сути не соответствует договоренности сторон о порядке купли продажи.Чаще всего, это касается порядка расчетов.

Ищите в текстах нотариального договора условия о порядке расчетов, часто они вписаны в пункт о цене квартиры или рядом с ним. Не редко вы найдете следующую форму:

Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Продавец получил от покупателя цену договора в сумме ….. рублей полностью.

Скажем мягко — это неудачная формулировка, она не нарушает закон, но является причиной возникновения значительных юридических рисков.

Нам известно, что если у стороны или сторон возникают вопросы к приведенной формуле нотариусы настаивают именно на ней, ссылаясь на возникновение залога на квартиру, если расчеты пройдут после перехода права. Многих такие доводы убеждают. Вроде безобидная фраза, да и нотариус написал, по этому во многих договорах она остается.

Наш опыт организации и проведения сделок с недвижимостью показывает: Такая формулировка никакого отношения к реальным сделкам не имеет, поскольку требуют высокой степени доверия между участниками купли продажи. А сделки с недвижимостью на открытом рынке совершают абсолютно посторонние лица, не знакомые ранее, по этому их интересы и риски уравновешиваются юридическими конструкциями — условиями договора. На выше приведенных условиях расчетов сделку могут проводить только родственники — лица, имеющие личные доверительные отношения.

То есть  формулировка договора о проведенных расчетах заведомо разбалансирует риски сторон.

Если регистрация собственности на покупателя не пройдет, деньги продавец не получает. А с формулировкой  о получении денег до подписания договора покупатель не заплатив деньги приобретает право требовать неуплаченные деньги с продавца, ведь такой договор да еще в нотариальной форме приобретает силу расписки. И расписка удостоверена нотариусом. Вы готовы нести такие риски?

Сопровождение сделок с недвижимостью показывает: чем более детально в договоре прописаны его условия, тем более четно стороны исполняют свои обязанности, и тем проще требовать от другой стороны исполнения или спорить, если дело дойдет до суда.

Кому выгодна формулировка о расчетах до подписания договора?

Полагаем — Нотариусу, так как меньше писать, меньше тратить времени на выслушивание сторон, не требуется увязывать интересы каждой стороны и разные пункты договора. По нашему мнению ни продавец, ни покупатель в такой формулировке не заинтересованы.

Возможно, такая формулировка может быть выгодна покупателю,  поскольку подписав такой договор все риски переложены на продавца. И при любой ситуации покупатель может требовать деньги от продавца, даже если реально деньги и не переданы.

В последнюю очередь можно обсуждать выгоды Продавца.

Перевод аров в гектары Ар – единица измерения применяется в основном в земледелии и равная площади квадрата со стороной в 1 м. Как официальная мера площади Читать подробнее

Оформление покупки квартиры через нотариуса: изменения

Изменения действуют с 2019 года. С июня 2019 года не выписываются свидетельства, подтверждающие государственную регистрацию прав на недвижимость. Ранее свидетельство являлось основным документом при заключении сделок.

Статья 14 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установила правило.

Выписка из Единого государственного реестра прав – это единственный документ, по которому можно проверить переход права собственности. Старые свидетельства юридическую силу не теряют.

Нотариус: оформление сделок с недвижимостью.

О стоимости услуг нотариуса при оформлении наследства читайте тут.

Об оформлении продажи квартиры через нотариуса читайте по ссылке: 

Теперь обратиться к нотариусу можно будет в электронной форме.

2 преимущества, которые дает обращение к нотариусу в электронной форме:

• экономия времени. Не придется стоять в очередях;
• ускоряется время предоставления ответа. Решение о результате сообщается через один день.

Как зарегистрировать долю?

Основное изменение в том, что сделки с недвижимостью без документального удостоверения нотариуса совершать нельзя.

Актуальным остается вопрос о том, нужно ли обращаться к нотариусу для регистрации договора купли-продажи в 2019 году.

Появилась лазейка для мошенников. Недобросовестные риэлторы реализовывали схемы, пользуясь правовой неграмотностью людей. Пожилые и недееспособные лишались части имущества.

Как изменился порядок составления договора купли-продажи в 2019 году?

Любое действие с жильем нужно заверять у нотариуса. Не имеет значение, какой вид сделок совершается с недвижимостью: дарение, продажа или передача по наследству.

Ложные сделки совершаются для того, чтобы прикрыть другую сделку. Если вы получили в подарок квартиру, то придется платить налог. Исключение составляют случаи, когда подарок делает близкий родственник.

Лишние деньги отдавать государству не хочется. Потому люди прикрывают сделку дарения другой сделкой, оформляют договор купли-продажи. Нотариус удостоверяет чистоту сделки.

Сделка, которая совершается, чтобы прикрыть другую сделку – это прямое нарушение закона. Налоговые органы квалифицируют цель сделки, как уход от уплаты налога.

Что делать, если нотариус отказался регистрировать сделку?

Обращаться в суд. Действия должностных лиц оспариваются по нормам Кодекса об административных правонарушениях.

Как изменился порядок удостоверения сделок с недвижимостью с участием лиц до восемнадцати лет?

Любые сделки, в которых принимают участие дети в возрасте до восемнадцати лет, нужно заверять в нотариальной конторе.

5 важных нюансов о проведении сделок с недвижимостью в 2019 году:

• Обязательно оформить письменный договор при проведении сделок;
• Подписать предварительный договор прежде, чем оформлять основную сделку;
• Продавец обязан представить доказательства, что совершает сделку на законных основаниях. Документы представляются в двух экземплярах. Один экземпляр представляется для специалистов территориального подразделения Росреестра, а второй для покупателя;
• Второй супруг должен дать письменное согласие на сделку, если продается недвижимость, приобретенная в брачном союзе;
• Нужно получить согласие органов опеки и попечительства. Согласие государственного учреждения требуется, если продажа комнаты или квартиры затрагивает интересы ребенка в возрасте до восемнадцати лет;
• Продавец должен подтвердить, что совершает сделку без обмана.

4 документа, которые должен представить продавец:

• Справка из ЕГРП. Справка показывает, что жилье не находится под арестом;
• Справка из управляющей компании. Документ нужен, чтобы подтвердить, что хозяин квартиры не оставил за собой долгов по коммунальным услугам;
• Выписка из домовой книги. Выписка нужна, чтобы удостовериться, кто прописан в квартире. Люди, которые не выписались из квартиры при продаже, могут доставить массу неудобств новому собственнику. Особенно, если прописаны несовершеннолетние;
• Акт приемки подтверждает передачу недвижимости. Подписи покупателя и продавца на документе означают, что квартира действительно передана, и стороны не имеют претензий друг к другу.

Новый владелец недвижимости вносится в ЕГРП. Продавец имущества должен оставить заявление, подтверждающее согласие на переход собственности в территориальном подразделении Росреестра.

О преимуществах и гарантиях нотариальных сделок

Судебные споры по недвижимости показывают: Нотариальная сделка купли-продажи, нотариальная сделка дарения и другие нотариальные сделки – преимуществ  ее сторонам не дает. Такие сделки, как и любые другие, с успехом повсеместно оспариваются в суде, признаются недействительными. Тому пример – оспаривание завещаний,  оспаривание сделок с наследственными квартирами и т.д.

Откуда нотариус получает сведения для сделки с недвижимостью?

В первую очередь нотариус, конечно, изучает представленные ему документы по сделке и беседует с ее участниками. Но кроме этого (важно!) у нотариуса есть возможность оперативного получения и проверки информации через государственную Систему межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ).

Эта система СМЭВ позволяет уполномоченным лицам и ведомствам обмениваться информацией и быстро получать юридически достоверные сведения из разных официальных источников. Например, на сегодняшний день нотариусы направляют электронные запросы и оперативно получают сведения из Росреестра, Налоговой службы, МВД, банков и других инстанций.

Кроме того, с 2019 года нотариусы получили доступ и к единому государственному реестру записей актов гражданского состояния (ЕГР ЗАГС). Другими словами, нотариус теперь может иметь «горячий» доступ к сведениям о рождении, смерти, усыновлении/удочерении, браке, разводе и пр.

В ближайшем будущем ожидается электронное взаимодействие посредством СМЭВ между нотариусами и ФССП, а также взаимодействие с МВД в части проверки подлинности документов, удостоверяющих личность гражданина, его представителя, или уполномоченного представителя юридического лица.

Помимо этого, каждый нотариус имеет оперативный доступ к Единой информационной системе нотариата (ЕИС), в которой регистрируются все нотариальные действия, совершенные всеми нотариусами на территории России (подтверждение – здесь). Это тоже помогает оперативно проверить сведения, касающиеся сделки с недвижимостью (например, выданные и отмененные доверенности, наследственные дела, согласия супругов на сделку и т.п.).

Очевидно, что благодаря доступу к этим системам СМЭВ и ЕИС, ценность нотариуса в сделках купли-продажи жилья существенно возрастает. Обычный гражданин (читай, Покупатель квартиры) доступа к этим данным не имеет.

Размер госпошлины

Размер стандартной госпошлины – 2 000 рублей. В случае срочного оформления сделки применяется двойной тариф. Если сделку заключают обладатели долей, то пошлину платит каждый из них.

Бесплатно в процессе оформления, предоставляют только:

• Выписку из ЕГРН;
• Договор и свидетельство, подтверждающие факт приобретения жилья продавцом.

Что необходимо знать про процедуру регистрации погрузчика в Гостехнадзоре. Как поставить и снять с учета самоходную машину. Перечень необходимых документов. Оплата пошлины, последствия уклонения и размеры штрафов. Сколько времени занимает процесс регистрации автопогрузчика в государственных органах. Производство, продажа, аренда и ремонт спецтехники, дорожной, строительной техники и оборудования: экскаваторы, погрузчики, тракторы, бульдозеры, грейдеры и др. Читать подробнее

Как исправить ошибку в договоре купли продаже недвижимости

Исправить ошибку в договоре купли продажи на первый взгляд просто: стороны оформляют дополнительное соглашение к договору в той же форме, что и сам договор.

Если договор в нотариальной форме – изменения и дополнения договора осуществляются так же, только производят это в присутствии нотариуса, и нотариус удостоверяют новые договоренности. В отдельных ситуациях исправления нужно внести непосредственно в текст договора, такие исправления может совершить только нотариус, удостоверявший сделку.

А если ошибка в договоре будет выявлена  уже после государственной регистрации права собственности на покупателя? Например, через год или два?

В этом случае, скорее всего, придется обращаться в суд.

Новинка:

Услуга «Консультация адвоката: этапы купли-продажи квартиры». Получите консультацию и вы точно будете знать, как Вам купить выбранную квартиру.
Быстро, доступно, квалифицированно. Сделку вы проведете самостоятельно и сэкономите на агенте! Читайте подробнее о консультации!

Сколько стоит и кто платит?

Тарифы на услуги определяют сами нотариальные конторы. Их размер вычисляется на основе Налогового кодекса. Для инвалидов 1-й и 2-й групп предусмотрены льготы – они заплатят лишь половину суммы за услуги нотариата. Скидка предусмотрена и в отношении родственников, являющихся сторонами сделки.

Конечная сумма зависит также от того, какие работы проведены и в каком регионе действует нотариальная контора. Стоимость нотариальной помощи складывается из:

• Размера госпошлины за регистрацию (2000 рублей).
• Оформления договора (в среднем – 6 000 рублей).
• Удостоверения отказа от права преимущественной покупки другими собственниками (1 000-1 500 рублей).
• Технические работы нотариуса (от 3 000 рублей + 0.3% от кадастровой стоимости квартиры до 10 млн. (если стоимость больше, то оплата 3 000 рублей + 0.2%)).

При продаже квартиры с несовершеннолетним собственником, нотариус получит дополнительную оплату за работу с органами опеки и попечительства, которые дают разрешение на заключение сделки.

Есть общий принцип – чем больше стоимость продажи квартиры, тем дороже будут услуги нотариуса.

Особенности сделки

Стоимость недвижимости накладывает обязательства на ее покупателя по проверке чистоты сделки. В рамках проверки запрашиваются сведения из ЕГРН, узнается перечень лиц, зарегистрированных в доме или квартире (если речь идет о жилом объекте), проверяются правомочия продавца и другие аспекты. Стороны договариваются о цене и только после этого приступают к составлению соглашения.

До подписания основного соглашения стороны могут заключить предварительный договор. Он содержит все условия, на которых в дальнейшем будет осуществлена сделка. Этот этап также подразумевает подготовку пакета документов для нотариального сопровождения сделки.

Очень часто на этом этапе покупатель вносит задаток. Оформляется внесение обеспечения по-разному, иногда в рамках предварительного договора. У судов нет единого мнения о том, можно ли так делать, поэтому во избежание ненужных споров задаток лучше оформлять отдельно.

Обратите внимание! Если срок заключения основного договора выйдет, а порядок возврата залога не будет установлен, то получать свои деньги покупатель будет через суд. Другой вариант – понуждение к заключению основного договора.

Следующий этап – составление основного договора нотариусом. Стороны могут проверить текст соглашения и внести в него свои коррективы. Особенно внимательно следует отнестись к ответственности за нарушение установленных обязательств: функции нотариуса при сделках с недвижимостью сводятся к тому, чтобы договор соответствовал требованиям закона и не был отменен судом в случае его оспаривания.

В соглашении рекомендуется определить, кто платит нотариусу при продаже квартиры. Несение расходов определяется по договоренности сторон. Плата за услуги может быть распределена равномерно или полностью вменяться покупателю.

Стороны в присутствии нотариуса подписывают договор. После чего соглашение с пакетом документов направляется на государственную регистрацию. Некоторые нотариусы предлагают услуги по отправке пакета документов в электронной форме самостоятельно. Такой способ обращения существенно экономит время сторон и сокращает период обработки запроса Росреестром до минимального.

Скачать образец нотариального договора купли-продажи.

Рисунок 2. Первая страница нотариально оформленного договора купли-продажи. Источник сайт

Можно ли обойтись без нотариуса

Нужно определиться в том, насколько вообще необходимо прибегать к помощи нотариуса. Дело в том, что не во всех случаях такая процедура является обязательной. Так будет только в следующих случаях:

• Иногда продажа может происходить по договору, в котором предусмотрено пожизненное содержание с иждивением. Часто к такому виду соглашений прибегают одинокие пожилые люди, найдя того, кому они хотят передать после смерти квартиру в обмен на то, что этот человек должен их содержать в течение всей оставшейся жизни.
• В том случае, если продаёт недвижимость ребёнок или недееспособный гражданин.
• Бывает так, что у квартиры имеется больше одного владельца. При продаже каждой из имеющихся долей нотариальное заверение сделки является обязательным. Даже в том случае, когда все хозяева данной недвижимости продают все свои доли в одной сделке, нотариальное заверение является необходимым.

Во всех других случаях данного требования нет. Если речь идёт о первичном рынке, то здесь договора разрабатываются опытными юристами и нотариальное заверение здесь применять не принято.

Схема покупки квартиры.

На вторичном рынке может быть множество различных ситуаций. При этом существует вероятность того, что договор будет признан недействительным по той или иной причине. Однако, решение о необходимости обращения к нотариусу может быть принято на основе соглашения сторон, участвующих в сделке.

Для того, чтобы аргументировано решить этот вопрос нужно проанализировать возможные риски.

Оформление покупки квартиры через нотариуса: документы

Нужно подготовиться к походу в нотариальную контору и запастись подтверждающими документами.

Важные документы для совершения сделок с жильем:

• Документы, удостоверяющие личность сторон;
• Свидетельство, подтверждающее заключение брачного союза. Документ нужен, если покупатель или продавец состоит в браке;
• Заверенное в нотариальной конторе согласие мужа или жены оформить сделку;
• Брачный договор;
• Документы, которые подтверждают право владения недвижимостью;
• Заявление, что сторона сделки не состоит в браке, если официально брачный союз не регистрировался;
• Доказательства, что продавец владеет объектом на законных основаниях. Нужны договоры или свидетельства, подтверждающие законные основания владения имуществом;
• Кадастровый паспорт и документ, оценивающий стоимость жилья, нужно взять из органов БТИ;
• Справка о том, что хозяин квартиры не имеет долгов. Документ выдают специалисты Единого информационного расчетного центра;
• Справка из отделения ФНС. Документ показывает, что владелец недвижимости не имеет долгов. Документ нужен, если владелец получил жилье в подарок или унаследовал его;
• Разрешение специалистов органа опеки и попечительства. Без документа не обойтись, если сделка затрагивает интересы детей;
• Выписка о сумме средств на счете нужна, если оплата жилья происходит с использованием средств семейного капитала;
• Копия кредитного договора требуется, если покупатель оформляет ипотеку для покупки жилья;
• Копии сертификатов нужны, если сделка проводится с использованием бюджетных средств;
• Ксерокопии договоров нужны, если берутся займы из бюджета.

Какие документы понадобятся?

Нотариусу необходимо предоставить копии следующих документов:

• Предварительный договор купли-продажи, в котором указаны условия будущей сделки. Его подписывают обе стороны. В нём также может быть прописан задаток или аванс, который покупатель обязуется предоставить продавцу, как подтверждение серьёзности своих намерений.
• Доказательство права владения недвижимостью. Подготавливается в двух экземплярах – для покупателя и Росреестра.
• Договор купли-продажи (составляется самим нотариусом).
• Справка из ЕГРН. В ней указана её стоимость, а также она доказывает, что недвижимость не была арестована. Её заказывает сам нотариус.
• Согласие супруга на совершение сделки, если продаваемая квартира была получена во время брака (должно быть заверено нотариусом).
• Справка из управляющей компании, обслуживающей дом (подтверждает, что у владельца нет долгов за оплату жилищно-коммунальных услуг).
• Выписка из домовой книги (в ней указаны лица, прописанные в жилом помещении).
• Согласие органов опеки на продажу, если в сделке участвует несовершеннолетний ребёнок.

Документы, удостоверенные нотариусом, можно подать в электронном виде на регистрацию. Сама регистрация перехода права владения проходит в четыре этапа:

1. Документы подают в Реестр.
2. Там проводится их экспертиза.
3. Если не было выявлено причин для отказа, в Реестр вносят изменения.
4. Покупатель получает документ, подтверждающий факт регистрации.

В самом конце сделки в ЕГРН подаётся акт приема — сдачи недвижимости, подтверждающий переход квартиры к новому собственнику. Должен быть подписан покупателем и продавцом. Он свидетельствует о том, что у сторон нет претензий друг к другу.

Все условия сделки лучше зафиксировать в предварительном соглашении. Оно станет гарантией того, что права и обязательства сторон будут соблюдены.

Получение покупателем квартиры в собственность подтверждается выпиской ЕГРН. Она может быть предоставлена как в печатной, так и в электронной форме. Нотариус может получить выписку самостоятельно.

Лучше провести передачу денег через банк, либо же рассчитаться у нотариуса при подписании договора купли-продажи.